Mart14000 [Calvados] : étude de cas immobilier (micro-BIC ou régime réel)

Bonjour à tous,

Comme évoqué dans ma présentation, je vais faire l’acquisition d’une maison T3 (acte prévu début mai prochain) de 45m2 que je mettrai en location en 2022 le temps de faire les travaux par mes soins (le bien est à rénover). Il s’agit d’un achat comptant. Elle sera louée 7800 euros annuels (20 euros de charges mensuelles).
Prix du bien : 70K net vendeur, 5k de frais d’agence et 6,8K de frais de notaire soit un total de 81,8K.
Les travaux seront fait par mes soins (j’aurai juste à peu près 10K de factures entreprises en 2021 pour le remplacement d’une chaudière et des fenêtres).

Les charges annuelles sont : Taxe foncière (336 euros), 192 euros de PNO, 400 euros d’Expert comptable physique (si choix du réel et après réduction des 2/3 en impôts), la CFE (200 euros), 500 euros pour de l’entretien et/ou meubles à renouveler.
Meubles : je dispose déjà de meubles achetés d’occasion, je prévois donc un budget de 500 euros.

De plus, ma résidence principale dans laquelle je vis actuellement était loué en 2019 (micro-foncier en nom propre). Nous l’avons avec ma compagne récupérée fin 2020 au départ de la locataire. Il s’agit aussi d’une maison T3 de 50 m2 (il y a un marché dans la commune pour du meublé malgré que ce soit un T3).
Toutefois, il s’agira d’un bien qui retournera à la location dès que j’aurai trouvé un nouvel emploi et que l’on aura acheté notre future résidence principale.

J’ai simulé sur la simulation du dessous une mise en location de ce bien en 2025 (en plus de celui du dessus qui sera à la location dès 2022).
Prix d’achat du bien (77K avec frais d’agence et de notaire, valeur actuelle faite par un AI de 120 000 euros).
Dès notre départ sauf catastrophe, uniquement un coup de peinture sera à faire avant la remise en location.
Le bien serait loué 7560 euros avec charges à l’année.
Les charges annuelles sont : TF (611 euros), 192 de PNO, les frais d’EC passeront à 600 euros pour un 2ème bien (si choix du réel et après réduction des 2/3 en impôts + adhésion CGA), la CFE (200 euros), 500 euros pour l’entretien ou renouvellement du mobilier.
Meubles : Je prévois un budget de 500 euros (ce sera des meubles d’occasion).

Après avoir échangé avec un comptable par téléphone et sauf erreur de ma part, j’en suis venu à faire la simulation suivante et j’ai remarqué qu’en 2021 je serai en déficit avec un seul bien loué de 13 978 euros :
5000 (fa) + 6800 (fn) + 128 (prorata de la PNO car acte de vente début mai) + 150 (prorata de la TF) + 500 + 400 (Comptable) + 1000 (amortissement des 10K de travaux) = - 13 978 euros.
En 2022 : 7800 (loyers avec charges) - 1128 (TF + PNO + CFE + EC) - 500 - 2100 (amortissement du bien) - 1000 - 13 978 = - 10 906
En 2023 : 7800 - 1128 - 500 - 2100 - 1000 - 10 906 = - 7 834
En 2024 : 7800 - 1128 - 500 - 2100 - 1000 - 7834 = - 4 762
En 2025 : 15360 - 2331 - 500 (mobilier 2ème bien) - 500 (entretien 1er bien) - 600 (EC) - 2100 - 3600 (amortissement 2ème bien) - 1000 (amortissement travaux du 1er bien) - 4 762 = - 33
En 2026 :  15360 - 2331 - 1000 (entretien des 2 biens) - 600 (EC) - 2100 - 3600 (amortissement 2ème bien) - 1000 (amortissement travaux du 1er bien) - 33 = 4696 (1324 euros d’impôts sur un TMI à 11%).

J’ai minimisé volontairement les imprévus en prenant que 500 euros à l’année par bien en entretien et/ou renouvellement de mobilier. C’est juste pour me rendre compte.

Sauf erreur dans mes calculs, avec un bien en location si je me mets au réel, j’en conclue que j’aurai de 2021 à 2024 un gain fiscal de 700 euros étant donné que je paierai 1100 euros d’impôts au Micro et 400 euros de comptable au réel mais aucun impôt.

Selon vous, le jeu en vaut-il la chandelle sur un bien avec une TMI à 11% de "se prendre la tête" avec la tenue d’une comptabilité pour gain fiscal aussi faible ?
Le réel se justifierait-il uniquement si le deuxième bien loué en 2025 (hypothétiquement) ainsi que mon futur nouvel emploi me feraient changer de tranche et passer sur une TMI à 30% ?

Ou bien à ma place vous prendriez l’option du réel dès le début pour ne pas rater les frais d’acquisition du 1er bien quitte à repasser au Micro dans 5-6 ans ?

Conscient que ma situation est particulière, j’ai essayé d’être le plus détaillé possible.
N’hésitez pas si vous avez de questions.

Un grand merci d’avance pour vos recommandations ou conseils à ce sujet.

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)