Bed43fr [81] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements)

L’agence vous dit qu’ils proposaient votre appartement   à toutes les personnes qui se présentaient,mais cela fait combien de personnes ?

Comme dit précédemment,beaucoup de gens ne font plus le tour des agences actuellement,mais regardent exclusivement sur les sites.

Ont-ils mis des annonces sur Seloger,le bon coin et si oui,combien de contacts,d’annonces vues ?

Si ce n’est pas fait,je pense que rien ne vous empêche de mettre sans attendre  une annonce bien présentée et de renvoyer ensuite les candidats potentiels sur l’agence pour ne pas être en porte-à-faux pour le moment.

Si vous avez plusieurs contacts sérieux ,cela montrera clairement que l’agence n’est pas efficace.

Si vous n’en avez pas,il faudra se poser la question du prix et/ou de l’aménagement.

Sur l’agence :
- on s’en fout qu’ils proposent l’appartement à ceux qui passent la porte, ce n’est plus comme ça que ça marche depuis 20 ans, depuis la généralisation de l’internet. Plus personne ne passe la porte d’une agence en demandant "qu’avez-vous à louer SVP ?". Les gens appellent pour un bien précis dont ils ont vu l’annonce sur l’internet. On compte ensuite l’efficacité de l’agence en nombre de visites. S’il n’y a pas de visite, c’est soit qu’il n’y a pas d’annonce, soit que l’annonce ne fait pas envie, soit que le rapport qualité/prix n’est pas bon, soit que l’agent traite les demandeurs comme du poisson pourri ce qui les fait fuir (ça arrive !), soit qu’il n’y a pas du tout de demande locative sur la zone, soit qu’il y a de la demande locative mais qu’elle est faible et donc les locataires choisissent les biens loués en direct car ils économisent ainsi les frais. Vérifiez chacun des points ci-dessus (présence d’une annonce, attractivité de l’annonce, positionnement qualité/prix, etc). Regardez les annonces concurrentes et évaluez leur rapport qualité/prix par rapport au votre : vous êtes mieux ou moins bien ?
- lisez attentivement le mandat. S’il est simple ou semi-exclusif, vous pouvez publier une annonce dès maintenant. S’il est exclusif, l’exclusivité est généralement de 3 mois ; dès 3 mois écoulés, mettez une annonce en direct.

Sur le carrelage : nous avons déjà eu cette discussion, et tout le monde vous a dit qu’il ne fallait en mettre que dans les pièces d’eau. Vous croyez que ça apporte de la valeur. Cette opinion me semble erronée. Personne n’a jamais dit, lors d’une visite en vue de louer ou d’acheter "Oh, super, du carrelage dans les chambres, j’adore la sensation du carrelage froid sous mes pieds nus quand je me lève, je suis prêt à payer plus cher pour cela !".
De même, vous semblez penser que c’est indestructible. Cette opinion me semble erronée. Attendez qu’un locataire fasse tomber une grosse casserole, ses boules de pétanque ou quoi ce soit du même style sur votre beau carrelage tout neuf. Certes, le carrelage ne s’use pas (du moins avec une fréquentation normale), mais ça casse, et ça subit des éclats. Et parfois, ça peut aussi se décoller, notamment si c’est posé sur un plancher bois.

Quant à l’entreprise tout corps d’état :  quelle drôle d’idée. En général, ce sont les plus chères. Sur des biens loués assez peu cher en zone détendue, il vous faut faire des travaux qui maximisent le rapport "effet whaou ! / prix" (c’est à dire que ça plaît, mais que ce n’est pas cher). Ce n’est pas avec du tout corps d’état que vous allez arriver à cela.

A part cela, je suis d’accord avec le message de DDTee juste au-dessus du mien.

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2021 14h59)

Pour répondre aux 2 derniers posts sur l’agence : elle a des amplitudes horaires correctes et travaille 6j sur 7, dès le jour de la parution de l’annonce nous avons vérifié le texte et les photos, c’était très bien. Nous trouvions le loyer un peu cher mais elle nous a assuré que ça se louerait, nous leur avons laissé le bénéfice du doute… nous avons fait baisser le loyer à notre demande fin août. Maintenant le bien est le meilleur rapport surface / prix même par rapport aux T3 (61m² pour un T2 pas de souci…) et sur les T2 on a le meilleur prix.
J’ai relu le mandat à l’instant, le mot exclusif n’apparait nulle part, il est juste question de "mandat". Ils doivent me rappeler je verrai ce point avec eux.
J’y passe samedi donc je ferai des photos en vue de faire ma propre annonce.

Si vous croyez que je n’écoute pas les conseils détrompez-vous, je lis et relis tout ce qui est écrit, j’essaye de les appliquer. D’ailleurs j’ai souvent changé mes plans suite à des conseils trouvés sur le forum IH.
Sur le carrelage par exemple, suite aux discussions qu’on a eu à ce sujet ici on en a reparlé à ma femme avant de mandater un carreleur, j’ai exposé tous les arguments lus ici, je lui ai même fait lire vos posts, nous les avons compris mais après avoir pesé le pour et le contre on a décidé de tenter quand même. Elle n’en démord pas, elle est convaincu que pour le nettoyage, la solidité et la pérennité c’est supérieur à tout le reste. Dans cette aventure nous sommes 2 donc les décisions se prennent à 2 même si les conseils viennent de plusieurs endroits. De toute façon nous allons bien voir dans quelques années ce que cela aura donné.

Toute ma maison est en carrelage et je ne regrette pas ce choix, bien au contraire, comme quoi les gouts et les couleurs
Mon but n’est pas de refaire les sols tous les 10 ans justement, j’ai pris des couleurs plutôt neutres pour que cela ne soit pas démodé.

Pour le poids c’est effectivement le point crucial que j’ai vu avec lui (ça et la stabilité pour éviter des fissures). Et je lui ai demandé quelle expérience il avait de ce type de travaux : il travaillait pour une entreprise de rénovation à Toulouse et il a une bonne expérience de cette technique.
Et n’oubliez pas que j’ai contacté une dizaine de carreleurs cet été, à chaque fois j’en ai profité pour parler technique et voir quelle solution ils proposaient pour carreler sur un plancher ancien (en 2 mots : ragréage léger, natte de désolidarisation puis classique : colle et carreaux).
J’ai pensé à me renseigner pour la garantie décennale mais je n’ai pas pensé à demander l’attestation pour l’assurance classique, on se voit demain pour lui remettre les clefs, je vais lui envoyer un mail tout de suite. Merci.

gunday a raison : il y a au moins une personne qui n’écoute pas les conseils, et c’est votre femme. Ensuite, vous donnez raison à votre femme. Ca revient au même.

J’adore les anecdotes de gunday sur l’usure locative.

Un carreleur vous dit que le carrelage convient parfaitement. Oh, ça alors ! Comme les AI disent que le bien n’est pas humide et les garagistes disent qu’ils ont fait une réparation parfaite et qu’ils ne comprennent pas ce qui a bien pu se passer pour que ça pète au bout de 500 km.

A propos des assurances :
- comme je l’ai déjà rapporté ici : l’assurance garantie décennale n’est activée qu’au PV de réception des travaux. Or, 99 % des particuliers donneurs d’ordre ne font pas de PV de réception de travaux. Conclusion : vous avez bien vérifié avant les travaux qu’il avait une attestation d’assurance… mais elle est inopérante puisque vous ne faites pas ce qui est nécessaire pour la déclencher. Notez bien : ne parlez surtout pas de PV de réception de travaux avant qu’il ait fini, sinon il va se dire "un chieur, je pars en courant". Seulement quand il aura fini, vous lui direz "maintenant que vous avez fini, on va pouvoir faire un PV de réception. Vous allez voir c’est sans douleur". Faudra lui payer l’apéro pour vous faire pardonner.
- Pour ce qui est demander d’autres assurances que décennale : dans le cas d’un carrelage, où l’on se demande si la structure ne va pas souffrir du poids, c’est bien la décennale qui est concernée. Je ne vois pas laquelle demander d’autre. Et là aussi, attention à ne pas passer pour le chieur de service, sous peine de se retrouver sans carreleur. Bon, en fait ça vous obligerait à faire le bon choix, vous seriez obligé de mettre du lino.

Pour le poids, je suis moins pessimiste que Range19. Si c’est un carrelage juste collé, ou posé sur ragréage mince, le poids ajouté est faible. Ce qui tue, c’est quand on rajoute une chappe. Ca ne veut pas dire que je ne m’inquiète pas pour autre chose. Ce n’est pas tant le poids qui m’inquiète, que les vibrations (bruit, mouvements donc joints qui cassent ou carreaux qui se décollent). Bon, de toute façon pour avoir un vrai bon avis il faut voir sur place (et sauter en l’air à différents endroits de la pièce, ce qui est le test scientifique ultime de résistance et de vibrations   ).

Dernière modification par Bernard2K (17/09/2021 11h27)

La dommage ouvrage c’est pour le maître d’ouvrage. On m’a dit récemment que, pour construire une villa, la DO coûte 4000 €.

En fait, tout ce système d’assurances fonctionne bien sur du neuf, ou sur de lourdes rénovations avec une équipe de maîtrise d’œuvre (au moins un architecte). Sur des travaux de moindre importance, c’est plus difficile de faire jouer les garanties. Supposons par exemple que le carrelage cause un dommage à la structure. Vous allez vouloir attaquer le carreleur. Comment faire ? Vous ne savez pas. Vous vous tournez vers un avocat. Ca coûte cher. Vous vous tournez alors vers votre protection juridique (celle de votre habitation, ou de votre PNO). Là, cette assurance va vous répondre : "ah désolé mais dès lors que votre conflit porte sur des travaux, ça n’est pas pris en charge, cf. paragraphe 31.3 des CG. Il est bien écrit que pour tous travaux, la protection juridique est exclue car le client doit souscrire une DO". Qui souscrit une DO à 4000 € pour faire poser du carrelage ? Qui demande un PV de réception des travaux signé des deux parties ? Tout ce système de contrats et d’assurances est conçu pour le neuf ou les grosses rénovations, mais la petite rénovation tombe "le cul entre deux chaises".

Sans compter qu’avoir raison c’est bien, se faire payer c’est autre chose… J’ai des amis qui ont réussi à obtenir la condamnation d’une entreprise qui avait fait une grosse connerie sur des travaux chez eux (pose non conforme d’un poêle à granulés, qui avait causé un début d’incendie). L’entreprise a été condamnée, mes amis ont gagné sur toute la ligne. C’est un jugement de la justice française qui le dit. Champagne ! Sauf que l’entreprise avait fait faillite entre temps. Mes amis n’ont jamais touché un centime de dédommagement.

Non je n’ai pas dit ça, je me suis renseigné pour savoir si une décennale pouvait être exigé pour ce genre de travaux et d’après des infos trouvées sur le net le carrelage collé n’est pas couvert par la garantie décennale car c’est un élément dissociable.

@Bernard2K, un expert juridique en immobilier m’a justement expliqué que la dommage ouvrage est là pour éviter ce que vous décrivez (et qui est la réalité).

la dommage ouvrage, d’après lui, à pris une jurisprudence qui les engage à avancer les frais et ensuite à se coltiner le boulot que vous décrivez pour se faire rembourser.

Au passage, en temps que client, vous êtes bien maitrise d’ouvrage!
faut juste trouver l’assureur qui assure ce genre de cas (le mien ne le fait pas…)

Une file spécifique "LMNP : date de début d’amortissement d’un bien immobilier ?" donne des renseignements précieux sur le sujet.

En résumé, et sauf erreur de ma part, deux possibilités (partant du fait que l’acte authentique a été signé en 2021) :
- Vous faites débuter l’exploitation  LMNP à la date d’acquisition, mais il faudra justifier que le délai de mise en location est normal. Vous pourrez passer en charges les frais et les travaux et les amortir dès la mise ne location : il convient de déposer une déclaration en 2021, même si la location débute en 2022, ces charges concernant l’exercice 2021.
- Vous faites démarrer l’exploitation LMNP à la date de 1er mise en location, et vos amortissements seront basés sur la valeur vénale du bien au jour du début de l’exploitation (qui doit être supérieurE à votre valeur d’acquisition…).

Pensez à consulter votre comptable sur ce point.

D’autre part, bien définir vos bases de répartition entre la partie location nue / LMNP afin de pouvoir justifier auprès des impôts les frais imputés à chaque régime et à ne pas les modifier dans le temps - pour la taxe foncière, la valeur locative de chaque appartement sert de base de répartition.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/09/2021 18h41)

Je m’étais déjà renseigné, comme je disais on hésitait à le passer en meublé. L’agence m’avait dit qu’ils avaient de la demande pour du meublé en T1/T2 oui car il y a une ville étudiante à 15 mins. De plus je surveille les annonces leboncoin depuis 6 mois et j’ai vu passer quelques fois des appartement meublés, elles sont rarement restées plus d’une semaine en ligne (et à chaque fois c’était disponible pour dans x jours) et là actuellement par exemple il n’y en a aucune. Cela me fait dire qu’il y a bien de la demande. En plus ce logement était loué en meublé avant mon acquisition, d’ailleurs j’ai payé pour 2500€ de meubles pour cet appartement (2700€ sur le studio meublé, 10000€ de meubles au total sur tout l’immeuble)

J’ai envoyé la P0i en juillet (avec option fiscale à micro bic), j’ai contacté le centre des impôts hier et ils m’ont dit de leur faire un courrier pour passer en réel simplifié.
J’ai fait démarrer l’activité à la date d’achat oui.
Maintenant pour un second logement il faut que j’envoie rapidement la P2P4i donc on doit se décider vite.

Cela donnerait pour le LMNP :
29300€ de charges d’achat (fdn et agence)
9000€ de travaux
2500€ de meubles acquis avec l’immeuble
2000 à 3000€ de meubles achetés en 2021 pour compléter/remplacer les meubles acquis avec l’immeuble
+ assurance/TF/frais d’agence locative
et amortissement du prix
Tout cela au prorata des surfaces. Je compte passer par le site jedeclaremonmeuble.com ou par le comptable de ma SCI que je vais contacter ce soir pour connaître ses tarifs.

Canyonneur75, le 19/09/2021 a écrit :

pour la taxe foncière, la valeur locative de chaque appartement sert de base de répartition.

Etes-vous sûr de ce point? Il me semblait qu’on pouvait faire au prorata des surfaces. Ca m’arrange évidemment car les meubles ont des très petites surfaces (22 et 31m²) comparé aux autres mais des loyers importants vis à vis de l’ensemble.

Comment fait-on quand tous les appartements de l’immeubles ne sont pas loués? On prend les loyers "espérés" ? Je peux toujours fournir le mandat signé avec l’agence qui indique le prix de mise en location.

Sinon autre sujet l’agence fait une visite aujourd’hui pour l’appartement vide depuis 3 mois je croise les doigts…

Et dernier point j’ai découvert récemment que nous étions quasiment au plafond du quotient familial donc tous mes calculs d’imposition sont à revoir (TMI à 30% au lieu de 11%). C’est pour ça que je cherche à optimiser la partie fiscale, les travaux on en aura pas mal à faire dans les premières années mais cela ne fera pas tout.

Dernière modification par bed43fr (21/09/2021 16h01)

Merci pour votre réponse, cela contredit certaines affirmations de ce fil Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ? auquel vous avez participé d’ailleurs et où les premiers intervenants pourtant expérimentés affirment que tout peut être ventilé selon les surfaces (même TEOM et TF). Mais je rejoins votre interprétation (qui est en notre faveur mais tout à fait justifiable auprès de l’administration fiscale).
Pour l’amortissement des murs je ferai au prorata des surfaces vu que l’immeuble vient d’être acquis je pense qu’il y a moins débat que pour les taxes même si cela serait à mon avantage de faire en fonction de la valeur locative, je vais éviter de trop tirer sur la corde.

J’ai contacté mon comptable qui me prendrait vraiment trop cher pour la comptabilité LMNP, je vais donc passer par le site jedeclaremonmeuble (68% d’avis positifs sur ce forum : Jedeclaremonmeuble.com → avis sur jedeclaremonmeuble.com ? ). C’est pourquoi il faut que je sois sûr de ce que je peux entrer comme valeurs. Je me pose d’ailleurs toujours une question concernant les meubles acquis en même temps que l’immeuble (2500€ pour l’appartement en question qui concernent les meubles de cuisines, le lit, un clicclac etc), je vais remplacer tous ces meubles car trop vieillots. J’ai posté ma question dans ce fil LMNP : différences entre charges et amortissement ? p.2 Je me demande si je peux les passer en charge puisque je les ai payés en 2021 (acte notarial comme preuve de l’achat) même si pas utilisés.

Concernant le besoin de déclarer le second appartement meublé je trouve des indications contraires sur internet, certains disent qu’il faut envoyer une P2P4i pour chaque appartement supplémentaire, même dans le même immeuble (Module 9 : LA FISCALITE D?UN IMMEUBLE EN MEUBLE (Partie 2) – EASY MOBILIER) et d’autres disent que la P0i suffit pour tous les appartements meublés d’un même immeuble.

https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp-faq-sur-les-demarches-administratives-du-regime-reel/ a écrit :

J’ai plusieurs appartements et je souhaite débuter une activité de loueur en meublé. Comment effectuer ma déclaration de début d’activité ?
Lorsque vous allez vous inscrire sur le site d’Infogreffe, l’administration va vous demander l’adresse de l’appartement que vous louez. Si vous en avez plusieurs, vous devrez y renseigner l’adresse de l’appartement qui dégagera le plus de revenus locatifs. Un seul formulaire est à remplir, qui vous permettra d’obtenir un numéro SIRET et de déclarer les revenus de ces appartements sur une déclaration unique.

Merci pour votre retour, j’en suis aussi arrivé à cette solution : j’y suis allé samedi pour enlever le vieux lino et le vieux parquet, la semaine avant j’étais passé enlever les plinthes et la cabine de douche, il y a un mois j’avais démonté le meuble vasque et les meubles cuisines. J’ai été obligé car l’artisan qui devait faire tout ça tardait trop à finaliser le devis.
Sauf que j’arrive à ma limite de compétence j’ai besoin de lui pour vider le chauffe-eau, poser le receveur de douche et déplacer les arrivées d’eau. J’ai fait en sorte qu’il ait le minimum de choses à faire pour qu’il trouve un peu de disponibilité pour passer faire ces quelques points bloquants pour le carreleur et le peintre.

Mais c’est stressant et chronophage.

Pour l’autre logement qui vient d’être libéré il faut rafraichir la faïence de la douche, si j’avais les compétences j’aurais posé 2 ou 3 RTT et je m’y serais collé mais je n’ai clairement pas les compétences, et c’est un point sur lequel je préfère avoir un pro (pour éviter toute infiltration future).