Portefeuille d'usufruit de parts de SCPI au sein d'une structure à l'IS d'Adrien55

Adrien55 · #26

Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille en usufruit avec les loyers perçus au mois de janvier 2021 :

- ∑ Investissement en usufruit: 228 440 euros
- ∑ des loyers perçu: 51 915 euros
- ∑ CRD des crédits : 195 765 euros (dont 72 000 euros qui s’amortisse à partir de 01/07/2021)
- % du capital remboursé: 22.73%
- ∑ des Loyers à percevoir avec les hypothèses de DVM : 229 105 euros
- ∑ Loyers perçus avec les hypothèses de DVM : 281 020 euros
- Duration du portefeuille avec les hypothèses retenues: mi 2024 (hors délai de jouissance sur certaines SCPI actuellement)

Je ne perçois pas encore de loyers sur les SCPI suivantes :
- SCPI KYANEOS, jouissance des parts le 01/03/2021 pour un montant de 15 116 euros (durée de 5 ans)
- SCPI ACTIVIMMO, jouissance des parts le 01/06/2021 pour un montant de 12 276 euros (durée de 4 ans)

Dernière modification par Adrien55 (11/02/2021 13h18)

Adrien55 · #27

Bonjour,

Sur le mois de mars, j’ai acquis de l’usufruit de la SCPI ACTIVIMMO sur une durée de démembrement de 5 ans pour un montant de 15 298.80 euros (114 parts) avec une clé de démembrement à 22%.

Le TRI de cette opération est de 6.79% (hors délai de jouissance):

• TDVM de la SCPI de 5.50%
• Taux d’IS de 15%

Le gain sur 5 ans est donc de 3251.20 euros

A ce jour, le montant investi en usufruit de SCPI est de de 243 739 euros.

Cupflip · #28

Bonjour Adrien,

Pourquoi ne pas considérer une SCPI comme LF EuropImmo qui, en US, offre un TRI a priori intéressant ? (revenus étrangers, clé US très basse, actifs globalement bien situés / de qualité, donc peu de risque de baisse sur un TDVM déjà bas)

De mon côté, je m’intéresse également sur Interpierre Europe Centrale, qui offre un TRI intéressant (clé US 8 ans de 25% - même si le TDVM devait descendre à 4.5%) - même si ce serait un motnatn très faible au regard de la jeunesse de la SCPI.

Cupflip

Adrien55 · #29

Bonjour Cupflip,

je n’ai pas eu l’occasion d’investir sur la SCPI Europimmo. Le TRI de cette SCPI est effectivement intéressant.
Concernant les SCPI de Paref, j’ai été échaudé par la SCPI NA2. Je préfère attendre un peu.

Ma fonction d’utilité n’est pas de maximiser mon TRI. Je préfère un TRI légèrement plus faible avec des SCPI dans lesquelles je crois. J’ai écarté depuis plusieurs années les SCPI hôtellerie et de commerces pour ces raisons.

Dernière modification par Adrien55 (23/03/2021 12h44)

Talondort · #30

Pour ma part j’ai essayé d’investir sur de l’US LFEuropimmo : je n’ai pas eu de contrepartie après 3 mois d’attente.
Pour suite pas de capacité à conserver son rang dans la liste d’attente donc remboursement des sommes.
Cela s’est fait rapidement.

Enterite · #31

Merci pour le partage de ce portefeuille.
Pourriez vous svp nous faire un retour si la facilité a trouver des contreparties et la lourdeur de la procédure ?

Pour ma part je n’ai investi qu’une fois en US via SCI et je dois dire qu’outre le délai de 2 (ou 3?) mois pour obtenir une contrepartie, j’avais trouvé la procédure un peu pénible (paperasse).
Qu’en est il pour vous qui avez multiplié les investissements ?

Est il possible par exemple de contacter une société de gestion pour lui demander quel est le "carnet d’ordre du moment" afin de s’assurer de trouver une contrepartie immédiate ?

Dernière modification par Enterite (23/03/2021 14h18)

Kabal · #32

Entérite, avez-vous fait les démarches vous mêmes ? Si oui clairement c’est pénible. Si via un CGP, changez en pour un qui vous facilite la vie.

Perso, le CGP par qui je passe rédige les documents en entier et m’envoie un docusign pour signature. Eventuellement il me demande des documents si je ne suis pas associé. Puis après je le relance tous les mois pour savoir si c’est ok.
Facile et rapide !

Enterite · #33

J’avais effectivement effectué les démarches tout seul en contactant directement la société de gestion

Cupflip · #34

Talondort a écrit :
Pour ma part j’ai essayé d’investir sur de l’US LFEuropimmo : je n’ai pas eu de contrepartie après 3 mois d’attente.
Pour suite pas de capacité à conserver son rang dans la liste d’attente donc remboursement des sommes.
Cela s’est fait rapidement.

Expérience légèrement différente pour moi via CGP : 3 semaines d’attente (20k€ sur US 7 ans)

Kabal · #35

Enterite a écrit :
J’avais effectivement effectué les démarches tout seul en contactant directement la société de gestion

Ah oui ça pique ! C’est bien bien pénible !

Prenez un CGP qui vous mâche le travail et qui aura même des opportunités d’US disponible directement.

Adrien55 · #36

Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille en usufruit avec les dernières acquisitions au mois de mars

Coeur de régions: 30 parts / durée de 5 ans / 22% soit 4207.50 euros
Kyaneos Pierre: 25 parts / durée de 5 ans / 23% soit 6095 euros

Au total, mon portefeuille s’élève à 254 k euros financé pour un montant de 222 k à crédit

Kabal · #37

Question vous avez le choix dans les US ou vous prenez tout ce qui se présente via votre CGP ?

Le 5 ans n’est pas si facile à trouver au bon moment. D’où ma question. J’ai plus du 7-10 perso que du 5 ans.

Adrien55 · #38

Bonjour,

Je ne prends qu’une petite partie des usufruits qu’on me propose
Il y a aussi des durées > 5 ans mais je me concentre sur le 3/4/5/6 ans car j’emprunte sur une durée de 5 ans sur ma société commerciale.

Adrien55 · #39

Bonjour,

J’ai reçu l’ensemble des IFU relatifs à mes acquisitions en usufruit de parts de SCPI.

J’ai fait le point avec mon CGP. Voici les éléments à communiquer à mon expert-comptable :

• Loyers comptabilisés au titre de l’année 2020 (compte 76) : +31 330 euros
• Imposition sur la quote part de résultat fiscal des SCPI :
o Déduction extra comptable des loyers perçus (case 350) : - 31 330 euros
o Réintégration des bénéfices des SCPI (case 330) +35 726 euros
• Revenus étrangers à déduire (case 350) : -11 643 euros
• Amortissement incorporel des usufruits: 38 662 euros

NB :

Sur l’IFU de NEO le loyer à déduire est bien supérieur au loyer effectivement comptabilisé. J’ai perçu 2196 euros comptablement mais selon l’IFU je dois déduire 3843 euros.
La SCPI a pris en compte le loyer du 1 T 2021 alors que je n’étais pas en jouissance de part au 1 T 2020.
Par ailleurs, compte tenu des montants, je n’ai pas déduit l’IS acquitter par les SCPI sur l’IS de ma société.

J’attends le retour de mon expert-comptable pour valider ces montants

Dernière modification par Adrien55 (27/04/2021 10h16)

Adrien55 · #40

Bonjour,

Mon expert comptable a apporté quelques modifications mais les montants sont sensiblement les mêmes.

Au final, j’obtiens les éléments suivants:

- Résultat fiscal: 28 227 euros
- Amortissement des usufruits: 38 662
- Déficit fiscal de -10 484 euros

Avec mon taux d’IS normal à 28%, mon économie d’IS sur les années 2020 est donc de 2922 euros

Par ailleurs, voici mon portefeuille en usufruit mis à jour:

Dernière modification par Adrien55 (29/04/2021 17h15)

Kabal · #41

Sauf erreur de ma part vous n’avez pas détaillé ce qu’était le financement participatif de 50k€ évoqué dans le premier post. Vous pouvez en dire plus ?

Adrien55 · #42

Bonjour,

J’investis aussi sur des différentes plateformes de types Club funding, Homunity…avec des montants d’investissements entre 5k et 20 k euros

Kabal · #43

Ah ok !
Je pensais que vous aviez fait appel au crowdfunding pour acheter de l’US. Je me suis dit : "Wahou ! Ingénieux ! Mais comment il a fait… Ça me semble impossible".

Au moins c’est plus clair.

GoodbyLenine · #44

Adrien55 a écrit :
- Résultat fiscal: 28 227 euros

Ca ne serait pas plutôt "résultat comptable" ?

Y a-t-il une raison particulière pour laquelle vous préférez avoir un si grand nombre de lignes, plutôt qu’un plus petit nombre de lignes plus substantielles ?
Arrivez-vous à faire un suivi (des distributions des SCPI, des dates de jouissance et de fin de jouissance, des amortissements, de rentabilité de chaque ligne, etc.), un prévisionnel de trésorerie, et un contrôle de votre comptabilité, de la vraisemblance des IFU, tout ceci étant d’autant plus fastidieux qu’il y a plus de lignes ?
(mon investissement moyen avoisine 35 k€/ligne, vs 7k€ pour le votre, on n’a jamais du être en concurrence sur une ligne…)

Adrien55 · #45

Bonjour GoodbyLenine,

Il s’agit du résultat fiscal déterminé par la somme du résultat comptable plus les réintégrations (bénéfice fiscal des scpi) moins les déductions (loyers des scpi et revenus étrangers) hors amortissement de l’usufruit.

J’ai régulièrement des propositions en usufruit, je préfère donc diversifier le plus possible mon allocation malgré le travail que cela implique.

Je tente de faire un suivi. J’enverrai d’autres tableaux dans les jours à venir mentionnant notamment le gain pour chaque ligne de scpi.

Adrien55 · #46

Bonjour,

Avec les hypothèses de taux de distribution moyen sur les durées du démembrement, le gain (en euros) de mon portefeuille en usufruit de parts de SCPI est de 55 887 euros (hors aspect fiscal et intérêt d’emprunt)

Adrien55 · #47

Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille en usufruit après les loyers perçus le mois dernier:

- ∑ Investissement en usufruit: 254 041.78 euros
- % du capital remboursé: 24.74% :

∑ Loyers avec les hypothèses de DVM : 309 929 euros
∑ des loyers perçu: 62 843.07 euros
∑ des Loyers à percevoir avec les hypothèses de DVM : 247 086 euros

- ∑ CRD des crédits : 188 349 euros:
Premier crédit fin février 2024 CRD 50 700.53
Second crédit fin février 2025 CRD 65 649
Troisième crédit CRD de 72 000 euros avec différé de 1 an => amortissable à partir de juillet 2022
Je viens d’obtenir une autre ligne de crédit de 75 000 euros sur 5 ans au taux de 1.05% avec 300 euros de frais de dossier. Le TEG est de 1.21% avec une mensualité de 1283.65 euros.
=> En principe l’encours de crédit à la fin du mois d’un montant de 263 349 euros

Je ne perçois pas encore de loyers sur les SCPI suivantes :

- SCPI KYANEOS, jouissance des parts le 01/03/2021 pour un montant de 15 116 euros (durée de 5 ans)
- SCPI ACTIVIMMO, jouissance des parts le 01/06/2021 pour un montant de 12 276 euros (durée de 4 ans)

Mimi · #48

Bonjour,
J’ai lu sur une autre discussion que vous envisagez d’investir dans des parts de SCPI en pleine propriété, comment le faites-vous, en direct avec votre société ou via un contrat de capitalisation ?
J’ai un peu étudié la question et le contrat de capitalisation a l’avantage d’avoir des frais d’entrée réduits et une meilleure liquidité, mais il y a des frais de gestion annuels à ajouter.

Adrien55 · #49

Bonjour,

J’envisage aussi de souscrire à de la PP sur ma société.
A titre personnel, j’ai quelques NP

Adrien55 · #50

Bonjour,

Ma banque vient de me débloquer un crédit sur ma société dans les conditions suivantes:
- Taux de financement 5 ans: 1.05%
- Frais de dossier: 300 euros
La mensualité est de 1283.65 euros

J’envisage d’investir sur les deux classes d’actif suivantes:
- Usufruit de part de SCPI
- Financement participatif

Au total, voici mes crédits:
Ligne 1: 49 454 euros fin février 2024
Ligne 2: 64 418 fin février 2025
Ligne 3: 75 000 euros débloquer à ce jour
Ligne 4: 72 000 euros en différé sur 1 ans puis amortissement sur 4 ans

Portefeuille en financement participatif: 89 500 euros (1 ligne remboursée le mois dernier)
Portefeuille en usufruit: 254 041 euros

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Portefeuille d'usufruit de parts de SCPI au sein d'une structure à l'IS d'Adrien55

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Adrien55 a écrit :

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