Déduction des travaux dans un immeuble de rapport ?

manu64 · #1

Bonjour et bonne année 2013 à tous.

Après quelques recherches sur le forum et internet, je pense avoir éclairci quelques questionnements au niveau des déductions de travaux, mais quelques intérrogations subsistent.
En effet, dans le cadre d’une location en nue si on achète une immeuble de rapport , dans mon cas c’est un immeuble de 2 étages ( un apart par étage) dont le rdc est un grand garage, l’aménagement de se garage en studio( ce qui ferai 3 aparts) ne pourra pas etre déduit des revenus foncier car il s’agit en fait d’un agrandissement, et je pourrai pas non plus l’amortir étant en nue et non en meublé, es ce bien ca?
Cela change pas mal de chose car je pensais pouvoir déduire ces travaux sur les revenus fonciers et il s’avère à priori que non , y a t il une combine pour que cela le devienne ou non? la seul solution serai de louer en meublé pour pouvoir amortir donc?
Je me pose aussi la question dans le cas ou on achéte un immeuble qui est en fait un seul lot mal agencé, dans lequel on va réorganiser l’intérieur pour en faire plusieurs apartements, mais sans agrandissement de la surface . Quels sont les déductions possibles en location nue?
Certains points sont peut etre un peu vagues, ou mal exprimés n’hésitez à me reprendre, j’apprends.
Merci d’avance pour vos réponses.

Mots-clés : déduction, immeuble, travaux

GoodbyLenine · #2

Je crois bien que :
- Quand vous revendrez, ces travaux (d’extension, de transformation, etc.) seront ajoutés à votre prix d’achat (si vous avez les factures pour les justifier), venant diminuer l’éventuelle plus-value.
- Il n’y a que les travaux pour réparer et maintenir le bien qui sont déductibles.

Bluegrass · #3

Les travaux de réaménagement du garage en appartement ne seraient pas amortissables en location meublée ? c’est bien ça ?
Merci.

GoodbyLenine · #4

Non, ce n’est pas ça.

La question de Manu64 portait sur de la location nue, et ma réponse aussi.

manu64 · #5

Bonsoir
Merci GoodbyLenine pour votre réponse. C’est bien ce que je pensais , donc la seul solution c’est l’amortissement en louant en meublé pour ce genre de travaux. Si l’on cherche à diminuer les impots sur les revenus fonciers il faut donc orienter ces recherches sur des biens ou les aparts dans l’immeuble sont à rénover mais deja existant ( elec sol plomberie…) mais pas de reconstruction ni d’agrandissement. Il est donc par exemple plus intéressant d’acheter un immeuble à 100 000 euros avec 3 aparts et 20 000 euros de réno, qu’acheter un bien à 100 000 euros avec 2aparts neuf et un garage à aménager en apart ( sans parler de la taxe de parking) pour 20 000 euros. Je parle ici seulement dans un but locatif pas au niveau d’une revente .
Es ce que cet exemple est bon? Car en fait je me retrouve un peu dans cette situation…
Bonne soirée
Manu

manu64 · #6

Bonsoir Bluegrass
Je pense que au contraire la seul facon de pouvoir "utiliser" ces travaux pour une diminution d’impot c’est de les amortir en location meublé , ce qui n’est pas possible en nue. Par contre en nue et en meublé on peut si on ne s’en sert pas les déduire à la revente sur une éventuelle plus value.
Bonne soirée
Manu

GoodbyLenine · #7

Manu64, j’ai l’impression que vous avez bien compris le principe à présent.

Il y a de plus une petite "subtilité", car la plus-value se calculera toujours comme celle d’un bien immo détenu par une personne physique, c’est à dire sans tenir compte des amortissements pratiqués en cas d’exploitation sous forme de location meublée (sauf si LMP avec + de 96 k€ de recettes annuelles), ou de ceux pratiqués par le biais d’une déduction Perissol/Robien/Scellier/Censy-Bouvard/etc.

manu64 · #8

Bonjour
Bien noté, donc l’amortissement en meublé n’est pas pris en compte lors de la plue value. Il n’y a rien à dire le meublé a énormément d’avantage au niveau fiscal.
Qu’en est il si on a un immeuble de 3 aparts avec une location nue pour 2 et un seul en meublé, de plus l’immeuble n’est pas divisé en plusieurs lots, ( pas de copro , un seul bien, mais compteur en place). Comment va se faire le calcul, peut on passer l’amortissement de l’immeuble sur les revenus fiscaux généraux de l’immeuble ( nue + meublé) ou seulement sur le revenu fiscal du meublé?
Bonne journée
Manu

GoodbyLenine · #9

Il faudra faire un prorata de la valeur de l’immeuble, et n’amortir que la partie correspondant au bien loué meublé dans le cadre de l’activité de location meublée.

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