Double6 : étude de cas immobilier (sous-location d'un local dans une SCI à l'IS)

beaucoup de difficultés à comprendre
qui est propriétaire  : vitre compagne ou la SCI
qui est locataire?
qui est sous locataire?

Désolé je me suis mal exprimé.

Ma compagne est propriétaire de 99% de la SCI.
Elle se loue à elle même.
Elle veut sous louer à d’autres personnes : est-ce possible de sous louer non pas par son intermédiaire de locataire mais directement sur la SCI ? A mon avis non mais j’ai vu des montages comme cela donc je m’étonne.
D’autre part elle souhaite sous louer charges comprises mais louer à la SCI hors charges : Est ce possible d’établir des baux différents charges comprises pour certains et hors charges pour d’autres sans passer par une SCM pour certains et pas pour d’autres ?

Le propriétaire (ici la SCI) loue, un bien décrit dans un bail.
La SCI ne peut pas "sous-louer" : seul le locataire le peut (si autorisé par le bail, et moins cher que le montant du loyer, au prorata si seule une partie de ce qui est loué est ensuite sous-louée).

Donc, dans votre cas, soit la SCI loue à tout le monde (mais il faut amender le 1er bail, afin qu’il ne porte que sur ce que le locataire actuellement bénéficiaire de ce bail utilise lui-même, et faire d’autre baux pour les autres locataires), soit la SCI loue à un unique locataire et ce locataire sous-loue des parties (si c’est autorisé par le bail, mais pas trop cher : pas de marge dégagée sur ça).

Et chacun déclare ses revenus fonciers en conséquences, ses charges (les loyers payés), et paie ses impôts…

Le fait que votre épouse (le "locataire") soit aussi (ou pas) associée de la SCI IS proprietaire (bailleur) du bien, ça n’a ici aucun impact (sinon qu’il devrait être plus facile de se mettre d’accord..  )

Même approche que GBL !

Précision, je pratique les 2 formes (sci et sous location) depuis 12 ans :

les 2 formes m’ont permis pour autant de remettre en cause la CFE que je payais sur mon entité locataire auprès du SIP, il a suffi d’expliquer et d’écrire sous la bonne en-tête.

Je loue également avec un forfait charges en bail dérogatoire (ex-précaire) sans noter sur le bail quelques services annexes inclus (accès web et copîeur par exemple ) ce qui permet de couper les accès au premier semblant de retard de paiement sans reproche possible, je l’explique tel quel à l’entrée, ce qui évite les non dits.

Je suppose que la motivation de votre dernière question était de faire une petite marge sur les charges comme je le pratique aussi.

J’ai rarement vu un sujet aussi embrouillé.

Essayons de récapituler :
- Une SCI appartenant à 99 % à votre compagne serait propriétaire des locaux.
- votre compagne, exerçant une activité libérale, serait locataire principal des locaux, par un bail professionnel de 6 ans.
- votre compagne souhaite pouvoir louer à d’autres personnes exerçant une activité libérale, mais elle ne veut pas leur consentir un bail professionnel de 6 ans, car elle veut pouvoir conserver la possibilité de les mettre dehors. Elle semble penser que si c’est elle à titre personnel qui sous-loue à ces personnes, elle a le droit de leur louer par un bail précaire, alors que si c’est la SCI, ça n’est pas possible.

Mon analyse :
1) une personne qui loue un local pour exercer une activité libérale a droit à un bail professionnel. La durée élevée correspond à une protection pour le locataire car une activité libérale est dépendant d’une certaine longévité au même endroit (habitude de la clientèle, visibilité, etc.).
2) une personne qui loue un local pour exercer une activité libérale peut signer un bail commercial "classique" dit 3-6-9 seulement si convention expresse des parties, si volonté des deux parties de se placer volontairement dans le cadre des baux commerciaux.
3) le bail dit "précaire" est en fait un bail commercial dérogatoire. Ca dit en substance "lorsque le bail normal serait un bail commercial 3-6-9, les parties peuvent convenir de signer un bail dérogatoire".
4) vu que le bail normal pour une profession libérale est un bail professionnel, il n’est pas logique de signer un bail commercial dérogatoire. C’est probablement possible, si accord expresse des deux parties, mais ce n’est pas la solution la plus logique.
5) Vu que ce bail dérogatoire a pour effet de priver le locataire de ses droits, je ne serais pas étonné que, si le locataire veut porter le pet, une juge tienne le raisonnement suivant "bail normal pour une activité libérale = bail pro, or le bailleur a choisi un bail commercial dérogatoire pour priver le locataire de ses droits, donc je reclasse automatiquement le bail comme bail pro et je dis qu’il a une durée de 6 ans".
6) Je pense que les réflexions aux points 4) et 5) sont valables aussi bien si le bail commercial dérogatoire est consenti par votre compagne (sous-location) ou par la SCI (location directe). Je ne vois pas en quoi ça serait moins grave de priver le locataire de ses droits, si cette privation est faite par la SCI ou par sa locataire. Surtout quand la locataire contrôle 99 % de la SCI : l’abus est évident.
7) la grosse différence entre location et sous-location, c’est que pour sous-louer, il faut d’abord louer. Supposons que les locaux fassent un total de 60 m², séparés en trois locaux de 20 m². Dans l’option "sous-location", votre compagne loue d’abord 60 m² (au plein tarif) puis elle essaie de sous-louer 2 x20 m². Son loyer n’est allégé que si elle trouve des sous-locataires. Dans l’option "location en direct par la SCI", votre compagne ne loue que 20 m². Son loyer est faible ce qui est bon pour ses comptes. En revanche, les comptes de la SCI vont être dans le rouge si elle ne trouve pas à louer rapidement les deux autres locaux de 20 m². En bref, la pression de louer sous peine de subir le manque de revenus locatifs repose sur la SCI si elle loue en direct ; sur votre compagne si elle loue d’abord l’ensemble pour sous-louer ensuite.
8) votre compagne exerce une activité libérale qui n’a sans doute rien à voir avec la location de locaux. En revanche une SCI a bien dans son objet social la location de locaux. Or, la première question à se poser est quand même : qui, de par son activité déclarée et/ou son objet social, a vocation à exercer une activité locative ? Ce point 8) aurait donc dû être le point 1) !

Au total, la solution logique est : la SCI loue en direct, par des baux professionnels, à chacun des locataires qui y exercent leur activité libérale, dont votre compagne.

L’autre solution (votre compagne loue l’ensemble après de la SCI puis sous-loue à d’autres personnes), est un bricolage qui posera problème d’une façon ou d’une autre.

Bien évidemment, on ne peut s’infliger les charges d’une activité que si on en a aussi les recettes. La suite en découle fort logiquement.