SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Caratheodory a écrit :

Acquérir a 2.75% de taux  d’intérêt des actifs non sous-évalués dont le rendement pourrait peiner à dépasser 4% est une chose que je ne ferais pas. La déductibilité des intérêts d’emprunts est certes tentante mais je trouve que l’affaire n’est pas mal du tout pour la banque et la personne qui va toucher les commissions.

Je ne vois tout simplement pas l’intérêt du montage. Vous anticipez un retour de l’inflation? Une augmentation rapide du prix des parts? En cas de scénario inverse le résultat me semble franchement mauvais.

Puis je vous demander d’expliciter votre raisonnement?  Je ne le comprends vraiment pas. C’est peut être moi qui ai tort d’ailleurs. Je n’ai pas de compétence particulière en gestion de patrimoine.

Sinon. Immorente2 plutôt qu’Immorente?

Bonjour,

Merci pour votre réponse.
Je cherche a financer en premier investissement a crédit de parts de scpi pour me constituer une rente dans le futur.

L’idée étant de sortir de l’épargne pour financer le crédit en gardant au maximum ma capacité d’emprunt pour d’autres opérations ultérieures.

Corum est très difficile a avoir en crédit immobilier comme on me le propose dans la liste je me suis dit que l’opération sur 25 ans me permet de conserver de belles latitudes pour faire d’autres opérations avec finalement le seul nantissement des parts sans devoir mettre en caution de l’épargne acquise. La plupart des organismes que j’ai contacté proposent soient des scpi maison soient tout un florilège de contres parties. Pour le moment je constate que les scpi résistent pas mal a la crise entre 4 et 5% de rendement moyen c’est pas si mal.

Au niveau des scpi j’ai des parts de corum xl et origin via le PEI je pensais pouvoir du coup en prendre plus en une fois, marquer le crédit avec pierreval pour avoir 1 pied dans le secteur de la santé et immo rente 2 ou 1 pour avoir une historique.

Merci pour vos échanges et merci Romm1 pour cette liste actualisée

J’ai lu pas mal de fils IH et me suis renseigné pour monter mon projet d’achat de parts de SCPI en utilisant le levier de l’emprunt (dans l’optique de revenus passifs à termes). J’ai compris que c’était un savant mélange entre montage, choix des supports SCPI, pret souscrit. J’ai fait plusieurs simulations mais j’ai du mal à me lancer car je trouve toujours un paramètre à améliorer et qui remet en question des fois les deux autres…

Montage
J’ai une TMI forte, 40ans sans pret ni enfants alors j’étais à prime abord parti sur l’achats de parts SCPI en démembrement au travers d’une SC Pat (à l’IS… une part symbolique pour mon frère). Sauf que je suis ne pas (encore) rentier et j’ai au final l’impression que je vais me rajouter de la paperasse, un comptable (et embêter mon frère). Alors pourquoi ne pas faire l’achat en direct quitte à payer des impôts tant que je continue de travailler ? (je pourrais défiscaliser les remboursements d’emprunt même si c’est dérisoire)

Support
Je partirai sur une base de 300k€ avec Primovie 50% Epargne Pierre 25% Interpierre 25% pour la diversification sectorielle, par contre oui c’est en totalité Français est ce une grosse erreur?
Je vois du coup ces tableaux de rétrocommission par Romm1 qui me font aussi clairement comprendre que le gain du montage se fait aussi en grande partie ici.

Pret
J’ai une proposition d’intérêt par Caisse d’Epargne qui me ferait du 1.1% à 15ans et avec domiciliation (car mon profil rentre dans leur cible). Une deuxième piste à 2.5% chez Arkea à 25ans (obligation de prendre 50% dans le SCPI du groupe). Normalement "plus c’est long plus c’est bon", sauf que je peux absorber l’effort de trésorerie sur un montage à 15ans ce qui me permettrait d’envisager une reconversion professionnelle à plus court horizon (mais je mélange tout peut etre).

Il me reste certainement encore beaucoup à apprendre… il me tarde d’agir… merci par avance pour vos éclairages et pistes.

Bonjour Suburban,

1/ La diversification et le choix des SCPI:
Selon moi pour un investissement de 300k vous ne diversifiez pas assez avec seulement 3 SCPI.
Je suis un fervent partisan de la maxime "ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier".
A titre d’exemple pour un investissement du même montant j’ai investi dans une dizaine de SCPI….la seule contrainte concerne la déclaration d’impôt qui est un peu plus longue à remplir…

- Vous parlez d’interpierre mais lequel (France ou Europe centrale) ?
- Vous gagnerez à prendre des SCPI avec des immeubles à l’étranger….
- Pourquoi Primovie et pas Pierval santé (qui est de plus en plus présent à l’étranger)?
- Pourquoi ces 3 SCPI là, quels critères avez vous regardé pour faire votre sélection?

2/ Le financement:

Vous dite que vous avez une TMI "forte", mais de combien est elle?
Avec une TMI forte et donc (à priori des revenus en conséquence et donc un client patrimonial) quitte à changer de banque pour faire votre investissement négocier de meilleures conditions de crédit. Sur 15 ans visez plus du 0.95%, assurance externe, négociez les frais de dossier, de garantie, ect…. c’est dans ce genre de situation qu’on peut le mieux négocier.

Etant quelqu’un de prudent de nature et pas très appétent au risque, j’ai mis aussi beaucoup de temps à agir et même si cela à pris du temps je suis content des choix que j’ai fait aussi bien en terme de SCPI que de financement (vous avez tous le détail de mes recherches dans un post précédent).

Espérant vous avoir apporté.
Bon courage à vous.

Un énorme merci @Fabipm @Sisco2117 @Enterite pour vos retours très bien ciblés et qui me feraient pencher pour :  SCI / 6 à 10 SCPI différentes et part étranger / prêt à travailler davantage
=>Effectivement TMI 41% (en début de tranche)

Bonjour,
J’ai une question qui est sûrement idiote mais je voudrais être sûr d’avoir bien compris le principe des rétro commissions .
Si j’achete des Corum par exemple directement auprès de Corum directement, je paie 10% de frais (pour faire simple).
Si je passe par une société de gestion , vous parlez de rétrocession de commission, cela veut il dire qu’ils me rendent une partie de ces 10%?

Merci de vos éclaircissements .

Si vous passez par un CGP, vous pouvez pontiellement avoir une rétrocession d’une partie de leur commission. Donc passer par un CGP plutôt qu’en direct (auprès des sociétés de gestion) est souvent plutôt favorable : cela vous économise de la paperasse et vous avez potentiellement une rétrocession.

Romm1, le CGP fait la paperasse de souscription donc ca facilite la vie à la souscription. Il ne vous aidera pas à faire votre déclaration fiscale et vous recevrez tous les éléments directement (votre CGP ne reçoit pas vos courriers).
Si vous êtes en direct, vous devrez vous y coller. A noter que c’est surtout fastidieux la première année et un peu long pour la consolidation. Les autres années si vous n’avez pas vendu, il y a une sauvegarde donc vous allez plus vite sur votre déclaration de revenus.
Si vous êtes en SCI, votre comptable se chargera de ca. Vous lui donnerez les bordereaux fiscaux et ils s’en chargent.

romm1 a écrit :

Je me suis habitué aux contrats signé facilement de manière électronique (comme les AV), certains SCPI sont encore au format papier?
Je pense prendre sans SCI (le montant au début ne valant pas le coup, et n’ayant personne avec qui investir). J’ai cru comprendre que certaines SCPI envoyait des documents simplifiant la saisie au niveau des impôts, si cela se limite à une addition entre SCPI (et minoration des intérêts d’emprunts éventuellement), ça devrait aller.

Quasiment toutes sont au format papier mais mon CGP utilise docusign lui.
Malheureusement pour les SCPI c’est pas qu’une addition il faut remplir les pays les adresses et les différents montants. Donc ça peut être long. IFU de Sofidy fait 4 pages pour vous donner un ordre d’idée.

Surin a écrit :

Corum l’Epargne (Corum AM avant) c’est justement la société de gestion

Ceci n’est pas exact, même si c’est l’impression que cela peut donner.
Corum AM est et reste la société de gestion, avec un agrément société de gestion, indispensable pour gérer des SCPI.
Corum L’Épargne est un conseiller en investissement financier, avec un statut CIF, au même titre que l’ensemble des distributeurs Corum.
Pour ce qui est des retro, en principe pas possible avec Corum qui l’interdit dans ses conventions. Je connais au moins un distributeur CIF dont la convention a été résiliée pour cette raison, à priori (cf plus haut) Louve est aussi dans ce cas. Certains CGP pratiquent des retro malgré tout, sans citer de noms, du coté de Neuilly sur seine.

Je croyais moi aussi que de toute façon, même si vous domiciliez vos revenus dans cette banque histoire de faire avancer votre dossier de manière favorable, vous pouviez partir le lendemain de la signature sans avoir à rendre compte de quoi que ce soit. Mais cela ne semble pas si simple… cela semble dépendre de la présence d’une clause contractuelle ou non d’après moneyvox.

@Vincecarter30 :
A un moment, il faut savoir ce que l’on veut. Vous avez bien conscience qu’il n’est pas facile de se faire financer en ce moment et encore plus à travers une SCI IS. Il faut bien que la banque y trouve son compte aussi, alors domicilier ses revenus ce n’est quand même pas la mer à boire.

Vous trouverez ici un résumé que j’avais effectué sur la légalité de la clause de domiciliation des revenus dans le cadre d’un crédit immobilier.

Vous devrez donc :
- déterminer si la domiciliation de vos revenus est ou non (juridiquement) obligatoire ;
- puis, si elle ne l’est pas, en fonction de vos projets futurs avec cette banque, décider de respecter (ou non) vos engagements (moraux).

PS : Visiblement, Surin, vous n’avez pas lu le lien vers lequel je vous ai renvoyé. Non, la clause n’est pas nécessairement abusive, cela dépend de sa rédaction et de l’éventuelle contrepartie qu’elle contiendra.

Votre deuxième lien le précise bien :

Capitaine Banque a écrit :

3 – La clause de domiciliation est inscrite, avec contrepartie
Enfin, dans le cas où la domiciliation est obligatoire et qu’une contrepartie est précisée dans le contrat, alors la clause n’est pas abusive. La banque peut également préciser une sanction, généralement l’augmentation du taux, si le client décide de quitter la banque.

Dernière modification par Spotlight (22/04/2021 21h40)