Achat d'un immeuble de rapport à la campagne à forte rentabilité ?

bastienb · #1

Bonjour,

Je me suis mis depuis plusieurs mois à la recherche d’un immeuble de rapport.
Je vise à ce jour les villes du centre/loire mais recherchant de manière constante, je tombe souvent sur des immeubles en campagne dont les taux de rentabilités brut sont supérieurs à 10%.

Je suis bien conscient que chaque localisation a ses propres particularités de marché, cependant est-ce que certains d’entre vous aurait des retour d’expérience sur des achats d’immeubles de rapport en milieu rural, dans des villages de ~1000 habitants à une quinzaine de kilomètre d’une ville de 20000 habitants par exemple ?

J’ai à ce jour contacté plusieurs agences immobilières de la région en tant que locataire cherchant un t2, elles me disent toutes avoir que peu de biens à louer, ceci dit je ne connais pas la demande non plus, ce qui rend l’étude des marchés locaux souvent difficile.

Merci d’avance pour vos retour d’expérience sur les avantages et points de vigilance.

Mots-clés : campagne, immeuble, immobilier

gunday · #2

Une option serait de suivre les annonces de location disponible surplace, voir si elle reste longtemps en ligne.

Ensuite, une autre interrogation, est ce que ce sont des vrais immeubles ou des maisons découpés ?

De mon point de vue rural, 15km, ça fait déjà beaucoup.
Surtout si la ville est de 20k habitants.
Ca signifie que le lieu de vie est à 15km.
Et pour un locataire est ce que la différence de loyer pour le même bien justifie l’éloignement.

Bref, continuez à observer le marché local, ça pourra vous donner des indications.

Nek · #3

gunday a écrit :
Une option serait de suivre les annonces de location disponible surplace, voir si elle reste longtemps en ligne.

Une petite remarque sur ce point, en milieu rural il n’y a pas la même volumétrie
et le suivi des annonces n’est pas forcément révélateur.

Là où j’habitais par exemple, plusieurs appartements étaient scotchés sur leboncoin,
ou revenaient régulièrement car très peu qualitatifs (propriétaires âgés ne voulant pas
engagé de travaux). Dès qu’un appartement propre était mis en ligne, en 24h il était
loué et plus d’annonce. Et les appartements sympas ont peu de turn over donc
apparaissent peu sur LBC. Donc sur des petits volumes, quelque soit le moment
où vous consultez LBC vous avez souvent une vision du stock de truc difficilement louable,
et vous ne voyez pas vraiment la demande.

bastienb · #4

Nek a écrit :
Donc sur des petits volumes, quelque soit le moment
où vous consultez LBC vous avez souvent une vision du stock de truc difficilement louable,
et vous ne voyez pas vraiment la demande.

C’est exactement ce que je constate. Il y a très peu d’offre sur LBC et presque aucun bien semble vaguement qualitatif. C’est un des points que me donnent à reflechir à la question.
Autre points notables :
- pour répondre à la question ci-dessus, ce sont effectivement généralement de grandes maisons de ville. La faisabilité des projets restent donc bien souvent à déterminer.
- au regard de la durée d’occupation, tout porte à croire que ce sont des logements non meublés qui conviendraient pour ce type de projet.

Auriez-vous en tête des indicateur de qualité du marché autres que LBC, les industries locales ?

scyril · #5

Il est possible de faire une annonce "test" sur LBC avec un beau descriptif et de belles photos dans la ville concernée et voir si ca "mord".

Les autres indicateurs de qualité sont pour moi (en dehors des classiques que tout le monde connais) :
- le ratio propriétaire occupant versus locataires (trouvable sur certains sites ou Insee je crois)
- l’évolution de la population (en général sur la page Wikipédia) et si possible la pyramide des ages
- le dynamisme des ventes (voir le site DVF)

Iqce · #6

Bonjour,

Vous pouvez lire le PLH qui fait avec nos impôts une étude de marché permettant aux élus et aux financeurs de savoir dans quelles directions doit se faire la production de logements en termles de typologie et de localisation.
Attention parfois le doc n’est pas en ligne mais uniquement en mairie, parfois (très rare) il n’y en a pas…
Exemple : https://www.cccps.fr/poles-de-competenc … le/le-plh/
Un PAC Etat avec un "bon" sommaire si vous ne voulez pas tout lire : http://www.puy-de-dome.gouv.fr/IMG/pdf/ … finale.pdf

gunday · #7

Nek a écrit :
et le suivi des annonces n’est pas forcément révélateur.
[…]
Dès qu’un appartement propre était mis en ligne, en 24h il était loué et plus d’annonce.

D’où le principe de suivi.
Une astuce pour suivre sérieusement : mettre des alertes.

Car effectivement, les bons biens restent peu;
Donc pour bien suivre sans y passer des jours : mettre des alertes, ça permet d’avoir un historique dans sa boite mail.
Et donc de voir à combien et à quelle vitesse ça se loue.

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#1 02/05/2021 22h09

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gunday a écrit :

#4 03/05/2021 09h01

Nek a écrit :

#5 03/05/2021 09h19

1 #6 03/05/2021 10h04

#7 03/05/2021 11h15

Nek a écrit :

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