Corum XL : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Sondage

[+1 / -1] #401 11/02/2021 14h58

[+1 / -1] #402 11/02/2021 15h06

1 #408 11/03/2021 14h50

1 #409 02/04/2021 20h56

5 #413 20/04/2021 17h30

1 #414 21/04/2021 01h20

1 #415 21/04/2021 16h58

1 #423 24/05/2021 12h12

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Sisco2117 a écrit :

Sisco2117, le 07/02/2021 a écrit :

Surin a écrit :

Surin, le 20/03/2018 a écrit :

Surin, le 20/03/2018 a écrit :

Sisco2117 a écrit :

JJbob a écrit :

GoodbyLenine, le 11/05/2021 a écrit :

Voici les différentes présentations de bulletin :

Edit :

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Voici les différentes présentations de bulletin :

Edit :

Voici les différentes présentations de bulletin :

Edit :

Surin · #401

Sisco2117 a écrit :
Donc à partir de mai 2021 (sauf si changement d’ici là) on retrouvera le niveau de dividende actuel que nous avons depuis mai 2020 et donc il n’y aura pas de baisse (par rapport à l’année n-1 en tout cas).

C’est tiré par les cheveux votre projection. Elle n’engage que vous.

------------------

Sisco2117, le 07/02/2021 a écrit :
Surin a écrit :
bien que l’AMF leur ait déjà demandé de changer leur présentation
Pourriez vous citer la source de cette affirmation svp ?

Ca avait été abordé à partir de ce message et Corum m’avait confirmé ce point.

Surin, le 20/03/2018 a écrit :
Edit:
A la lecture du BT4T, je me pose quelques questions:
_Je me demande si L’AMF ne devrait pas remettre en question le fait d’afficher en gros sur la première page du bulletin "10% TRI sur 10 ans (objectif non garanti)" sur une SCPI qui n’a pas un an. A mes yeux cela relève de l’arnaque.

Surin, le 20/03/2018 a écrit :
Edit: sur le BT c’est écrit en gros "10% taux de rendement interne sur 10 ans" comme si c’était celui des 10 dernières années puisque les autres SCPI le font ainsi mais ici non, c’est un TRI futur avec une simple parenthèse qui indique: (objectif non garanti). C’est du grand n’importe quoi !

Au tout début :

Après signalement, à noter qu’il y a eu 2 versions de ce bulletin avec et sans la modification :

=> Le 10% est bien plus discret.

Je constate qu’à ce jour la présentation est de nouveau sujette à mauvaise interprétation avec un 10% affiché en gros :

D’une manière générale - et ça concerne tous les gérants - je préfère ne pas voir écrites trop de projections surtout si elle semblent ambitieuses, on sait ce que ça donne et il est un peu trop facile d’incriminer tel ou tel événement de l’actualité, c’est la définition même de la vie qu’il y ait des imprévus.

Je note que s’ils affichent toujours cet objectif, cela concerne ceux qui investissent à ce jour donc il faudra non seulement le tenir pour les tous premiers associés - qui ont eu un dividende gonflé avec la collecte relutive comme Eurion aujourd’hui - mais aussi sur une durée de 4 ans minimum soit l’âge de la SCPI.

? Je suis surpris de votre réaction.
Il n’y avait pas de mauvaise humeur de ma part …
Dans les messages en lien j’indiquais avoir interrogé Corum au téléphone qui me l’avait confirmé, information que j’ai eue ensuite de la part d’un dirigeant lors d’un échange informel.
Je n’ai pas de document à vous fournir mais il me semble que je peux tout de même communiquer cette information, libre à chacun de me croire ou non, je ne suis pas du genre à raconter des sornettes.
J’ai pris le temps de vous répondre avec les messages en question, ce qui demande une recherche car remontant assez loin. Ca ne vous convient pas.

Dernière modification par Surin (11/02/2021 15h32)

Sisco2117 · #402

Monsieur "Surin",

Vous êtes complétement hors sujet.

petit 1: tous ce que j’écris n’engage que moi bien sûr! ça tombe sous le sens (je ne représente que moi…)! j’ai même précisé dans le message "ce n’est que mon avis personnel" donc remarque complétement déplacée et inutile (reprenez vous au lieu d’être désagréable )

petit 2: Vous n’avez toujours pas communiqué votre source sur le rappel de l’AMF adressé à CORUM pour leur communication d’un TRI de 10%. "Corum m’avais confirmé ce point" n’est pas une source….une source est un mail ou un document officiel…

A bon entendeur, ce message n’appel pas de réponse de votre part, gardez votre mauvaise humeur pour vous. Ma citation de signature n’aura jamais été aussi vraie qu’avec vous…

Dernière modification par Sisco2117 (11/02/2021 15h41)

GoodbyLenine · #403

Sisco2117 a écrit :
Donc à partir de mai 2021 (sauf si changement d’ici là) on retrouvera le niveau de dividende actuel que nous avons depuis mai 2020 et donc il n’y aura pas de baisse (par rapport à l’année n-1 en tout cas).

Pour ma part, je ne peux que constater que, depuis plusieurs années, le dividende mensuel net de Corum XL varie beaucoup de mois en mois (ça a culminé à 1.5900€ pour juin 2018, et le plus bas était de 0.55060€ pour septembre 2018, pour 2019 les extrêmes ont été de 0.6510€ et 0.91350€, pour 2020 de 0.6299€ et 1.0020€). Même le pourcentage d’impôts payés à l’étranger par la SCPI varie beaucoup de mois en mois (en 2020 : entre 19 et 23% les 11 premiers mois et 2% le dernier mois, en 2019 entre 15 et 25%, etc.).

J’en déduis que ça signifie sans doute qu’il y a d’assez fortes variations au niveau de la comptabilisation des charges de la SCPI (il est assez aisé de mensualiser la comptabilisation des recettes) en particulier les impôts, qu’il n’y a guère de raison de penser que ça changera à l’avenir, qu’il faut donc s’attendre à des variations significatives du dividende mensuel à l’avenir, et qu’il vaut mieux raisonner en dividende trimestriel, ou même plutôt annuel, si on veut faire des comparaisons pertinentes.

Surin · #404

Voici les revenus distribués annoncés brut d’imposition à l’étranger et nets de fiscalité étrangère donc versés sur le compte des associés pour Corum XL :

Revenu net/revenu brut = %
2020 : 8,65€/10,69€=19,083% d’imposition
2019 : 9,69€/11,83€=18,090% d’imposition
2018 : 12,53€/14,85€=15,623% d’imposition

Une tendance là aussi à l’augmentation du taux d’imposition à l’étranger mais qui reste en dessous des 20%, il me semble que ça peut avoir un interêt de suivre cet indicateur qui pourra aussi évoluer selon si les investissements se poursuivent dans des pays imposant plus ou moins (on le verra avec le Canada si la part du patrimoine devient significative).

douglaswhite · #405

Concernant l’objectif de 10%, la société doit parier sur l’appréciation de la livre par rapport à l’euro. En effet si la livre revient à un niveau de 1,40 euros pour une livre, là effectivement l’objectif est atteignable (augmentation du rendement + augmentation du prix de la part).

OnclePicsou · #406

Distribution 0.68€/part

GoodbyLenine · #407

C’est précisément 0.6771€/part net (et 0.86€ brut de fiscalité étrangère).

La hausse significative (+6%/ 2 mois, à presque 1.17€/GBP) de la GBP, devise dans laquelle la SCPI doit percevoir environ la moitié de ses revenus fonciers, ne semble pas (encore ?) avoir eu d’impact (ou cet impact est noyé par d’autres variations de revenus).

JJbob · #408

Je pense que c’est parce que les locataires payent leur loyer trimestriellement et donc on se voit verser en Mars un prorata de loyer qui a en fait été payé par le locataire début Janvier au taux de change du moment (autour de 1.10€).
La répercussion de la hausse de la GBP/EURO devrait se ressentir à partir des mois du T2 si la GBP maintient son cap d’ici la fin du mois quand l’échéance des loyers des locataires tombera (we hope so!)

Sisco2117 · #409

Je constate que dans le rapport annuel 2020 que la valeur de reconstitution 2020 d’une part est de 188,85€.

Pour rappel, la valeur de reconstitution des années précédentes:

2017: 192€
2018: 191€
2019: 197€

C’est donc une baisse de 4% vs 2019 et un "retour à la case départ" avec une valeur de reconstitution égale à la valeur de la part.

Talondort · #410

A noter sur la période l’évolution du change livre sterling / euro (-5,3%) :
_ 1er janvier 2020 : 1£ = 1,1816€
- 1er janvier 2021 : 1£ = 1,1194 €
Alors que la moitié du patrimoine est au Royaume Uni.

Vol714pourSydney · #411

Et aujourd’hui 1,18…

GoodbyLenine · #412

Apres 0.6771€ pour 02/2021 :

Distribution 03/2021 : 0.7578€/part net de fiscalité étrangère. (et 0,94 € brut)

Sisco2117 · #413

Bonjour,

Je sorts de l’AG et pour ceux qui n’ont pû y assister, voici l’explication de la baisse de 4% de la valeur de reconstitution (que j’évoquais un peu plus haut):

--> 50% de la baisse se justifie par le taux du change de la monnaie pour la patrimoine qui est au RU. En effet, la valeur de change est prise à la date du 31 / 12 /2020 et là il y a eu une baisse du change de la monnaie britannique en euro par rapport au 31 / 12 /2019 (date prise pour le RA 2019). Je viens de vérifier et effectivement on est passé de 1.19 à 1.12€ pour un livre sterling. Aujourd’hui on est autour des 1.16.

--> 50% de la baisse est liée à une diminution de la valeur d’expertise des immeubles. Là j’ai posé une question sur la justification d’une baisse de la valeur pour des immeubles pourtant achetés à peine il y a 1, 2 ou 3 ans…mais ma question n’a pas été reprise…

Voilà le principal de ce que j’ai retenu.

GoodbyLenine · #414

La valeur d’expertise pour des immeubles pourtant achetés à peine il y a 1, 2 ou 3 ans… peut très bien évoluer, et être sensiblement différente du prix d’achat (=valeur comptable). L’expert (indépendant) n’est pas forcément tenu par le prix d’achat. (Mais certaines SCPI ne font pas e pertiser les biens juste achetés, et prennent le prix d’achat).

Pour rester sur Corum (mais c’était sur Origin), il y a quelques années, j’avais posé en AG une question sur des immeubles achetés en décembre, et estimés (plus cher) au 31/12 (je ne me souviens pas de la réponse, mais le DAF de l’époque, qui a quitté Corum depuis, n’était pas "ravi" de la question…). Il y a aussi eu un immeuble qu’ils ont pu acquérir après avoir reçu l’acceptation de leur offre…. quelques jours/heures avant qu’un autre acheteur ne propose bien plus (du genre 25 et 30 M€; le vendeur a du enrager).

Pour compléter ce qu’a indiqué Sisco2117, j’ai retenu (en dehors de ce qui figure au Rapport Annuel) :
- l’objectif "TRI 10 ans = 10%" est maintenu, et ils sont confiants pour l’atteindre (=pour être en mesure de dégager des PV ou revaloriser le prix de part, d’ici quelques années);
- 2021 s’annonce mieux que 2020;
- d’autres pays hors Europe que le Canada pourraient devenir leur terrain de chasse, mais sans doute pas en 2021;
- la SCPI a pu emprunter, en €, à une banque allemande, (en octobre 2020,) pour certains investissements en GBP au UK (et ils semblent vouloir récidiver, car c’est très créateur de valeur à terme)
- les associés se sont peu mobilisés, et le quorum (25%) n’a pas été atteint (un peu moins de 21%); il est vrai qu’il n’y avait que 6 résolutions sans gros enjeu.

JJbob · #415

Une question me taraude concernant « l’objectif "TRI 10 ans = 10%" est maintenu ». On parle toujours du premier TRI 10ans qui sera dispo c’est-à-dire 10ans après la création de XL ? Soit en 2026.

Le TRI comporte le rendement, les PV de cession d’immeubles et les revalorisations de parts.
Or, on sait qu’une SCPI peut vendre un immeuble qu’à partir de 5ans de détention (corrigez-moi si je me trompe). Au mieux, les premières PV constatées seraient donc qu’à compter de 2022.

La performance moyenne de CORUM XL depuis sa création est de 6.47% (en prenant en compte le délai de jouissance en première année)

Pour atteindre un TRI 10ans =10% en sachant que les PVs ne seront qu’à partir de 2022 et qu’en émettant l’hypothèse qu’en 2021 il n’y aura pas non plus de revalorisation du prix de part (étant de retour à la case départ), il faudrait qu’entre 2022 et 2026 la perf total moyenne soit de 16%/an environ en comptabilisant les -12% de frais de souscription en année 10.

Je fais surement des raccourcis mais l’objectif me parait difficile. Surtout si on compare le TRI 5ans= 5.77% de CORUM Origin qui pour le moment performe mieux. On parle quasi du double pour XL alors qu’on a quasiment fait la moitié du temps escompté.

J’espère que quelqu’un pourra démontrer que mon raisonnement est faux! Je serai ravi que XL puisse atteindre cet objectif

flosk22 · #416

Sans même faire des calculs, il parait évident que l’objectif est intenable et j’espère que personne n’investit sur la base de ces promesses. Dans un monde ou l’argent est gratuit une telle performance constituerait de toute façon une anomalie de marché.

Cela dit, ça leur coute pas bien cher de communiquer dessus, ils ont le temps de broder des réponses et trouver des excuses quand viendra le temps du bilan. Ils ne prennent pas non plus beaucoup de risques, les promesses n’engagent que ceux qui y croient.

En attendant ils empochent les frais de gestion.

Je précise que je suis investi sur Corum XL mais que je n’ai jamais cru à cette objectif, si ils font 5% sur 10 ans ce sera déjà très très bien.

Pareil pour Origin, si ils maintiennent un TRI > 5% ce sera déjà exceptionnelle.

GoodbyLenine · #417

@JJbob : vos calculs ne correspondent pas du tout au calcul d’un TRI, car vous additionnez et faite des moyennes sur des pourcentages, ce qui néglige tous les impacts des intérêts composés et oublie le fait qu’un €uro de 2017 ne vaut pas (du tout) un €uro de 2020 ou 2026 (par exemple), surtout dans un contexte de TRI=10%.
(En fait, vos calculs sont favorables, et il faudra plus de 16.02%, car les % perdus au début sont plus durs à rattraper ensuite)

Un TRI 5 ans peut difficilement se comparer à un TRI 10 ans, surtout pour une jeune SCPI : l’impact des frais de souscription (et du différé de jouissance) est bien plus important sur 5 ans, et le patrimoine a fort peu temps pour se valoriser (après 5 ans le parc est en moyenne détenu depuis moins de 2ans seulement).

Après, il est clair que viser un TRI 10 ans de 10% (pas forcément dès 2026, mais plutôt quand le patrimoine sera mature) est ambitieux, et pas gagné d’avance.
Ils semblent compter sur une appréciation de la devise (si les investissements en GBP à 1.1€/GBP se valorisaient un jour à 1.3 ou 1.4€/GBP, le prix de la part gagnerait ~15%, tout comme les loyers encaissés), sur une augmentation des valeurs d’expertise (ils prétendent investir dans des marchés plutôt en bas de cycle, en devises locales, et espèrent qu’il y aura un haut de cycle un jour, ils ont eu raison pour ça sur certains investissements de Corum Origin … mais pas tous). En ajoutant à ceci un peu plus de 5% de rendement annuel, et aussi ~2% d’inflation, atteindre 10% de TRI à long terme n’est pas complètement impossible.

Dans le passé, certaines SCPI (par ex Immorente, parmi les "grosses") ont affiché des TRI 10ans (ou 15 ans) bien supérieurs à 10% (tout comme d’ailleurs certaines SIIC/REIT, et même la moyenne des SIIC). Mais les circonstances étaient autres, et rien ne garantit que ça se reproduira, ni que Corum XL y arrivera (et celui qui a acheté des SIIC/REIT vers T3/2020 a plus de chances d’arriver à TRI 10%…).

Note : Sur Origin, maintenir un TRI > 5% n’aura rien d’exceptionnel, car respecter l’objectif d’un rendement de 6% (brut) et ne pas baisser le prix de la part devraient suffire.

Surin · #418

JJbob a écrit :
Surtout si on compare le TRI 5ans= 5.77% de CORUM Origin

Déjà il faut savoir de quel TRI parle-t-on, celui-ci s’entend "brut d’imposition à l’étranger".
Les 10% de l’objectif sont aussi "brut d’imposition à l’étranger" donc en réalité même s’il atteignaient cette valeur, elle serait sujette à caution lors de la comparaison avec d’autres SCPI exprimant leur TRI différemment.

L’effet devises peut favoriser les investissements du fait du double effet de l’appréciation des loyers et de la valeur des biens mais c’est reversible, il y a autant à perdre qu’à gagner.
J’entends parler d’emprunts en euro pour investir sur GBP, ça sera avec levier donc, d’autant plus risqué (et crateur de valeur si ça fonctionne).

maxicool · #419

Bulletin trimestre T1 2021

Loyers encaissés au T1 2021 : 16,40 M€

Dividende trimestriel brut : 2,69 € (soit 28,46% du prévisionnel annuel)
Imposition à la source : 0,55 € soit un taux d’imposition/source de 20,44%
Dividende trimestriel net : 2,14 €
Dividende prévisionnel 2021 : 9,45 €

Collecte brute T1 2021 : 63 M€
On est donc parti sur des bases proches de celles de 2020 (collecte de 262 M€).

TOF : 99,90%
2 locaux vacants à Varsovie et à Masstricht.

Une acquisition
Bureaux (2609 m2) pour 12,30M€ à Reading (UK) - Rendement AEM 6,60%

Remarque : il restait 35,3 M€ à investir au 31.12.2020 (source : RA 2020). Avec la collecte du T1 2021 (50 M€ tous frais déduits) et l’acquisition à 12,30 M€, il restait donc 73 m€ à investir fin mars 2021. C’est beaucoup…

Pas de cession

La SDG est convaincue d’avoir "bien acheté" au Royaume-Uni avec des achats à un taux de change moyen de 1,12, alors qu’il est actuellement à 1,16 (après un pic à 1,18 début avril).
Ce qui a une conséquence positive sur les loyers perçus au Royaume-Uni (54% du patrimoine en valeur vénale).

Dernière modification par maxicool (23/04/2021 09h10)

GoodbyLenine · #420

Distribution pour avril 2021 : 0.6964€/part viré sur le compte
(0.87€ brut de fiscalité étrangère, selon le SMS de Corum)

Sisco2117 · #421

Article que je ne peux pas lire en entier car je ne suis pas abonné aux Echos mais voici le lien au cas ou certains d’entre vous le serez et le titre est évocateur et serez une très bonne nouvelle pour CORUM XL : c’est ici

Résumé:
une année pour effacer le Brexit:

Après 4 années plombées par le Brexit, la pandémie mondiale et le risque d’indépendance de l’Ecosse, la livre sterling veut faire de 2021 l’année de sa renaissance et de son retour en force dans l’arène des devises. Elle doit regagner 5 % pour revenir à son niveau de 2016, avant le référendum

La livre est 1,16€ aujourd’hui.

Christophe25 · #422

Je m’excuse par avance sur ce point fiscalité complexe mais je ne trouve rien de concret jusqu’a la donc si quelqu’un pouvait m’éclairer en le remerciant par avance. .

Etant donné que j’ai acheté mes parts à crédit en 2020, je suis entrain déduire mes frais de mes impôts mais il y a une partie que je ne maitrise pas.

J’ai bien déclaré 6 scpi pour l’annexe 2044 comme expliqué sur le relevé Corum pour différencier les pays.
Ligne 113 (Intérêt d’emprunt), Il faut utiliser un taux de ventilation pour chaque pays (Allemagne 1%, Italie 2%…) ce qui donne un total de 59% de mes frai total. J’applique donc ce pourcentage à chacune de mes lignes mais il y a donc 41% que l’on ne peut déduire c’est bien ça ou faut il le déclarer autre part?

Je pose la question car sur mon relevé Corum il est écrit : Pays en taux effectif 41% mais je ne sais que faire de cette donnée?

De plus j’arrive à -668 euros en ligne 114 mais étant donné que l’on ne peut pas etre en négatif, il me faut donc mettre 0.

Est ce que je peux donc récupérer la différence plus tard car c’est une belle somme de perdu?
Ou sinon vu que j’ai 2 SCPI à crédit, puis je par exemple déduire seulement un frai de dossier et garder le second pour l’année prochaine pour me rapprocher des 0 et ne pas perdre la différence?

Franck059 · #423

Cher Christophe25,

Les 41 % de revenus ayant déjà subi l’impôt à l’étranger sont à déclarer dans le formulaire 2047 (revenus de sources étrangères) dans la rubrique 8 (il s’agit des revenus 8TI pris en compte pour la règle du taux effectif).
Ce sont les montants nets (fournis par Corum) qui doivent être déclarés dans cette rubrique, et à ceux-ci vous déduisez 41 % de vos intérêts et frais d’emprunts.

A noter que vous devez aussi compléter les rubriques 4 et 6 du formulaire 2047.

Tout cela est clairement indiqué sur le document d’aide à la déclaration fourni par Corum.
Par ailleurs, sur l’espace client de Corum est fourni une vidéo explicative personnalisée d’aide au remplissage de la déclaration. L’avez-vous visionnée ?

Pour le second point, vous dégagez dans ce cas un déficit foncier qui sera reporté sur la déclaration principale et qui sera déduit les années suivantes sur vos revenus fonciers.

Enfin, si vous ne détenez que des SCPI, vous êtes dispensé de remplir le formulaire 2044 (voir paragraphe 110 de sa notice) :

Si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières translucides
ou de FPI non soumis à l’impôt sur les sociétés, vous n’avez pas à remplir
de déclaration n° 2044. Déclarez vos revenus case 4 BA de votre déclaration des revenus n° 2042 et indiquez en annexe les coordonnées des sociétés ou du FPI, le montant des revenus par société ou FPI et éventuellement
le montant de vos intérêts d’emprunt (voir paragraphe n° 250).

Dernière modification par Franck059 (24/05/2021 12h35)

sandy · #424

ATTENTION !
L’arnaque qui a déjà sévi en août 2020 et qui consiste pour des escrocs à proposer des parts de cette SCPI à moindre prix (150 au lieu de 189) vient de recommencer.
Il s’agit d’une pure escroquerie.

GoodbyLenine · #425

Distribution pour mai 2021 : 0.7349€/part virés sur le compte.

GoodbyLenine, le 11/05/2021 a écrit :
Distribution pour avril 2021 : 0.6964€/part viré sur le compte
(0.87€ brut de fiscalité étrangère, selon le SMS de Corum)

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