Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

Pour résumer ma lecture, qui rejoint celle de Kabal.
Si j’ai besoin d’une voiture pour aller au travail, "me transporter au travail" est un service que je souhaite acheter. Une petite citadine à 10K€ remplit ce service, donc ce service peut en quelque sorte être évalué à 10K€.

1 ) Si j’achète une petite citadine, dans la partie actif au sens purement comptable du terme, je devrais mettre "petite citadine" et dans la partie passif, 10.000€
2 ) Si j’achète une voiture de sport, dans la partie actif au sens purement comptable du terme, je devrais mettre "voiture de sport" et dans la partie passif, 50.000€

Mais, dans ma compréhension de son livre, Kiyosaki propose de mettre en actif le service rendu, plutôt que l’objet en lui-même. Ainsi les points précédents deviennent:
1 ) actif = "moyen de transport pour le travail", passif = 10.000€
2 ) actif = "moyen de transport pour le travail", passif = 50.000€
Voilà pourquoi, à mon sens, on peut parler de "passif" dans le cas de la voiture de sport: l’actif est le même, le passif en regard, non.

Le raisonnement est le même pour la maison: une résidence rend le service "logement". Une villa avec piscine aussi, mais pour beaucoup plus cher.
Bien évidemment, ce n’est pas aussi simple: la villa rend à la foi le service "logement", mais aussi une partie de "loisirs" avec la piscine, etc. Cette prise en compte des services rendus est complexe car un bien est très souvent réparti parmi plusieurs services "actifs".

Alors certes, ça ne respecte pas les canons de l’équilibre comptable (et encore, Mopp a émis des réserves à ce sujet), mais le raisonnement est intéressant à garder à l’esprit.
Rappelons que ce livre est un livre destiné aux personnes totalement dans la rat race, ce n’est pas un livre de comptabilité personnelle.

Tout à fait d’accord ! Et si au TRI de l’investissement financier on retire le cout de la loc pour comparer ce qui est comaprable, je pense que dans l’ensemble, le TRI d’une RP est loin d’etre mauvais. En tout cas, mieux qu’un fond euros à 2% ou d’un livret A à 0.5 %…

La valeur du marché bouge, surtout sur de longue période.
Et il n’est pas impossible que d’ici là, l’inflation viennent pointer le bout de son nez sur nos produits de conso, comment pourrait évoluer les loyers dans ces configurations ?

Est ce que l’immobilier est plus ou moins risqué qu’un fond en € ? (risqué dans le sens grosse correction qui met 5 ans+ à revenir à son niveau initial)

Je n’ai jamais compris pourquoi une RP ne serait pas un actif.

Si on a pas de RP, on doit donc être locataire, à vie.

Si on a une RP, le jour ou elle est payée, beh c’est à nous et on ne doit plus payer de mensualité.

Je connais un tas de gens qui ne sont pas propriétaire, ni leurs parents et grands parents.

Ils ont tous des grosses difficultés.

Moi j’ai ma RP, au dessus de ma tête, la RP de mes parents, encore au dessus la RP de ma grand mère maternelle ainsi que sa maison dans le sud de la France, ainsi que la RP de ma grand mère paternelle.

Il y a donc au dessus de ma tête tout un tas de RP.

Les personnes dont la "RP" n’est pas dans les habitudes familiales n’ont rien de tangible au dessus de la tête.

Cela ne concerne évidemment pas le faible %age de gens qui ont des modes de vie inhabituels (changements de pays/régions fréquents par exemple).

Les défauts de la RP ont été largement discutés et pas mal d’arguments sont tout à fait vrais, mais sur le long terme, je pense que c’est une très bonne chose.

Et dans un cas de coup dur, comme cela est arrivé avec les inondations en Belgique, je peux trouver refuge dans l’une des RP évoquée plus haut.

Il y a donc l’aspect financier, mais également l’aspect sécurisant de faire partie d’une famille ou pratiquement tout le monde a sa RP (90% dans mon cercle familial élargit, et plus de la moitié sont entièrement payées)

-> j’ai même encore l’appartement de mon épouse en Russie au cas ou :-)

Personnellement je compte vivre jusqu’à ma mort à l’endroit où je vie. Je n’ai pas pour projet de déménager dans le sud une fois à la retraite ou de partir en EPAD. Je n’ai pas non plus pour projet d’avoir des enfants donc je compte également garder la surface actuelle. Donc si je revends ce sera obligatoirement pour racheter ou louer un bien équivalent.

En conséquence dans mon cas je pense que pour savoir si je dois vendre ou si j’ai eu raison d’acheter, il ne faut pas que je prenne en compte une éventuelle plus ou moins-value, car si le prix de mon bien change, il y a de forte chances que le prix des autres bien comparables change dans le même sens et dans les mêmes proportions. Je ne pourrais donc à aucun moment récupérer la plus ou moins-values.

Etant donné que pour des raison extra-financière je ne souhaite pas emprunter pour ma RP, les seuls critères à prendre en compte sont :
  _Combien je paierais en loyer et divers frais par an en tant que locataire : L
  _Combien je paierais en divers frais par an en tant que propriétaire : F
  _Qu’elle est le prix total d’un appartement (taxe et frais de notaire inclus) : C
  _Qu’elle est rendement net d’impôt annuelle que je pourrais tirer de ce capital si je restais locataire : R

Avec ses définition et hypothèse le rendement de l’achat d’une RP = (L-F)/C
si R< (L-F)/C , alors il est rentable d’acheter, sinon il faut que je m’abstienne.

En ce qui me concerne en comptant les frais de notaire et les travaux j’ai dépensé moins de 90 000 euros pour ma RP. Depuis 3 ans, je dépense un peu moins de 120 euros par mois pour ma RP (taxe frontière+ assurance + charge de copro) et je provisionne 50 euros par mois pour les inévitable travaux qui surviendront au fil du temps. Donc au total les frais de ma RP sont de 170 euros par mois. Avant je payais un peu plus de 520 euros par mois de loyer.
Donc le rendement minimal de l’achat de ma RP est de 4,6% par an.
De plus j’estime que le rendement net d’impôt maximal que je pourrais espérer d’un investissement avec ce niveau de risque est de 3%.
Je considère donc avoir bien fait d’acheté ma RP (d’un point de vue financier aussi bien que personnelle).

DecroissanceNoire a écrit :

Donc si je revends ce sera obligatoirement pour racheter ou louer un bien équivalent.[…]
Je ne pourrais donc à aucun moment récupérer la plus ou moins-values.

Avez-vous pensé au viager ? C’’est un moyen qui vous permet le moment venu (j’allais dire "à terme" mais mieux vaut réaliser l’opération avant terme dans le cas présent ) de récupérer une partie de l’éventuelle hausse de prix de votre RP tout en continuant à vivre dans les lieux.

Le problème est qu’avec cette règle, en fonction de la région où vous vivez, on peut vite se sentir à l’ étroit…, nous serions à 5 dans un F3 (et je n’habite pas Paris)…. donc il faudrait soit déménager, soit vendre des enfants…

Il y a le jeu en ligne gratuit sur l’investissement CASH FLOW , de Robert Kiyosaky , pour mettre a l’épreuve ses propres idées et les conseils de l’auteur .
Personnellement j’ai Très apprécié ce jeu , de plus il fait passer du bon temps utile .

On y voit entre autres qu’il y a de bonnes dettes qui développent des actifs , et des mauvaises dettes qui font perdre de l’argent .

Comme défaut du jeu gratuit je dirais :  Pour y avoir accès il faut donner son adresse mail , et ensuite on reçoit très régulièrement des mails de la team de Kiyosaky  avec des conseils au final plus ou moins de base et des offres commerciales , personnellement au bout d’un moment j’ai arrêté de les regarder .

J’avais déjà parlé de ce bon jeu de mise en pratique , dans la file meilleurs jeux vidéo et de réalité virtuelle :
Ici

Faites-nous part tôt ou tard de vos ressentis et avis sur cette simulation d’investissement et du monde de la richesse pour ceux qui arrivent à percer !

Dernière modification par Serrure (03/08/2021 23h37)

Le rêve français du pavillon individuel en train de disparaître ? Quand c’est le rêve de 84% des Français.
Un article sorti ce jour, à lire ici reprend l’essor, et bientôt la fin programmée de la petite maison pavillonnaire

À partir des années 1960–1970, la politique du « tous propriétaires », soutenue par des aides à la pierre et des dispositifs d’épargne privée, entraîne la construction massive d’habitations individuelles, jusqu’en milieu rural, où le phénomène a pris de l’ampleur, petit à petit. Ce type de logement est dispersé dans de petites parcelles isolées dans le paysage, qu’on appelle « mitage résidentiel », ou sous forme de lotissements, bâtis sur des terrains ou des unités foncières divisés en lots, le tout au cœur d’un ensemble équipé de vastes aménagements routiers, de réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement. Plus encore, depuis le début des années 1990, le développement s’est intensifié au point de modifier la morphologie des villes et villages.

Hier, pour le grand public, un reportage sur BFM a été diffusé.

Entre
- le PTZ, dirigé vers le collectif neuf, ou l’individuel ancien, en zone tendue
- la hausse des taux et la hausse des matériaux de construction
-  et le Zero Artificialisation Naturelle et la baisse progressive des terrains constructibles,
quel est l’avenir de la maison individuelle neuve ?

La vente de maisons plonge déjà, déjà en avril 2023

Les prix augmentent, coup de frein sur les maisons individuelles

« Il y a une forte baisse des commandes », note Eve Delas, la dirigeante d’EDCréation et présidente du syndicat de la construction, « pourtant la demande est là. Mais les prix des matériaux ont augmenté de 20 % depuis le Covid et la guerre en Ukraine, et maintenant, les taux d’intérêt ont augmenté brutalement, en même temps que les banques ont durci les conditions d’accès. Pourtant, les gens ont des projets, mais ils n’arrivent pas à les financer, ou alors, ils le réduisent, en surface ou en aménagements. » De fait, ce n’est plus le projet original…
Pour Richard Pastor, qui dirige les Maisons Bruno Petit, c’est cette double conjoncture qui freine le marché.« Il faut être clair : depuis 2020, le coût de la construction a bondi de 30 %, entre la RE2020, qui a haussé les prix de 10 %, et l’envolée des matériaux. Nos marges, elles, sont restées les mêmes…Elles ont même baissé. Aujourd’hui, on ajoute des taux de crédit qui dépassent les 4,5%, résultat, on enregistre une baisse de 35 % des commandes. »

Même les salons de la maison se renouvelle pour essayer de trouver des solutions.
A Fontenay Le comte le week end passé
Salon maison de Fontenay-le-Comte : « La maison individuelle sera bientôt un produit de luxe »

Comme à Bordeaux le week-end qui arrive

C’est une première : le nouveau Salon de l’immobilier, ce week-end à Bordeaux, réunit à la fois les promoteurs et constructeurs de maisons individuelles, avec les bailleurs sociaux, collectivités et organismes de conseil. Signe que le monde du logement fait front face à la crise, aux chiffres impressionnants : 57 % de baisse des ventes de logements neufs au deuxième trimestre 2023 (à Bordeaux Métropole, où le prix moyen du neuf a dépassé la barre des 5 000 euros le mètre carré), et -28 % des ventes de terrains à bâtir dans la région, entre 2022 et 2023. Le tout sur fond de taux bancaires en hausse.

Les promoteurs immobiliers et constructeurs de maisons individuelles organisent ensemble pour la première fois le salon dédié au logement à Bordeaux et dans la région
Ce salon nouvelle formule espère 4 000 visiteurs, pour une quarantaine d’exposants présents et leurs catalogues d’offres (neuf et ancien) en Gironde et au-delà. Il s’agit de proposer plus d’offres et de solutions de financements. À cette occasion, « Sud Ouest » a réalisé un supplément gratuit disponible en kiosque dès ce jeudi 28 septembre et sur SudOuest.fr. On y parle de la conjoncture et des offres disponibles, mais aussi du succès du Bail réel solidaire (BRS) ou des investissements en nue-propriété.

Et zou, ni vu ni connu on avance le Bail réel solidaire…

Le PTZ

Le PTZ sera maintenu uniquement pour les logements neufs collectifs, et dans les biens individuels anciens, en zone tendue. A lire ici

Le projet de loi de finances 2024 est sur le point d’acter le recentrage du prêt à taux zéro (PTZ) sur l’achat d’un bien neuf dans l’immobilier collectif et sur l’acquisition d’un habitat ancien sous réserve de le rénover. Et ce alors que plus de la moitié des primo-accédants de maisons individuelles bénéficie d’un PTZ. Déjà fragilisés par l’inflation et des taux d’intérêt élevés, 30 à 40% des constructeurs pourraient ainsi jeter l’éponge d’ici à fin 2023.

et forcément les réactions des constructeurs :

Déjà sinistrés par l’envolée du coût des matériaux et la hausse des taux des crédits immobiliers, les professionnels de la maison individuelle voit dans la fin du PTZ un véritable coup de de grâce. Mais l’Etat a-t-il le choix?
Sauf improbable revirement, le prêt à taux zéro (PTZ) ne pourra bientôt plus être utilisé pour financer la construction de maisons neuves. Une décision qui a véritablement estomaqué les constructeurs de pavillons qui, dans un communiqué, n’ont pas mâché leurs mots pour dire tout le mal qu’ils pensaient de cette décision.

"Le gouvernement par ces annonces souhaite la mort du secteur de la construction neuve et des milliers d’entreprises qui au quotidien participent à la création de lieux de vie pour nos concitoyens! La casse sociale sera d’envergure", peut-on lire dans le communiqué de la Fédération Française des Constructeurs de maisons pour qui, désormais, "la maison individuelle neuve est réservée aux plus riches, à une élite alors que 84% des Français souhaitent acquérir une maison avec un petit jardin", insistent ces professionnels.

Il est vrai que, pour ces professionnels du bâtiment, il va devenir compliqué de répondre à ce rêve de la grande majorité des Français. D’autant que leur activité économique a déjà connu un revers l’an passé. Ils ont eu à faire face à un plongeon des ventes de maisons neuves, passées sous la barre symbolique des 100.000, soit presqu’un tiers de moins qu’en 2021. Et cette tendance s’accentue encore cette année.

Le prix moyen d’une maison neuve s’approche des 200.000 euros
Leur activité, longtemps prospère, été affectée à la fois par le renchérissement des matières premières et le relèvement des taux d’emprunts. De fait, le prix des matériaux s’étant envolé l’année dernière, le prix de vente des maisons neuves a été revu à la hausse. En deux années, il est, selon la Fédération française du bâtiment, passé en moyenne de 176.000 à quasiment 200.000 euros. Et cette hausse de 13% s’est conjugée à la hausse brutale des taux d’intérêt. Pour un nombre grandissant de Français, se faire construire une maison est devenu financièrement inabordable.

La suppression annoncée du PTZ est donc vécue comme le coup de grâce. Car ce coup de pouce de l’Etat permet de réduire le niveau des mensualités à payer. Son montant moyen, pour l’achat d’un pavillon neuf, atteignait l’an passé 48.000 euros, soit un quart du prix moyen d’une maison.

Quand les taux étaient bas, l’économie générée par le PTZ jouait un rôle négligeable dans le financement d’un projet immobilier, mais avec un taux à 4%, le coût du crédit pour un emprunt sur 20 ans de cette somme va se traduire par un remboursement de près de 80.000 euros. Ces 30.000 euros de plus à rembourser, combien de foyers privés du PTZ pourront se permettre de le financer?
Sans doute très peu, car le profil financier de ces emprunteurs les range déjà dans une catégorie auxquelles les banques rechignent aujourd’hui à prêter. Or ils sont nombreux. En 2022, près de 33.000 maisons individuelles neuves ont été acquises grâce à l’octroi d’un PTZ. Cela représentait les deux tiers des acquisitions de logements neufs ayant bénéficie de ce coup de pouce financier de l’Etat. Et, surtout, pour les constructeurs ce sont autant de projets qui ne sont plus finançables

Et maintenat, les terrains pour construire sa maison :

- ZAN

Les terrains constructibles qui vont se raréfier, en tout cas il y en aura de moins en moins.
Reportage de TF1 en juin 2023
dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique et l’énergie, à lire ici

Les sénateur·ices examinent à partir d’aujourd’hui une proposition de loi visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de «zéro artificialisation nette» (ZAN) introduits par la loi Climat et résilience. Le pays s’est promis de diviser par deux le rythme d’artificialisation en dix ans (2021-2031) avant d’atteindre le fameux ZAN en 2050 (via la renaturation d’espaces artificialisés pour compenser les nouvelles constructions par exemple). Mais les élu·es font face à une pression importante devant le rêve de beaucoup de Français·es. Alors que les maisons individuelles représentent déjà 55% du parc de logement, plus de 75% de la population y aspire.

Or, ce rêve de plain-pied participe largement à l’effondrement de la biodiversité et au réchauffement climatique. L’habitat a représenté 68% des nouvelles artificialisations entre 2009 et 2018, dont la quasi totalité est constitué de maison individuelles, estime le Céréma. Rien qu’en 2017, c’est l’équivalent de la ville de Marseille (23 900 hectares) qui a été grignoté sur les sols naturels et agricoles.

Souvent moins chères à construire, les maisons individuelles nécessitent beaucoup plus de matériaux que la rénovation ou que les logements collectifs qui bénéficient d’importantes économies d’échelle (un seul toit, une seule dalle de fondation, etc). En outre, elles sont de plus en plus grandes : selon l’Insee, la surface moyenne des logements est passée de 77m² à 90m² entre 1978 et 2000 du seul fait des maisons individuelles. La superficie des appartements, elle, est restée quasiment stable.

Ces surfaces doivent ensuite être chauffées et éclairées, ce qui augmente encore la facture énergétique (et donc climatique) de l’habitat individuel. Sans compter que les maisons individuelles affichent de moins bonnes performances énergétiques que le collectif. Selon l’Agence de la transition écologique (l’Ademe), 45% sont notées E, F ou G (les pires scores en la matière) alors que cela ne concerne « que » 35% des appartements en habitat collectif.

Enfin, le calme des zones péri-urbaines ou rurales se paie souvent par une dépendance accrue à la voiture individuelle, pour réaliser des trajets de plus en en plus longs. On estime que 75 % des actifs utilisent leur voiture (hors covoiturage ou autopartage) pour se rendre à leur travail mais ce chiffre grimpe à 89% pour les ruraux et 87% pour les périurbains, selon un sondage réalisé par Vinci Autoroutes. En pleine envolée des prix à la pompe, ce phénomène fait également peser le risque d’être touchés par la une précarité en matière de mobilité.

L’avenir semble aller droit sur du collectif, avec le plus d’équipement partagé (chauffage, réseau,..), une mobilité douce, et une redirection vers le coeur de ville urbain.

@Bernie Sanders : Nombre de maisons individuelles construites en France, sous un régime capitaliste (source Bard, je ne suis pas allé vérifier, mais l’ordre de grandeur me suffit).

1945-1954    2,5 millions
1955-1964    4,5 millions
1965-1974    6,5 millions
1975-1984    8,5 millions
1985-1994    5,5 millions
1995-2004    4,5 millions
2005-2014    3,5 millions
2015-2022    2,5 millions

Le salaire minimum a aussi pas mal augmenté, l’espérance de vie a gagné 14 ans. Le pouvoir politique, je ne sais pas si on peut le mesurer, mais la France me semble pas si mal.

je ne souhaite pas entamer une discussion sur les chiffres, mais avant de jeter le capitalisme, il faudrait trouver quelque chose de mieux.

Bonjour,

La part de propriétaires semble reculer en France. En parallèle,  la part des locataires augmente.

En 10 ans, la part des ménages propriétaires de leur résidence principale a reculé

Bonne journée,

Mafo