SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

maxicool a écrit :

A priori, avec 9 € / mois, le taux d’assurance doit être de 0,075 % (sur le capital initial).
Pour un coût global de 240 mois x 9 = 2160 €.

Comme je le proposais sur ce post, utilisez ce courtier "juste pour voir".

A titre de comparaison, ma compagne (46 ans) a payé l’assurance de notre prêt 2628 € pour un emprunt de 357 000 € sur 20 ans (dans les mêmes conditions : DC + PTIA).
Soit un taux de 0,037% (sur le CRD).
Me concernant (51 ans), 4713 €, soit un taux de 0,066%.

Vu votre âge, vous devriez pouvoir payer moins cher, je pense…
Ca vaut peut-être le coup de tester (ça prend 5 minutes). Il y a même une offre de parrainage pour optimiser encore davantage.

Merci pour la recommandation, en effet, économie potentielle d’un peu plus de 50%.
Je vais y réfléchir compte tenu des relations que j’entends avoir avec ma banque sur le long terme pour de nouveaux projets…

Bon tuyau que je ne manquerais pas de partager également,

Ce qui compte n’est pas le libellé du prêt, c’est son affectation. Il faut que l’emprunt ait été contracté pour  générer un revenu foncier. Les SCPI étant transparentes, c’est un peu comme si votre emprunt a été conclu pour acquérir un immeuble.
Dans ce cadre peu importe quel type de prêt tant qu’il est conclu à des conditions normales : prêt venant d’un ami, obligations, etc….

D’après ce que j’ai lu dans le BO (ici) je ne vois aucune contrindication pour déduire des charges issus d’un prêt personnel quelque soit le montant.

En effet, il n’apparait nul part une notion/limite de montant.







Espérant vous avoir aidé.

Bonjour à tous,

Pour votre information, après presqu’une année de recherches et d’échanges avec les banques, je suis entrain de boucler un second prêt pour ma SCI (cf. Mon Portefeuille dans les termes suivants :

-  Montant de 150 000 k€ de SCPI libres de choix, à souscrire via la banque toutefois,
- Durée de 17 ans : 15 ans plus 24 mois d’anticipation (condition siné qua none pour ma part) pour un taux de 1,19%.
- Frais de garantie de 1,30 %
- Assurance de la banque (que je changerais ASAP),
- frais de dossier : pas très clair, 500 € à priori
- contreparties : apport du PEA aux frais de la caisse d’épargne.

Je suis très content d’avoir enfin pu faire aboutir ce projet malgré des taux d’endettement élevés :

- Taux en intégrant les salaires et 100 % des loyers des SCPI détenues en direct et dans la SCI : 40 %,
Taux en intégrant les salaires et 85% des loyers des SCPI détenues en direct et dans la SCI : 43 % ,
Taux en intégrant les salaires et 70% des loyers des SCPI détenues en direct et dans la SCI : 46 %.

Yvan

Bonjour à tous,
cherchant à diversifier mon patrimoine et surtout à utiliser ma capacité d’emprunt (salaire important, locataire, pas de RP) je songe actuellement à l’acquisition de SCPI à crédit.

Ma TMI va certainement évoluer vers les 41% dans les 2-3 prochaines années c’est pourquoi je m’intéresse particulièrement aux SCPI etrangères (européennes).

J’ai pour l’instant sollicité différents courtiers qui m’ont fait des propositions similaires via Crédit Agricole et Crédit Mutuel Arkea.
Ces propositions sur 15 ou 20 ans pour un montant de 50k€ (je ne souhaite pas trop impacter ma capacité d’emprunt future pour un achat potentiel) sont à des taux importants, supérieurs à 2%.

Ainsi est il possible dans ma situation d’obtenir de meilleurs taux ? Si oui comment ?
Sans pour autant avoir un grand nombre de contraintes …

Egalement, pensez vous qu’un tel investissement est la bonne solution pour moi (voir ma présentation, 26 ans, célibataire) ou bien devrais je simplement continuer d’épargner sur d’autres supports ? ou me tourner vers du locatif en direct …

Merci à tous

Bonjour a tous,

Je vous faire part de la proposition qui m’a été faite pour une souscription de 70k de SCPI.

Les SCPI financées sont:

-40 % Epargne Pierre
-30 % NEO
-30%Pierval Santé

J’ai sélectionné ces SCPI moi même. Le financement proposé par un courtier de la CAFPI est à un taux de 2.2% sur 15 ans avec assurance emprunteur facultative (je ne savais même pas que c’était possible). Il s’agit d’une offre CFCAL, sans frais de garantie, en fait, le seul frais annexe est la commission du courtier soit 500€ non intégrable au capital emprunté.

J’ai bien conscience que ce n’est pas un un prêt exceptionnel, mais compte tenu de mon dossier, il était selon moi difficile de faire mieux et au moins cela m’a permis de sélectionner les SCPI de mon choix.

Quand vous dites taux raisonnable, vous étiez à combien ?

Ah oui effectivement c’est sympa. Moi je suis à 1.8 pour 90% de SCPI européennes que j’ai choisie.

Je n’ai a priori pas de contres parties excepté commercialement de souscrire 22k sur leur assurance vie.

Crédit logement et 500 euros de frais de dossier en frais de setup pour 150k sur 20 ans.

Le courtier vient de me dire que les taux risquent de remonter pour la fin d’année et j’ai eu le même son de cloche de la part d’un cgp.

Du coup je sais pas si je peux me permettre de faire la fine bouche et d’essayer de négocier une meilleure offre : on m’a proposé du 25 ans avec le même montant sur corum xl corum origin et pierval (1/3 chacune) mais le taux me paraît élevé (2.35 hors assurance). Pas de contres parties exigée. Nantissement des parts des SCPI offerts.

Est ce que vous pensez que les taux vont nettement remonter en décembre selon vous ?

Vu que le covid repars et que en janvier ça sera la fin du calcul différentiel les banques risquent elles de serrer la vis notamment sur les crédits SCPI ?

Bonsoir Skywalker31,

Quelle question ingénue pour un vieux routier comme vous! Vous ne lisez pas assez le forum 😀

Vous pouvez vous adresser directement aux sociétés de gestion mais ça ne sera pas moins cher!
Juste plus de marge pour eux.

Le mieux est d’utiliser un service qui vous donne une partie de la commission en retour comme Moniwan ou le partenariat de IH avec Louve.

Bonne chance!

Ça y est ! Après de longs mois d’hésitations, je me suis enfin décidé à investir en SCPI !

J’ai parcouru en long et en large les différents posts, tant le financement ici même que sur les différentes SCPI disponibles ou bien sur les décotes et rendement au 1er janvier 2021.

J’en suis arrivé à la conclusion que ce qui me correspondait le mieux, c’était d’acheter une SCPI à capital fixe avec une décote sur ANR.
Alors oui sans doute les évaluation sont à prendre pour ce qu’elles sont, des évaluations. Néanmoins je préfère investir avec une décote qu’une surcote qui traduit à mon avis un effet de mode…je serais là dans quelques années quand la mode sera passée ;-)

Bref, 2 SCPI ont retenu mon attention : Epargne Foncière Le Patrimoine Foncier et Atlantique Pierre 1 et mon choix s’est finalement porté sur la deuxième en raison de son rendement nettement supérieur.
En effet, lors des dernières confrontations, il était possible d’en acheter pour moins de 180€ acte en main, soit un rendement brut de 7,17% : pas mal, non ?
Ajoutez qu’il n’y a pas de délais de jouissance, contrairement aux SCPI à capital variable.
Il faut aussi avoir à l’esprit que c’est une toute petite SCPI, et que la revente est difficile (c’est d’ailleurs en partie pour ça que les prix de vente sont bas, souvent lors des successions dont les héritiers veulent vendre rapidement)

Vient à présent la question du financement, que j’ai voulu la plus simple possible, même si pas la plus rentable : j’ai décidé de souscrire comme certain un prêt bourso de 30k à 0,75% sur 4 ans reportable d’un an. Enfin, non pas 1 mais 2 prêts : ma compagne en a souscrit un a son nom permettant d’investir 2x30k€ sur ATP1. Les parts ont été souscrites en indivision. Ce régime nous convient parfaitement.

Connaissant les difficultés et le parcours du combattant que la recherche de financement représente, cette solution m’est apparue évidente. En effet, j’ai en horreur d’aller quémander pour obtenir un prêt, surtout que pour des SCPI à capital fixe cela me paraissait encore plus compliqué. "Mais vous comprenez M/Mme le conseiller bancaire/CGP, je veux de l’ATP1, pas vos SCPI maisons qui ne m’intéressent pas !".

Et pour le coup, avec bourso ça a été simple : après quelques formulaires à compléter en ligne, j’ai attendu 7 jours ouvrés et les fonds se sont retrouvés sur nos comptes respectifs. Point à la ligne. Pas d’autres frais. Pas de justification. Pas de promesse de domicilier ses comptes. Pas d’engagement. Rien d’autre que le prêt.

Ainsi j’ai passé un premier ordre d’achat qui a été exécuté fin octobre (180 parts @ 176,43). Le second ordre…est en cours, réponse semaine prochaine suite à la confrontation de mardi !

En terme de flux, je serais sur un différentiel de 935€ la première année, puis 624€ les 4 années suivantes après avoir rallongé la durée d’un an.
J’ai bien conscience que cela reste élevé, mais c’est aussi un choix qui découle de ce qui a été dit au-dessus. Par ailleurs je dispose en cash de la première année de mensualité.

Concernant la fiscalité, les revenus seront déclarés en micro-foncier : en effet, ma compagne dispose d’un appartement en indivision (héritage), ce qui nous permet de pouvoir prétendre à ce régime.
Nous sommes sur la tranche à 11%, de plus cet investissement ne nous faisant pas basculer au-dessus, j’obtiens un rendement net de fiscalité 5,4%.

En prenant l’hypothèse d’une revente à 5 ans à 60k€ (ce qui ne correspond après tout qu’à 179€ net vendeur), j’obtiens un TRI de…13,5%, il est vrai favorisé par l’hypothèse de revente favorable.

En partant sur une revente au prix d’achat, le TRI ressort à 10,2%.

@dispo pour répondre à vos questions !

Dernière modification par sinwave (27/11/2021 15h44)

Epargne Foncière est une SCPI à capital variable, vous ne confondez pas avec une autre ?

Pas de déductibilité des emprunts puisque régime micro-foncier.
Et puis honnêtement, cela aurait représenté un intérêt nul, les 2 emprunts vont me coûter…523€ chacun.

BenBBB a écrit :

Intéressant. Pouvez-vous renouveler le prêt boursorama un fois remboursé ?

Oui bien sûr.

Geronimo a écrit :

Epargne Foncière est une SCPI à capital variable, vous ne confondez pas avec une autre ?

En effet, je pensais à "Le Patrimoine Foncier". C’est corrigé.

Faites attention avec les rendements affichés par Corum, ils sont bruts de fiscalité étrangère.

Pour ne pas payer d’impot en France sur ces SCPI étrangères, il faut que l’impôt ait été payé ailleurs.

Comptez 20% d’impôts étrangers pour obtenir un rendement net de fiscalité étrangère et française donc.