Loyers impayės depuis X mois : comment gérer ?

Phillipe30 pourra vous expliquer trés précisemment la procédure. Et croyez-moi, 1 an 1 an et demi pour résoudre judiciairement le probléme, c’est viser trés trés bas.

Pour le nombre d’occupants, vous ne pouvez rien y faire.
Pour l’assurance, mise en demeure de la fournir à peine de résiliation du bail. Attention, je crois qu’il faut rédiger la lettre avec une citation précise de la loi. Je n’ai plus le truc sous la main.

Les loyers qui vous sont versés au cas par cas, vous devez les considérer comme règlement du loyer non payé le plus ancien !  Surtout pas du mois en cours.

La méthode menaçante, de l’avis de tout ceux qui sont passé par là, est la meilleure solution. Il vaut mieux payer 5000 euros de DI (que l’on peut étaler) que se la faire mettre de 5000 euros de loyer par son locataire tout frais payé pendant 2 ans et demi.

mieux vaut avoir des remords que des regrets, dit autrement.

Suite à la sollicitation de BorderLine pour que j’intervienne , je le remercie de désigner comme spécialiste de la gestion de l’impayé.

Heureusement ce n’est pas le cas , j’ai eu ce cas une fois avec traitement complet par huissier et deux autres fois avec intervention d’huissier  menace forte.

Dans le premier cas j’étais tombé sur un spécialiste contre lequel la loi ne peux pas grand chose avant un délai de 2 ans et demi.

Bartissimo45 résume bien la situation et semble connaitre son sujet , la problématique est que l’on apprend à ses dépends.

Une procédure par huissier prendra 2 ans et demi au pire des cas , sinon en 18 mois soyez content.

Votre problème François80 réside dans les enfants en bas age car il me reste un peu d’humanité et j’aurais du mal à envoyer des gaillards pour mettre femme et enfants à la rue.
Ce point  des enfants est important car le juge aura aussi du mal à faire procéder à une expulsion donc c’est pas gagné à mon avis.

Visite à un huissier pour commencer une procédure , il saura très bien vous expliquer comment vous délestez de 100 à chaque envoi de feuille A4 tous les 2 mois.
Premier avertissement , deuxième etc …cela dure au moins 6 mois
Ensuite on envisage le passage au tribunal pour cela , il faut vous constituez un bon dossier ( copie des lettres envoyés de relance , talon de AR etc … ) vous cassez pas la tête si vous avez pas tout ces documents il vous suffit de les écrire , personne ira vérifier chez le locataire si il a les doubles.
Il vous juste quelques AR pour justifier qu’il a bien pris connaissance de vos relances.

Vous entrez dans une zone de turbulence légale , votre locataire ne va plus payer d’assurance , il s’en fout et ce n’est même pas une raison pour l’expulser , c’est de la foutaise ce truc.
D’un coté vous avez affaire à un huissier qui va mettre la pression , de l’autre tacher de le voir , de faire celui qui à un crédit sur le dos etc… d’un coté pression de l’autre vous n’avez pas le choix mais vous êtes compréhensif donc il est possible de s’arranger , vous comprenez sa situation et vous êtes prêt à faire un effort  pour les arrières de loyer ( vous ne les revérés jamais de toute façon )

Sachez que si le locataire va voir le juge et fais son cinéma en disant vouloir payer etc …. vous allez en prendre pour un an de plus au moins car il paiera un peu , il aura un échéancier montrant sa bonne fois et 2 mois après retour à la case départ avec lh’uissier.

Pour la CAf , il faut les prévenir il devrait faire un effort pour ne pas agraver la dette du locataire , prenez la défense en partie du locataire sur l’argument qu’il est prevu qu’il vous paye mais à du mal à gérer son budget enfin un truc qui va penser qu’il ne faut pas le couler plus et vous aurez l’argent directement , c’est toujours ça , j’ai eu 24 mois de CAf avant fermeture du robinet.

Après le départ du locataire dans plusieurs mois , Il faudra faire un courrier à la CAF pour leur signaler que ce locataire n’a pas payé donc il sera inscrit comme débiteur à la CAF c’est normal vous en aurez profiter et surtout vous le plombez pour une prochaine location

Si avant de faire rentrer un locataire , vous prenez contact avec la CAF pour voir si ils n’ont pas un impayé en attente sur cette personne , si c’est la cas ce nouveau locataire ne pourra pas bénéficier de la CAf et de plus vous saurez que vous risquez beaucoup de problèmes.

Est-ce qu’une personne est garant ?
L’huissier pourra mettre la pression dessus mais la durée d’engagement d’un garant est en général sur la durée d’un bail après renouvellement c’est plus le cas , à vérifier dans votre bail si vous avez un garant.

Voila pour vous rassurer

Philippe

J’avais un moniteur d’auto-école qui ne s’embarrassait pas avec la paperasse.

Au bout de 2 mois d’impayés, il défoncait la porte un dimanche à 5h00 à coups de battes de baseball.

15 jours après, il faisait la même chose avec le pare brise de la bagnole et les vitres.

Sans jamais se manifester, ni faire le moindre courrier ni passer le moindre coup de téléphone.

Une fois il a eus la police, mais comme ses locataires à problèmes jouaient leurs allocs au PMU et picolaient, il évoquait une dette de jeux ou quelquechose dans le style.

Il est vrai que c’etait à une autre époque, dans une petite ville, ou la police et les habitants ne s’embarassaient pas avec les gens qui se comportaient comme cela.

Comme il disait, "je bosse 12h00 par jour, 6 jours et demis sur 7" et je devrait leur payer le logement ?

Bon c’était pour l’anécdote et le coté truculent du personnage.

A+
Zeb

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Dernière modification par sapcal (11/12/2012 23h52)

Une enquête de voisinage s’impose :
- vérifier s’il n’y a pas une procédure en cours pour non respect de règlement de copropriété : tapages nocturnes et autres nuisances…
- vérifier le "patrimoine" du mauvais payeur. Vous pourrez être surpris de la belle mercedes garée en bas de chez lui !
- vérifier qu’il n’y a pas de stratégie possible pour contourner les inventaires d’huissier. Par exemple un garage "ami" qui hébergera temporairement la high tech achetée à crédit …

Autant d’éléments qui vous donneront du poids dans la discussion. A cela peut aussi s’ajouter la pression d’une "publicité" que qqu’un d’honnête ne souhaiterait pas subir …

Fred77 a écrit :

Je me demande s’il y a un moyen de prolonger légalement cette caution solidaire à la fin des 3 ans du 1er bail? Je vais être dans le cas d’ici quelques mois…

Très bonne question!

Fred77 a écrit :

Je me demande s’il y a un moyen de prolonger légalement cette caution solidaire à la fin des 3 ans du 1er bail? Je vais être dans le cas d’ici quelques mois…

La caution

Oui, tu peux ne pas faire d’écrit, ça s’appelle un bail verbal.
Cependant, tu n’auras aucune preuve du loyer convenu et de la date d’entrée en jouissance. C’est l’idéal pour se faire annuler un congé…

La conséquence sur les impayés est que tu ne pourras pas te prévaloir de la clause résolutoire qui, je le rappelle, oblige le juge à CONSTATER son jeu.
Tu devras donc demander qu’il PRONONCE la résiliation du contrat, mais rien ne l’y oblige, il pourra, par exemple, juger que la sanction (résiliation) est disproportionnée, et juste condamner le locataire au paiement de l’arriéré…

Pour ce qui est des locations nues, le texte est clair:
"Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
-le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
-la date de prise d’effet et la durée ;
-la consistance et la destination de la chose louée ;
-la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ;
-le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
-le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.
Un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.
Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l’article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.
Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.
Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l’autre partie, l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire."

Pour ce qui est de la question sur le cautionnement, pareil, tout est dans la loi Madelin-Mermaz:
"Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement."

Ces messages ne sont pas spécialement "flippants" : ils reflètent juste la situation sur le terrain, où la loi protège pas mal le locataire, ce qui fait qu’un locataire volontairement indélicat pourra largement abuser du système sans risquer grand chose au final. Autant savoir, avant de devenir bailleur, que ce ne sera pas forcément un long fleuve tranquille !