Georges755 : étude de cas immobilier (fiscalité cession local commercial en EURL)

Effectivement, le montage classique c’est d’avoir une SCI à l’IR en direct, ou si on préfère l’IS alors de loger cette SCI à l’IR sous une holding à l’IS.

Une société à l’IR bénéficie en principe du régime de la PV des particuliers à condition que l’activité ne soit pas professionnelle, c’est à dire que :
"le régime d’imposition des plus-values immobilières ne s’applique pas aux sociétés de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial. La plus-value relève du régime des plus-values professionnelles." (source BOFIP)

A priori dans une EURL c’est mal parti. Questions : quel était le bail entre cette société et celle qui exploite le fonds, que dit l’objet social et comment déclariez-vous le résultat ?

Comme vous avez amorti, la PV sera de toute façon égale au prix de vente moins la VNC. Reste à savoir si on y ajoute les cotisations..

Pour s’éviter tout doute, vous pourriez apporter les parts de l’EURL à l’autre société ou à une holding à l’IS. Une fois cela fait, vous pourrez dissoudre (TUP) l’EURL une fois la vente réalisée et au cours du même exercice que celui de la vente.
La PV de vente remonte à la holding mais l’annulation des titres de l’EURL constitue une moins-value qui vient gommer la PV (TUP Quémener).
Il y a des précautions à prendre pour ce montage, notamment réinvestir 50% du produit de cession dans des biens immo.

77PourCent a écrit :

Bonjour Georges,

Avez vous amorti le bien dans l’eurl?

Si votre bien est dans une société à l’is, et si vous avez amorti le bien, alors là plus  value sera la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable.

Depuis combien d’année détenez vous le bien ?

Oui le bien est amortis, je le vois sur le bilan.
Le bien est dans une eurl à l’IR et non à l’IS.
Le bien a été acheté il y a un peu plus de 3 ans.

dusgas a écrit :

A priori dans une EURL c’est mal parti. Questions : quel était le bail entre cette société et celle qui exploite le fonds, que dit l’objet social et comment déclariez-vous le résultat ?

Comme vous avez amorti, la PV sera de toute façon égale au prix de vente moins la VNC. Reste à savoir si on y ajoute les cotisations..

Bail : J’avais fait un bail commercial meublé, car j’avais lu qu’une eurl ou sarl ne peut que faire de la location meublé. Mais le comptable m’avait dit qu’un bail non meublé est possible lors d’un bail "commercial" pour des locaux commerciaux ou industriel. Du coup je me retrouve avec 2 baux. Je pense pouvoir le modifier ou faire un avenant étant indirectement le locataire et le propriétaire.

Merci pour la présentation de ce montage, mais qui m’a l’air d’être complexe. Serait-il envisageable de transformer l’EURL à l’IR en SCI à l’IR pour bénéficier de la PV des particuliers ?

A l’époque je pensais faire le bon choix, l’agent immo m’ayant dit que c’était comme une SARL de Famille, mais sans d’autres associés car en EURL on est seul, et que le statut du LMNP avec la plus value des Patriculiers était de mise.
Je comprends aujourd’hui que c’est plus compliqué, avec ce que j’ai lu sur le site, une réforme qui aurait modifié les choses.

Bernard2K a écrit :

Une question supplémentaire : y a-t-il une "clause recettes" dans le bail ? Il s’agit d’une clause qui module le loyer à payer en fonction du chiffre d’affaires du locataire.

Il est indiqué "4.1 Fixation et exigibilité du loyer
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes de 24000 euros.
Le Preneur s’oblige à payer mensuellement, au domicile du Bailleur ou de son mandataire, le loyer d’avance le 1er de chaque mois."

Le conseilleurs n’étant pas les payeurs, j’aurais du faire une sci à l’IR simple. Mais cela partait d’un bon sentiment de sa part, mais j’aurais dû me renseigner d’avantage. Aujourd’hui, plus j’essaie de répondre aux questions, plus cela amène d’autres questions, c’est sans fin.
En effet, n’étant pas gérant de l’EURL je ne suis pas assujettis au SSI sur les recettes qui sont très faibles. Est ce normal, où vais-je avoir un rattrapage quelque part ?