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#1 11/07/2017 10h32
- Pruls
- Membre (2013)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 78
Edit: modification grâce à la relecture de Bernard2K
Bonjour,
je propose d’ouvrir un fil dédié à la veille juridique.
Je commence en partageant une modification à venir du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
Il intègrera la performance énergétique aux caractéristiques du logement décent
Ajout d’un §2 sous l’article 2 : infiltrations d’air parasites
« 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes »
Modification du §6 de l’article 2 : aération suffisante et évacuation de l’humidité
« 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels
dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et
20 juin 2017 veille juridique Page 3 sur 10
une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au
fonctionnement des équipements. »
Rédaction antérieure du 6 : « Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent
un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au
fonctionnement des équipements »
Calendrier d’application :
- les dispositions relatives aux infiltrations d’air parasites (du 2° de l’article 2) sont
applicables à partir du 1er janvier 2018 .
- Les dispositions relatives à l’aération suffisante (du 6° de l’article 2) sont applicables à
partir du 1er juillet 2018 .
Le logement sera qualifié d’énergétiquement décent si l’étanchéité à l’air et l’aération sont
correctes !
Attention aux VMC défaillantes !
Dernière modification par Pruls (11/07/2017 12h20)
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1 #2 11/07/2017 10h57
- Bernard2K
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Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 3583
Hall of Fame
A première lecture, j’avais du mal à voir en quoi un décret de 2002 avait quelque chose de nouveau.
Vous avez omis de préciser que :
- c’est un décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 qui modifie le décret de 2002.
- vous dites que les dispositions "sont applicables" à telle date. Mais c’est un peu plus subtil. A ce jour le décret de 2002 n’est pas encore modifié (et d’ailleurs la version que vous mettez en lien et qui est la version en vigueur à ce jour n’est pas modifiée).
En effet, le décret du 9 mars est rédigé comme suit : "A compter du 1er janvier 2018, le décret du 30 janvier 2002 susvisé est ainsi modifié" et idem avec 1er juillet 2018 pour l’autre disposition.
Ainsi, le décret de 2002 n’a pas encore changé. Il changera, sur les dispositions mentionnées, le 1er janvier 2018 pour la première, le 1er juillet 2018 pour la seconde.
Autant être prévenu ; mais en intégrant que c’est un changement à venir et que le texte reste inchangé d’ici là.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#3 08/05/2021 06h51
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Les députés ont adopté le projet de loi Climat & Résilience en première lecture à l’Assemblée Nationale. Voir ici
On retiendra notamment les nouveaux criteres de décence : interdiction progressive de mise en location des passoires énergétiques. Il s’agit de protéger les locataires des factures d’énergie trop élevées et de la précarité énergétique qu’ils subissent tout en laissant le temps nécessaire aux propriétaires bailleurs de faire les travaux de rénovation nécessaires. Il instaure le calendrier d’interdictions suivant :
- Dès 2025 pour les pires passoires énergétiques (étiquettes G)
- 2028 pour les étiquettes F
- 2034 pour les étiquettes E
Avec ces étapes, ce sont au total plus de 4 millions de logements qui devront être rénovés d’ici 2034.
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#4 02/07/2021 05h45
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Article intéressant qui reprend le nouveau décret sur le DPE et estime l’incidence sur le parc locatif ici
J’ai noté qu’applicable au 01/07/21, les logiciels mis à jour ne seront validés par l’état que début 2022… ça fait un peu amateur, surtout qu’il devient opposable.
Faire et laisser dire
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#5 02/07/2021 16h47
- Tlaloc
- Membre (2019)
- Réputation : 19
Pour préciser :
les DPE réalisés entre 2013 et 2017 seront valables jusque fin 2022 ;
les DPE réalisés entre 2018 et 06/2021 seront valables jusque fin 2024.
Par ex, j’ai pu récupérer les DPE de mon achat pour un logement que je vais mettre en loc ce mois-ci.
Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse
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#6 02/07/2021 17h27
- perecastor
- Membre (2014)
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Mon acquéreur pour un immeuble de rapport a demandé en conditions suspensives l’obtention d’un DPE « nouvelle génération » au pire égal à E. Le diagnostiqueur va donc repasser dès qu’il aura le nouveau logiciel pour les refaire, entre le compromis et l’acte authentique.
Un exemple très concret que ce nouveau dispositif aura un impact sur la demande et donc sur les prix, plus ou moins marqué selon que l’on s’écarte de la moyenne (en bien comme en mal).
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#7 02/07/2021 22h41
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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perecastor a écrit :
Mon acquéreur pour un immeuble de rapport a demandé en conditions suspensives l’obtention d’un DPE « nouvelle génération » au pire égal à E.
Sa demande est compréhensible, quoique la catégorie E soit interdite de location en 2034 à priori, soit dans 13 ans, soit une durée inférieure à la plupart des prêts immobiliers. Donc il finira avec un bien non louable ce qui devrait avoir une incidence sur la valeur du bien.
Ce qui me gêne aussi (et que je n’ai pas précisé), c’est que les classés F sont interdits de revalorisation en secteur tendu depuis fin d’année dernière alors qu’ils peuvent être classés E (s’ils appartiennent aux 600 000 qui ont baissé d’une catégorie), alors qu’un bien classé E pouvait être augmenté même s’il passe en F… L’impression que tout y est mais pas dans le bon ordre.
Et aussi l’impression que seuls les biens loués sont la cause du dérèglement climatique… les propriétaires occupants peuvent rester dans leurs biens classés F ou G.
On arrive aussi à des situations étranges où une maison de 180m2 mal isolée (suivant standard 1950) classée C alors que j’ai des appartements (isolés suivant standard 1990) qui sont classés F….
Bref… pour s’en sortir, il faut comprendre le calcul du DPE et il suffira peut-être de mettre un aérateur double flux pour sauver la planète (et régler le problème ponctuel)…
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#8 02/07/2021 23h13
- Antesite
- Membre (2018)
- Réputation : 43
Bonsoir,
Contrairement à une époque pas si lointaine où tout le monde - ou presque- se moquait un peu du classement DPE (selon la formule : "on fait passer 3 techniciens, on obtient 3 classements différents", pour la fiabilité on repassera…), dorénavant les acheteurs sont plus vigilants sur le classement DPE car celui-ci induit des mesures coercitives, ainsi qu’une variation non négligeable de la valeur du bien dans les années futures.
Mais les échéances laissent encore le temps de se retourner, et rien n’indique que les futurs gouvernements n’assoupliront pas certaines mesures trop radicales, car supprimer le droit de louer des logements trop énergivores revient à mettre dehors leurs occupants, et là…
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#9 03/07/2021 17h43
Je ne sais pas si ces nouveaux DPE vont arriver à standardiser d’un diagnostiqueur à l’autre (ils parlent de logiciel commun, mai après ça dépend sûrement de ce qu’on y rentrera)…
Mais j’ai encore eu un cas "rigolo" récemment !
Achat d’un logement avec locataire en place dans une résidence RT 2005, chauffage électricité.
DPE effectué en 2010 annexé effectué au bail qui ressort en C. Cela parait certes un peu généreux (mes autres RT 2005 élec sont plutôt en D), mais je ne pense pas qu’il y ait eu un DPE de complaisance (investisseur initial défiscalisateur, distant du lieu du bien, et qui a plus acheté une réduction d’impôts qu’investi dans l’immobilier et a sous-traité toute la gestion à une agence…)
DPE nécessitant d’être refait car il a plus de 10 ans. Verdict : DPE effectué en juin 2021 qui ressort en F !
Là, je me suis immédiatement dit "Si même les logements RT 2005 ressortent en F et deviennent interdits de louer, on ne va pas s’en sortir"…
Du coup, j’ai rapidement effectué un jeu des comparaisons ancienne méthode DPE / nouvelle méthode DPE à compter du 1er juillet, et ai vu que ce même DPE de juin 2021 avec le même résultat kWh serait en E s’il avait été fait après 01/07/2021 et donc avec la nouvelle méthode.
Sur cette nouvelle méthode, j’en retiens 2 principaux points saillants :
- 1. Le coefficient de conversion électricité vs. énergie primaire qui passe de 2.58 à 2.30 : favorable au chauffage électricité, car le résultat brut de consommation sera multiplié un peu moins fort.
- 2. La pire des 2 lettres entre énergie et CO2 sera désormais retenue comme verdict du DPE : défavorable au gaz. Par exemple je viens de retrouver un DPE d’un appartement chauffé au gaz qui est à la toute fin du D en énergie mais au tout début du F en CO2…Jusque-là, l’énergie primait et le CO2 était une info accessoire, donc pour un tas de trucs il était considéré en D (Anah, etc.),alors qu’en nouvelle version il passerait en F.
Dernier retour terrain à ce sujet : les banques (en tout cas certaines) demandent explicitement le DPE dans leurs listes de pièces depuis quelques mois pour un emprunt sur un investissement locatif, et tiquent à partir d’un DPE F.
(elles tiquent mais je ne sais pas à ce stade si c’est un critère qui fait pencher des dossiers déjà limites du mauvais côté de la balance, qui augmente le taux… ou si ça peut aller jusqu’à un refus d’emprunt systématique dès lors qu’on a un tel DPE).
Dernière modification par julien (03/07/2021 17h58)
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#10 03/07/2021 18h58
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Il est évident que le DPE aura une incidence sur la rentabilité du bien. Beaucoup de gens ont salué la fin de la location des passoires énergétiques lors de l’annonce gouvernementale. Par contre, ils n’ont pas mesuré l’incidence sur des biens classés D par exemple, qui repassent en E avec le nouveau DPE (s’ils sont chauffés au gaz par exemple) et ne seront plus louables en 2034 soit dans peu de temps à l’échelle d’un investissement immobilier. Donc acheter du locatif E ou F sans prévoir une rénovation énergétique globale est à éviter.
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