Colocation et encadrement des loyers : comment y échapper ?

Bonjour,

Jbgag11 a écrit :

Déjà parce qu’en regardant les loyers de marché sur le site Clameur, ils sont relativement faibles sur cette commune pour les grandes surfaces, et donc que cela laisse penser que ce montant (11,5 €/m²) sera la base de l’encadrement.

Pouvez-vous préciser un peu plus la localisation de votre logement ?

En regardant sur SeLoger, j’ai l’impression que les loyers sont quand même a moins de l’ordre de 14 €/m²

Jbgag11 a écrit :

D’autres parts car il est très difficile de savoir à quel montant sera fixé le loyer de référence. Pourrait-il être supérieur à 11,5 € / m² ?

Pour donner un ordre de grandeur, à Paris les loyers de référence pour les locations de grandes surfaces (T4 ou plus), sont 15% plus faibles que pour des studios.
Si on prend l’exemple du loyer moyen de 18 €/m² (cf SeLoger) cela donne un loyer de 18*0,85 =15 €/m² pour un T4 ou plus.

Jbgag11 a écrit :

en ajoutant des compléments de loyer pour la présence d’une terrasse, de meubles de qualité et de l’électroménager.

Pour la terasse, le critère retenu classiquement par la jurisprudence, est de la valoriser à la moitié de la valeur du m² du logement.
Concernant les meubles, autant la présence d’un lave linge peut faire l’objet d’un complément de loyer, autant je ne crois pas que la notion de qualité rentre réellement en compte.

Jbgag11 a écrit :

En cas de bail unique, et en procédant donc par avenants successifs au fil des départs et arrivées des colocataires, et dans la mesure où le bail initial aura été signé avant la mise en place de l’encadrement, échappe-t-on de façon "permanente" à l’encadrement ?
Ou bien est-ce qu’un avenant au bail pour changement de locataire fait automatiquement basculer le bail sous l’encadrement ?

C’est une bonne question, en tout cas je pense qu’il suffit qu’un des locataires conteste le loyer pour le faire baisser et ne plus pouvoir le remonter par la suite.
Si quelqu’un à la réponse, je suis également très intéressé !
A priori, le bail signé avant la mise en place de l’encadrement des loyers est valide qu’une année mais je ne suis pas certain que la reconduction tacite permette de garder un loyer au déjà de la référence.

Dernière modification par PierreF (01/12/2020 09h55)

J’ai quelques interrogations sur une colocation sur lille (zone tendue et encadrement des loyers).

Je prends l’exemple d’une colocation de 3 personnes (3 logements de 20m2) dans une maison de 80m2 (soit 20m2 de parties communes - cuisine notamment).

Je distingue le plafonnement de l’encadrement des loyers pour davantage de clarté

Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

1. Plafonnement des loyers

Selon mes lectures, le plafonnement des loyers impose que la somme des loyers (hors charges, hors complément) ne doit pas dépasser le loyer du logement complet (toujours hors charges et hors complément). Hors pour un studio situé sur lille secteur 3, le loyer maxi plafonné est de l’ordre de 20€/m2 alors que pour une maison 4 pièces et plus, il est de 12€/m2. Ce dernier limite donc le loyer de chaque chambre louée.

Jouer sur le complément de loyer est possible dans une certaine mesure mais ne résoud pas toutes les situations si on souhaite rester raisonnable.

Question : Je me demande comment des résidences étudiantes comme studea, nemea,… arrivent à louer des meublés de 15/20 m2 pour 600€/mois (j’imagine qu’ils sont dans les clous légalement)?

2. Division du logement

Dans le texte de loi indiqué ci-dessus, il est précisé : Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement…

Hors, dans le cas cité ci-dessus, le bien est soumis à permis de diviser. J’ai téléphoné en mairie où la personne contactée m’a confirmé ce point.

Êtes-vous d’accord avec mon analyse? A priori, cela ne concerne que les créations de colocation à baux individuels créés depuis juillet 2019.

3. Encadrement des loyers à la relocation

Le Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 indique que le loyer du locataire suivant doit être identique au loyer du locataire précédent (hormis en cas de travaux)

Cela induit que le loyer n’évoluera pas dans le cas d’une colocation à bail unique si un des colocataires quitte le bien avant la date anniversaire qui permet de réévaluer le loyer grâce à l’irl.

Y-a-t-il une parade ? Par exemple, faire un avenant au bail en cas de changement de colocataire plutôt qu’un nouveau bail?

Dernière modification par lachignolecorse (16/02/2021 06h20)

Je ne connais que la parade de louer en résidence secondaire type coliving. Plus d’encadrement, plus d’APL.

Ou de louer en territoire non gangrené par les idéologies anti-entrepreneuriales.

Il y a aussi la méthode je m’en fout. Je viens de discuter avec un bailleur de Tourcoing qui ne connaissais pas le permis de louer, alors que son immeuble après recherche personnelle est concerné, il ne s’en portait pas plus mal.

J’ai obtenu un bail d’une des sociétés citées ci-dessus. L’entete stipule :
CONTRAT DE RÉSIDENCE À DURÉE DÉTERMINÉE DE LOCAUX D’HABITATION MEUBLÉE (NON RECONDUCTIBLE) –
CONDITIONS PARTICULIÈRES
(Exclu du champ d’application de la loi 89/462 du 06/07/1989)
Le présent contrat est régi par les dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil et des articles L632-1 et suivants du CCH.

Effectivement, les loyers de référence qui seront applicables sur le territoire de Plaine-Commune ont été publié.

Deux grosses tendances me semblent ressortir des règles d’encadrement :

- Les petites surfaces (studios et 2P) situées dans des immeubles anciens (<1946) ne sont pas trop pénalisées (dans une zone où j’ai un bien de ce type, le loyer de référence s’établit à 18€/m2/mois, ce qui correspond - à mon sens - au véritable loyer de marché).

- C’est en revanche un véritable jeu de massacre pour les plus grandes surfaces situées dans des résidences plus récentes et la politique d’encadrement me paraît porter un coup fatal au modèle économique de la colocation à Plaine-Commune (dans cette même zone, le loyer de référence d’un 4P meublé situé dans une résidence construite dans les années 70/80 se situe à 9,6€/m2/mois).

Il reste maintenant à voir si les règles d’encadrement vont réduire drastiquement la demande sur les logements de grande taille, et donc influer sur leurs prix… Aux tarifs actuels, je ne vois pas bien comment un investisseur pourrait se positionner sur un bien de ce type compte tenu de la nouvelle donne applicable au 1er juin prochain…

Il reste aussi à voir si ces règles n’auront pas, à terme, un effet pervers sur la qualité du parc immobilier (qui a pourtant besoin d’une sacré mise à niveau dans ce coin) car à un niveau de loyer administré à 9,6€/m2, je doute que les propriétaires-bailleurs disposent de marges de manœuvres budgétaires pour entretenir correctement leurs logements et participer à la rénovation des parties communes.

Et si l’objectif premier de Plaine-Commune, parfaitement louable au demeurant, est de combattre les marchands de sommeil, je doute que l’encadrement des loyers soit d’un quelconque effet puisque ce type de propriétaires s’inscrit de toute façon en dehors de tout cadre légal. Mieux vaudrait une police du logement efficace pour lutter contre ce phénomène.