Immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et SCPI ?

WhiteTiger a écrit :

sa propre capacité à digérer ses équipes

Y aurait-il une coquille au niveau de cette digestion ?

@WhiteTiger: plutôt d’accord avec vos propos sur les capacités de management du middle management justement. Le problème étant que de plus en plus de middle manager ne savent rien faire techniquement par eux même et ne savent pas prendre leur par de "travail ingrat, mais ô combien générateur de valeur pour la boîte" EN PLUS de leur rôle de leader et de pilote de centre de service (ou de coût ou de valeur c’est selon). Ils se protègent derrière du reporting et se plaignent que les sujets n’avancent pas assez (et pour cause, à la place du reporting s’ils prenaient part au delivery, les choses avanceraient).

@GoodbyLenine: Pas forcément, je trouve même l’emploi du mot "digérer" bien à propos s’agissant pour un manager de détricoter de quoi sont fait les gens avec qui il travail pour réorganiser le tout en un ensemble le plus efficient possible pour traiter les problèmes identifiés. Finalement un peu comme une digestion.

@CJ: en effet il faut bien prendre en compte la capacité des travailleur à opérer depuis n’importe ou. Télétravail ne voulant pas toujours dire "home office". Dans le premier cas on peut être en coworking (et donc il y a bien location pour service rendu, dans l’autre c’est à la maison donc sans frais).

A titre personnel, je suis toujours en télétravail depuis mars, loin de Paris, habitué au travail distribué car dans le consulting (seul problème pour le moment c’est la gestion des ateliers ou les clients souhaitent "voir" car ils ont "payé pour"). Globalement de plus en plus de centre de service sont ditribué totalement entre l’Inde, le Vietnam et le Mexique. Il est je pense de grande importance pour les middle et top manager de savoir gérer ce type de configuration qui vont devenir la norme (sans toutefois complètement occulter l’ancien modèle). Par ailleurs, de plus en plus de freelance sont utilisés, dont certains font du full remote d’autre souhaitent être près des partie prenantes. Bref il n’y a pas vérité absolue si ce n’est qu’au 21eme siècle, pourles tâches de type col blanc, ne pas savoir opérer en distribué montre une chose: un manque d’efficacité et d’industrialisation.

Côté foncières de bureaux, il entre tout de même dans la feuille de route et les missions des gérants de SIIC de se positionner par rapport à toutes les mutations de ce type pour en tirer avantage. Si des murs de bureaux devaient disparaître, charge à eux d’anticiper et de ré allouer ces espace en entre chose, il me semble.

Un chiffre récent : selon le Ministère du Travail (Dares) 10% des salariés étaient en télétravail à fin juillet.
Source : Le Figaro Économie du 27 août page 23.

Lien vers l’étude complète : Activité et conditions d?emploi de la main- d?uvre pendant la crise sanitaire Covid-19 - août 2020 - Ministère du Travail

Dernière modification par Tahure (28/08/2020 17h08)

Bonsoir,

Article intéressant qui donne un éclairage un peu plus complet que l’aspect binaire parfois développé.

Productivité, mètres carrés de bureaux, frais professionnels, créativité : la Banque de France dissèque les effets économiques du télétravail | LCI

Difficile d’y voir clair dans les chiffres :

France Info a écrit :

Le télétravail a connu un important reflux

Et pourtant, après le déconfinement, la pratique du télétravail a chuté. Fin août, selon un sondage Odoxa, il ne concernait que 15% des personnes en situation d’emploi. Et début octobre, un nouveau sondage Odoxa pour franceinfo confirmait ce mouvement de repli. 14% de télétravailleurs réguliers, 4% qui ne se rendent pas du tout dans leur entreprise – un mouvement qui concerne notamment les entreprises américaines, à l’image de Microsoft qui vient d’autoriser le télétravail à vie – et 10% des travailleurs qui alternent entre bureau et domicile.

Source : Covid-19 : le télétravail, adopté puis peu à peu délaissé

Je ne suis toujours pas sûr si l’annonce de la montée du télétravail était pour la énième fois une chimère (je l’entends depuis vingt ans !), ou si vraiment les racines ont pris cette fois-ci.

Le plus probable serait un environnement de travail hybride (3-4 jours aux bureaux et 2-1 jours chez soi), mais là encore, on en entend bcp parler, mais concrètement ?

Ce qui m’amuse, c’est qu’après l’engouement médiatique pour le télétravail pendant le confinement, nous avons l’effet inverse aujourd’hui :
- Voici Pourquoi De Nombreuses Entreprises Ne Veulent Pas Se Mettre Au Télétravail | Forbes France
- https://www.ouest-france.fr/economie/em … au-7027954

L’emballement médiatique pour un sujet, avant de dire exactement le contraire quelques temps après, est vraiment quelque chose que j’ai observé maintes fois.

InvestisseurHeureux, le 24/10/2020 a écrit :

Je ne suis toujours pas sûr si l’annonce de la montée du télétravail était pour la énième fois une chimère (je l’entends depuis vingt ans !), ou si vraiment les racines ont pris cette fois-ci.

Le plus probable serait un environnement de travail hybride (3-4 jours aux bureaux et 2-1 jours chez soi), mais là encore, on en entend bcp parler, mais concrètement ?

Comme on est jamais si bien servi que par soi-même, j’ai fait mon "enquête de terrain" en demandant à plein de personnes de mon entourage.

A l’heure actuelle, malgré le "confinement", personne [de mon entourage lointain] n’est 100% en télétravail, y compris dans la fonction publique.

Il y a par contre bcp de travail hybride, 3 jours en présentiel, 2 jours en télétravail ou vice-versa ; et ce même quand le télétravail à 100% serait possible (métier de développeur informatique par exemple).

J’ai donc tendance à penser, que si malgré le confinement et les injonctions gouvernementales, nous n’avons pas plus de télétravail que cela, on devrait vite revenir à du présentiel à temps plein ou au moins à 4 jours par semaine après le COVID.

J’ajoute que de l’aveu même de certains : heureusement qu’il y a le présentiel, car quand ils sont chez eux il ne foutent quasiment rien, et n’arrivent pas à se motiver tant les sirènes de la distraction sont nombreuses…

Le travail en présentiel n’est donc pas seulement là pour donner une utilité au middle management ! Il y a des personnes qui sans l’émulation collective, ne sont simplement pas motivées pour travailler.

InvestisseurHeureux, le 24/10/2020 a écrit :

A l’heure actuelle, malgré le "confinement", personne [de mon entourage lointain] n’est 100% en télétravail, y compris dans la fonction publique.

Bonjour

Pour travailler dans "l’équivalent hotline" de l’administration, il y a eu un gros coup de pied au fesse depuis une semaine, nos chef (n+1à n+3 on va dire) se sont fait "allumés" car un petit cheffaillon…restera un petit chefaillon surveillance et flicage etc bref … mais sur le coup cela vient de tout en haut donc par la force des choses cela a bougé
Donc ce n’est bien évidement pas la majorité mais des services à 100% commence à poindre. Par exemple chez nous on nous a incité fortement (en 48-72h) à faire du 100%
Accepté ou pas par les agents mais en ce qui concerne mon boulot j’ai coupé la poire en deux car si pas de communication directe entre nous , nous perdons en qualité de retour.
Mais officiellement certains de chez nous sont à 100% et nos chefs n’ont rien eu à dire.
ps: je ne parle bien évidement pas des cas particuliers de personne fragile / malade   
Bref cela commence à bouger MAIS de façon temporaire, nos ordres de missions ne sont valables que jusqu’à début décembre  et c’est là ou je vous rejoins IH , le télétravail à 100% à terme ne représentera que quelques métiers bien particulier et de loin très minoritaires…ce n’est que mon avis (du moins dans mon administration ) bien sur
Bonne journée à toutes et à tous

InvestisseurHeureux, le 24/10/2020 a écrit :

A l’heure actuelle, malgré le "confinement", personne [de mon entourage lointain] n’est 100% en télétravail, y compris dans la fonction publique.

Je travaille pour le compte d’un très grand groupe automobile français, sur un de leur plus gros site (ça se compte en milliers de personnes) et de Mars à Mai >90% des personnes étaient à 100% en télétravail.
Durant l’été nous sommes très progressivement revenus, mais la consigne clairement affichée était de ne jamais dépasser les 50% d"occupation du site, de facto ça se traduisait pour les équipes par 1,2,3j de présentiel maximum avec une pléthore à 1 journée (dont moi-même à vrai dire)

Depuis le reconfinement le 100% télétravail est de nouveau la norme, il faut des dérogations pour se rendre sur site à nouveau (eg. pour badger et rentrer il faut être white listé)

Il existe une minorité d’employés (5-15%) 100% dépendant d’équipements sur site non déplaçables qui n’ont pas le droit au télétravail ou alors de façon anecdotique.

De façon plus globale, et avant même le confinement, niveau RH ce grand groupe me paraissait déjà relativement ouvert sur le télétravail avec énormément de personnes ayant déjà 1j/semaine et une grande souplesse pour les salariés/prestataires ayant des besoins ponctuels de rester chez eux. C’est plus anecdotique mais il y a aussi quelques cas de figure de personnes 100% télétravail habitant à des centaines de kilomètre du site où travaillent leurs collègues

A noter que de façon plus large ce grand groupe vend aussi également une partie de ses locaux sur le site en ce moment, un autre objectif non dissimulé étant évidemment une diminution des coûts avec la possibilité de faire venir des prestataires sur site au sein d’équipements dont ils n’auraient plus la charge.

Bonjour,

Mon entreprise est passée en flex office: on télétravaille autant que l’on souhaite, avec possibilité de venir au bureau quand c’est désiré ou nécessaire.

L’entreprise cherche à diminuer drastiquement la taille de ses bureaux pour coller à long terme avec ce mode de fonctionnement.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Bonsoir,

Dans la continuité de nos échanges, article intéressant sur la réalité du télétravail en ce moment.

Télétravail : 62 % des salariés vont au bureau à la demande de leur direction - Le Point

Donc à peine 21% des travailleurs sont à 100% en télétravail. 37% des cadres y vont 5 jours sur 5.

Autant dire que les directives du gouvernement sont prises par dessus la jambe par beaucoup d’entreprises et de managers.

Le bureau est mort, vive le bureau !

@GoodbyLenine: qui sait, les analystes d’Amundi Immobilier auteurs de l’étude lisent peut-être le forum; on peut trouver des gens biens même dans ces institutions :-)

Ceci étant, sur le télétravail, en effet les masses vont rester accrochées au besoin de se rendre sur leur site historique de travail pour un très grand nombre de raisons (surtout dans les très grandes villes, peut-être essentiellement pour Paris).
Le cadre de travail à la maison est quand même loin d’être bon si on a pas pensé dès le départ (i.e. il y a des années) à la possibilité de composer avec le télétravail durablement.

Il ne faut pas se leurrer, les gens ont découvert le télétravail dans la douleur et en n’étant ni préparés, ni accompagnés par le management et de surcroît peu convaincu de l’efficacité de la chose à la base.
Si les lignes bougent un peu on va vite revenir à une moyenne ou il y aura des accords mais que très peu de collaborateurs appliqueront.
Dans l’entreprise qui m’emploie, nous avons un accord de télétravail hebdomadaire de 1 jour depuis plusieurs années, à peine 5% des effectifs y souscrivent réellement, alors même que les métiers qu’on exerce sont totalement éligibles (ou à 90% dans de l’activité qu’on peut faire de n’importe ou - comme "les études")

En fait paradoxalement, peu de gens "ont les moyens" de faire du télétravail dans la durée. Quelques raisons:
- Vivre à 2 dans un 50 m2 (c’est déjà pas mal pour Paris) ça veut dire télétravailler au choix à la cuisine ou dans la chambre à coucher, franchement pourri)
- Ajoutez un enfant à l’équation et se rendre au bureau devient vite l’échappatoire divine aux parents fatigués
- Bien que je ne relève pas de ce type de profil (majoritaire) j’ai été choqué de voir que les collègues "sont en manque" d’interaction sociale. Ils vivent le confinement comme une punition car l’équilibre vie pro vie perso n’a jamais été construit. Ils viennent chercher au bureau des amis pour parler de tout et surtout de rien - ce qui a le don de m’exaspérer mais passons
- Quoi qu’on en dise, travailler depuis chez soit c’est travailler plus car moins dérangé et pas de transport, et ça, les gens l’ont bien compris aussi surtout après le premier confinement. Plus moyen de rater un meeting à 9h soit disant pour des problèmes de transport - régulièrement en vrac mais quand même)

Comme l’entreprise est une organisation monarchique (ou à conciliabule, c’est selon), les décideurs appliquent une norme qui leur convient d’abord et qui satisfait le plus de serfs ensuite. En conséquence de quoi le travail présentiel a encore de beaux jours devant lui.

En poussant le raisonnement plus loin, le flex télétravail à 1 à 3 jours par semaine à la maison est une fausse bonne idée dans les grandes villes puisque l’employé ne fait presque pas de gain (transports payés de toute façon, loyer payé de toutes les façons, fournitures etc) et se retrouve dans un environnement dégradé entre 4 et 2 jours par semaine (chez lui).
Là où cela pourrait avoir un sens important c’est si tout cela s’articule avec une véritable stratégie de relocalisation et de décentralisation des emplois en province avec télétravail en norme sauf quand besoin d’atelier et autres réunions de travail nécessitant une présence physique (donc 2 à 4 jours par mois).

J’ai longtemps travaillé dans le conseil en stratégie qui applique de facto ce modus operandi: on se déplace pour aller voir les gens et avoir des entretiens et ateliers riches avec eux puis on travaille en chambre avec point de contact et enfin restitution(s) devant les comités de directions. Cela se prête très bien à un full télétravail.
Ceci étant dit, ce type de métier (i.e. dans les études et dans l’IT), est assez particulier. Chacun voyant midi à sa porte.

En conclusion, ce qui pourrait faire sens c’est de donner l’opportunité aux gens de s’organiser un peu comme ils le souhaitent étant entendu que les tâches dont ils ont la responsabilité imposent des contraintes variables parfois non négociables (dont certaines peuvent nécessiter une présence sur site).
Faire du support utilisateur de proximité est moins simple en remote que du travail d’étude (encore que…). Au niveau personnel, j’ai tendance à penser qu’il faut aller vers une organisation adaptée et taylored qui trouve l’équilibre entre individu et communauté (assez largement orienté par la capacité à être autonome et efficace, et le besoin d’interaction sociale professionnelle).
Pour un même emploi, certains seront plus efficaces en remote que d’autres, les premiers ne sont pas meilleurs que les seconds, ils sont juste différents et si l’on peut traiter ces deux populations de manières adaptées alors tout le monde y trouvera compte (au premier rang du chef l’entreprise).

Le télétravail est une tendance molle de fond, ne touchant qu’une fraction de la force de travail; parmi ce contingent, charge à chacun d’aller défendre sa vision et de faire accepter son projet.

Bonjour à tous,

Je souhaite lancer un nouveau débat concernant la valorisation du patrimoine des SCPI de bureaux (sur des marchés CORE/CORE +) et plus globalement de l’immobilier de bureau. Ma démarche s’oriente sur un aspect rémunération de la prime de risque.

Ma réflexion part sur le fait que je vois régulièrement des intervenants préférant s’abstenir d’acheter de la SCPI ces prochains mois en attendant les revalorisations annuelles (et donc d’attendre au moins 6 mois, soit une perte de 2% de rendement ou plus). Il faut donc prendre en compte le coût d’opportunité et se questionner sur la pertinence de ce choix d’investissement.

Je suis plutôt d’accord sur ce sujet en ce qui concerne des montages impliquant des emprunts sur le long terme compte tenu du risque en cas de moindre variation du rendement. Cependant sur de l’épargne classique, je ne suis pas forcément d’accord. Je vais tenter d’expliquer mon point de vue. Le point clé de ma réflexion est que l’appétit des institutionnels sur les marchés CORE/CORE + ne diminue pas, bien aux contraires. Le prix au m² de ces biens semble globalement orienté vers la hausse.

Sauf exceptions, dans le cas d’entreprises propriétaires de leur foncier en recherche de liquidité ou cherchant à devenir asset light (pour une question d’allocation du capital):
Par exemple (partagé ici):

Woyal, le 24/10/2020 a écrit :

Seul point qui m’interroge, l’acquisition de l’immeuble «ONE MONCEAU», SITUÉ À PARIS 8 qui contribue en terme de performance trimestrielle à + 0,71%. Sur la capitalisation actuelle, ça représente 40m€ (raisonnement simpliste je l’avoue), mais c’est un beau résultat. L’acquisition étant faite en "sales and leaseback" pour un montant 5774,87€/m² pour une si belle adresse, (ce n’est que mon opinion) je pense qu’ils ont réussi à bien acheter en contrepartie d’un faible loyer, ils privilégieraient donc la valorisation immédiate (différence prix d’achat/valeur comptable ce qui expliquerait la performance du bien durant ce semestre) aux flux futurs.

Notons que le spread (l’écart entre le rendement immobilier et le rendement obligataire) est historiquement élevé, autour de 280 pdb (chiffres de Richard Malle, proche de ce que j’ai vu ailleurs). Par ailleurs cette intervention est dans l’ensemble intéressante.

Selon moi, il est raisonnable de penser que la valorisation continue d’augmenter (ou se stabilise) sans que l’augmentation des loyers suive (ou que les loyers baissent). Cela mènerait à une baisse du spread (baisse de la prime de risque) et donc à une baisse du rendement. La seule interrogation serait le taux de vacances locative.

Dans l’appui de cette thèse, on peut rappeler l’appétit des institutionnels, l’abondance de liquidité n’y étant probablement pas étrangère.

Pour conclure, je pense que la localisation est et restera primordiale dans un monde post-covid car malgré une possible augmentation du télétravail, l’Homme étant un "animal social", je ne mise pas sur un regain d’attractivité des zones secondaires. Pour moi, les zones principales pourraient même bénéficier de cette crise car ce sont les mieux desservies par les transports mais également compte tenu du fait qu’une moindre présence en entreprise peut se traduire par une acceptation de temps de transports élevés (tout est relatif) dans la mesure où ils ne surviendraient pas quotidiennement.

Edit: J’avais initialement créé une nouvelle file car le propos s’appuie principalement sur une optique de valorisation financière et non pas sur l’essor du télétravail, même si les deux sont connexes.
Il est possible qu’un débat autour de ma vision puisse rapidement dévier du thème de la file.

Je pense qu’il commence à y avoir un vrai sujet.

Depuis vingt ans qu’elle est annoncée, la généralisation du télétravail n’a jamais vraiment pris.

Mais nous sommes à présent vers la fin du COVID, et il y a plusieurs annonces qui vont dans le sens d’un maintien d’un mode hybride présentiel/télétravail.

La surprise vient du fait que quand il y a une annonce, la partie télétravail n’est pas marginale.

Aux USA, Realty Income va isoler ses bureaux dans une nouvelle société et s’en débarrasser. En général, ils ont du flair : ils se sont diversifiés aux actifs logistiques et industriels bien avant les autres.