Hoenheim : étude de cas immobilier (LMNP au réel vs SCI à l'IS)

D’autant plus que sur un exemple d’un projet de 300 k€ à 5% de rentabilité brute, si les frais de notaire et d’agence sont comptabilisés en charge la 1ère année, le résultat comptable s’élèverait à environ -35 k€ au premier exercice.

Votre raisonnement xazh pousserait les actionnaires d’une SCI à apporter plus de 70 k€ en capital social à l’ouverture. Aucun notaire, banque, ou family office (pour vous prouver que je prends d’autres variables en compte que celle comptable) normalement constitué n’imposerait un tel niveau d’apport.

Un argument pouvant aller dans votre sens est qu’un capital social « modéré » de plusieurs milliers d’€ (dépend de votre référentiel) crédibilise davantage le projet auprès de la banque, qui aura plus tendance à suivre quelqu’un qui met des billes dans sa société civile.

J’en arrive à des conclusions similaires entre sci IS et location nue en nom propre avec la défiscalisation pinel de 32% tout de même.

Est-ce nous qui faisons une grave erreur de calcul ?

Je n’ai pas encore investi le champ de la holding mais cela m’intéresse vos explications pour éviter la PFU de 30%.

Merci des eclairages.

Cdlt
BenS

Hoenheim, le 16/03/2021 a écrit :

Je vois de nombreux avantages à la SCI IS par rapport au LMNP même avec un TMI de 11% :

-    En prenant en exemple un immeuble de rapport de 5 logements nus dans un emplacement ne présentant aucun intérêt à la bascule en location meublée, la rentabilité serait complètement massacré par les impôts, et exclue de fait le LMNP (sauf à opter pour le réel, mais nécessite de lourds travaux)
-    La transmission du patrimoine est facilitée en SCI, si ce n’est par le dispositif de donation de parts toutes les X années en franchise totale d’impôt, voire même dans un dispositif de démembrement de parts à la création de la SCI, suivie d’une mise en réserve des bénéfices ultérieurs
-    La fiscalité de 15% est presque moitié moins qu’un LMNP à 11+17,2 soit 28,2% (je prends ici le taux le plus favorable de 11% qui est encore le mien), rappelons-nous que sur un projet à 10% de rentabilité brute, la fiscalité se rappelle à nous bien vite, à partir de la 3ème/4ème année au plus tard, et la différence entre 15 et 28,2% est appréciable
-    La circulation de la trésorerie avec un montage holding permet de s’affranchir de la flat taxe à 30% et donc de réinvestir les bénéfices dans d’autres projets pour toujours bénéficier d’un taux réduit à 15%. Comme je l’ai expliqué, je ne souhaite pas toucher cet argent dans l’immédiat, et le laisserai logé dans ma/mes SCI
-    Un avantage récemment mis en lumière : de plus en plus de banque (dont la mienne) considèrent les SCI patrimoniales comme des SCI dites « professionnelles » (à ne pas confondre avec une SCI avec objet professionnel de détenir les murs de locaux commerciaux), et excluent donc l’application des dernières recommandations du HCSF dans le calcul du taux d’endettement. Techniquement, pour quelqu’un endetté à 30% aujourd’hui sur sa résidence principale, il est presqu’impossible d’investir en propre sur un investissement immobilier, sauf à dégager une rentabilité nette de 30% (et encore) ou s’engager sur un projet à 30-40 k€ tout frais compris, dépendant des revenus. La SCI permet de s’affranchir bien souvent de ce type de problème, qui s’en sort par un calcul différentiel du taux d’endettement.

Je n’ai pas non plus pour intention de faire des aller/retour sur les projets immo, donc les conserverai très certainement.

Évidemment je vous rejoins finalement sur l’objectif qui conditionne très largement le montage, si je décidais d’investir dans un T2 à 50k€ et *peut-être* de réinvestir dans un projet similaire dans 5/10 ans, la création d’une SCI ne présente que peu d’intérêt.

Bonjour

Vous arrivez a quelles conclusions? dans quel cas ?

J’en arrive à des conclusions similaires entre sci IS et location nue en nom propre avec la défiscalisation pinel de 32% tout de même.

vous comparez SCI IS et location pinel outre mer en direct ?

@Hoenheim,  pour du reemploi pur pour investir , vous pouvez meme avoir 0 de frottement fiscal en restant sur la premiere SCI a l’IS ( sur un projet a 300k @5%  vous serez loin des 38k ).
Le probleme est plus votre garantie personnelle pour les prets et plus c’est etanche et complexe moins le banquier vous suivra.

le second probleme c’est pas un probleme de % mais un probleme de frais fixe.  disons 1000 / 1500 euros pour les structures par an  quel pourcentage cela represente en terme d’imposition

enfin vous n’integrez toujours pas la revente ou l’utilisation de la treso de la SCI par vous meme  si ce passage est occulté ( et c’est celui qui fait mal avec les SCI IS ) vous n’avez pas des situations comparables .
dans 30 ans votre SCI a un immeuble et une treso, vous non.

cdt

Bonjour,

En effet, la circulation de trésorerie n’a d’intérêt que quand le projet immobilier logé dans la SCI atteint le plafond de 38120€. Quand l’ensemble des projets immobiliers ne supportent « que » 38120€, il n’y a pas d’intérêt au montage en holding (sauf dans une logique de transmission en voulant par exemple opter pour un immeuble/SCI/enfant).

Pour les problèmes de frais fixe, la solution serait de ne pas recourir à d’aide extérieure pour s’affranchir de ces 1500€, en créant soi même ses statuts et en s’occupant soi même de la compta. Pas à la portée de tout le monde (j’ai un autre sujet dans les discussions générales sur un générateur de comptabilité SCI IS qui propose quelques pistes).

Pour le problème de la revente, le palliatif serait de créer suffisamment de charge simultanément à la revente du bien (par exemple en achetant la même année un autre bien immobilier), ce qui aurait pour effet (dépend des montants) de complément annuler ce surplus d’imposition.

Je ne considère par l’imposition de la sortie d’argent comme un problème si mon but est de réinvestir derrière : si en LMNP je reçois un excédent de trésorerie de 10k€, je le reinjecterai dans un projet. A la différence qu’en LMNP cet excédent aura été taxé à mon TMI, versus 15% pour la SCI.

Tout dépend finalement de notre objectif

Corsaire,

A mon tour de vous inviter à davantage de prudence si vous ne maîtrisez pas

le sujet.

Distribuer de la trésorerie dans le sens Holding -> SCI fille n’est effectivement pas soumis à imposition (tout au plus rémunération de CCA si vous décidez de rediger une convention de trésorerie en ce sens), mais remonter de la trésorerie dans le sens SCI fille -> holding est soumis à imposition à hauteur d’une assiette de 5% des dividendes remontés par la fille (donc 15% * 5% in fine). La taxation serait 40* plus importante si vous décidiez de vous verser des dividendes directement réinjectés dans une nouvelle SCI.

Pour rester dans vos carottes et vous choux, il s’agit bien d’argent décapsulé d’une première SCI et réinjecté pour un nouveau projet, sauf qu’avec de mauvais choix fiscaux vous pourrez supporter une imposition * 40.

L’imposition à 15% est bien intégrée à l’ensemble de mes calculs et est subit dès le 1er euro de résultat fiscal bénéficiaire.

Quels sont les points d’achoppement concernant l’autre sujet sur la comptabilité Excel ? Tachez avant de me répondre d’être mieux renseigné sur le sujet que sur le montage holding IS.

Dernière modification par Hoenheim (31/03/2021 10h36)

Le fait que vous ignoriez 95% du reste de mon message me conforte dans votre méconnaissance au sujet.

A vos risques et périls de prêter de l’argent qui ne vous appartient pas. Outre les écritures comptables laborieuses, vous risquez une requalification en distribution irrégulière de bénéfice.

Désolé je ne peux vous aider dans ce cas, je connais relativement peu le Pinel normal, alors le Pinel outremer :S

xazh : contrairement aux dispositifs précédents, le Pinel ne crée pas de déficit foncier. Côté revenus fonciers, le fonctionnement est 100 % normal. L’avantage Pinel prend la forme d’une réduction d’impôt (réduction de l’impôt général sur le revenu global) de tant de % de l’investissement initial.

Si l’on a pris l’engagement de 9 ans, on peut donc vendre ou apporter à une SCI dès la 10e année.

Les principaux inconvénients du Pinel en fin de période d’engagement sont :
1) la perte de valeur car les programmes sont vendus trop cher (remarquez, ça protège efficacement de l’imposition sur la plus-value)
2) on risque d’être encombré d’un locataire qui profite d’un loyer inférieur au prix du marché (puisque le loyer est plafonné dans le dispositif Pinel) et veut donc rester encore très longtemps ; on ne peut pas le virer ; et on ne peut que difficilement augmenter le loyer.