Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ?

Je suis un peu decu par l’absence totale de reponses….

Les investisseurs heureux ne vont pas le rester longtemps s’ils continuent a n’acheter que sur le marche francais qui est au plus haut absolu jamais atteint, apres 20 ans de hausse ininterrompue. 

Il ne faut pas ignorer que l’immobilier US residentiel est au plus bas (ou en train de rebondir) apres un krach tres violent, et ca ne gache rien qu’il soit cote dans une devise relativement bon marche par rapport a l’EUR (1.3x, on a vu pire comme niveau d’entree). Les rendements locatifs sont entre 8% et 15% bruts, on achete a 60% ou 70% du prix de 2006, plus bas que les couts de reconstruction, et la demande locative augmente. Cest un actif reel qui protege contre l’inflation.

Si ce genre d’actif n’a pas de valeur dans une logique patrimoniale de long terme pour un investisseur francais, je mange mon chapeau.

En fait il y a moult foncières cotées résidentielles qui permettent d’acheter le marché résidentiel américain.

Sauf qu’elles ont rebondi par anticipation depuis bien longtemps… :’-(

Ici une des plus grosses :


Mais toutes ont ce même type de courbes.

Reste l’immobilier physique en direct, mais un peu compliqué et avec un plus gros ticket d’entrée…

Un petit d’article d’hier dans le Wall Street Journal sur les opportunités d’investissement dans l’immobilier americain:

The High Cost of Rolling With REITs

crosby a écrit :

A mon avis pour cela une bonne approche c’est ce genre de fonds: Silver Bay Realty. Spin off the Two Harbours qui détenait un portefeuille de propriétés en plus des RMBS. Et comme c’est un business un peu différent ils l’ont séparé.

http://finance.yahoo.com/news/silver-ba … 00898.html

Cela dit, peut-être que si de plus en plus de fonds comme Silver Bay se créent il y aura matière à faire.

@crosby, javais repere Silver Bay Realty, car etant long du mREIT Two harbours je vais pouvoir rofiter de ce beau spin off en perspective, qui va devenir le SEUL PURE PLAY Rental of Single Family Home US. Cela dit, ils ne devraient pas rester longtemps seuls. On peut par exemple compter sur certains fonds private equity de taille modeste comme American Residential Properties qui ont annonce vouloir passer public en 2013 pour lever plus de capital et mieux se faire valoriser.

Le hic, cest que jai limpression que quand ces fonds vont passer public, il ya un tel engouement pour jouer la recovery du marche property US, que les prix vont sans doute devenir chers, limitant lupside qui existe encore sur le physique.Il faudrait acheter en private equity, avant IPO.
Lexemple d’IH de fonciere cotee comme Avalonbay est plein d’enseignements. On dirait que ce play de la recovery du marche US est vraiment tres populaire et malheureusement aussi qu’il n’ya plus guere dupside pour tout les vehicules liquides de type fonciere cotee.

Sinon il reste le physique, mais gros ticket et difficile de diversifier, et puis l’exit est compliquee, sans compter les galeres administratives et le temps considerable a y consacrer.

@IH merci . Si on regarde les indices comme le Case-Schiller, a 146, on observe un marche physique qui a modestement rebondi depuis son plus bas en 2009 (134) , mais qui reste ~40% en dessous du pic de 2006 (206). Pourtant, le rebond massif du cours des foncieres liquides anticipe deja une reprise du marche, il n’ya plus d’upside, cest deja trop tard…

bobdobbelina a écrit :

Je suis totalement néophyte en immobilier

bobdobbelina a écrit :

pour le reste qui ne concerne pas le physique, pour moi, c’est du charabia

Et vous démarrez direct avec un investissement immo aux US -- c’est assez fort !
Je suis curieux quant à la structure juridique que vous adoptez pour ça.

Et quant à l’investissement tout court, il me semble que les fees d’un fonds Private Equity, ou même coté, sont inférieurs de très loin aux coûts de devoir gérer ça tout seul…

ChevalierdAven a écrit :

Est-ce que certains parmi vous ont identifie les meilleurs supports d’investissement
physiques, pour obtenir une position longue sur un portefeuille de maisons US ?

Inculte sur l’immobilier via des véhicules de type REITS, qui semblent malheureusement déjà chers au vu des réponses.

Pour ce qui est de l’immobilier physique, et voyageant régulièrement aux US en road trip (tous les 2 ans en moyenne, la dernière fois en septembre 2012), je vous le déconseille à distance.

Déjà, beaucoup de villes sont complètement sinistrées et à éviter. Dans une ville comme Saint-Louis, j’ai vu des quartiers entiers abandonnés. oui des centaines de maisons sur plusieurs rues en carré, avec parfois des résistants au milieu. Dans l’une des rues, une maison d’environ 100 m2 en état encore potable était en vente à 14 000 USD.

Je ne vous parle pas des centres commerciaux qui ont fait faillite, ça fait très "ville fantôme" quand TomTom vous y emmène parce que vous cherchiez le grocery le plus proche.

Il ne faut pas extrémiser, la situation est meilleure dans d’autres villes, les prix sont bas à Miami par exemple. Mais SURTOUT n’achetez pas sans vous déplacer. 2 000 euros de billets d’avions et de visite ne sont rien par rapport au risque de vous faire plumer par un agent immobilier cupide.

Je dis peut-etre une betise mais les US ont quand meme la particularité de faire naitre et de laisser mourir des villes ou des quartiers.

On se demande d’ailleurs pourquoi ils sont obligés de venir chercher des pigeons investisseurs en Europe.

Merci beaucoup Crosby! Tres bonne pioche. PS, pour moi aussi cest un ancien collegue.

Pour ceux qui souhaiteraient s’exposer au marché résidentiel du sud des USA par le biais d’un REIT détenant près de 17.000 unités locatives, dont 50% environ au Texas, Milestone Apartments a fait son IPO le mois dernier sur la bourse de Toronto.

Rendement actuel de 6,50%, approche conservatrice de l’endettement, incitation forte faite au management pour porter le FFO à 115% de ce qu’il était lors de l’IPO, réservoir de 19.000 unités locatives supplémentaires à acquérir ultérieurement chez Milestone Group… bien d’autres informations, dont une analyse passionnante des différents marchés locatifs etc., se trouveront pour les curieux dans les documents émis pour l’introduction en bourse.

Milestone Apartments REIT

AMF : actionnaire depuis fin Mars !

Pom dans votre cas ce n’est pas du distressed a priori. Le marché locatif qui attire les investisseurs aux US c’est plutôt dans le sunbelt, des achats en foreclosure à des prix très bas, loués aussi à des prix faibles mais toutefois permettant un rendement plus important.
Enfin tout ça c’est la théorie, parce que c’est un peu trop 2011/2012 comme trade je pense. Tous les fonds se sont mis dessus maintenant.

Bonjour,

êtes vous certain que la demande locative à détroit est forte ?

lefigaro.fr a écrit :

Asphyxiée par sa dette, Detroit risque la faillite - 5/06/13

Detroit, victime de l’effondrement de sa population, souffre de promesses faites aux syndicats par des élus locaux démocrates.

La Ville est contrainte de réduire sérieusement ses coûts pour échapper au défaut de paiement le mois prochain. Un sort qui a frappé 21 municipalités américaines depuis le début de l’année.
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La municipalité de Detroit doit choisir entre la faillite ou l’humiliation. Pour éviter de tomber en défaut de paiement, Dave Bing, le maire démocrate de la cité de quelque 700.000 habitants, n’a guère d’autre alternative que d’accepter les conditions posées par le gouverneur républicain du Michigan, Rick Snyder. Elles consistent à nommer une commission spéciale qui aura le pouvoir de casser les contrats de travail des 11.000 employés municipaux de la ville, de privatiser certains services, de supprimer des emplois et d’échafauder un plan drastique d’assainissement financier. Son objectif: permettre à la ville de refinancer 137 millions de dollars d’obligations tout en réduisant sérieusement ses coûts, y compris celui des retraites et assurances-maladie des anciens fonctionnaires municipaux. Faute de quoi, Detroit, asphyxiée par 200 millions de dollars de dettes, tombera en défaut le mois prochain.

L’enjeu et les montants sont élevés, car Detroit, qui est victime de l’effondrement de sa population (-25% en dix ans), donc de ses recettes fiscales, souffre également de promesses faites aux syndicats par des élus locaux démocrates qui n’ont pas vu venir la gravité de la crise ayant décimé l’industrie automobile dans la région. À des degrés divers, d’autres villes aux États-Unis sont aussi menacées de déposer leur bilan à cause de leurs obligations en matière de salaires, de pension et d’assurances à l’égard de leurs employés syndiqués. Harrisburg, capitale de la Pennsylvanie, mais aussi Stockton, à l’est de San Francisco, Central Falls, dans le Rhode Island, se retrouvent incapables de payer leurs créanciers. Depuis le début de l’année, vingt et une municipalités américaines sont tombées en défaut.
Avantages sociaux

La situation de Detroit est compliquée par le fait que la ville, à majorité démocrate, demande des aides financières directes à l’État du Michigan. Or la majorité républicaine de l’État n’est pas disposée à accepter. Aujourd’hui, près de la moitié des recettes fiscales de Detroit servent à payer les avantages sociaux de ses employés, qui sont bien plus généreux que ceux du secteur privé. Il n’est donc pas question que Lansing, la capitale du Michigan, sauve Detroit sans conditions. Et il est encore moins probable que l’État fédéral intervienne.

Dave Bing a déjà obtenu nombre de concessions de certains des 48 syndicats d’employés municipaux, notamment une réduction de 10% des effectifs de la ville et un gel des salaires. De tels sacrifices permettraient 68 millions de dollars d’économies. Mais le conseil municipal refuse d’entériner ces accords.

Les conseillers municipaux rejettent en outre le principe de la commission proposée par le gouverneur du Michigan. Ils veulent aussi bloquer par référendum la nouvelle loi de l’État qui autorise un «administrateur d’urgence» à réorganiser entièrement les finances locales, y compris en réduisant les salaires et retraites des employés syndiqués. Un tel administrateur risque en ­effet d’être nommé par le gouverneur si la ville refuse l’option de la commission spéciale que propose Rick Snyder. Ce dernier a déjà procédé de cette manière dans quatre villes du Michigan, face aux mêmes difficultés: Benton Harbor, Ecorse, Flint et Pontiac.

Detroit2013 a écrit :

Bonjour à tous,

J’ai personnellement fait l’expérience de l’immobilier aux Etats Unis et ai acheté plusieurs maisons sur Detroit avec un rendement de l’ordre de 15-20 % toutes taxes déduites.

Je commencerai par vous dire que je suis particulier.

Voici mon historique: après avoir investi dans une maison dans les Landes,
ayant entendu parler le la crise   et la chute des prix en immobilier aux EU , nous avons acheté une première maison en Floride en 2011.
C’est suite à mon premier investissement (2011) en Floride que j’ai commencé à m’intéresser à Détroit afin d’y réaliser de nouveaux investissements.

Après avoir pris beaucoup de renseignements,  Je me suis adressé à une agence immobilière belge et ai acheté ma première maison, voici 10 mois.
L’expérience s’étant révélée positive, nous avons décidé avec mon épouse de ré-investir à Détroit, mais il nous semblait plus prudent d’aller voir sur place de quoi il en retournait; je voulais voir la maison que nous avions achetée par l’intermédiaire de l’agence, le quartier ( bilan positif) et surtout découvrir Détroit, apprendre (tant bien que mal en quelques jours) à connaître un peu mieux cette ville  qui nous était tellement étrangère et qui a tellement été décriée par la presse.

Ayant l’intention d’acheter des maisons, j’ai pris contact avec des promoteurs locaux. Ces professionnels de l’immobilier  achètent des lots de maisons saisies par les banques (ces dernières ayant trop de maisons en portefeuille les mettent sur le marché de la vente publique à des prix dérisoires), les promoteurs font ensuite une estimation du prix des rénovations nécessaires( et parfois nombreuses) et proposent ces maisons aux investisseurs ou candidats propriétaires. Tout comme pour les maisons proposées par les agences belges, elles seront rénovées et un locataire sera mis en place le plus rapidement possible.

Lorsque je me suis rendu à Détroit afin d’y prendre des informations sur le marché immobilier, j’ai rencontré 6 promoteurs sur place. 2 d’entre ont acquis ma confiance grâce au choix des quartiers, la qualité des maisons proposées, les rénovations réalisées et leur professionnalisme. Ils m’ont montré les différentes étapes partant du choix de la maison, les étapes de la rénovation et pour finir la mise en location.

De retour en Belgique i, après concertation avec mon épouse, J’ai personnellement acheté 6 maisons parmi la 40-aine qui m’ont été montrées ou que j’ai pu visiter. Certaines de ces maisons étaient encore dans la première phase; en d’autres mots "dans leur jus", d’autres étaient déjà en cours de rénovation.
Les deux premières maisons sont aujourd’hui louées et le "closing" a eu lieu. Deux autres ont déjà trouvé un locataire mais j’attends encore pour la réalisation de l’acte, les deux dernières sont en travaux et nous devrions passer à la suite du processus de vente dans le courant de la semaine prochaine.

              Quelle est la différence par rapport à l’achat par l’intermédiaire d’une agence en Belgique, France, Grande-Bretagne…?

- Je connais personnellement le promoteur en qui j’ai placé ma confiance.
- les prix des maisons sont inférieures de +/- $10.000 par rapport à celles proposées par les agences (moins d’intermédiaires).
-J’ai eu l’occasion de visiter des maisons proposées par des agences Européennes, vendues $8.000 de moins que le prix annoncé par l’agence (à chacun son métier et tout le monde doit vivre).
- je reçois  les informations au sujet de nouvelles maisons mises sur le marché, souvent même avant que le promoteur les ait acquises.

par contre :
- Il faut faire une certaine quantité travail de "paperasse" soi-même.
- Il faut veiller à assurer sa maison soi-même.
- Il faut surveiller l’évolution de la vente directement.
- Il faut créer directement la LLC si nécessaire
- il faut négocier les prix
-…….il y tellement de choses à faire que nous pouvons réaliser sans trop de difficultés en restant en Europe. Mais cela demande un peu (beaucoup de temps).

              Quel est mon intérêt dans l’affaire ?

- Avec quelques personnes rencontrées sur le forum "Dividende", nous aimerions essayer de créer une sorte de "groupement d’investisseurs" qui s’adresseraient aux même promoteurs, aux mêmes agences de gestion, aux mêmes assureurs dans le but de faire diminuer les prix, aussi bien pour l’achat que pour tous les autres frais.
Plus on est nombreux, plus on aura la force de négociation.
Nous sommes déjà 4 personnes à réaliser des investissements avec les mêmes promoteurs. 1 personne est déjà passé à la phase d’achat de 3 maisons, une autre en a acheté deux , le troisième est actuellement sur place et est entièrement satisfait de ce qu’il a vu. Il compte en acheter 3 ou 4.
En un mois de "groupement", nous sommes déjà parvenu à faire baisser le tarif de la société de gestion (que j’ai rencontrée aussi) de 10 % à 6%, ce qui est déjà un petit bénéfice ( +/- $400 par an = +/-1 mois de rentabilité).
Je suis en négociation avec plusieurs compagnies d’assurance.
- Personnellement sur les 6 maisons achetées je fais déjà un profit de +/- $2400 par an en frais de gestion.
- Les promoteurs m’octroient une réduction  sur mes prochains achats lorsque je leur envoie des clients..
Comme j’ai l’intention d’en acheter encore 3 ou 4, cela vaut la peine aussi.
- Nous sommes parvenus à négocier le prix d’achat des 5 maisons achetées par les membres du forum; ils ont bénéficié d’une réduction allant de $1000 à $2000 selon la maison. Pas négligeable non plus.
- Je suis passionné par l’immobilier et prend ces contacts plus comme hobby. J’adore ce que je fais, J’adore les négociations. J’adore les contacts et j’adore les résultats engendrés.
- Je n’ai nullement la prétention, ni l’intention de faire de la concurrence aux agences immobilières, je n’en ai pas les moyens, je n’ai pas non plus le personnel pour faire tout ce qu’ils font, je n’ai pas leurs compétences. Je propose à ceux qui sont intéressés de les aider, conseiller lors des différentes démarches.

En ce qui concerne le marché locatif, il y a une très forte demande.
Seulement 3% des biens à louer restent inoccupée pendant plus d’un mois!

Les quartiers sont excellents (il y a des maisons en vente à Détroit au prix de 1 million de USD)

Si vous désirez des renseignements, on peut se rencontrer (je suis à Bruxelles et peux me déplacer vers la frontière française) ou de prendre contact téléphoniquement.

Merci beaucoup pour ton témoignage d’investisseur locatif heureux. Que penses tu des biens proposés par victor pagès sur son site myusinvestissement ?

@ bientôt