Investir dans un appartement via la loi Pinel ?

Bernard2K, le 02/06/2021 a écrit :

Beau boulot. J’ajoute juste un petit détail concernant l’hypothèse de revente.

La location nue est en fait un bail indéfiniment renouvelable.

Et le congé pour vente ?

Tlaloc a écrit :

Bernard2K, le 02/06/2021 a écrit :

Beau boulot. J’ajoute juste un petit détail concernant l’hypothèse de revente.

La location nue est en fait un bail indéfiniment renouvelable.

Et le congé pour vente ?

Il était implicite, et il a été largement évoqué par la suite.

C’est long : Il faut donner congé (au moins) 6 mois avant la fin du bail. Si par malchance le bail se renouvelle 1 an avant la fin de la période d’engagement, vous allez donc devoir attendre 2 ans après la fin de la période d’engagement.

C’est lourd : le congé vaut offre de vente, ça veut dire que 6 mois avant de donner congé, vous savez déjà exactement à combien vous voulez vendre. Si ensuite vous trouvez un acheteur qui vous fait une offre sous le prix et que vous êtes prêt à accepter, ou si vous baissez le prix affiché, vous devez faire une nouvelle ofrre, et le locataire a à nouveau 1 mois pour accepter ou non…

Les acheteurs de Pinel étant des gens à la recherche de la simplicité, j’aimerais savoir quelle proportion d’entre eux arrivent à donner un congé pour vendre, pile au bon moment et en respectant les formes.

C’est encore pire puisque le loyer est de 320 euros sur les offres. ( mais on devie du sujet )
1) c’est encore une residence services ( et donc le preneur mets les 300 euros dans sa poche )
2) ce n’est plus une residence …. mais il faut suivre les augmentations legales de loyer etc pendant quelques années.

Je suis tout à fait d’accord avec les réflexions d’Adrien et Jeff33.

Je rajouterai qu’in fine, il y a 3 grandes visions qui répondent à des objectifs complètement différents :

- Investisseur voulant "créer" du patrimoine en partant de 0 car revenus peu élevés et peu d’épargne => investisseur à la dure ciblant les biens décotés avec travaux, gros travail de recherche/de gestion personnelle non déléguée avec immeubles de rapport à forte rentabilité immédiate et cash-flow élevé.

- Investisseur voulant "simplement" diversifier son patrimoine et placer son épargne en dehors des livrets remplis, utiliser sa grande capacité d’emprunt, issue de revenus élevés pour faire un peu mieux que l’inflation => investissement sur des produits peu rentables avec délégation maximale car peu de temps et d’envie à y consacrer.
Un cash-flow négatif de 400 ou 500 € / mois s’obtient pour certains en une journée de travail donc il est facilement "relativisé".
La simplicité a un coût, celui de la faible rentabilité mais cette donnée est connue dès le départ.   

- Investisseur avec revenus élevés et l’envie / capacité de faire de l’investissement à la dure => résultats au rendez-vous car forte capacité d’épargne et d’endettement + cash flow élevés pour multiplier les projets (le meilleur des deux mondes précédents réunis).

Il s’agit simplement de ne pas aller contre sa propre nature et de se connaître soi-même. 

Et puis, il y a vraiment un marché très disparate de produits immobiliers de défiscalisation ; il n’y a aucun rapport entre un appartement acheté en 1ère couronne parisienne ou autre grande métropole française (mais c’est un pari, aucune assurance d’obtenir +40% d’augmentation du prix de l’ancien à 10 ans, certaines villes ont réussi) et un appartement acheté dans une ville moyenne à démographie déclinante avec saturation de l’offre locative et absence d’augmentation du prix de l’ancien sur les 10 ans.

bonjour,

Je vais décrire ici mon cas concret d’appartement PINEL qui vient d’être livré:

c’est en Essonne, le programme a été initié en 2018,
L’appartement est un T2 de 43,6m2 acheté à 179 000 euros et l’emprunt porte sur 187000 euros avec tous les frais.

Souvent en début  de programme, il y a toujours un appartement moins bien exposé et moins cher que les autres T2 ,donc j’ai pris celui ci devançant une dame qui à 9H du matin attendait devant la porte de la première journée de lancement du promoteur …
J’avoue avoir surveiller sur tous les programmes neufs du coin pour voir les prix de cet appart moins cher.

Dans tous les programmes neufs du coin la même surface était toujours à 208000 euros et j’ai surveillé cela pendant 3 ans, il me semble en avoir vu une fois un à 195000 euros dans une ville proche mais rien à 179000.

L’ obtention du prêt est en date de juin 2018,
il y a eu des intérêts intercalaires au fur et à mesure des appels de fonds
pendant 3 ans de juin 2018 jusqu’ en juin 2021.
Pendant les 3 ans ces intérêts intercalaires ( de 100 à 300 euros par mois) ont été déduits des impôts comme des intérêts d’emprunts pour faire baisser les revenus fonciers globaux des autres appartements "loués en nu", c’est toujours ça de pris le temps de la construction.
Ce n’est pas possible si on n’ a pas de bien loué nu à coté.

Le loyer maximal Pinel pour la zone A est donc de 663 euros + 92 euros de provisions pour charge.

-Le crédit sur 25 ans est de 794 euros à partir de septembre 2021.
-1200 euros de charges/an (à confirmer mais c’est du classique )
-La Taxe foncière est exonérée pendant 2 ans je crois mais j’ai compté un mois

Coté défiscalisation ,le PRU qui sert de base est donc de 187000 euros et sur cette base les 21% de la defisc sur 12 ans est donc 39270 euros,
on ne peut pas conclure pour autant que le prix d’achat est 147730 euros (au passage c’ était l’ordre de grandeur du prix de l’ancien dans cette ville pour la même surface il y a 3 ans)
ce qui fait -3272,5 d’impôts par an pendant 12 ans.

Cette defisc s’appliquera sur le montant d’impôts sur le revenu "en dernier lieu" c’est à dire après le calcul de l’impôt issu des salaires +revenus fonciers "classiques" des autres biens + LMNP + revenus fonciers du bien Pinel.
(c’est comme ça qu’on me l’ a vendu je verrai ça dans la déclaration de l’année prochaine)

D’après le site que j’utilise pour les estimations des biens la valeur de cette appartement serait à 183500 aujourd’hui (à voir dans le temps…)

Coté livraison du bien : pas de mauvaise surprise le promoteur à été réglo.
Je n’ai pas eu d’impact coté mise en place du prélèvement à la source.

Les points négatifs :
-il était cher par rapport au prix de l’ancien mais moins cher que les autres neufs …
-Retard de 6 mois
-un quartier que je sens mal pour l’avenir mais c’est juste une intuition
-L’attente, en fait pendant 3 ans vous n’avez pas de loyer et le banquier doit l’intégrer dans l’endettement quand vous sollicitez un prêt dans la même banque.
-j’ai pu "caser" un bien LMNP démarré l’année dernier pour compenser la perte des 3 ans mais je n’anticipais pas d’acheter un bien LMNP dans les 3 ans.

Les points positifs :
-il est "déjà" valorisé au prix d’achat mais il faut rester prudent (pas évident dans le neuf) car le covid l’aurait fait passer de 147000 à 183500 en 3 ans! donc méfiance
-la defisc
-Un petit cash flow avec la defisc
-cet appart s’inscrit dans la stratégie:  pas beaucoup d’opportunité d’acheter bas mais tous les appartements sont dans le même coin , surface raisonnable et je connais bien ce coin.

Je ne le referai pas mais l’engagement était pris.

La défiscalisation ne devrait pas être incluse dans le calcul de la rentabilité ?

Sinon en Essonne la taxe foncière fait mal ( je payais 1ke pour un appart de 60m² ).

Tof91, le 02/09/2021 a écrit :

-Un petit cash flow avec la defisc

Range19 a écrit :

Tof91, le 02/09/2021 a écrit :

D’après le site que j’utilise pour les estimations des biens la valeur de cette appartement serait à 183500 aujourd’hui (à voir dans le temps…)

Vérifiez mais la plupart de ces sites font des estimations frais d’agence inclus.

Celui que j’utilise (meilleursagents) donne des estimations "net vendeur", donc hors frais d’agence…
Peut-être devez-vous comparer les estimations de plusieurs sites?

Ces paragraphes corroborent de nombreux podcasts écoutés ces dernières semaines :

TheConversation a écrit :

Le retour des carottes locatives ?

Nouvelle manifestation de l’ambivalence de la classe politique dans la gestion des niches le même texte proroge ou élargit de nombreux dispositifs dérogatoires comme l’exonération des pourboires, la réduction des dons de l’impôt sur le revenu et les réductions Malraux et Denormandie pour l’investissement immobilier.

Le dispositif Pinel permet aux résidents fiscaux français – sous certaines conditions très strictes – de réduire leur impôt sur le revenu via l’acquisition d’un bien immobilier neuf à mettre en location. Pour un coût de 1,5 milliard d’euros par an, cette exonération constitue un cas d’école des contradictions insolubles de la gestion des niches dans le cadre de la fiscalité actuelle des particuliers.

En 2019, un rapport commandé en 2019 par le gouvernement à l’Inspection générale des finances déconseillait la suppression de ce dispositif, car il favorise la mise à disposition de logements neufs pour les ménages, tout en militant pour sa limitation.

Par la suite, le rapport annexé au PLF pour 2022 prônait sa disparition progressive qui a finalement été actée dans le PLF pour 2024. Au plus mauvais moment. En effet, la politique du logement ayant été largement délaissée sous le premier quinquennat du président Emmanuel Macron, le nombre de logements mis en chantier est tombé de 437 000 (dont 113 000 dans le parc social) en 1915 à 358 000 en 2022 (dont 48 000 dans le parc social). Pour 2023, on attend encore à une chute de 30 % du fait notamment de la hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt.

La France reste donc très loin des 350 000 nouveaux logements nécessaires chaque année pour éviter une crise majeure de l’offre de plus en plus visible chez les locataires et des 500 000 qui permettrait de résoudre la crise du logement. En effet, le nombre de ménages mal logés s’élève à plus de 4 millions, les demandeurs en attente d’un logement social atteignent le chiffre inédit de 2,42 millions, et les personnes sans domicile seraient environ 330 000.

Or, on peut d’ores et déjà parier sur la poursuite de la crise dans le secteur de la construction qui devrait perdre 180 000 emplois en 2024. Son poids dans l’économie étant de 5 %, une contraction de 20 % du secteur obérerait le PIB de 1 %, ce qui générerait des pertes fiscales sans commune mesure avec le coût du dispositif Pinel.

C’est pourquoi une nouvelle niche fiscale compensant la fiscalité la plus lourde des pays riches sur l’immobilier des particuliers semble désormais inévitable…

Source : Loi Pinel, FIFA et titres-restaurant : trois symboles des contradictions de la gestion des niches fiscales