Garder un investissement immobilier en France et s'expatrier ?

La réponse dépend du pays vers lequel vous souhaitez vous expatriés et s’il existe une convention fiscale entre la France et ce pays. Si c’est le cas, la lire, la réponse s’y trouve. Dans le cas contraire je ne sais pas.

Si le bien est loué vous pouvez partir à l’étranger et dormir sur vos deux oreilles la nuit.
Le soucis de résidence fiscal commence quand vous avez une résidence libre d’occupation que le fisc peut potentiellement requalifié comme étant votre résidence principal.
Renseignez vous auprès d’un avocat fiscaliste, pour 5 minutes au téléphone, ce sera probablement gratuit.

Bonjour,

Vous dites être LMNP, mais avec un bien aussi rentable êtes vous sûr de ne pas déjà être LMP (23000€/an de recettes)?

Quoiqu’il en soit, si vous ne conservez pas d’autres sources de revenus en France supérieures aux recettes de votre activité LM(N)P vous basculerez automatiquement LMP, avec les inconvénients (cotisations sociales plancher de 1000 et quelques €/an même avec un résultat nul) et les avantages (imposition sur la plus value plus légères au bout de 5 ans, trois trimestres de retraite pour 1000€ de validés, peut être intéressant selon le pays dans lequel vous vous expatriez).

Aussi, votre résultat net sera imposé au taux plancher d’IR de 20% et 30% au dessus de 28000€, plus CSG (dont le taux dépend de votre pays de résidence + affiliation à un régime de sécurité sociale).

Ça c’est pour la fiscalité.

Maintenant il faut aussi que vous soyez très en confiance avec votre gestionnaire sur place, car une fois à l’autre bout du monde quand un locataire Airbnb va vous appeler parce que:
- le WiFi ne marche pas (normal, il a débranché la box pour mettre son téléphone)
- il a laissé les clés à l’intérieur et a claqué la porte
- il n’a plus de PQ (ravis de savoir à l’autre bout du monde que la propreté de ses fesses dépend de vous hein?)
- la climatisation ne fonctionne plus en plein été et tous les réparateurs de climatisation sont en vacances (jamais compris cette situation…)
- il y a un message d’erreur sur la chaudière, et vous devrez expliquer à un idiot ou quelqu’un qui n’en a pas envie comment la réarmer pour qu’il ait de l’eau chaude
- etc…

Cela risque de gâcher votre expérience d’expatriation.

Bien à vous,

Dr. Minimal

DrMinimal, le 19/08/2021 a écrit :

Bonjour,

Vous dites être LMNP, mais avec un bien aussi rentable êtes vous sûr de ne pas déjà être LMP (23000€/an de recettes)?

Quoiqu’il en soit, si vous ne conservez pas d’autres sources de revenus en France supérieures aux recettes de votre activité LM(N)P vous basculerez automatiquement LMP, avec les inconvénients (cotisations sociales plancher de 1000 et quelques €/an même avec un résultat nul) et les avantages (imposition sur la plus value plus légères au bout de 5 ans, trois trimestres de retraite pour 1000€ de validés, peut être intéressant selon le pays dans lequel vous vous expatriez).

Aussi, votre résultat net sera imposé au taux plancher d’IR de 20% et 30% au dessus de 28000€, plus CSG (dont le taux dépend de votre pays de résidence + affiliation à un régime de sécurité sociale).

Dr. Minimal

nous sommes en indivision avec ma compagne à 50/50 sur ce bien, donc on se répartit pour moitié les résultats d’exploitation et on ne dépasse pas les 23.000 chacun, on est tout juste à la limite.

d’où le rendement assez élevé , pour l’instant on investi pas plus car on tomberait dans le LMP.
On envisageait de mettre notre résidence principale en location nue mais je ne sais pas si c’est faisable de faire de la location nue ET du LMNP.

Cependant, peut-on garder tout ca (le LMNP ou LMP), tout en vivant à l’étranger en tant qu’expatrié ?
Ne vaudrait-il pas mieux tout vendre en cash, récupérer le million et le placer ?

sachant que actuellement:
- l’appartement en Airbnb rapporte 1000€ de cashflow net par mois (va certainement baisser si passage LMP)
- la maison rapporterait environ 500-700€ de cashflow net par mois supplémentaire en LMP ou location nue.

si on vend et que je compte 3% de rendement net sur un investissement de 1 million, on est beaucoup plus confortable avec 30k annuel qu’avec les locations qui restent en France, et surtout moins de tracas à part surveiller ses investissements.