Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix

Entre une mensualité à 236€ et une à 386€, vous passez d’un cash flow positif à un cash flow négatif.

Si je loue mon bien de 40k€ 350€/mois, je couvre mon crédit et mes charges dans le 1er cas mais pas dans le second. Déjà ça change tout. Sur 30 biens ou plus, la situation 1 me permet de vivre rentier, la 2e me ruine.

Et puis votre courbe d’hypothèse des prix immo est purement théorique (elle sort d’où?), et on fait varier les zones marrons et roses "à l’envie".

Et je finirai en disant que nous préconisons d’acheter non pas au prix du marché mais minimum 25% en dessous. Donc d’après votre graphique, nous sommes toujours gagnants. (ouf, Dieu merci! )

Les mensualités sont peut-être constantes, mais le capital restant du ne varie pas de manière linéaire…..
Analysez plus en détail le tableau d’amortissement que vous avez.

Kraisus a écrit :

Je lisais dans un autre sujet que Philippe préconise les prêts longs pour le cashflow, mais est-ce que cet argent placé est suffisant pour compenser des pertes en cas de revente dans la zone rose ? Ou vaut-il mieux emprunter court par sécurité ?

Vous achetez pour quelle raison ?

Vous achetez pour louer alors prenez un emprunt sur du long terme et comme l’a indiqué ZX-6R , vous aurez du cash flow positif.

Vous achetez pour revendre dans 7 ans alors prenez un crédit sur 7 ans

Tout cela dé"pend de votre stratégie immobilière.

Vous pouvez très bien achetez un petit studio dans un ville universitaire , le louer pendant 7 ans et ensuite le donner en usage au grand ou à la grande qui va faire ses études et puis le revendre 2 ans ou 3 après.
Vous pouvez acheter un studio sur une durée courte car votre apport personnel mensuel sera faible sur des petits montants pour disposer ensuite de fonds pour refaire un achat plus gros dans 7 ans.

C’est un peu ce que j’ai fait au début un crédit de 7 ans puis petit à petit j’ai augmenté la durée car je voyais bien que je ne pourrais plus emprunter sinon du fait des charges de copropriété ,des impôts fonciers , des travaux.

Maintenant je peux par contre profiter du cash de 2 biens vendus  et de 2 biens payés dont un en vente.
Ces fonds me permettent de réinvestir , du moins je recherche actuellement.

Pour les remboursements , les intérêts sont calculés sur la capital restant , comme sur une courte durée les mensualités sont plus importants , la part de capital remboursé mensuellement  est aussi plus importante donc les courbes ne sont pas identiques entre 7 ans ,10 , 15 , 20 25 ans

Philippe

Merci d’avoir modifié le titre, j’avais du mal à en trouver un de correct..

@Yannou : je pars du principe que le loyer net est égal (ou supérieur - cas non pris en compte dans ce graphique ci-dessous) à la mensualité, sinon l’opération n’est pas intéressante.

J’ai affiné le graphique (il manque encore la taxe sur la plus-value et l’éventuel déficit foncier):



Prêt de 40000€. Frais de notaire 3000€ cash.
Prêt à 10 ans à 3% avec assurance 0,25%
Prêt à 30 ans à 4,5% avec assurance 0,25%
Valeur -0,5%/mois pendant 10 ans puis +0,1%/mois pendant 20 ans (choix arbitraire !).
J’ai utilisé ce tableau d’amortissement

On voit très bien l’intérêt d’acheter en dessous du prix du marché : la zone "tendue" (vente à perte) est de 225 mois si on a acheté au prix du marché, contre 130 mois quand on achète à -20% (en prenant en compte 3000€ de frais de notaire, non ajustés sur l’inflation, qui ne sont pas représentés dans les courbes - ça demande d’être sous excel pour lire les données précisement). De plus on peut voir venir la chose (dans cet exemple 45 premiers mois de baisse où l’on peut vendre sans perte, en récupérant les frais de notaire - si l’opération fait du cashflow, cela fait quelques mois en plus).
Par contre aucun soucis avec le prêt à 10 ans, on est toujours dans le "vert" (sauf dans les 24 premiers mois en cas d’achat à la valeur du marché - c’est "un peu" contre-intuitif de se dire qu’il faut attendre pour vendre sans perte dans une période de baisse ).

_____________________________

Maintenant j’ai un point noir à éclaircir. Admettons que je gagne 1500€/mois net, la capacité d’emprunt est de 500€. Si en faisant une opération d’immo locatif j’arrive à faire un cashflow de 200€, mes "revenus" sont maintenant de 1700€/mois, sans avoir à payer les mensualités. Est-ce qu’on peut aller voir une autre banque et avoir une capacité d’emprunt de 567€ ? Ou vont-ils seulement considérer les 67€ ? Ou rien ?
Je vous demande ça parce que Philippe disait vouloir du cashflow pour retrouver sa capacité d’emprunt, mais avec 67€ je ne pourrais pas emprunter beaucoup (13k€ sur 30 ans à 4,5%). Ça peut être destiné à du garage (mieux qu’un parking car on ne sait pas si les véhicules individuels seront autant présents à l’avenir - éventuelle pénurie de ressources ; un box peut servir d’espace de rangement) si on trouve un bon rendement.

C’est un Contingency plan.Voir ce qui se passe si ça arrive. Pour ce qui est des actions, je n’y connais pas grand chose, mais j’ai vu que ça peut baisser tout autant que l’immobilier. Qui peut croire que la "crise" est finie ?

Avec un prêt sur 20 ans à 3,65% (+0,25% d’assurance), la période de vente à perte (si cashflow=0) s’étend quand même sur 145 mois si on a acheté à la valeur du marché.

ZX-6R a écrit :

Si c’est pour du locatif vous avez suivi les conseils du forum et vous avez acheté 25% sous le prix du marché, vous avez fait des travaux, et vous avez donc soit le choix de louer et d’en tirer un cash flow mensuel positif soit de revendre et d’encaisser une plus value. Vous êtes immédiatement gagnant.

C’est bien l’idée ! J’essaie de me faire l’oeil en parcourant les annonces, en attendant de me lancer pour de bon.

Je regardais hier du côté de Versailles, plus de 230 loyers pour un appartement. Comment faire du cashflow dans un marché comme ça ? Combien de loyers pour votre achat ?

ZX-6R a écrit :

Je raisonne plus en rentabilité qu’en nombre de loyers. Mon premier achat parisien coutait 170 mois de loyer.

Du nombre de loyers que représente le prix du bien découle le rendement brut annuel, 120 loyers => 10%, 240 loyers => 5%, n’est-ce pas ?
Je cherche a faire une formule dans mon tableur qui donne le salaire que l’on doit atteindre pour avoir une capacité d’emprunt assez élevé pour devenir rentier de suite. Dur-dur…
D’après ce message, il faut enlever 1/4 voir 1/3 des loyers pour le calcul net.

Ne pensez-vous pas que le risque majeur viendrait d’une déflation à la japonaise avec baisse des loyers ?
Dans ce cas là, le cashflow pourrait passer négatif.
Une question aux bailleurs du forum, avez-vous déjà eu des locataires qui tentent de négocier le loyer à la baisse ?