Classement 2021 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)

Pierval Santé :

- Valeur de réalisation : 876.35 au 31/12/20 contre 867.44 au 31/12/19
- Valeur de reconstitution : 1057.94 au 31/12/20 contre 1047.12 au 31/12/19

Ou 175.27 / 211.59 avec la division du prix de la part par 5

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Eurovalys :

- Valeur de réalisation : 856.39 au 31/12/20 contre 893.37 au 31/12/19
- Valeur de reconstitution : 1080.91 au 31/12/20 contre 1060.84 au 31/12/19

Dans ce le cas d’Eurovalys, la valeur de réalisation (= la valeur théorique des immeubles, s’il était cédés en l’état, sur la base des expertises des immeubles) baisse, mais la valeur de reconstitution (= le prix qu’il faudrait payer pour reconstituer la SCPI, sur la base des expertises des immeubles, en ajoutant à cette valeur vénale, le montant des frais d’achat : droits d’enregistrement, commission de souscription, commission de recherche des immeubles) augmente…

Un classement réalisé sur la base de la valeur de reconstitution comporterait sans doute de légères différences.   

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Pour Vendôme Régions (BT T1 2021)

- Valeur de réalisation : 568.19 au 30.03.2021 / 550.97 au 31.12.2019
- Valeur de reconstitution : 682.48 au 30.03.2021 / 672.97 au 31.12.2019

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Cristal Rente :

- Valeur de réalisation : 1056.16 au 31.12.2020 / 1055.47 au 31.12.2019

Dernière modification par maxicool (22/05/2021 16h29)

maxicool, le 22/05/2021 a écrit :

Un classement réalisé sur la base de la valeur de reconstitution comporterait sans doute de légères différences.

J’ai évoqué le même cas avec Epargne Pierre qui a vu sa valeur de reconstitution augmenter alors que sa valeur de réalisation diminue. Ca n’apporte rien à l’investisseur car le plus important est que la valeur patrimoniale ait baissée. Donc les frais et autres ont augmenté en proportion.
Un classement avec la valeur de reconstitution serait intéressant :
_dans le but de situer la valeur de part par rapport aux +-10%
_en la comparant avec la valeur de réalisation, il y a souvent un écart de 15 à 20% entre les deux voire plus de 20%, cela permettrait d’identifier les SCPI les plus gourmandes en frais + autres comissions d’intermédiaires cachées souvent indétectables.

Gbl j’ai grisé les Cifocoma, je les laisse pour mémo, leur valeur de réalisation vient d’être mise à jour comme les autres et va avoir tendance à baisser au fur et à mesure que le patrimoine sera vendu, c’est déjà le cas de Cifocoma qui a vu sa valeur de réalisation perdre une vingtaine d’euros alors qu’elle a distribué 18€ par part aux associés donc c’est logique.

Paradoxalement les SCPI qui dominent le classement sont des SCPI de bureau, au patrimoine plutôt intéressant pour celles qui l’ont à Paris.
Corum, toujours enclin à communiquer sur le bon côté de ses SCPI a tendance à occuper le bas de ce classement, ça va être plus dur de revaloriser le prix de part.

De fait, je ne connais aucune SCPI qui soit passée de capital variable à capital fixe (quand l’inverse concerne plein de SCPI)  et il faut réaliser que l’ensemble des SCPI à capital fixe représente une capitalisation au moins 10x moindre que l’ensemble des SCPI à capital variable, et que la collecte des SCPI à capital fixe est très faible (vs de l’ordre de 5 Mds€/an pour celles à capital variable), donc qu’elles font peu d’acquisitions (c’est largement limité aux "arbitrages" quand un autre actif a été cédé)

Autrement dit : SCPI à capital fixe = en général petite SCPI, ancienne, faisant partie d’une espèce plus ou moins en voie de disparition (même si les associés de certaines de ces SCPI  puis leurs héritiers, leur assureront une survie pendant sans doute encore des décennies).

Si vous avez une somme conséquente à investir, en vous cantonnant aux SCPI a capital fixe, il faudra parfois attendre plusieurs mois pour obtenir les parts souhaitées. Pour y investir à crédit, ce sera compliqué, à moins que la banque préteuse ne fasse preuve de beaucoup de flexibilité (pour débloquer les fonds). Enfin (presqu’)aucun CGP ne vous orientera vers les SCPI à capital fixe (exception : lors d’une AK, mais c’est peu fréquent depuis que FonciaPR est passé en capital variable), car (outre les difficultés listées juste avant) leur rémunération y est plus problématique.

Voici deux extraits de la communication du CS de ATP1 accompagnant le bulletin du 1er trimestre 2021 :

Merci pour ce travail. L’écart de comportement sur les valorisations entre les deux catégories de SCPI est effectivement particulièrement marqué. Mais cela ne m’étonne pas, cf. la discussion sur l’impact du COVID sur les SCPI et foncières ;)

fredagro, le 23/05/2021 a écrit :

Je note donc que très peu de SCPI ne présentent d’écart compris entre -20 et +10%. Cela reflète effectivement parfaitement la "ségrégation" entre celles à capital fixe et celles à capital variable, et le fait qu’il y a quasiment toujours un écart (propriété structurelle ?) >10%, qui est soit dans un sens soit dans l’autre.

L’écart actuel s’explique à mon sens en partie par la crise du COVID. Mais je ne voit pas trop de raisons ("propriété structurelle") qui ferait que l’on a un écart permanent? En situation "normale", la valorisation moyenne sur le long terme d’une SCPI, qu’elle soit à capital fixe ou variable, sera plus ou moins sa valeur de patrimoine (moins une décote d’illiquidité), elle même liée au rendement et à la prime de risque du marché (dans un sens ou un autre).

Cela laisse penser qu’investir aujourd’hui dans une SCPI à capital variable vouée à passer en capital fixe, tandis que le marché ne subirait pas d’évolution particulière, c’est s’exposer à une "perte" de valorisation comprise entre 20 et 30%.

J’irais même plus loin: investir aujourd’hui dans toute SCPI à capital variable, c’est s’exposer à une potentielle "perte" de valorisation. Si le marché se normalise (ce qu’il fera sur le long terme), je ne voit pas trop pourquoi les SCPI à capital variable seraient immunisées par une correction de marché qui touche actuellement tout l’immobilier. Soit l’immobilier se reprend suffisamment rapidement pour éviter aux SCPI de devoir corriger (et dans cette situation acheter de la SCPI à capital fixe ou des foncières est/était une bonne affaire), soit l’immobilier est amené à baisser plus longuement, et alors la valorisation des SCPI à capital variable devra suivre.

PF Grand Paris (p18)

Prix de souscription : 532€

- Valeur de réalisation : 469.16 au 31/12/20 contre 466.63 au 31/12/19
- Valeur de reconstitution : 572.39 au 31/12/20 contre 570.52 au 31/12/19

PFO2 (p18)

Prix de souscription : 196€

- Valeur de réalisation : 164.62 au 31/12/20 -1.8%
- Valeur de reconstitution : 197.58 au 31/12/20 -1.6%

Oui toutes les Perial ont eu leur bilan annuel publié, PF Hospitalité Europe également (p26) (Valeur réalisation : 177.94, Valeur reconstitution : 198.16, Prix de la part 200€) mais la SCPI étant toute nouvelle je ne sais pas si il est pertinent de l’intégrer ou non

Dans le message #6 GoodbyLenine à déjà répondu à votre interrogation ou le passage que vous citez.
Notez que vous trouverez rarement -voire pas du tout- de SCPI à capital fixe dans des AV

Sur la valorisation, il s’agit de celle des sous-jacents.
D’après vous les actifs de type commerces, bureaux, hôtels, locaux d’activité… vont-ils dans les prochaines années s’évaluer ou se dévaluer ? Certains seront plus variables que d’autres ? En province, à Paris, dans d’autres pays ?
Si vous savez lire l’avenir, vous avez la réponse

Le sujet est déjà abordé à plusieurs endroit comme ici Quel avenir pour les SCPI en 2021 avec le COVID-19?

pasquetou, le 30/05/2021 a écrit :

Béotien sur les SCPI et devant investir prochainement une somme conséquente en AV, est-ce à dire à dire qu’il faut s’abstenir d’acheter des SCPI en ce moment ?

Il faut se méfier des opinions tranchées, et mon avis vaut ce qu’il vaut, mais à titre personnel je n’investis pas dans des SCPI (bureaux et/ou commerces) en ce moment, trop de risques (potentiel baisse de rendement et/ou valeur de part à venir; potentiel problème d’illiquidité).

De plus, si vous passez par un investissement via une AV, méfiez-vous des frais qui ont tendance à s’additionner, les SCPI dans un AV ont certains avantages (notamment en terme de liquidité), mais les frais peuvent être importants.

Enfin, dans votre cas, si vous avez une somme à placer, le principal "atout" des SCPI (à savoir utiliser l’effet de levier de l’emprunt) ne s’applique pas, donc rend caduc le principal avantage.

Dans tous les cas, vous n’êtes pas pressé? Il est toujours possible d’arbitrer plus tard votre AV sur des SCPI si la situation change dans quelques années.