Comment créer une SCI à l'IS : seul, avec un notaire, un expert-comptable ?

Bonjour,

J’envisage de participer à la création d’une SCI familiale sans nous faire accompagner par un comptable ou un notaire.

J’ai jeté un coup d’oeil à différents sites commerciaux proposant ces services, mais sans être totalement convaincu de leur valeur ajoutée, car je sais qu’il y existe souvent des services officiels en ligne, qui sont juste mal mis en avant par leurs administrations (et par google). Et aussi parce que rajouter des intermédiaires rallonge souvent les délais et que mettre les mains dans le cambouis nous apprendra plus que déléguer.

Nous avons rédigé nos statuts, en s’inspirant de différents modèles et status de SCI existantes

Du coup je me suis intéressé aux différents sites "officiels" permettant de faire des demarches suivantes  en ligne.

Pour la publication de l’annonce légale, pas trop de problème pour trouver les sites des différents journaux d’annonces légales de mon département, il me reste à étudier les tarifs, qui sont loin d’être transparents.

Pour l’immatriculation, j’ai vu que la transmission du M0 et le registre des bénéficiaires, pouvaient se faire par le site Infogreffe.fr. Par contre je me demandais si on pouvait tout envoyer sous forme sous forme numérique (les statuts, déclarations de non condamnation, et autres documents demandés), ou bien si à la fin on se retrouvait avec un dossier à imprimer et à poster.

J’ai déjà essayé de regarder, mais je ne veux pas avancer trop loin dans les formulaires en ligne et me trouver à un point de non retour. Si quelqu’un sais me dire si ce site me permettra d’aller au bout des demarches sans paperasse, je veux bien un retour d’experience.

J’ai aussi remarqué l’existence du site www.guichet-entreprises.fr, qui est aussi un site officiel. Là encore j’ai commencé à remplir les formulaires, mais n’ai pas osé aller au bout (j’ai l’impression que ce n’est qu’un intermédiaires vers Infogreffe, mais sans en être sûr).

Bonjour pour ma part j’ai toujours fait seul.

L’annonce légale c’est dans les 100€
Et les statuts au tribunal 45€

Par contre je dépose mon dossier directement au tribunal de commerce avec le formulaire M0 et je demande qu’il vérifie si c’est bien complet.

Bonjour,

Je vous conseillerais de passer par votre notaire. Il va vous facturer environ 800€ pour la création de la SCI et sera sans doute de très bon conseil sur votre situation.
Vous pouvez insérer dans votre compromis une clause de substitution. Votre SCI viendra alors vous remplacer comme acheteur si vous n’avez pas le temps de créer la société avant de signer le compromis.

Bien à vous,

Passer par une "legaltech" revient à peu près à utiliser un modèle de statuts à télécharger gratuitement sur le net, il n’y a généralement aucun conseil associé à cette prestation donc il vaut mieux passer par un pro ( notaire, expert comptable … ).

Vous devriez aussi analyser les conséquences du fait de detenir sa RP via une SCI (lors de l’achat, de la revente, et pendant la detention), avant de vous décider en ce sens.

Quest ce qui vous gêne dans l’usufruit, et qui serait tellement mieux avec une SCI ?

Tout ceci est a examiner en tenant compte  de l’ensemble de votre situation, l’actuelle, et de ce que vous pouvez anticiper de votre situation future (si vous aviez des enfants, si vous vous separez  si vous vous mariez ou pacsiez, si vous deveniez redevable de l’IFI, si….). Lire https://www.google.fr/search?q=site:www … .fr+sci+rp

EDIT 17h20 :  Au temps pour moi, s’il ne s’agit pas d’une RP, mes remarques ne sont guère applicables. J’avais lu trop vite….

Vous pouvez très bien passer par un notaire/avocat pour la rédaction des statuts, et par une legaltech pour réaliser les formalités (ils vous proposent en général leur outil de génération de statuts - un QCM basique qui fonctionne si vous n’avez rien de particulier à prévoir-, mais vous pouvez aussi uploader votre propre rédaction).

Leur process est bien rodé pour tenir des délais courts pour les formalités.

Il s’agit d’un investissement locatif et je souhaiterais avoir la possibilité de basculer à l’IS. Acheter en indivision couterait cher pour basculer l’immeuble en SCI par la suite.

Geronimo a écrit :

Vous pouvez très bien passer par un notaire/avocat pour la rédaction des statuts, et par une legaltech pour réaliser les formalités (ils vous proposent en général leur outil de génération de statuts - un QCM basique qui fonctionne si vous n’avez rien de particulier à prévoir-, mais vous pouvez aussi uploader votre propre rédaction).

Leur process est bien rodé pour tenir des délais courts pour les formalités.

C’est vrai que c’est une bonne idée. Tout avocat/notaire peut rédiger les statuts à distance ? Quel serait approximativement le prix pour la rédaction des statuts ? Captain Contrat propose un avocat pour 390€ HT pour la rédaction des statuts.

Dernière modification par Choupi3474 (26/10/2020 15h05)

Choupi3474, le 26/10/2020 a écrit :

Il s’agit d’un investissement locatif et je souhaiterais avoir la possibilité de basculer à l’IS. Acheter en indivision couterait cher pour basculer l’immeuble en SCI par la suite.

Geronimo a écrit :

Vous pouvez très bien passer par un notaire/avocat pour la rédaction des statuts, et par une legaltech pour réaliser les formalités (ils vous proposent en général leur outil de génération de statuts - un QCM basique qui fonctionne si vous n’avez rien de particulier à prévoir-, mais vous pouvez aussi uploader votre propre rédaction).

Leur process est bien rodé pour tenir des délais courts pour les formalités.

C’est vrai que c’est une bonne idée. Tout avocat/notaire peut rédiger les statuts à distance ? Quel serait approximativement le prix pour la rédaction des statuts ? Captain Contrat propose un avocat pour 390€ HT pour la rédaction des statuts.

Il y a également votre expert-comptable (si vous en avez déjà un) qui peut rédiger les statuts et effectuer les formalités. Ils sont habitués à travailler à distance.
Si vous passer par lui ensuite pour la comptabilité, vous pourrez surement avoir un tarif un peu plus intéressant.
En fonction des experts-comptables, comme pour les avocats ou notaire, les prix peuvent aller de 700/800 à plus de 2000 € HT (oui oui…).

Je suis également d’avis que si c’est pour passer par une legaltech, autant le faire vous-même…

maxiboo, le 06/02/2018 a écrit :

2 pour la clause de substitution, il faut faire attention au fait qu’elle n’est pas opposable au vendeur, dit autrement si vous n’avez pas votre financement et que vous voulez faire jouer la condition suspensive, il faut que le refus soit au nom de la personne désignée comme acheteur dans la promesse, alors que vous allez monter votre dossier de crédit pour le compte de votre sci. C’est un peu idiot mais si la banque ne suit pas en sci, il faudra lui demander un refus à votre nom en supplément… suivant les banques et leurs procédures ce n’est pas toujours évident d’avoir ça rapidement.

Bon courage !

concertant cette clause de substitution par une SCI, pouvons-nous préciser que celle si prévaut  sur le nom propre, afin d’éviter le cas ci-dessus ?
car ce cas peut ce produire pour une demande de permis également

Quelqu’un a un retour d’expérience?

Il y a des inconvénients à détenir de l’immobilier via une société à l’IS, les avez-vous étudiés ?

La problématique de la nécessité de deux associés pour la constitution d’une SCI est bien connue.
Chez les investisseurs institutionnels elle est souvent contournée par la prise d’une part de la SCI par une société lambda au sein du Groupe. On voit aussi parfois le président personne physique de la personne morale derrière la SCI prendre une part au sein de celle-ci.
Chez les particuliers, il n’y a pas beaucoup de choix, il faut s’associer avec un homme de paille pour une part, quitte à le sortir sitôt la constitution faite. Si le banquier est coutumier des montages SCI ça ne devrait pas trop le choquer et il ne devrait pas réclamer la caution de l’associé ultra minoritaire. Les risques juridiques de se voir trainer au tribunal parce que la société n’a plus ses deux associés sont franchement très faibles. Les risques fiscaux, je ne me risquerai pas à les évaluer ici. Sachez juste qu’avec une SCI unipersonnelle suite au départ d’un associé qui paye son IS et sa CRL chaque année tranquillement, vous ne devriez pas être un poisson très intéressant à ferrer pour un abus de droit.

Je confirme ce que dit QuatreFromage, tant que ça ne gène pas la banque alors pas de problème à devenir associé unique d’une SCI. En réalité c’est très fréquent. Fiscalement, je ne vois pas ce qu’on pourrait vous reprocher.
Et si on vient vous voir un jour, vous avez la possibilité de céder une part à n’importe qui pour rectifier.

La SCI est mieux que la SARL car vous n’avez pas à cotiser au TNS.

Après j’ai du mal à croire que si votre EIRL a une part dans la SCI et vous 99,99% ça vous bloquera… Ceci dit les EIRL sont amenées à disparaitre, ce qui remettra sur la table le problème des 2 associés.

Merci pour vos retours et éléments de réponse !

Concernant l’EIRL qui peut ou non être associé d’une SCI, j’ai payé un juriste (LegalStart) pour justement avoir la confirmation (ou non) car cela me paraissait étrange en effet.
Et c’est lui après confirmation auprès de son / sa collègue qui m’a confirmé qu’une EIRL pouvait être associée d’une SCI…
Je vais confirmer ou infirmer cela auprès d’un 3ème interlocuteur alors ;-D
Merci de m’avoir alerté sur ce sujet !

Concernant le paragraphe ci-dessous :
--

Pour faire seul une SCI, trouver une personne qui veut bien être porteuse d’une part. Dans la mesure où sa responsabilité n’est engagée qu’au pro-rata du nombre de parts, elle ne risque pas grand-chose ! J’ai déjà vu passer des montages où cette part appartenait à l’expert-comptable (ce qui n’est peut-être pas la meilleure idée). A mon avis, on n’a même pas spécialement besoin de lui racheter sa part ensuite.

--
Je suis en phase mais ce qui m’embête c’est que ma banque souhaite, même pour un actionnaire très minoritaire, que celui-ci se porte garant solidaire pour les prêts qu’elle va octroyer à la SCI.

Dans ce cadre, cela va impacter la capacité d’emprunt de cet actionnaire très minoritaire si il veut "investir pour lui" (je pense par exemple à ma conjointe ou à un proche).

Confirmez-vous ce point ?

Je ne sais pas si j’ai été clair… ;-)