Investir dans l'immobilier locatif au Maroc ?

kiwijuice a écrit :

En fait, vous n’avez fait aucune recherche et attendez qu’on vous serve tout sur un plateau, en prenant donc notre temps disponible.

Je ne suis pas sûr que ce début de réponse favorise un échange constructif et "heureux".

Comme je l’ai dit dans ma question, il est difficile de trouver des informations sur l’investissement locatif au Maroc. Pour investir en France, il y a pléthore de vidéos Youtube, de formations, d’articles et de blogs alors que l’information concernant le Maroc est beaucoup plus limitée de ce que j’ai pu voir sur le net. Idem pour les questions légales et fiscales, je n’ai pas trouvé un équivalent de service-public.fr pour le Maroc. C’est pour cela que je suis en demande de retours d’expérience. J’ai également envoyé des messages à des agents immobiliers sur place pour échanger avec eux, j’attends leurs réponses.

kiwijuice a écrit :

Commencez par partager vos trouvailles sur le financement et le transfert de devises - et surtout le rapatriement des profits.
Et dites-nous aussi pourquoi le Maroc? Vous ne semblez pas avoir d’attaches sur place.

Concernant le financement, j’ai consulté une agence de la Banque Populaire à Rabat il y a moins d’un an (avant le COVID). Les taux bancaires annoncés étaient de 4,5% avec un apport conséquent, sinon 4,9%. Ces taux n’étaient pas encore négociés mais ça peut donner une première idée des taux pratiqués. Avec l’assurance et les différents frais bancaires, on m’a annoncé un TAEG (encore une fois avant négociation) d’environ 9%. Je n’ai consulté qu’une seule agence et aucun courtier, je ne doute pas que des taux bien plus intéressants soient possibles, surtout si l’apport est fait en euros plutôt qu’en dirhams.

Les documents demandés pour une première étude du dossier :
- Contrat de travail et attestation d’employeur
- 6 derniers relevés bancaires
- 6 dernières fiches de paie

Deux choses intéressantes à retenir :
- Taux d’endettement maximum de 50% (contre 33% ici), ce qui permet éventuellement de financer de nouveaux biens si les banques françaises ne nous suivent pas plus loin. A voir si c’est judicieux ou non mais en tout cas c’est utile de le savoir.
- D’après la loi marocaine (aux dires de la banquière qui m’a reçu), il est interdit de louer un bien tant que le crédit qui le finance n’est pas complètement remboursé. Cela dit, ça n’empêche pas grand monde de louer.

Ensuite, trois éléments très importants :
- Il existe des biens titrés, en cours et sans titre foncier. Si un bien n’est pas titré, fuyez.
- Concernant le fait de récupérer nos euros à la revente : il est primordial que l’apport en euros ai été déclaré à l’Office des Changes lors de l’acquisition, autrement vous pourrez vendre mais serez bloqués avec des dirhams (devise non convertible). C’est le travail du notaire mais il faut s’en inquiéter soit-même pour éviter des déconvenues.
- Les remboursements des mensualités doivent être faits en euro pour que cette somme puisse ressortir en euros. Si vous remboursez la banque avec le loyer en dirham, cette somme ne sera pas convertie en euros à la revente. Dit plus simplement : il n’y a que les euros importés au Maroc et déclarés à l’Office des Changes qui ressortiront en euros. Ma connaissance s’arrête là pour ce sujet, il faudra surement consulter un avocat/notaire spécialisé au Maroc pour en savoir plus sur ce sujet.

Enfin, pourquoi le Maroc : je ne pensais pas utile de parler de ma vie personnelle vu que ma question ne porte pas sur mon cas particulier mais sur un marché, mais bon si ça vous intéresse pourquoi pas. Je suis d’origine marocaine, j’ai un peu de dirhams (héritage) et de la famille là-bas mais ils n’ont pas du tout une mentalité d’investisseurs, c’est pourquoi je peux compter sur eux pour de petites choses mais pas pour analyser un marché, sélectionner un bien, etc.
Je peux y aller une ou deux semaines par an mais, comme beaucoup d’entre nous, je suis salarié et n’ai pas le loisir d’y aller quand bon me semble et aussi longtemps que je le souhaite. C’est pourquoi je fais un premier travail à distance afin d’optimiser les deux semaines que j’y passerai dans quelques mois.

Voila, j’espère que j’ai pu vous rassurer en montrant patte blanche.

Ce sujet a déjà été un peu évoqué ici et là, et dans d’autres discussions que je n’ai hélas pas pu retrouver avec le moteur de recherche du site, et j’ai eu l’occasion de le creuser un peu (mais je n’ai pas moi-même investi dans l’immobilier au Maroc, et que ma compréhension ne doit qu’être très partielle), avec ci-après un résumé :

Concernant les pratiques sur le marché immobilier, on trouve un peu de tout, avec des intermédiaires fiables et d’autres non (et dont il n’est pas toujours facile de comprendre comment ils sont rémunérés), qui se chargent de faire converger les positions des vendeurs et des acheteurs (la négociation est un art…), des biens titrés et d’autres non (avec tout une palette, et des niveaux de sécurisation variables lors de transactions, avec par ex des autorisations d’occupation du sol ou de locaux, et même le financement d’une mosquée en échange de l’usage permanent de locaux attenant à la mosquée), des acquisitions sans ou avec une partie du prix qui ne figure pas dans l’acte officiel (et qui passe en liquide), de biens achevés ou partiellement achevés. A chacun d’assumer les conséquences de ses choix…

Concernant le financement, en pratique il est quasiment impossible de faire financer par une banque hors du Maroc, et le taux d’intérêts des emprunts des banques marocaines sont bien plus élevés (tout comme les frais qu’elles prélèvent sur un peu tout) que ceux des banques françaises (par exemple).

Concernant le rapatriement des fonds suite à la revente d’un bien financé en totalité par des fonds venant de l’étranger (par ex. de France) : ça semble possible (y compris pour l’éventuelle plus-value dégagée), sous réserve d’avoir correctement effectué le transfert des fonds vers le Maroc (avec les bons certificats, permettant de tracer l’argent entrant au Maroc, et son usage).

Concernant la location, il semble que souvent les loyers soient assez bas (et il y a aussi pas mal de biens vides, ou inachevés, qui servent juste de compte en banque). Les conditions attachées aux baux (d’habitation, ou commerciaux) ressemblent sur certains aspects à celles des baux en France, mais sont différentes.

Concernant la fiscalité, il faudra déclarer localement les revenus fonciers issus de biens détenus au Maroc, et acquitter l’impôt.

Concernant les contacts administratifs : ça se modernise, mais sur pas mal d’aspects on rencontre des pratiques (lentes) qui font penser à celles de la France d’il y a pas mal de décennies. Il ne faut pas non plus oublier les aspects liés aux bakchichs pas toujours évidents à comprendre pour un non habitué.

En pratique, si vous ne résidez pas sur place, ou dans le pays, et n’avez pas déjà un solide réseau sur place (réseau impliqué dans les différents maillons de l’investissement immobilier), évitez ce genre d’investissement : vous serez souvent considéré comme un Emirati (ou émigré) ayant pas mal d’argent, et candidat au plumage.

Bonjour,

Etant régional de l’étape (Français résident à Rabat depuis 26 ans), je me sens obligé d’intervenir.

Règle de base : investir dans le locatif quand on est sur place ou qu’on y a un représentant hyper fiable.
Rares sont les agents immobiliers fiables par ici. Ils ont souvent 2 ou 3 metiers, et sont concurrencés par les gardiens d’immeubles ou de quartier

Autre paramètre : c’est triste à écrire, mais mes amis marocains, et les propriétaires en général, refusent de louer à des marocains, Ils ne veulent louer qu’à des étrangers !

Les rendements locatifs sont faibles car les biens sont chers, les taux d’intérêts stratosphériques et les loyers bas.

Autre phénomène à intégrer : les gens ne paie que très difficilement leurs charges de copropriété. Du coup les parties communes se dégradent vite.

Donc, tous les européens installés ici investissent, en dehors de leur résidence principale, en Europe, où le cadre juridique est plus sécurisant et les rendements meilleurs, sans prendre de risque de change.

Bien évidemment, il y a des niches hyper rentables : location en airbnb de biens très bien situés, location de taudis à des immigrants clandestin (je plaisante, mais c’est la triste vérité), location de luxueuses villas à des diplomates. Mais cela nécessite un vraie étude de marché

A suivre : la commercialisation prochaine des premières OPCI, ce qui pourrait résoudre votre problème.

Bonne journée

Bonjour sjdc,
j’avoue que j’ai un peu de mal à comprendre votre démarche dans ce projet.
Je ne connais pas l’immobilier au Maroc, et vous indiquez ne pas vous y connaître non plus.
Les rendements étant largement inférieurs à ceux en France, et les risques semblant plus (beaucoup ?) élevés, j’imagine que la seule raison valable est votre possession de dirhams (l’attachement à un lieu ne me paraissent pas compatibles avec la notion d’investissement, ou alors vous ne cherchez pas le rendement).
La question que je me pose est : pourquoi ne pas changer vos dirhams et investir en France ? Vous investissez l’équivalent de 100 k€, à ce prix là en France vous pouvez :
- investir en assurance-vie avec un rendement probablement équivalent à celui que vous envisagez au Maroc
- investir en actions
- utiliser cet argent pour acheter cash un ou plusieurs biens (appartements, maisons…)
- utiliser cet argent pour générer un bel effet de levier bancaire et envisager des investissements immobiliers d’envergure plus importante en France pour générer davantage de revenus…

Toutefois je vous souhaite de réussir dans votre projet et je suis vraiment curieux de lire la suite, l’investissement à l’étranger me paraissant toujours digne d’Indiana Jones.

@elbobo Effectivement le dirham n’est pas convertible, je ne peux donc rien en faire en dehors du Maroc. N’y habitant pas et n’ayant pas prévu de retourner y vivre, la somme dont j’ai hérité mérite d’être investie, ne serait-ce que pour créer une modeste rente à de la famille que j’ai là-bas et qui n’a pas de revenu.

elbobo a écrit :

l’investissement à l’étranger me paraissant toujours digne d’Indiana Jones.

Oui et non.. Pour moi, l’immobilier c’est comme de l’entrepreneuriat, mon "métier" est de trouver des solutions aux problèmes : comprendre la fiscalité, la mentalité locale, évaluer le risque, etc. Si d’autres y arrivent, c’est que ça doit être possible

@sjdc : au pire vous pouvez acheter des actions à la bourse Marocaine, vous aurez ainsi des dividendes et peut être une PV.

sjdc a écrit :

Très sincèrement, je ne vois au Maroc aucun investissement 100% passif qui puisse rapporter au moins un SMIC mensuel net d’impôts dès maintenant avec mon budget.

Ce que vous nous dites, c’est que vous savez rapporter un SMIC mensuel net, c’est à dire 1230,60 €, c’est à dire 14676 € nets annuels, en investissant 100 000 € au Maroc, dans de l’immobilier loué nu à l’année ? C’est à dire une rentabilité de 14,77 % net, et on parle bien de rentabilité nette de tout, impôt, charges, travaux et dépenses diverses… C’est intéressant car c’est la première fois que vous parlez de loyer et de rentabilité, et vous ne faites pas les choses à moitié : paf, 15 %, non pas bruts, mais net. Paf, boum. Non seulement je m’incline, mais aussi je déroule le tapis rouge, et je balaie la poussière devant vos pas.

Dernière modification par Bernard2K (28/09/2021 23h52)

Il n’y a pas de SMIC au Maroc mais un SMIG. Il parle donc bien d’un SMIC français.

253 € par mois, soit 3036 €/an, c’est déjà plus atteignable. Néanmoins, en net, il faut quand même y arriver. Je répète que, sur un petit loyer, il est assez facile de dépenser tout le loyer en charges et petits travaux. Au fur et à mesure des dépenses, on se dit "vivement une année sans travaux, que ce bien me rapporte enfin quelque chose".

Concernant les dirhams non convertibles qui sont un sacré frein, je constate que mes connaissances confrontées à cette difficulté l’ont globalement contourné en faisant « bureau de change » dans leur entourage y allant en séjour  pour les petites sommes, sans doute pas très légal, mais pratique.

Pour les plus grosses sommes, je ne suis pas catégorique du tout mais deux échos différents me disent qu’avec patience et homme de loi, ils ont fini par les convertir et les rapatrier : je n’en sais pas davantage sur la procédure à suivre.

Théoriquement si l’achat a été fait en devises ( donc sans effet de levier via un crédit dans une banque locale ) on peut rapatrier les sommes issues de la vente, mais il faudra avoir respecté une certaine procédure : ouvrir un compte en devises convertibles, y verser le montant de l’achat, écrire une lettre à l’office des changes à Rabat pour enregistrer l’achat … et lors de la revente faire la même démarche pour pouvoir rapatrier les fonds.

Rares sont les acheteurs qui respectent à la lettre toutes ces étapes et je ne sais pas quels sont les délais pour débloquer les fonds.