Viagénérations : vos avis sur cette SCI (Turgot AM)

Nicha, le 12/02/2021 a écrit :

Je vais en acquérir sur mon AV darjeeling,

Elle ne semble pas disponible sur Darjeeling, ni dans le listing des UC, ni dans l’interface de sélection.
Y-a-t-il une méthode que je n’ai pas vue ?

Je suis comme jmoo, très intéressé par l’acquisition d’uc viagénération dans mon contrat darjeeling, mais je ne la vois pas apparaitre quand je tente un arbitrage en ligne. Sur le site quantalys, elle n’apparait pas non plus dans la  liste des UC… Pourriez-vous nous indiquer la démarche qui vous a permis d’y accéder ?

J’ai acquis  des parts de viagénérations en ligne directement sur l’interface de placement-direct, il y a 3 semaines au moment de ma souscription à l’assurance-vie Dardjeeling.

Sur le site de placement-direct Assurance vie - Contrat Darjeeling - Placement-Direct.fr on peut télécharger la liste des UC de Dardjeeling où apparait bien la SCI Viagénérations.

Au vu de vos témoignages, il serait donc possible d’acheter des parts de Viagénérations uniquement depuis l’interface de placement-direct mais pas depuis celle de Swiss-life.

Peut être devriez-vous envoyer un mail à placement-direct pour éclaircir ce point ?

Dernière modification par Nicha (07/03/2021 10h28)

C’est bien cela. Je confirme que je trouve l’UC Viagénérations pour un versement, mais pas pour un arbitrage, et cela depuis l’interface Swisslife.
C’est dommage, si j’avais su avant…

Bonjour,

message reçu ce jour :

Votre contrat Darjeeling évolue !

​​​​​​Vous pouvez dorénavant effectuer des versements directement en ligne depuis votre espace client sur tous les supports immobiliers. ​​​​​​Comme une bonne nouvelle n’arrive jamais seule, un nouveau support immobilier est désormais accessible : la SCI ViaGénérations.
Premier fonds viager éligible à l’assurance vie, ce support vise à maintenir à domicile nos aînés tout en investissant avec une décote de 30 à 50% dans des biens immobiliers de grande qualité.

Vous voulez en savoir plus ?​​​​​

Ce support présente un risque de perte en capital.

Ce sont les frais de gestion de la SCI. Les frais sur UC viennent en plus.

Enfin, c’est ce que je comprends.

PS: depuis peu, c’est 40% la limite pour cette SCI dans le contrat Linxea Zen (apicil).

Oui, en effet. Ensuite, il y a des frais a l’entrée.

Je suis d’accord avec vous. La SCI dont cette file parle me semble figurer parmi les plus intéressantes UC qu’on puisse mettre dans un contrat AV, Capitalisation ou PER.

J’ai fait récemment sur mon contrat Linxea Zen un arbitrage du fonds euro vers, entre autres,  cette SCI pour la passer à 40% de l’ encours. Cet arbitrage a pu se faire online sans envoyer de courrier, alors que le site Linxea indique que ce n’est pas possible.

Je ne sais pas comment ca se passe pour les autres contrats qui proposent cette SCI comme UC.

Les frais d’entree des SCPI sont vraiment très élevés. Il y a eu récemment sur ce forum un post qui révélait implicitement le montant des retrocessions de commission des sociétés de gestion vers les CGP. C’était instructif.

post de romm1 sur la file des scpi à credit

Le message de GBL qui suit celui de romm1 sur la file en question est également intéressant.

Ce délai de 7-8 ans est même inférieur si l’on compare à des scpi en AV et qu’on prend une hypothèse de performance des SCI de 5% (ambitieux car supérieur à la moyenne des sci). Je partage l’avis de carpediem, et à mon sens il y a actuellement une surestimation de la performance future et une sous-estimation des risques. L’autre point c’est que la performance à long terme des sci viagères dépendra également de la bonne gestion de la phase de location / vente des biens, chose que l’on ne verra pas avant plusieurs années.

J’ai du mal à comprendre qu’une uc en assurance vie puisse délivrer une performance virtuelle. Imaginons que j’achète un peu de SCI Viageneration ou Silver Avenir. J’attends suffisamment pour rembourser les frais d’entrée puis gagner quelques pourcents de valeur, après quoi j’effectue un rachat. La plus-value elle, n’a rien de virtuelle dans le sens où je la touche. Si cette plus-value ne repose stricto sensu que sur une hypothèse de valorisation, on peut penser à une sorte de pyramide de Ponzi partielle… Car c’est alors les nouveaux entrants qui acceptent de payer un peu plus cher et qui me rembourse avec plus-value. En d’autres termes, il doit tout de même y avoir un pool de départ conséquent d’appartements pour faire tourner la roue, sinon le dispositif ne peut tourner qu’avec de nouvelles souscriptions en permanence.

Je n’indique pas que c’en est une GBL, je pense que la valorisation par expertise couplée à un pari sur l’avenir ne me paraît pas être le seul moteur de ce type de SCI. Car sinon de où vient l’argent lorsque je rachète mes parts ? Soit d’une souscription par un acheteur, soit de liquidités. Dans le deuxième cas, ne faut-il pas un pool immobilier de départ versant des loyers ?

Ce sujet m’inspire les commentaires suivants :

1 -

Asn a écrit :

A date la performance des SCI viagères est totalement spéculative puisqu’elle se base sur la
différence entre le prix payé pour l’acquisition des biens (discounté par le viager) et le prix de vente. Mais le prix de vente n’est pas connu car la vente n’aura lieu que dans 10 ou 15 ans.

A mon sens, on est dans la même situation pour un achat de la pleine propriété ou de la nu-propriété.
On espère que le prix du bien restera constant pour que les hypothèses de rendement soient vérifiées infine.
Dans le cas du viager, une décote a été consentie par rapport au prix de vente du bien au temps T (PT).
Au moment de la vente, si le prix est égal à PT, on vérifie l’hypothèse de rendement, s’il est supérieur le produit a sur performé, s’il est inférieur le rendement est moindre qu’espéré voir négatif…

Le caractère spéculatif me semble identique à celui d’un achat classique ou en démembrement de propriété.

2 -

Franckielestore a écrit :

Ces seniors  conservent le Droit d’Usage d’Habitation ou l’Usufruit viager de leur bien.

Le droit d’usge fait l’objet des articles 625 à 636 du code civil qui sont issus de la la loi du 30 janvier 1804 (ou plutôt du 8 pluviose an XII…).

Ce droit est plus restreint que l’usufruit. Il est personnel et ne peut être exercé que par le titulaire ou un membre de sa famille proche. La location du bien est interdite. Il est incessible (sauf au propriétaire du bien grevé moyennant une rente viagère)

Il convient de bien distinguer les 2 cas :
- en cas de droit d’usage, seul le crédit rentier peut occuper le logement… et ne peut donc pas le louer.
Il conviendrait d’interroger Viagénérations pour connaître les modalités de gestion dans un tel cas : location au bénéfice de Viagénértions, versement complémentaire au créditrentier, cession au débitrentier (ce qui permet d’éviter une inoccupation du bien)…
- en cas d’usufruit, le crédit rentier peut occuper le logement, le louer et toucher les fruits, loger une personne de son choix à titre gratuit

Via générations ne devrait donc pas toucher de loyer, les biens libérés dans le cadre du droit d’usage étant vendables comme tout bien détenu en viager par le débitrentier, moyennant des garanties pour le créditrentier (le débitrentier continue d’assurer le service de la rente, s’en libère en souscrivant une AV au profit du créditrentier)

3 - Sur la liquidité : on se situe dans le même cadre qu’une SCPI : rachat des parts que si des acheteurs sont présents.
En revanche, possibilité de rachat semble t’il s’il y a des liquidités sans acheteur à la différence des SCPI…
Si les parts de SCI sont logées dans un contrat AV ou un PER, c’est l’assureur qui assume le risque de liquidité…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (27/03/2021 16h48)