Comment gérer un locataire qui a quitté le logement sans prévenir ?

Cela n’engage que moi, mais il vaut mieux relouer au plus vite ( en changeant la serrure) que de rester plusieurs mois avec un appartement vide qui sera l’objet d’un potentiel squat.
Ensuite, il faut voir parfois à ruser en demandant la nouvelle adresse du locataire , pour lui adresser une régularisation de charges/chèque ou renvoyer ses courriers éventuels… souscrire l’edf à votre nom/ou ami comme ça vous êtes officiellement le nouvel occupant etc
Une fois l’appartement occupé, l’ancien locataire se sentira beaucoup moins en droit d’y retourner. Et les locataires qui partent à la cloche de bois sont rarement procéduriers, ils sont surtout feignants et reliés à la masse.

A votre place, je joindrai plusieurs huissiers pour m’assurer qu’ils vous tiennent tous le même discours :

Dans cette profession, au delà de la procédure classique on trouve parfois des artistes, même si le terme est un usurpé. Dans un autre domaine que l’immo nécessitant un huissier, plusieurs ont refusé de m’assister sur des dossiers invoquant soit la procédure, soit leur déontologie : j’ai fini par en trouver un qui colle bien à  mon besoin ..qui lui même m’a recommandé des confrères sur d’autres villes ou j’avais le même souci.

Autre exemple, quand je bosse avec un nouvel avocat, je lui demande avec quel huissier il veut qu’on bosse : quand tout le monde joue la même partition, la musique est bien meilleure au final pour le client, au lieu des laisser des trous dans la raquette qui facilite une contestation adverse ultérieure.

gunday, le 28/09/2021 a écrit :

On posant une question sur le suivi CAF, on a appris le départ du logement par mail en mode "je pars, les clés sont dans la boite aux lettres".

Ce mail, imprimez-le et encadrez-le. En effet, si sa formulation ne laisse pas de doute, c’est un congé donné par écrit. Certes, pas sous la forme prévue par la loi, et ne respectant pas le délai ; mais enfin, congé donné par écrit, c’est déjà bien, par rapport au cas courant de départ à la cloche de bois, où l’on n’a rien, ni les clés ni de congé écrit.

A partir de là, trois solutions sont possibles :
1) la procédure de reprise de logement suite à abandon, conseillée par Cannyonneur. C’est la solution la plus "blindée". En effet, je plussoie le risque mentionné par Cannyonneur : le locataire peut revenir à tout moment et demander à réintégrer le logement qu’il n’a jamais quitté, puisque bail en cours ; il peut très bien vous dire que, le congé n’étant pas délivré dans les formes, il est nul (alors que c’est lui qui a choisi de faire un simple mail plutôt qu’une LRAR ; mais quand ça l’arrangera de dire que le congé ainsi donné était nul, il peut très bien le dire) ! Cette procédure coûte : huissier, et probablement avocat pour rédiger la requête au juge. Et surtout, des délais. Entre les délais prévus par la procédure plus ceux inhérents à la lenteur de la justice française, je pense que vous pouvez compter 6 mois avant de vraiment récupérer le logement.

2) La solution pragmatique : vous avez un mail disant "je pars", vous avez les clés que le locataire vous a laissé (et il vous a écrit qu’il vous les laissait), vous pouvez donc récupérer le logement dès maintenant. La solution 2 se divise en deux solutions :
2 a) récupérez le logement, nettoyez, relouez. C’est tout. basta.
2b) Visale demande un EDL de sortie réalisé par huissier. Il faut faire plaisir à Visale parce que ce sont eux qui paient, alors demandez un EDL à un huissier. Ne parlez surtout pas de départ à la cloche de bois à l’huissier, pour qu’il ne vous parle pas de la procédure de reprise de logement. Vous dites juste "il me faut un EDL d’huissier parce que c’est que me demande Visale. Bien sûr le locataire est toujours là et bien sûr il sera convoqué à cet EDL.". Le jour de l’EDL, le locataire sera absent bien sûr, vous direz à l’huissier : "ça alors, il n’est pas là malgré la convocation ! Heureusement, j’ai un jeu de clés.". Le souci, c’est si l’huissier vous demande à voir le congé. Il risque de trouver que le mail est un peu court. Il y a des huissiers curieux qui posent des questions, et puis il y en d’autres qui font juste la prestation demandée : un EDL de sortie. A vous de trouver le bon et de ne pas lui raconter trop de choses.

Maintenant, à vous de choisir !

Votre question est au contraire intelligente : il a fait un mail alors autant poser les choses par retour de mail "je prends note de…" dans l’idée supra de blinder c’est encore moins pire…

La solution complète … prend plusieurs mois. 1 mois d’attente post mise en demeure pour obtenir un constat d’abandon. Saisine et décision du juge … Sans commentaire. Signification par huissier ……. et encore des délais (1 ou 2 mois, je ne sais plus) pour voir si le locataire conteste.

Sachant que le juge peut ne pas trancher en votre faveur, que si le locataire conteste, le bail est valide donc vous pouvez être en situation bail + locataire n’occupant pas donc ne payant pas son loyer = procédure de résiliation en contentieux …

La solution pragmatique simple "vous avez le mail de départ, donc départ ok, prenez les clés, videz l’appart, relouez" est trop risquée à mon sens.

1) si le locataire décide de revenir, vous devrez le reloger ou reloger le nouveau locataire, à vos frais, pour la durée du bail … Ca peut durer et chiffrer. Et l’ancien locataire, s’il revient, obtiendra un logement temporaire à vos frais en référé sans souci, alors que pour faire valoir votre droit de bailleur "qui a recu un mail indiquant un départ du logement", vous en aurez pour 3 ans minimum.

Et s’il obtient la restitution de son logement (c’est le locataire en titre), vous avez de facto un bail illégal avec le nouveau locataire, qui pourra exiger que vous lui fournissiez un logement similaire, même emplacement, même loyer ou demander réparation du préjudice.

2) vis à vis de Visale, si vous ne respectez pas la procédure, vous risquez de devoir restituer la garantie exercée, donc les loyers versés par Visale.

Donc pour rester pragmatique mais légalisé la reprise de l’appartement, il me semble que vous devriez :
- reprendre contact avec le locataire pour formaliser son départ. Vous lui expliquez que son départ précipité entraine des complications juridiques tant pour vous que pour lui (il doit payer son loyer tant que le départ n’est pas clair par exemple), et que vous êtes ok pour considérer un départ effectif ce jour, mais qu’il doit vous écrire une lettre de départ formelle ce jour. Le courrier peut être un scan de courrier réel, scan envoyé par mail, mais il faut sa signature manuscrite pour qu’il soit valide.
- pour l’EDL, s’il ne veut pas venir, vous lui demander d’indiquer dans sa lettre que l’EDL devra être fait par huissier
- et même si ca vous coûte un peu, vous abandonnez le mois de préavis (lettre ce jour, départ ce jour et non dans 1 mois) et vous assumez l’huissier (qui coutera de toute facon moins que plusieurs mois sans location possible)
- vous attendez le courrier, vous entrez dans l’appartement après réception du courrier pour voir l’état général, vous adaptez légèrement selon si l’appartement est détruit ou juste à rafraichir (pour ne pas vous mettre en défaut avec une assurance par exemple). Selon l’état, vous demandez au locataire de faire la démarche près de son assurance si nécessaire (dégats des eaux par exemple) ou vous faites la démarche près de la vôtre . Une fois que tout est cadré, vous confirmez par écrit au locataire le départ reçu et l’abandon du mois de préavis.

Au final, on a :
- une lettre de dédit
- une lettre confirmant l’acceptation du départ sans préavis
- un EDL qui vous met au clair avec Visale
- un appartement libre en quelques jours pour rafraichissement ou rénovation ou remise en location directe.

Ca ne sera pas gratuit (frais d’huissier, mois de loyer perdu, peut être déménagement du contenu de l’appartement), mais ca sera nettement moins que 1 ou 2 ans de blocage juridique sur un logement qui devra rester vide.

Le locataire est en état de dettes par rapport à vous, donc il n’a pas envie de vous répondre par téléphone et encore moins de vous communiquer sa nouvelle adresse (au risque de recevoir un reco ou un huissier).

Mais si par mail, vous lui proposez de vous retourner une lettre de dédit de bail signée, tout en lui annoncant que vous ne viendrez pas lui réclamer d’argent demain par rapport à son résidu de loyer ou aux frais d’EDL par huissier s’il ne veut pas risquer que vous vous énerviez en le croisant, il devrait répondre … peut être lentement, mais répondre.

Fournissez lui la lettre de dédit toute prête, il n’a plus qu’à l’imprimer, signer, scanner, renvoyer, sans jamais vous donner sa novuelle adresse.

Ca vous prend 15 minutes, idem pour lui, tout le monde est sécurisé légalement. Et s’il ne répond pas, la procédure de votre huissier continue, avec tout de même une probabilité faible que le locataire revienne demain vous chercher des ennuis, vu qu’il a laissé les clés …

A mon sens, le temps consommé est assez faible pour une sécurité supplémentaire sur ce cas.

xazh a écrit :

(…)que vous êtes ok pour considérer un départ effectif ce jour, mais qu’il doit vous écrire une lettre de départ formelle ce jour. Le courrier peut être un scan de courrier réel, scan envoyé par mail, mais il faut sa signature manuscrite pour qu’il soit valide.

Là, je ne suis pas d’accord avec vous. L’article 15 de la loi de 1989 dispose "Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre."

De mémoire, la jurisprudence est assez sévère, car elle considère que puisqu’il n’y a que 3 possibilités de formalisme prévues, si le congé a été donné autrement, il est nul. Du moins, le juge peut juger qu’il est nul, surtout si c’est à l’avantage du locataire…

A mon sens, le courrier scanné ne vaut guère mieux que le mail.
- Soit le juge veut retenir l’intention du locataire exprimée par écrit, et alors le mail est presque aussi probant que le courrier scanné ;
- soit le juge ne veut retenir que le formalisme imposé par la loi, et alors ni le mail ni le courrier scanné ne respectent le formalisme de l’article 15, donc les deux sont nuls.

Donc, pour être très clair, gunday, si vous voulez une solution blindée, il n’y en a que deux :
1) la procédure pour abandon de logement.
2) le courrier de congé envoyé par le locataire avec le formalisme imposé par la loi de 1989 "par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement". Or, AMHA, un locataire qui ne paie plus ses loyers et qui ne répond qu’à peine aux mails ne va pas se casser le fion à faire un tel courrier de congé.

On a deux forumeurs qui disent que, sans appliquer la procédure d’abandon de logement, le risque serait trop grand. Et moi, qui ai pourtant été rigoriste dans le passé, je vous dis qu’un locataire qui écrit "je pars je laisse les clés dans la boîte à lettres", et qui de plus a des impayés de loyer, c’est un locataire qui part sans se retourner. Ce n’est pas le genre de profil qui va revenir en disant "rendez-moi mon logement".

Je suis d’accord avec xazh et cannyonneur qu’il y a un risque, et je vous l’ai écrit ; mais ce risque me semble très peu probable dans le cas présent. Pour autant, il est vrai que la procédure d’abandon de logement serait la seule qui a un risque zéro ; par contre, elle a un coût et un délai important.

Il me semble que la procédure rigoriste, quasiment personne ne l’applique, dans les faits. Et en particulier dans le cas que vous exposez, elle me semble "overkill". Huissier, avocat, requête, ordonnance du juge : tout ça pour ça ? Alors que le locataire vous a écrit qu’il quittait le logement ?

Au final, c’est toujours pareil : à vous de décider !

Dernière modification par Bernard2K (30/09/2021 00h30)

Bernard

Sur le plan rigoriste, vous avez raison, il faudrait une notification pour que le congé respecte stricto sendu la loi de 89.

Vous conviendrez néanmoins que _
- la loi de 89 a été essentiellement écrite avant la généralisation du mail, qui même s’il remonte aux années 60 sur le principe, ne s’est pas généralisé avant les années 90.
- le Cour d’Appel de Paris (mars 2001) a validé un congé donné par courrier simple (sans cassation) … donc non daté de manière certaine, non recommandé, non signifié par huissier et encore moins remis en mains propres contre émargement … au seul motif que la confirmation direte par le bailleur valait notification.

La notification est une sécurité de date pour l’initiateur de la notification. Ici, un AR ne sécuriserait que le locataire, en lui permettant de prouver l’envoi d’un supposé congé et la réception effective (avis de réception) ou admise (non retrait, ce qui est à défaut du destinateur). C’est d’ailleurs le but de la notification et encore plus de la signification : prouver la date d’envoi et de réception.

Ici, ce n’est pas le locataire qui nous demande comment rendre son congé valide (la réponse serait alors plus rigoriste) mais le bailleur qui admet ce congé de base et cherche uniquement à sécuriser le congé pour que le locataire ne puisse pas revenir sur ce congé.

Or notification ou non, pour un bailleur qui viendrait se défendre en prétendant avoir reçu congé, c’est essentiellement le contenu du congé qui prouve le congé et non le fait de l’avoir reçu par huissier (ce que le bailleur ne peut pas justifier) ou directement (idem sauf à conserver une copie de l’émargement) ou par recommandé (sauf à avoir conservé l’enveloppe)

Raisonnons "Tribunal" et placons nous dans l’hypothèse qui doit être traitée, c’est à dire un locataire qui demain viendrait contester la validité de son congé prétendu, congé à son initiative.

Entre un courrier portant une signature manuscrite et un simple mail imprimé sans signature, quel serait à votre avis le document le plus intéressant, si vous étiez le défendeur (ie : le bailleur dans cette hypothèse) ? Vous préfèreriez présenter à un juge un document signé à la main (quoi qu’on puisse prétendre la signature fausse) ou préféreriez défendre l’idée que le mail imprimé ne peut en aucun cas avoir été tapé par un autre que le locataire ?

Donc personnellement, je réitère. Le mail me parait bien trop léger si le locataire venait contester demain. Le scan d’un courrier n’est pas d’une sécurité sans faille, mais semble le compromis le plus défendable, avec un locataire qui n’a pas accepté d’envoyer un reco initialement, et refusera très certainement de le faire maintenant qu’il est parti (pour ne pas communiquer son adresse actuelle)

Xazh, en vous relisant plus attentivement, je crois que le malentendu vient de là :
- vous proposez que Gunday envoie par mail le courrier scanné, tout prêt. Le locataire le signe et le renvoie par la poste. C’est bien ce que vous proposiez ? A l’issue de cela, M. Gunday a donc un original papier avec une signature manuscrite. OK, c’est solide.
- j’avais compris que vous proposiez : le locataire signe le courrier, le scanne, puis l’envoie par mail (ou par MMS) à M. Gunday. Donc, M. Gunday n’a qu’un document électronique comportant le scan de la signature mais il n’a pas l’original papier. Le locataire peut prétendre que ce courrier est un faux "photoshopé", tout comme il peut prétendre qu’il n’a pas écrit le mail. C’est cette solution que je trouvais (et trouve toujours) peu solide.

Est-ce qu’un tel locataire va imprimer le courrier, le signer, le mettre dans une enveloppe, mettre le nom et l’adresse de M. Gunday sur une enveloppe, apposer un timbre dessus, et le porter à la boîte aux lettres ? Cette succession d’actions qui nous semble simple peut paraître insurmontable à un tel profil. Pas d’imprimante, pas de timbre, une certaine phobie administrative…

La solution serait de lui envoyer non seulement le courrier imprimé, prêt à signer, mais aussi l’enveloppe retour déjà adressée et timbrée. Mais pour cela, il faudrait le lui envoyer par voie postale, or il n’a pas donné d’adresse postale…

Ce qui ne me plaît pas dans cette solution, c’est qu’on s’en remet à la bonne volonté d’un locataire qui n’en a aucune. Il n’a pas laissé de numéro de téléphone valide, il n’a pas laissé d’adresse postale, il n’a pas payé le loyer… C’est manifestement un locataire qui a, déjà à la base, une bonne dose de phobie administrative, de procrastination et de je-m’en-foutisme. Mais de plus, il est passé en mode "partir sans se retourner" et "couper les ponts". Attendre d’un tel locataire qu’il envoie un courrier de congé valide, par la poste : on risque d’attendre longtemps. Sans aucun moyen de pression ou de relance, si ce n’est envoyer un second mail dans l’éther informatique, en priant pour qu’il veuille bien faire quelque chose. C’est aussi pour cela que je suggérai de considérer que le mail reçu est un courrier de congé certes pas excellent mais mieux que rien (et c’est très probablement le meilleur qu’on aura jamais, donc il faut s’en contenter), puis EDL de sortie par huissier, puis on passe au sujet suivant.

Dernière modification par Bernard2K (30/09/2021 09h08)

Un petit retour après avoir contacté un autre huissier.

Au vu du mail reçu, l’huissier suppose une procédure d’expulsion en cours par Visale.

Donc il me recommande d’insister auprès de Visale.
J’attends donc un retour du service contentieux de Visale, contacté il y a environ 1 semaine.

Les abendons de logement que je connais / dont j’ai entendu parler ont pour moi toujours pour cause une situation de détresse du locataire :
     - burn out
     - dépression
     - rupture amoureuse

Dans les 4 cas d’abandon de logement que je connais, l’abandon a toujours été précédé par une phase d’isolement du locataire, qui vivait reclus dans l’appartement ou la maison. Le bien a restitution est alors retrouvé mal entretenu, en mode tannière.

Les conseils pragmatiques de Bernard sont les meilleurs qui soient. Avec ses locataires comme avec n’importe qui, être vigilant aux changements soudains de comportement et aux signes d’isolement.

A condition bien sûr de pouvoir le faire (proximité géographique, envie et capacité d’aller sur ce champ social).

Il ne faut oublier que tant que l’état des lieux de sortie n’a pas été fait et les clés rendues, le locataire est redevable des loyers.

A l’occasion de mon premier achat locatif un locataire était en situation d’impayés, puis il est parti à la cloche de bois. Locataire jeune jemenfoutiste avec un père garant sérieux.  Je n’ai pas réagi. Deux ans après j’ai engagé des procédures (simples) contre la garant qui a fini par verser 2 ans et demi de loyer.

Il y a du avoir de l’ambiance à la maison.