Chalet dans un parc résidentiel de loisirs : avantages et inconvénients

Le risque principal est celui du "pourrissement" :
- faible fréquentation
- donc faible rentabilité locative, pour ceux qui avaient investi dans un but de rentabilité
- donc ils louent moins cher et sont moins regardants sur les locataires, pour remplir à tout prix
- donc il y a des locataires indélicats : beuveries, dégradations
- donc, la valeur des biens baisse, et des gens cherchent à s’en débarrasser
- donc, certains ne paient plus leurs charges
- donc, le syndic ou le gestionnaire diminue l’entretien, pour économiser sur les charges. Le PRL/village/établissement se dégrade.
- donc aussi, il y a des procédures de saisie pour impayés
- la note globale du PRL/village/établissement se dégrade sur Google et sur Tripadvisor, d’où encore moins de remplissage et encore plus de locataires à problèmes.
- etc.

Le problème originel :
- le créateur du PRL peut avoir choisi l’emplacement comme étant vraiment idéal pour le tourisme.
- Il peut aussi avoir choisi un emplacement de second choix, de moindre attractivité, ce qui fait que le terrain était beaucoup moins cher, ce qui lui permet de maximiser sa plus-value. Le problème est alors que le PRL pâtira toute sa vie de cet emplacement de second choix, qui va contribuer à amener le pourrissement susmentionné. Connaissant une certaine tendance de la nature humaine à l’avidité et au court-termisme, ce second type de choix peut avoir été fait par le créateur du parc. Il peut, et c’est même le plus probable, car les emplacements de premier choix sont déjà pris ou sont très chers. Quand le créateur est aussi le futur exploitant, on peut espérer qu’il aura le bon sens de créer un établissement rentable, donc sur un emplacement attractif. Mais quand le créateur ne fait que diviser et revendre, comme c’est, me semble-t-il, le cas sur un PRL, on peut malheureusement s’attendre à ce qu’il prenne un emplacement de second choix, meilleur marché. Pour commercialiser très cher ce PRL/village/établissement, les défauts de l’emplacement seront compensés par de la poudre aux yeux et par une commercialisation recourant à toutes les recettes du marketing moderne. Une fois qu’on a tout vendu, on peut laisser le PRL/village/établissement se dégrader ; le créateur est déjà parti sur le projet suivant et il n’en a plus rien à faire du précédent !

Exemples d’emplacement de second choix :
- à 10 minutes à pied du principal point d’attraction (la mer, par exemple). La brochure dira "à 5 minutes à pied".
- Au bord de l’étang de T.., et pas au bord de la mer (c’est presque pareil… mais en fait, non).
- Au bord d’un lac : le terrain est sur la rive la plus marécageuse et la plus éloignée du village. Les 3 camions de sable déversés et étalés à la création du parc auront crée l’illusion d’une plage sablonneuse, sauf que d’ici 5 ans la vase sera de retour. Etc.

Dans ce genre d’hébergement touristique, il y a deux modes d’organisation :
- avec exploitant : celui-ci s’occupe des réservations, embauche du personnel, assure l’entretien du parc, de la piscine, le snacking, la garderie, etc.
- sans exploitant. Chacun fait ce qu’il veut : soit c’est pour ses propres vacances, soit c’est pour louer. S’il loue, il gère ses réservations, ses entrées-sortie, etc. En l’absence d’un exploitant, c’est la copropriété, donc le syndic, qui se retrouve responsable que l’ensemble soit entretenu et géré convenablement. Dans votre message, Hhub, vous semblez évoquer des PRL sans exploitant ?

Avec exploitant, on râle contre lui en permanence : on trouve que le loyer que l’on perçoit est trop bas, etc. Et quand il fait faillite, on se retrouve comme une poule qui a trouvé un couteau, car la résidence ne sait pas fonctionner sans exploitant.
Sans exploitant… eh bien, on se rend compte à quoi sert un exploitant : il gère la commercialisation des hébergements ce qui veut dire aussi des tarifs unifiés et cohérents, il gère les réservations et les annulations, il fait les entrées-sorties, il gère le ménage, les poubelles, les espaces-verts, piscine, etc. Sans exploitant, c’est compliqué de faire tourner un tel parc !

Je cite un cas qui semble assez bien correspondre à un PRL sans exploitant, même si les maisons sont en dur et pas des HLL : les … du canal (c’est volontairement que je ne suis pas plus explicite sur le nom et sur la ville, car ces pauvres copropriétaires n’ont pas besoin que je leur fasse de la publicité négative). De toute façon, on trouve nombre d’exemples similaires.
Les comptes-rendus de réunions, disponibles sur le site de la résidence, sont explicites : "il faudrait harmoniser les tarifs pour empêcher certains de casser les prix à la location (voeu pieu, car les prix sont libres !), il faudrait un agent de sécurité en été pour empêcher les incivilités (ce qui montre qu’il y a des incivilités), il faudrait que le syndic soit plus réactif (ce qui montre que le syndic limite son investissement sur ce dossier épineux et peu rentable), il faudrait un exploitant du snack qui ne fasse pas faillite (ce qui montre la sous-fréquentation), on rappelle le chantier d’amélioration de tel sujet, à telle date, avis à tous les bénévoles venez avec vos outils (ce qui montre que la résidence se dégrade et qu’on n’a plus les moyens de payer des entreprises), il faudrait aussi, etc." Une succession de voeux pieux et de presque-bonnes idées. Sauf que le pêché originel, c’est : être au bord d’un canal ne suffit pas à créer une attractivité suffisante, donc on a survendu un emplacement de second choix. Et ensuite, la spirale du pourrissement, telle que décrite ci-dessus.
D’après mes petites notes, les maisons dans cette résidence se revendent à nettement moins de la moitié du prix que les gens les ont payées neuves, alors qu’elles n’ont que 15 ans d’âge.

Histoire de ne pas être uniquement négatif, je vais citer un cas contraire : j’ai déjà vu un village de vacance dans lequel, malgré un niveau assez élevé de charges, les maisons se vendaient plus cher au m² que les maisons alentours. Oui, oui, ces maisons en copropriété horizontale et avec des charges élevées se vendaient plus cher que des maisons "normales" du même coin ! Parce que le village de vacances était bien placé et très attractif (bien entretenu, bien géré, les charges correspondent à des services appréciés : grande piscine, terrains de sport…).

En fait, avec ou sans exploitant, on retrouve les trois critères principaux de l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement.

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2021 10h01)