Déjections canines et trous dans le jardin commun : que faire ?

Bonjour
comment et par qui cet immeuble est-il géré ?
En tout état de cause s’il existe un règlement de copropriété, ou tout autre document formel similaire, il faudrait qu’il y soit explicitement mentionné l’interdiction d’utiliser le jardin des parties communes pour les animaux domestiques !

Il est tout à fait possible d’installer des cameras de protection dans les communs, à condition de ne pas filmer les parties privatives (seuil de porte, fenêtres, balcons), de ne pas filmer la voie publique, et de signaler l’installation du dispositif.

Le plus simple serait de déclencher l’intervention d’une société de nettoyage puis de refacturer au locataire. Répéter l’opération sur une base hebdomadaire.

Sur l’aspect juridique :
- il y a une première difficulté, c’est que l’immeuble n’est pas officiellement divisé (par une autorisation d’urbanisme créant des lots inscrits au cadastre, à l’intérieur de la parcelle), alors qu’il est divisé de facto. Si, par exemple, vous vouliez donner congé pour vendre à un locataire, s’agissant de location nue, le locataire a un droit de préemption… mais sur quoi ? La loi prévoit qu’il a un droit de préemption sur son logement, mais il ne peut pas acheter son logement seul, puisque ce n’est pas un lot… Ca peut poser un certain nombre de problèmes. C’est une des raisons qui font que certains préfèrent louer de tels appartements en meublé, car cela ne crée pas le droit de préemption.
- vu que ce n’est pas divisé, savoir ce que les locataires louent et ne louent pas, c’est loin d’être évident. On suppose que le bail décrit précisément "un logement de telle dimension etc". Voilà donc la partie privative exclusive du locataire qui est définie précisément. Je rappelle une évidence : dans une location, la SCI machin reste propriétaire du logement, mais elle en perd la jouissance. La jouissance effective du logement, c’est le locataire qui l’a, moyennant le loyer.
- Mais le jardin et la cour, quelle est leur nature ? D’après ce que vous écrivez, les locataires doivent forcément traverser la cour commune avec son jardin pour accéder à leur logement et tous les locataires peuvent accéder à la cour commune et son jardin.
Pour autant, il me semble le bail n’en donne pas la jouissance indivise et commune aux locataires, de façon précise et explicite.
Dans une copropriété, la cour est une partie commune, les toitures sont une partie commune, les murs et les planchers sont des parties communes. C’est défini par la loi de 1965 et par le règlement de copropriété. En tout cas, il y a un document qui décrit précisément et explicitement quelles sont les parties communes.
Dans une mono-propriété, l’immeuble appartient à la SCI. La SCI en a donc la jouissance pleine et entière, sauf convention contraire. Quelle est la convention contraire ? Le bail. Les parties que la SCI donne explicitement à bail sont désormais à la jouissance des locataires. Tout le reste de la parcelle reste la propriété et la jouissance de la SCI.
A mon avis, une partie de l’immeuble ne devient commune que si le bail donne explicitement une jouissance commune indivise de cette partie aux locataires.
Si le bail écrit "logement T3 de 70 m²" le locataire n’a la jouissance que de ce logement.
Si le bail écrit "logement T3 de 70 m² et jouissance commune indivise avec les autres locataires d’une cour commune comportant une place de stationnement par locataire, un jardin comportant un étendage et un barbecue, et une buanderie comportant une machine à laver", on voit que le locataire a plus de services, plus d’avantages, et donc que ça vaut plus cher. D’où loyer plus élevé. D’où l’importance que ça soit écrit dans le bail. Le bail dit à quoi le locataire a droit en contrepartie du loyer.
Le reste de l’immeuble n’est pas une partie commune. La toiture n’est pas une partie commune ; les locataires ne peuvent pas y organiser des soirées ni y monter pour des salutations au soleil (j’avais un voisin qui faisait cela, il en est mort). Les appartements encore en chantier ne sont pas des parties communes, ils ne peuvent pas y organiser des teufs ni y héberger des connaissances.
Ca vous semble évident ? Moi pas. Ca mérite d’être écrit. Tant que ce n’est pas écrit, ce n’est pas évident. Alors la question est : avez-vous pensé à lister dans le bail les parties de l’immeuble dont les locataires acquièrent, par le bail, la jouissance indivise avec les autres locataires ?
Si la réponse est non, ça veut dire que la cour et le jardin ne sont pas vraiment une partie commune. Vous pourriez par exemple conserver un passage pour l’accès des locataires, mais le reste, vous pourriez le clôturer et/ou le goudronner, à votre guise, puisque c’est à vous. Ainsi, le problème des crottes et des trous serait réglé. Ca veut dire aussi qu’il faudra être plus précis dans les prochains baux. Vous n’avez encore concédé que deux baux, il est encore temps de rectifier le tir !
- Concernant le règlement intérieur, je pense, comme je l’ai déjà écrit sur ce forum, que ça ne sert à rien. Soit ce qu’on y écrit relève vraiment d’un accord contractuel qui définit la chose louée, et il faut le mettre dans le bail, pas dans un annexe, comme longuement expliqué ci-dessus. Soit ce sont des thèmes et variations sur ce que la loi impose ("l’usage paisible du logement"), et ça ne sert à rien : la jurisprudence a déjà défini ce qu’est l’usage paisible du logement, pas la peine de broder là-dessus. Soit ce règlement essaie d’imposer des choses supplémentaires par rapport aux obligations légales (par exemple "interdit de fumer"), et alors c’est juste illégal et considéré comme non écrit.
Le règlement intérieur ne sert donc qu’à deux choses : quand le bailleur l’écrit, il se fait plaisir. Il imagine un monde régi par l’ordre et la discipline. Pendant un moment, il se fait plaisir à écrire son utopie. Ca lui fait autant de bien sur l’instant que ça lui fera du mal quand ça ne sera pas respecté. L’autre chose à quoi ça sert, c’est que ça fait un peu de pédagogie préventive. Par contre, en cas de conflit, le bailleur qui obtient gain de cause au tribunal parce que son locataire n’a pas respecté son règlement intérieur, je lui paie des prunes !
Personnellement, je doute que ce règlement intérieur ait une quelconque valeur juridique, et je vais plus loin : vous auriez une meilleure appréhension de la situation si vous considériez que ce règlement n’existe pas et n’a jamais existé.

Voilà ce que je pouvais dire sur l’aspect juridique. Mais, en pratique, la solution ne viendra pas du juridique.

En pratique, la solution, elle est, comme le suggère sérénitis à chercher du côté du bon sens et des explications claires, nettes, précises voire appuyées. Et c’est là que votre inexpérience et les 200 km de distance pèsent lourd, très lourd, en votre défaveur. Depuis le temps qu’on dit sur le forum que gérer un immeuble entier à longue distance, c’est compliqué. Mais non, les apprentis bailleurs sont tellement forts qu’ils font fi de toutes ces mises en garde !

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2021 15h06)

serenitis, le 09/05/2021 a écrit :

Pas la peine de se faire un noeud au cerveau a mon sens, un peu de bon sens poli au départ et si pas suffisant, en prime une « belle  avoinee » au besoin devrait régler le souci.

Si vraiment insuffisant, re livraison du stock au propriétaire après ramassage : en vrac bien sûr et de visu, c’est à vous cher monsieur, je vous le rends !

Pas utile de faire du juridisme dans la plupart des cas, un peu de courage dans la confrontation permet souvent de régler les incivilités guidées par la flemme.

Certaines communes le pratiquent avec les dépôts d’ordures sauvages, jamais entendu parler de plainte à la suite pour ma part.

Si je puis me permettre il y a quelques semaines en arrière j’ai effectivement ramasser 4 déjections dans notre jardin commun et j’ai rendu le sac à son propriétaire en restant courtoise. Il l’a très mal pris et le soir en allant sortir mon chien j’ai retrouvé le sac que je lui avait rendu, vide, à cote de ma voiture et rouleau de papier toilette vide écrasé au sol également. Il avait vidé toutes les crottes sur le capot de ma voiture et en avait aussi etalé sur mon pare brise côté conducteur avec du papier toilette qu’il a laissé sur mon pare brise. J’ai du aller à 22h30 nettoyer ma voiture pour éviter que ça gèle dans la nuit. Nous avons essayer d’aller les  voir mais ils étaient sortis.