Fab132 [64] : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 T2 )

Merci pour votre retour 77PourCent.

J’ai édité mon post pour le mettre en adéquation avec la charte.

Je comprends votre montage , juste une erreur dans les montants puisque si on fait le total en voyant large ( prix d’achat , notaire , travaux immédiat même si aujourd’hui ça pourrait se louer comme ça ) , on est dans les 450k€ et pas 350k€.

Oui je dispose de 300k€ en Trésorerie dormante car j’ai vendu mon FDC il y’a 6 mois et je cherche à réinvestir cet argent pour le faire travailler.

Donc si je verse 200 de CCA que la sci va rembourser au fur et à mesure à la SARL , puis un prêt de 250k€ , il faudrait que je sois sur du 20 ans pour m’alléger ou sur du 15 ans.

Le 3eme lot a été acheté il y a 3 ans, il donne complètement de l’autre côté de la maison . Les proprios de la maison ont vendu ce lot et ils gardaient les 2 T2 en logement secondaire pour eux.

J’ai oublié de dire que j’ai un prêt sur ma RP pendant 12 ans encore , mais aujourd’hui la mensualité est de 800€ pour le couple , donc assez basse par rapport à nos revenus.

Aujourd’hui je cherche à investir en nom propre surtout pour déduire de la fiscalité et donc sur  du déficit foncier. Or dans notre région , cela est devenu impossible ou alors il faut dégainer plus vite que la lumière. Les prix se sont envolés , j’étais sur un projet à 200k€ pour un plateau de 60m2 qui s’est envolé sous mon nez 😆.

Va presque falloir que j’aille sur un Pigeon, euh un Pinel ( quoique il y a un programme aux alentours de Bayonne pas trop dégueu, au moins pas de risques de vacances locatives ni d’apocalypse à la revente….)

Merci pour vos retours

Bonne soirée

Quelques remarques :
- oubliez les études de vos enfants. Vous n’allez quand même pas les obliger à étudier là où vous avez des logements ? S’ils veulent aller étudier à Paris, Londres, ou Berlin, grand bien leur fasse : les voyages forment la jeunesse !
- je ne trouve pas cela logique de cibler des étudiants pour d’aussi grands logements dans un endroit où l’immobilier est cher. Oubliez (une fois de plus) les études de vos enfants et réfléchissez plutôt à qui sont les locataires les plus "naturels" pour de tels biens.
- maison scindée en 3. Et si vous achetiez une maison scindable en 3, ça serait beaucoup plus cher ? Il faut se méfier de la tendance à "acheter l’idée d’autrui" : souvent, l’autre personne a eu la bonne idée, et on la paie très cher pour avoir eu cette bonne idée. Ne peut-on pas avoir la bonne idée et la mettre en oeuvre soi-même ?
- réutiliser les fonds de votre vente du fonds de commerce, il faut bien regarder les conséquences fiscales. Du point de vue des Impôts, arrêter une activité et en faire une seconde, même si cela reste la même structure, ça veut dire cessation d’activité de la première entreprise, et création de la seconde, avec toutes les conséquences fiscales. Blindez cela avec l’aide de votre expert-comptable.

Le cas m’inspire le commentaire suivant :

Une copropriété existe de fait depuis la vente du logement sur cour.

- Quid de l’existence d’un règlement de copropriété, d’un état descriptif de division ? La copropriété est elle immatriculée ? Un syndic est il nommé ? Des AG sont elles organisées chaque année ?
- Il existe des parties communes (même en l’absence de lieux communs aux différents lots) : le terrain, les gros murs, la toiture qui doivent être assurés au nom de la copropriété…

En l’absence d’une copropriété gérée, des risques, des coûts et une guerre des tranchés avec l’autre propriétaire non négligeables à prendre en compte… Voir les différents messages du site sur le sujet…

Canyonneur

Hello,
Juste une remarque suite à la suggestion de 77PourCent.
Utiliser les liquidités de votre SARL c’est bien
Mais pas besoin de prendre 50% de la SCI. La SARL peut apporter 90% du cash et ne posséder que 10% du capital par exemple.
Le compte-courant de la SARL devra être rémunéré.

Bonsoir à tous

J’aurais une question sur mon investissement, n’hésitez pas à me dire s’il ya impossibilité

Pour cet investissement de 420 k€ , si je le finance par une sci à l’IR où moi et ma femme sommes en faisant un apport de 40 k€

Puis si je procède au démembrement d’usufruit temporaire avec mon EURL qui devient du coup l’usufruitier pendant 20 ans ( durée du prêt ) . Et au bout des 20 ans , notre sci redevient pleine propriétaire des biens. Cela nous évite les revenus fonciers pendant ce temps et de payer sur de l’argent que l’on a pas .

Si je cadre tout cela par un avocat pour me faire les statuts comme il faut , est ce que je risque d’être attaque pour abus de biens ou autres ?

Comment rémunérer et à quelle hauteur L’Eurl pour éviter cela ?

Vous remerciant