Johanrams57310 : étude de cas immobilier

Johanrams57310 · #1

Bonjour à tous, je me permets de poster la synthèse de mon investissement locatif.
J’aurais voulu avoir quelques avis/ point de vigilance de ce groupe si possible.

Merci d’avance pour vos retour !

PROFIL

- Célibataire, 23 ans, TMI : 11%, salaire: 19200€ net par an.
- 1 Investissement locatif réalisé l’an passé dont le CF net net est de 100€/ mois (LMNP au réel)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne
- Fiscales : moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : faible
- Sociales : moyenne
- Temps disponible : les soirs en semaines + les week ends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : lot de 2 appartements T2 (42m2 chacun)
- Étage 1er et 2eme étage sur 3. Petite COPRO, 8 Copropriétaire dont 2 local commercial (1 médecin, 1 autoécole)
- Déjà occupé (les appartements sont déjà loués, 1 en nu l’autre en meublé)
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel gaz
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété -> non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels Télé-relevés
- Études de la copropriété : RAS (vérifié auprès du syndic)
- Concierge -> non

LOCALISATION DU BIEN

- Moselle, Talange 57525
- Centre-ville (rue de Metz= artère principale)
- Bassin d’emploi de la zone : beaucoup de commerce à proximité + magasin d’usine (marques avenu) + Luxembourg à 25 min (frontalier)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Cout total : 121000 + 9900= 130900
- Loyer déjà pratiqué = 445+430 HC=875 -> 480+460CC=940€ -> HC : 10500€ CC : 11280€

- Travaux immédiats : non, mais travaux à prévoir à terme après le départ des locataires (environs 6000€ par appartements). J’ai la trésorerie disponible.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. non
- Taxe foncière hors TEOM : 790€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 240€/an

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
10500/ 130900= 8%
10500/142900=7.3% avec les travaux

- Rendement opérationnel brut : 10500*(100-4%=96%) -240-500 / 130900=7.1%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 6674
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.15 (nominal)+ 0.15 (assurance)= TAEG= 1.30% l’an
- Durée du crédit 20 ans

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): 15000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue 1 appartement
- locaton meublée au réel : 1 appartement

A terme, une fois le locataire de l’appartement loué nu parti, je compte passer l’appartement en meublé.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : 11%
- Cash flow légèrement positif

Loyer mens : 940€

Crédit bancaire (intérêt + capital amorti + Assurance emprunteur)= 597€
PNO : 20€
TF : 790/12= 66
Impot de l’appart loué nu : 88€/mois (calculé avec ma TMI actuel)
Comptable : 250€ l’an soit 21€ mens
CGA : J’adhère déjà à un CGA avec mon premier appartement (100€ l’an)
CFE : 300 l’an/12= 25€
Charges copro total (propriétaire + partie récupérable)= 1500€ l’année pour les 2 appartements -> 125€/ mois
Total= 940 – 597- 66 – 88 – 21 – 25 – 125 =18€

Merci !

Mots-clés : etude de cas, immobilier, investissement locatif

amoilyon · #2

Bonjour,

Je réponds sur l’aspect strictement financier, et notamment prêt immobilier. Je ne connais pas votre zone, et ne peux donc me prononcer sur la rentabilité vis à vis de ce secteur.

Par contre concernant le prêt, vous avez eu un taux de 1.15% sur 20 ans avec un salaire de moins de 20 k€, et déjà un bien locatif ?
Quelle est votre banque ?
Avez-vous l’offre en main ? En lisant ce post, les crédits deviennent de plus en plus compliqués à obtenir, si l’on ne rentre pas dans les cases.

Johanrams57310 · #3

Bonjour,

Oui j’ai déjà l’offre en main. Accepté par le CMH (organisme de cautionnement chez crédit mutuel) Je suis chez crédit mutuel.

Je vous avoue que j’ai fait plus d’une dizaine de banques avec un dossier assez solide (au niveau du projet), pour obtenir un financement.

A côté de cela j’ai une épargne de précaution d’environ 20k, ce qui a pu jouer en ma faveur également.

Je suis conscient que c’est de plus en plus dur d’obtenir un financement.

FastHand · #4

Bonjour,

Concernant le projet, cela semble bien ficelé. La renta brute est somme toute très correct pour un dossier sans réelle difficulté.
Ma seule alerte concernerait le fait qu’un des appartements reste en nu.
Avez vous la possibilité de le passer en LMNP?

Même si votre TMI est de 11%, vous allez ensuite être matraqué par la fiscalité avec la progression de vos revenus.

Johanrams57310 · #5

Bonjour,

Cela vient en partie de la négociation effectuée pour le projet. L’ancienne propriétaire voulait vendre très rapidement ce qui m’a permis d’obtenir un bon prix à l’achat pour le secteur (habituellement on est autour des 1800€/m2 pour un bien du même type).

Concernant l’appartement restant en nu je ne souhaite pas le passer en meublé pour le moment car il y a un locataire en place dedans et je sais qu’il est compliqué et litigieux de résilié un bail nu pour un meublé… Bien qu’il semble possible de le faire moyennant l’achat des meubles du locataire + mois de loyer gratuit ou autre proposition de ce genre… (arrangement avec le locataire).

Cependant, lorsque que le locataire partira, ma priorité sera de le passer en LMNP…

franck1127 · #6

Bonjour,

Bravo, votre projet semble très bien ficelé.

La rentabilité me parait intéressante pour la région. Je ne connais pas très bien Talange (hormis l’Outlet…). Il y a une gare pour les travailleurs frontaliers?

La seule chose qui me ferait un peu peur, est le nombre de programmes immobiliers neufs dans la région.

Johanrams57310 · #7

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre retour.

Il n’y a pas de gare à Talange.

La gare se situe à Hagondange (village voisin). La distance entre les appartements et celle-ci est d’environ 6 minutes en voiture/ 25 min à pied.

Il y a des trains allant au Luxembourg toutes les 15-30 minutes donc à mon sens pas trop de soucis de ce côté là.

Il est vrai que le nombre de programme neuf dans la région est important et qu’il risque de croitre encore dans les années à venir…

Vous soulignez là un point de vigilance important à prendre en compte également.

Pour pallier à cela, peut être faudrait-il jouer sur l’attractivité des loyers (plus bas que dans du neuf). Et un standing plus haut de gamme des appartements en meublé lorsque les locataires partiront ? (piste que je compte étudier plus en détail prochainement).

DDtee · #8

Johanrams57310 a écrit :
- Étage 1er et 2eme étage sur 3. Petite COPRO, 8 Copropriétaire dont 2 local commercial (1 médecin, 1 autoécole)

Si les deux locaux commerciaux ont un accès direct sur rue (ou séparé) pas de soucis.
Si l’accès se fait par les parties communes cela peut-être selon la configuration très pénible et dévalorisant pour le bien-être des occupants.
1- pas de sécurisation de l’accès (tout le monde rentre en appuyant sur l’interphone du médecin durant les heures ouvrables)
2- beaucoup d’allées venues qui peuvent être notamment très bruyantes (surtout si planchers bois/ si en étage + encore)
3- plus accessoirement sur-ménage et sur-entretient provoqué par sur-utilisation

Dommage de ne pas calculer une rentabilité nette, la seule qui dit vraiment le niveau de rentabilité de l’investissement (vous calculez cependant le CF, ce qui vous donne quand même visibilité)

Bravo pour le taux de crédit obtenu !

Johanrams57310 · #9

Bonjour,

Les locaux commerciaux ont bien une entrée séparé (entrée rue comme vous indiqué). L’entrée des appartements se fait par "l’arrière" de la copro alors que pour les locaux commerciaux c’est par l’avant. Pas le même interphone non plus car entrées séparés… Il n’y a pas d’entrée commune, ce sont donc deux parties du bâtiment bien distinctes.

Au niveau de la rentabilité net avant impôt, sauf erreur de ma part on est sur:

10500 (loyer hc) -1500 (charges de copro total)-790(taxe foncière)-240(PNO)/ 130900 (cout total acquisition)= 6%

Pour la net-net:

10500-1500-790-240-1056(impot foncier 1 appart)-250(compta 1 appart)-300(cfe)/130900=4.8%

(l’appartement en micro foncier vient largement grignoter ma renta pour le moment)

J’ai un doute dans mon calcul. En effet, je ne sais pas si je dois prendre le loyer annuel CC ou HC sachant que je déduis la totalité des charges de copro (propio+ imputable au locataire) dans la suite du calcul… La logique serait de prendre le loyer CC ? J’ai préféré rester sur la version "pessimiste du calcul" en prenant le loyer HC.

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