Bed43fr [81] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements)

A priori, rien à redire.
Rendement correct pour du clé en main.

2 remarques tout de même : 9/10% de rendement pour un immeuble, c’est assez habituel, donc vous n’avez pas eut de ristourne spécifique.
Ensuite, un bien un peu vieillot dans une petite ville, vous avez le statut des locataires ?
C’est pas une pompe à APL ?

Pour les travaux, je ne commencerais pas avant.
Pour une simple raison d’assurance, si durant les travaux, vous touchez la plomberie ou démarrez un feu (vous savez y en a qui ont fait cramé une cathédrale en faisant des travaux dedans…), vous n’êtes pas assuré, donc côté assurance, c’est bof.

Ca me semble très cher, donc risqué.
"Tout juste à l’équilibre" avant frais d’entretien et sans problème particulier, c’est un peu juste à mon avis, on ne doit pas se contenter de 9% de rendement brut pour un idr dans une petite ville.

D’autant plus que vous semblez avoir des revenus assez faibles, et que le taux d’endettement va donc devenir important et peut-être bloquer un autre achat.

Vous deviez pas acheter un idr de 3 T3 en janvier ? c’est abandonné ?

Merci pour tous vos retours

Gunday : merci pour votre retour, je prends note de votre conseils concernant les pbs d’assurance.

Bernard2K : La somme des apparts fait 257m² (et environ 20m² de communs + le garage). Je préfère ne pas donner trop de détails sur la localisation tant que l’affaire n’est pas conclue.

Tlaloc : c’est vrai que c’est un peu bas comme renta, nous avons pas mal hésité avant de nous engager mais après l’achat de l’idr de 3 T3 qui est assez loin de chez nous nous souhaitions acheter un second immeuble plus proche et forcément les prix ne sont pas du tout les mêmes. On est quand même 20% en dessous des prix du marché donc on ne peut pas dire que c’est "cher" mais on peut dire que la renta est pas élevée oui même si ça reste dans mes critères que je m’étais fixés au début de ma recherche. La banque nous suit sur ce second investissement, mêmes conditions collaborateur.
Après c’est sûr que par rapport à des investissements "habituels" d’investisseurs locatifs qui recherchent des biens pas chers à retaper pour générer du déficit foncier on peut paraître très cher, mais pour un immeuble en bon état vu tout ce qu’on a visité ces derniers mois ça reste correct. Notre particularité est qu’avec un TMI bas (11%) on ne cherche pas forcément à faire du déficit à tout prix. Même avec cet investissement on reste sous la barre des 30% de TMI.

Lachignolecorse : j’ai calculé tout ça, je n’ai pas tout mis dans le post pour ne pas l’alourdir. Il y a bien longtemps déjà que je me suis fait un fichier excel dans lequel j’entre toutes les données, que je peux faire varier pour bien voir tous les impacts. J’ai même étudié la possibilité de mettre le bien dans notre SCI à l’IS mais pour diverses raisons nous préférons l’acheter en nom propre.
Pour moi le nettoyage des communs va dans les charges payées par les locataires, au même titre que l’électricité des parties communes. Est-ce que je fais erreur?!
Comme je disais dans le post je serai environ à l’équilibre : 26500€ de loyers HC (inclut 4% vacance locative) - 1800 de TF - 500 d’Ass - 2600 de gestion - 16800 de crédit - 4900 d’impôts (pas 6k comme indiqué dans votre post) = -100 plus effectivement quelques frais divers mais on ne cherche pas à dégager des WF mirobolant comme on voit dans les vidéos de célèbres youtubers :p On veut profiter du levier du crédit et surtout apprendre, c’est sûr qu’on aura des galères, on a rien sans rien, mais à un moment donné il faut se jeter à l’eau, c’est ce qu’on fait. Au pire on perd un peu de temps et d’argent.
Pour le LMNP je n’ai pas le choix, le bail est en cours donc je le prends comme ça. Je ferai sans doute du micro bic (mais au cas où ma femme se sent de faire la compta si on le passe au réel).
DPE : D ou E suivant les appartements

bed43fr a écrit :

Pour moi le nettoyage des communs va dans les charges payées par les locataires, au même titre que l’électricité des parties communes. Est-ce que je fais erreur?!

Oui.
Si vous êtes sur un secteur très tendu, ça pourrais passer.

Sur un secteur moins tendu (par exemple une ville de 3000 habitants), ça fait des charges plus élevés, donc un loyer plus élevé.
Et sur un marché avec des biens similaires disponibles, les locataires vont aller en priorité sur les moins cher.
Donc soit vous baissez le loyer, soit vous prenez des dossiers moins qualitatifs qui ne trouvent pas à se loger ailleurs avec les conséquences que ça implique.

Ceci dit 1000€/ans, ça ne me semble pas très cher, l’offre la moins cher que j’avais reçu c’était 150€/mois pour sortir 3 poubelles et nettoyer les marches sur 1 étage et 10m² de commun.
Offre refusé, ne pouvant pas l’imputer aux locataires (+50€/logement c’était inenvisageable)
Je n’avais pas trouvé d’auto-entrepreneur prêt à faire ce travail.
J’ai un temps payé de ma poche le fils d’un ami pour 30€/mois, mais trop aléatoire et j’était pas très serein sur le côté légal. (surtout avec le confinement)

Il y a un truc un peu particulier sur cet immeuble dont j’ai oublié de parler et sur lequel je voudrais votre avis. Il y a un passage sous l’immeuble qui ne fait pas partie du lot en vente et qui permet d’accéder à l’arrière d’un lot (3042 au cadastre) sur lequel est implanté un restaurant.
L’AI n’a pas su m’en dire grand chose si ce n’est que les propriétaires de l’immeuble n’ont pas accès à cette partie, ce n’est pas une servitude, c’est un passage dont nous ne serons pas propriétaire en achetant l’immeuble.

Je vous mets les infos en ma possession :
1) le plan du rdc où apparait le passage, on voit sur le plan du 1er étage que le reste de l’immeuble est bien à cheval sur ce passage
2) une photo google map datée de 2016 qui montre l’entrée du passage avec le portail que nous n’avons donc pas pu ouvrir
3) le cadastre qui montre que l’immeuble en vert (lot 518, 519 et 3041) est à cheval sur le passage en rouge (lot 521 mais qu’on ne voit pas sur l’extrait du cadastre)



Quelles démarches devrais-je faire pour être sûr qu’il n’y ait pas d’entourloupe ? Est-ce que cela fait partie des choses que vérifiera le notaire lors de la promesse de vente ?

On devait l’appeler justement aujourd’hui pour notre autre dossier, on va en profiter pour poser la question.

Vos commentaires sur le CF qui risque d’être un peu trop négatif m’ont fait pas mal cogiter, je pense que je vais demander un prêt sur 25 ans plutôt que 20 ans. Le taux est un peu plus élevé (1,15% je crois, je dois vérifier ce matin) et il y a 1200€ de frais de garantie mais au final cela permettrait de dégager 2000 à 3000€ de cash flow annuel (j’ai pas calculé précisément, je dois récupérer le taux au boulot).
Je vais sans doute demander aussi un différé d’amortissement de 3 ou 6 mois pour démarrer avec un peu de trésorerie (pour 6 mois cela ferait environ 10000€ de trésorerie). Ils m’ont accordé 3 mois de différé sur mon autre immeuble alors que tous les apparts étaient loués donc ça devrait pas poser de problème. Ca ne coute rien de demander, au pire ils le refusent, sur l’autre crédit j’avais demandé 1 an et ils m’ont baissé à 3 mois.
Je commence à bien assimiler le "qui ne demande rien n’a rien" cher aux audacieux

Bonjour,
Plusieurs remarques en réponse à Gunday notamment.
Sur l’entrée dans les lieux avant signature pour réaliser des travaux.
Il est rare que les notaires l’acceptent/le recommandent.
À juste titre, les travaux peuvent être faits par un cochon et dégrader l’immeuble ou modification non souhaitées par l’actuel propriétaire qui les subira si l’acquisition n’allait pas à son terme.
Dans tous les cas, pas de problème d’assurance encore une fois si vendeur et notaires normaux, puisqu’ils exigeront que vous soyez assuré avant une remise des clés anticipée.

Sur la question du ménage dans les communs : les locataires sont très rares à accepter de le faire eux mêmes. Si vous voulez que l’immeuble se dégrade vite/devienne une porcherie, économisez sur le ménage. Les charges sont acceptées lorsqu’elles sont expliquées avec un résultat visible. Sauf si immeuble à cassos bien sûr, qui n’en veulent pas, ne le feront pas et s’en moqueront.

Sur la servitude : point à éclaircir par votre agent immobilier et votre notaire. Le vendeur devrait savoir ce qu’il en est.

Range19 a écrit :

Les charges sont acceptées lorsqu’elles sont expliquées avec un résultat visible. Sauf si immeuble à cassos bien sûr, qui n’en veulent pas, ne le feront pas et s’en moqueront.

On parle d’une charge qui représente à elle seul 15 à 20% des loyers.
En sachant, que je suis déjà au dessus des prix moyen étant donné que les logements sont propres et la situation clair (loyer déclaré).

il y a une limite aux loyers que l’ont peux demander!
Pas une limite légale, mais une limite lié aux marchés locaux

Donc c’est une charge pas négligeable, qui peux entrainer une baisse de loyer, les locataires comparant les loyers CC mais pas forcément les prestations.
Surtout en zone peu tendu!

Sinon ma problématique actuelle est plutôt le ménage de la cour en copropriété…

Bernard2K a écrit :

- son état d’entretien. Sur l’état d’entretien, j’ai des doutes aussi, vu ce que vous nous dites sur le lambris etc, je crains que les travaux aient été réalisés à l’économie.

Même impression sur ce point.
la moquette sur les murs dans les communs m’inquièteraient également.
C’était à la mode, il y a quoi, 50 ans ?

lachignolecorse, le 11/03/2021 a écrit :

Je ne sais pas si votre autre dossier est en meublé. Si ça n’est pas le cas,  je vous conseille de proposer au locataire du logement lmnp de repasser en nu avec inventaire de meubles. Ca vous simplifiera la gestion. Le locataire n’aura pas d’inconvénient, il n’a pas de raison de refuser.

Non l’autre dossier n’est pas en meublé, j’avais hésité à passer un des T3 en meublé (il sera libre en juin) mais pas sûr qu’il y ait de la demande pour ce type d’appart donc je reste en nu.
A quel inconvénient faites-vous allusion pour le meublé ? Il a un loyer de 235+15€ (donc pas de CFE) et je compte le déclarer en micro BIC (donc pas d’amortissement à calculer, fiscalité simple), cela me permet d’éviter pas mal de tracasseries administratives, pour débuter dans le LMNP ça me semble bien.

Concernant le passage sous l’immeuble, j’ai contacté le notaire qui m’a expliqué qu’en 2017 les propriétaires de l’immeuble et du passage on procédé à une "division en volume", un premier volume qui ne contient que le passage de 17m² et le second volume qui contient tout le reste, de manière à ce que chacun possède un bien indépendant. Il m’a envoyé le document notarial qui créait la division car toutes les servitudes sont notées (servitudes pour le volume contenant le passage). Globalement d’après lui cela n’est pas gênant et cela ne comporte pas de risques.
Note : sur le document qu’il m’a transmis j’ai pu apprendre que le propriétaire actuel avait fait l’acquisition du bien en octobre 2017 au prix de 250 000€ (+ environ 15000€ de fdn). Sur les baux que m’a transmis l’AI hier il est noté pour chaque appartement le montant des travaux réalisés, globalement il a fait pour environ 20000€ de travaux (dont 10000€ rien que pour le loft de 52m²).
Donc à 260000€ net vendeur (l’AI prend 10000€) le proprio actuel est pas mal perdant même en considérant qu’il a fait un peu de defisc avec ses travaux.
Je me dis que j’aurai peut-être pu demander 260000€, ça serait peut-être passé. Bah tant pis

Je fais la contre visite ce soir, je vais essayer d’éclaircir les raisons de la vente car 3 ans cela me semble peu pour un investissement immobilier. L’AI me dit que c’est parce que le vendeur est lassé de faire la gestion locative lui-même (il ne veut pas déléguer à une agence) et qu’il veut passer à autre chose, je voudrais voir s’il ne me cache pas d’autres problèmes… (contentieux avec des locataires, loyers impayés ou des retards de paiement).
Que me conseillez-vous pour découvrir s’il ne cache rien ?

Déjà je compte demander un relevé de compte des 6 derniers mois au vendeur pour vérifier que les loyers sont payés en temps et en heure.

Quelques questions diverses :
Le vendeur a bien signé mon offre d’achat mais n’a pas daté, est-ce un problème ?
Un bail n’est pas signé par le locataire (juste "lu et approuvé" sans signature…) est-ce un problème ?

Je doute, je dors mal, je voudrais éviter de tomber dans un nid à problème mais je ne sais plus quoi exiger avant la signature du compromis pour être serein (je ne parle pas de l’aspect financier).

Bernard2K a écrit :

Cela amène à se poser quelques questions fort simples :
- qu’est-ce qui peut être suffisamment grave pour motiver une personne à prendre 25000 € de moins-value plutôt que de continuer à percevoir les revenus de l’investissement qu’elle a passé beaucoup d’efforts à mettre en place ?
- si 3 ans ont réussi à le dégoûter de la gestion locative, sur quoi comptez-vous pour qu’il ne vous arrive pas la même chose ? En quoi êtes-vous plus fort que lui dans ce domaine-là ?
- les locataires qui l’ont dégoûté de la gestion locative sont-ils partis ou bien sont-ils toujours présents ?
- comment peut-on mal choisir ses locataires au point de se dégoûter en 3 ans ? Peut-être parce qu’il n’y a pas trop la possibilité de choisir ses locataires et qu’on est obligé d’accepter tous ceux qui se présentent ? C’est là que l’emplacement a une certaine importance. On n’a pas les mêmes locataires à Blaye-les-Mines qu’à Seilh…

Je suis dans un cas similaire!
J’ai revendu car marre des locataires. (et j’ai essayé de revendre le 2nd pour la même raison)
Outre le contexte, il y a aussi la capacité à repérer les mauvais locataires.
J’ai énormément de mal sur ce point, donc me suis coltiné de beaux boulets.

Néanmoins avant de remettre en vente, je m’était assuré d’épurer la situation (justement pour ne pas prendre de moins value).

Par contre, oui, en quoi avez vous la capacité d’éviter les locataires boulets qui vous dégouteront du locatif ?

Bonjour Bed43fr,

Je vais être pessimiste, désolé.

Je crois que vous êtes pressé d’acheter quelque chose à crédit et que vous êtes omnibulé par le rendement qui n’est qu’un indicateur parmi d’autres et pas assez clairvoyant sur le travail que va vous demander un immeuble en mauvais état.
Vous annoncez qu’il a été en partie rénové mais on voit bien sur les photos et dans vos descriptions qu’il est ancien, voire vétuste voire pourri. Il est bien possible que les "rénovations" ne soient que des coups de peinture par ci et des rafistolages par là, et que vous soyez quitte en achetant cet immeuble pour beaucoup de soucis qui vont s’étaler dans le temps et taper sur votre moral. Vous allez à tout bout de champ être obligé d’intervenir pour des petits travaux qui vont pomper votre trésorerie et votre motivation et au final vous n’aurez même pas un immeuble en meilleur état qu’avant puisqu’il faudrait y aller avec des sommes à 5 ou 6 chiffres pour vraiment éliminer les sources de problème et non pas avec 1000€ par an d’entretien comme vous le prévoyez.
Quand un immeuble est vraiment vieux, ça ne sert plus à rien d’accumuler les rustines, il vaut mieux tout refaire à neuf.
Je vous invite à vous interroger plus profondément sur les raisons qui ont fait fuir l’actuel propriétaire au bout de si peu de temps. Qu’est-ce qui vous fait dire que votre sort sera différent du sien?

Je parle d’expérience. J’ai acheté il y a un an un immeuble similaire au votre en taille et en prix. Il était loué mais dans un état moyen. Je peux vous dire que j’ai joliement sous estimé la quantité de travail que ça m’a donné ces derniers mois avec toutes sortes de réparations à faire et beaucoup de soucis. C’est fatigant. J’attends d’avoir capitalisé un peu sur l’emprunt et je le revendrai dans quelques années sans plus value car beaucoup trop prenant.

Quel est votre but en achetant cet immeuble? Est-ce que vous ne feriez pas mieux d’en acheter un qui soit vraiment pourri, d’y faire de gros travaux pour avoir un bien en bon état qui tournera tout seul sans intervention de votre part pendant 10 ou 20 ans et que vous pourrez revendre à tout moment avec plus value?

Pour avoir vécu une expérience d’achat en lot…ce que je ferais à votre place…J’irais directement dans l’immeuble afin de discuter avec les locataires en place. Vous apprendrez beaucoup de choses.

C’est bordel line…mais vous partez sur un achat de 5 logements et partez sur 25 ans.

Le vendeur, de toute façon, vous dira ce qu’il veut.
L’AI est surtout intéressé par sa commission.

A voir pourquoi le vendeur veut vendre à perte après avoir fait des travaux (locataires très compliqués, autres soucis ?).