Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

C’est assez rare (concernant cette SCPI) pour être signalé et partagé:

Une interview du Directeur générale de Euryale Asset Management qui fait un point sur la SCPI pierval santé et qui parle notamment du positionnement vis à vis des locataires/sociétés exploitantes.

Ce qui fait la transition sur le 2ème sujet, à savoir le lancement d’une SCI dédié à la santé (trajectoire santé)….info manquante je n’ai pas trouvé quand elle sera lancée ni si elle le sera sur des contrats assurance vie et lesquels.

Distribution T3/2021 : 2.40€/part (identique aux T1 et T2/2021).
(Sur l’extranet, le revenu net distribué sur l’année en cours a été mis à jour. Ca devrait arriver semaine prochaine sur les comptes).

La forte collecte est investie, mais au prix d’un rendement brut annuel des nouveaux investissements toujours en baisse :

EURYALE a écrit :

Bulletin 4t19 : Le rendement brut annuel cumulé des investissements depuis le 1er janvier 2019 : 6,34%
Bulletin 4t20 : Le rendement brut annuel cumulé des investissements (411 M€) depuis le 1er janvier 2020 : 5,45%.
Bulletin 3t21 : Le rendement brut annuel cumulé des investissements (621 M€) depuis le 1er janvier 2021 : 5,17%.

A mon sens, la MDG semble favoriser ses intérêts commerciaux (forte collecte) plutôt que ceux de ses associés historiques, qui vont voir notamment le rendement de leur placement dilué/baissé dans le temps (idem pour la valeur des parts). La MDG aurait/devrait augmenter la valeur de la part de la SCPI pour compenser à minima, mais ceci se ferait surement au détriment de la collecte (et encore ! vu l’engouement et le niveau actuel du DVM, ce n’est même pas sur …).

"La MDG aurait/devrait augmenter la valeur de la part de la SCPI pour compenser à minima, mais ceci se ferait surement au détriment de la collecte (et encore ! vu l’engouement et le niveau actuel du DVM, ce n’est même pas sur …)."

100% d’accord, c’est le moment d’augmenter le prix des parts.
Corum l’a fait de façon périodique sur ses 3 SCPI et c’est aussi une raison de leur succès / pérennité.

En effet seule une revalorisation de la part pourrait favoriser les associés historiques.

Néanmoins je suis surpris: malgré l’effet probablement dilutif des derniers achats qui se sont sûrement réalisés au plus haut du marché pour ce secteur,  la valeur des bâtiments historiquement détenus aurait dû exploser depuis la Covid, non? Pourtant après tant d’années sans revalorisation, la valeur de reconstitution à 211,59 (2020) reste proche de la valeur de part à 200€.

BenBBB, le 03/11/2021 a écrit :

En effet seule une revalorisation de la part pourrait favoriser les associés historiques.

Néanmoins je suis surpris: malgré l’effet probablement dilutif des derniers achats qui se sont sûrement réalisés au plus haut du marché pour ce secteur,  la valeur des bâtiments historiquement détenus aurait dû exploser depuis la Covid, non? Pourtant après tant d’années sans revalorisation, la valeur de reconstitution à 211,59 (2020) reste proche de la valeur de part à 200€.

Le problème ne viendrait-il pas du nombre de Vefa et constructions neuves ? L’avantage est l’absence de travaux d’entretien à court terme, mais l’inconvénient reste le prix.

Comme le souligne ASN,  …"dans la santé vous avez des baux de 20/25 ans avec des loyers indexés …".

Le mot magique : indexés.

Indexés sur quel indice ? Je ne le sais pas, mais l’on peut considérer que cette indexation mettra les bénéficiaires de ces baux à très long terme à l’abri de l’inflation qui s’annonce; et cela pour une très longue période.

Hadrumetum a écrit :

Comme le souligne ASN,  …"dans la santé vous avez des baux de 20/25 ans avec des loyers indexés …".

Le mot magique : indexés.

Indexés sur quel indice ? Je ne le sais pas, mais l’on peut considérer que cette indexation mettra les bénéficiaires de ces baux à très long terme à l’abri de l’inflation qui s’annonce; et cela pour une très longue période.

Il n’y a pas de réponse toute faite à vos interrogations (il doit y avoir de multiples mécanismes d’indexation). Pas plus qu’il n’y a de protection magique contre l’inflation (ou d’autres risques) pour un bailleur, ou pour un investisseur en général (celui qui ne veut assumer aucun risque devra de toute manière se contenter d’un rendement en conséquence, proche de 0% actuellement). Pas plus qu’il n’y a de garantie par quiconque sur l’évolution du prix de la part ou des montants distribués.

Pour les évolutions des montants des loyers, selon le pays, la loi est différente :
   - En France, l’indexation est obligatoirement (pour tout bail signé ou renouvelé depuis la loi Pinel de 2015) sur l’indice ILC. (et d’ailleurs toute indexation des prix sur l’inflation a du être prohibée il y a quelques décennies, si ma mémoire ne se trompe pas).
   - Dans la plupart des autres pays, il y a bien plus de libertés au niveau des contrats de bail commercial, et le mode de révision est défini contractuellement entre les parties, et résulte d’une négociation entre les parties. Il semble d’ailleurs courant, dans pas mal de pays, de renouveler le bail bien avant son échéance finale, en allongeant sa durée (contractuelle ou ferme) et en faisant alors éventuellement évoluer le loyer (et au besoin d’autres clauses).

On peut d’ailleurs remarquer que, si en général la loi doit plutôt protéger le "faible" vis à vis de "fort" (sachant que la plupart du temps, le bailleur est le "fort"), comme la loi est unique, elle se retrouve parfois à protéger le "fort" contre le "faible" (par exemple lorsque le locataire est un groupe financièrement très puissant, et le bailleur un grand nombre de petits épargnants : dans un tel cas, je suppose que le juge, s’il est appelé à se prononcer, quand les parties n’arrivent pas à s’entendre, tient compte du contexte un peu particulier). 

Pour en revenir à Pierval Santé, et au prix de sa part, je vous rappelle (une fois de plus, cf. mes messages précédents dans cette discussion, en particulier les compte-rendu d’AG) que la société de gestion a toujours (depuis la création de la SCPI) indiqué que sa priorité était de privilégier un flux de distribution stable, et pas de revaloriser le prix de la part (ceci était dans un contexte où l’inflation n’était pas vraiment un sujet). On peut supposer qu’elle agit en conséquence, lors de la négociation des baux (en moyenne, car il doit y avoir plein de cas particuliers), et constater que, jusqu’à présent (depuis l’origine de la SCPI), ça semble avoir fonctionné. 

@bastia : Il faudrait déjà que les associés assistent aux AG, car il y a toujours eu fort peu de monde aux AG de Pierval Santé (moins de 50 associés, une bonne moitié étant des salariés de, ou des CGP de, La Française), comme d’ailleurs dans la plupart des AG de SCPI (seules celles de Corum ont dépassé la centaine de participants, parmi toutes celles auxquelles j’ai assisté (seules celles d’Immorente et Epargne Foncière s’approchaient de la centaine en comptant large)). Il y a aussi beaucoup d’associés qui ne vote pas sur les résolutions d’AG, qui permettent de gouverner les SCPI, car je rappelle que

L’article R214-125 du Code monétaire et financier permet aux associés d’une SCPI, représentant une fraction déterminée du capital social, de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projet(s) de résolution(s). La fraction du capital social à représenter est, en pourcentage, une fraction du capital social, entre 5% et 0,5%, d’autant plus faible que le capital social de la SCPI est élevé.
La faculté que le législateur a ainsi réservée aux associés de SCPI pour animer leurs assemblées générales (ordinaires ou extraordinaires) est un puissant instrument de gouvernance, sans équivalent dans d’autres supports collectifs relevant de la fiscalité immobilière.

Asn540, le 04/11/2021 a écrit :

[…]
- une vente effective à bon prix permettant d’acter la hausse de valeur du patrimoine
=> vendre ce patrimoine plus cher veut dire des rendements hyper tendus pour l’acquéreur sans possibilité réelle de voir la valeur progresser cf deux précédents points donc peu de ventes possibles.

C’est bien ce à quoi on assiste car les rendements sur les actifs de santé se compriment d’année en année. Pour ma part il me semble probable que le prix des anciens biens aient augmenté, mais bien que cette SCPI ait 7 ans si je prends la collecte des 3 dernières années cela représente 80% de sa capitalisation à la fin 2020 (1107M€ sur 1385M€) ! Il n’y a donc pas beaucoup de biens anciens.

Je ne les ai pas pris en compte tout simplement, faute de chiffres précis.
C’est pour cela que ce ne sont que des estimations approximatives faute de mieux.

Est-ce une bonne nouvelle ?

Il faut bien remplacer le réseau de distribution de La Française qui devait représenter un beau morceau de la collecte. Je ne sais pas si quelqu’un a la part exacte ?