Cricri77700 : étude de cas immobilier (vente d'un patrimoine immobilier physique)

Macaxeira · #26

Cricri, vous êtes en voyage, autrement dit vous vivez la belle vie dans des pays où vous pouvez vous permettre, vous et votre famille, de profiter des bonnes choses de la vie sans avoir besoin de travailler. Vous dépensez probablement régulièrement en une journée ce que beaucoup là où vous êtes gagnent en un mois. Vous faites plein de nouvelles choses, vous vous emerveillez… En gros, vous êtes sur un petit nuage.

Si vous avez passé toute votre vie en France, il est compréhensible que ces quelques semaines de votre nouvelle vie vous donnent une autre perspective et vous fassent tourner la tête. Vous êtes un peu comme un amoureux au debut d’une relation, vous n’avez pas toute votre tête. Ne sous estimez pas l’impact psychique de votre voyage et souvenez vous que vous n’êtes pas en ce moment en etat de prendre de grandes décisions (je ne dis pas que vous êtes fou, je dis que vous avez l’esprit altéré par votre récent changement de vie) . Donc ne vous precipitez pas. C’est bien de réfléchir à la question mais surtout n’y apportez pas de réponse tout de suite, laissez faire le temps.

Vous venez à peine de terminer brillament la construction de votre patrimoine et il faudrait déjà tout revendre et passer à autre chose ? C’est un peu radical. Il est urgent d’attendre…

Pierrot31 · #27

Pour moi, c’est un faux problème : une fois les biens rénovés, ce n’est pas difficile de les gérer à distance…

Je gère un immeuble à 8h de route de chez moi depuis 8 ans et les locataires sont compréhensifs: lorsqu’il y a une bricole à faire, ils se débrouillent directement avec des artisans locaux et on m’envoie les factures par mail… Si les biens sont de qualité, il y a peu de turn-over. Et le jour où cela arrive, après une pre sélection, le futur ex-locataire est toujours prêt à faire visiter…

Il y a également la dimension éducation à prendre en compte dans votre décision. Sans vouloir vous faire de la peine, VOUS n’êtes plus l’avenir… L’avenir, ce sont vos 2 filles… Autant en primaire, je pense qu’une vie nomade est envisageable et que c’est une ouverture d’esprit pour elles, autant à partir du secondaire, cela me semble compliqué….

Dernière modification par Pierrot31 (16/11/2021 08h27)

Bernard2K · #28

J’ai l’impression de lire à nouveau les discussions suite à vos questions de 2018 (ou par là, quand vous vouliez tout revendre) : mise en garde sur le risque de requalification… explication que vous pourriez très bien trouver une agence pour gérer car, si les agences qui font correctement la gestion locative ne sont qu’une minorité, elles existent… et bien sûr, vous avez fait ce que vous aviez projeté initialement. Vous faites toujours ce que vous projetez. Pouvez-vous citer une seule fois où les avis donnés sur le forum ont influencé votre choix ?

Concernant le fait de poser les questions à un notaire : c’est un premier niveau de renseignement. Mais le notaire ne vous fera pas de réponse écrite et surtout, si jamais vous aviez un contrôle fiscal, ce n’est pas lui qui vous défendra face aux Impôts. Je trouve Durand18 de bon conseil lorsqu’il vous recommande de recourir à un fiscaliste avec une vraie mission de conseil aboutissant à une note écrite. A condition bien sûr de faire ce que le spécialiste vous recommande.

A propos de l’intention spéculative, elle se déduit des circonstances. Le contraire d’avoir l’intention de revendre, c’est d’avoir l’intention de garder à long terme. L’intention se traduit par des faits. Quels immeubles avez-vous gardé à long terme ? Alors que vous revendez tout au bout de 5 ans maximum, et souvent bien moins, le juge pourrait trouver que votre prétendue intention de garder à long terme est une fiction qui n’est pas corroborée par les faits.

Je n’en dirais pas plus à ce sujet, vu que beaucoup de choses avaient déjà été dites en 2018 et que la réflexion reste globalement identique, si ce n’est qu’elle est encore plus risquée aujourd’hui puisque la liste des achats-reventes s’allonge.

Dernier point à propos de "nomadisme" : renseignez-vous sur l’ensemble des conséquences d’un nomadisme à long terme. En particulier, regardez bien toutes les assurances qui découlent de votre multirisque habitation (assurance rapatriement, assurance RC, assistance juridique…) et sur ses conditions (de mémoire, il ne faut pas voyager à l’étranger plus de 3 mois d’affilée).
Autre forme d’assurance : que deviennent la sécurité sociale et la mutuelle si vous êtes durablement à l’étranger ? Si l’un des membres de la famille développe une grave maladie, qui paie et comment ? Je me rappelle avoir lu l’histoire d’un motard gravement accidenté en Thaïlande, intransportable. Au bout d’un an environ, les plafonds des assurances avaient été dépassés, l’épargne de la famille avait été bouffée… Même avec votre patrimoine important, des soins coûteux et durables à l’étranger vous feraient un sacré trou dans le portefeuille. D’où le besoin de vérifier que tous les systèmes d’assurances privés et étatiques fonctionnent.

A noter aussi que les assurances ne préviennent pas forcément que vous n’êtes pas couvert. C’est a posteriori, quand le sinistre est coûteux, qu’elles cherchent à se désengager. Je me rappelle avoir lu un procès où une assurance (pourtant mutualiste et très appréciée de ses clients), cherchait à ne pas payer pour un accident où une personne était restée durablement handicapée après un accident d’accrobranche… Les arguments des avocats de l’assurance ne faisaient pas preuve des valeurs mutualistes vantées par les publicités, mais plutôt d’une logique du type "tous les arguments sont bons pour éviter de payer". Non seulement la personne est désormais handicapée à vie, mais elle risque aussi de ne pas être indemnisée donc d’être dans les pires difficultés financières. Ca fait froid dans le dos.

On trouve sûrement des discussions sur ce sujet sur les forums de routards. Mais ces personnes sont-elles toujours bien informées ? Ont-elles connu les pires cas qui peuvent arriver à un expat ? Là aussi, ça vaudrait peut-être la peine de demander des conseils à un avocat spécialisé dans les conseils aux expatriés et en droit des assurances.

Dernière modification par Bernard2K (16/11/2021 09h49)

durand18 · #29

Au risque de remettre une pièce dans la machine, je vous livre mes dernières réflexions, après c’est à chacun de faire ses devoirs.

quietstrength a écrit :
Une bonne synthèse des critères de requalification et rappel des conséquences fiscales et financières null.

Il me semble que cet article charge un peu trop la barque …

Taxation d’office pour activité occulte avec majoration de 80% si le revenu a été déclaré par "erreur" dans la catégorie des revenus fonciers franchement je demande à voir … en revanche majoration de 40% pour manquement délibéré c’est fort possible.

Son interprétation de l’arrêt de la CAA Lyon selon laquelle l’administration refuserait de "restituer" les impôts payés à tort dans la catégorie des impôts fonciers est tirée par les cheveux car dans le cas d’espèce le contribuable avait demandé la restitution avant même que les impositions BIC soient mises en recouvrement, et l’administration lui a même répondu que son recours contentieux était irrecevable car il pouvait directement le demander à l’administration en application de l’article R. 196-3 du livre des procédures fiscales …
France, Cour administrative d’appel de Lyon, 5ème chambre, 15 octobre 2020, 20LY00587

Sinon il semble que les loyers soient également imposables en BIC  :

BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Modalités d’imposition | bofip.impots.gouv.fr

130.

Les revenus procurés par l’exploitation des immeubles, notamment par voie de location, durant la période comprise entre l’achat et la revente.

Ainsi, il a été jugé que les loyers provenant d’immeubles faisant partie du stock immobilier doivent être rattachés à l’activité commerciale du marchand de biens et réintégrés dans les bases d’imposition de celui-ci à l’impôt sur le revenu (CE, arrêt du 25 juillet 1975, n° 89522. Dans le même sens, CE, arrêt du 20 février 1980, n° 7658, CE, arrêt du 3 avril 1980, n° 09845 et CE, arrêt du 17 décembre 1980, n° 14745 ; CE, arrêt du 16 juin 1982, n° 11024 et CE, arrêt du 27 mai 1987, n° 55719).

Ces revenus n’entrent donc pas dans la catégorie des revenus fonciers.

Aussi, pour la vérification des déclarations souscrites par les marchands de biens, le service doit s’assurer que, d’une part, les immeubles qui ont été acquis pour être revendus ne figurent pas sur l’annexe n° 2044 (CERFA n° 10334) à la déclaration de revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) disponible sur le site www.impots.gouv.fr, et, d’autre part, les dépenses effectuées sur ces immeubles n’ont pas été imputées sur les revenus des propriétés que l’intéressé ne destine pas à la vente, soit qu’il s’en réserve la jouissance, soit qu’il les donne habituellement en location non meublée.

La dernière phrase est intéressante, si le seul fait que l’immeuble soit donné habituellement en location non meublée implique que cet immeuble n’est pas destiné à la vente, alors ne peut ont pas considérer que si lors de l’achat l’immeuble était destiné à être donné habituellement en location non meublée alors l’achat n’était pas destiné à la revente ?

Je pense que c’est un indice mais pas nécessairement une condition suffisante. En effet, l’intention d’acheter en vue de louer à court/moyen terme exclut-elle nécessairement l’intention d’acheter en vue de revendre à plus long terme ?

Quoiqu’il en soit il existe peut-être un trou de souris pour :

- acheter un bien immobilier en tant que particulier, le cas échéant en vue de revendre à plus ou moins long terme ;
- bénéficier des aides ANAH et louer un certain temps en nu, en déclarant les loyers en revenus foncier, car à ce moment là le bien immobilier n’est pas "destiné à la vente" ;
- revendre un beau jour en déclarant la PV en BIC sans requalification des loyers en BIC (ce qui ferait sauter les aides ANAH/régime cosse liés au régime foncier), car bien qu’actuellement non destiné à la vente pendant un certain temps, en réalité l’achat était destiné à la revente sur le moyen/long terme ;

Autrement dit :
- à un instant x, correspondant à la date d’acquisition, l’achat du bien est destiné à la revente ou réputé comme tel au regard des critères jurisprudentiels ;
- pendant une période y le bien est mis en location nue, donc n’est pas "actuellement" destiné à la vente, quoi qu’il soit toujours et depuis l’origine potentiellement destiné à la revente, donc les revenus sont imposables en revenus foncier ;
- à instant z le bien est revendu en BIC puisqu’il était destiné à la revente lors de l’achat, ou réputé comme tel ;

En bonus, si la période y est assez longue, le fisc/juge pourrait admettre que le bien n’avait pas été acquis dans le but d’être revendu !

cricri77700 · #30

@gunday : dans mon entourage , de manière générale, les investisseurs ne sont pas satisfait des agences : choix des locataire, ne sont pas réactif ( besoin de travaux ou anticipation de recherche de locataire = vacance locative )

@pierrot31: pour le lycée éventuellement mais rien ne nous empêche de revenir en France ou de se poser dans un pays et inscrire mes poupettes en école internationale.

@macaxeira : j’ai adoré votre comparaison qui a du sens.

@Gbl : je comprends tout à fait ce paradoxe et c’est pour cela que je souhaite faire un rescrit fiscal pour avoir l’esprit tranquille mais cela ne semble pas être la bonne solution. J’ai également une cousine qui est jeune avocate qui c’est renseigné avec une collègue avocate fiscaliste : son retour est limpide le risque existe grandement.

@B2k : les avis du forum m’on influencé ? Parfois oui sinon j’aurai été MDB, je ferai des formations dans l’immobilier et je me serai même présenté au présidentiel

L’intention se traduit par les faits , et clairement je suis attaquable si revente c’est sur. Je creuse pour avoir des connaissances et éventuellement prendre une décision.

@durant18 : merci encore pour vos messages instructifs, on voit que tout est possible. Mais si cela arrive, que je dois me défendre, se sera long et je serai clairement pas tranquille qui en soit comme le dit GBL est un paradoxe…

Pour les assurances, oui je suis bien renseigné, il existe des assurances qui couvrent les frais de consultations , hospitalisation et rapatriement.
La mutuelle française ne servira plus à rien donc sera résilier.
Avec la carte visa, il y a même 3 mois de pris en charge avant de prendre une assurance.
Pour la France et la sécurité sociale, pas de problème puisque je reste résident fiscale en France et j’y retournerai de temps en temps "en vacance" voir familles et proches.
Pour l’histoire du motard, je pense que c’est extrême de le prendre pour exemple afin de prendre une décision.
Pour le reste, c’est le fonctionnement des assurances mais il y a de bon avis sur chakpa par exemple que je pense prendre.

Je rappelle mon objectif , qui n’est pas financier : c’est d’avoir le moins de contrainte possible.

Si je vends tout :
- Risque de requalification en mdb + procédure longue etc.. clairement le bénéfice risque n’est pas bon.
- rescrit fiscale pour être tranquille ? N’est pas conseillé ( alors que c’était l’idée de base )
- aucun autres professionnels ne prendront la responsabilité par écrit pour cette affaire.

Une porte que j’avais ouverte également que j’ai pas détaillé est de délégué la totalité du parc immobilier.
En agence dintermediation locative pour les grandes surfaces ( 6 ) et 85% d’abattement sur les loyers. Pour ce faire je dois passer un logement en loyer non conventionné en convention anah social.
Les petites surfaces ( 2 ) mes parents ou une autre agence.
Ma RP en airbnb.

Pour ce faire, je souhaite avoir la main mise sur les locataires ( je mets l’annonce et réponds au mail et téléphone ) pour avoir une première approche et valider un profil. Cela fait 7 ans que j’ai jamais eu de problème grâce à ça. Et cela permet de toujours être réactif ( 3 mois pour trouver un locataire c’est largement suffisant )
L’agence fera les visites par la suite.
Je donnerai à l’agence le numéro de mon réseau d’artisan pour éviter des facturations de travaux abusés ( car c’est la pratique courante ) lorsque des travaux seront nécessaire.

Mais quelques contrainte également de gestion à distance.

Comme ca à chaud, j’attends jeudi pour avoir l’avis de mon notaire qui me connaît bien… mais cela semble clairement tourner vers la délégation en agence… et d’attendre la fin des conventions !

Alpins · #31

@Cricri: puisque vous abordez la question des assurances, je me permet de rappeler qu’à l’étranger, les secours ne sont pas toujours gratuits. Pas besoin de faire des choses extrêmes, une jambe cassée lors d’une rando en montagne et c’est un coup d’hélico.
Un petit tour d’horizon dans les pays limitrophes:

Sénat a écrit :
1) L’Espagne a confié l’exécution des opérations de secours en montagne à un service public, tandis que, dans les autres pays, cette mission est assurée par des organismes de droit privé subventionnés par les pouvoirs publics

Depuis 1961, un service spécialisé de la garde civile espagnole assume en effet toutes les opérations de secours et d’intervention en montagne.

En revanche, dans les autres pays étudiés, les opérations de secours sont menées par :

- la Croix-Rouge en Bavière ;

- une association sans but lucratif, le Service autrichien de secours en montagne, dans les différents Länder autrichiens concernés ;

- des associations régionales représentant le Corps national de secours alpin et spéléologique, qui constitue une section du Club alpin en Italie ;

- une association d’intérêt public, l’Organisation cantonale valaisanne des secours, dans le canton suisse du Valais et le Club alpin suisse dans les autres cantons de la Confédération helvétique.

2) Le secours en montagne est gratuit en Espagne et dans la plupart des cas en Italie, alors qu’il est payant dans les autres pays

La garde civile espagnole ne réclame aucune contribution aux bénéficiaires des opérations de secours. Cependant, en Espagne, dans certaines communautés autonomes qui ont créé des services de secours complémentaires, le débat sur la gratuité du secours en montagne s’est engagé récemment.

En Italie, les opérations de secours sont en général également gratuites, car les frais de transport et de secours sont à la charge du système sanitaire national si la victime reçoit effectivement des soins. C’est seulement si la personne secourue est indemne qu’elle doit payer les frais d’hélicoptère et de personnel que son appel a suscités.

En principe, la Croix-Rouge bavaroise, le Service autrichien de secours en montagne, le Club alpin suisse et l’Organisation cantonale valaisanne des secours facturent une partie des frais aux bénéficiaires des secours, voire à leurs ayants droit.

Source

Aquarone · #32

Pour avoir plusieurs clients dans votre situation je peux vous affirmer avec une quasi certitude que la revente de votre patrimoine immobilier - si elle se réalise - ne passera pas inaperçu et attirera l’attention de l’administration fiscale. Et sincèrement, si la question est posée, je vois difficilement comment vous pourriez échapper à la requalification en marchand de bien.

En effet du coté de l’administration la requalification apparait évidente : volume de ventes immobilières important au regard du patrimoine, faible revenu locatif au regard des plus-values, durée de détention après travaux très courte, etc.). Surtout que, sans faire de mauvais esprit, vous avez le profil du contribuable qu’un inspecteur des impôts rêve d’accrocher à son tableau de chasse (gros rappels et contribuable solvable).

Vu la très haute probabilité de contrôle en cas de revente et la coloration objectivement négative de votre dossier, mon conseil est de ne pas faire l’impasse sur une demande de rescrit et espérer une attitude bienveillante de l’administration. En vous faisant toutefois accompagner par un professionnel car tous les éléments que vous mentionnez (achats avec travaux et revente parce que rentabilité locative dérisoire) font précisément pencher la balance en faveur d’une requalification en marchand de bien. Dans cette demande de rescrit il faudra recontextualiser l’environnement lors de l’achat (investissement locatif long terme, etc.) et motiver la revente par une ou plusieurs causes personnelles qui ne soient ni fiscales, ni économiques (le départ à l’étranger peut être un élément intéressant dans ce sens).

Faire l’impasse sur la demande de rescrit vous expose à un contentieux fiscal long et couteux en terme d’honoraires si vous souhaitez vous défendre correctement. Parce que l’administration chargera la barque en faveur de la requalification, que le tribunal administratif a une tendance naturelle à valider les positions de l’administration et qu’en tout état cause si vous obtenez une décision favorable l’administration fera appel. Donc ça partira sur 5-6 ans de procédures.

Enfin sachez que si vous n’avez aucune activité de marchand de biens déclarée, l’administration fiscale retiendra la qualification d’activité occulte pour vous rattraper 10 ans en arrière… C’est dire si le pas vu pas pris a peu de chance de prospérer…

Surin · #33

cricri77700 a écrit :
La mutuelle française ne servira plus à rien donc sera résilier.
Avec la carte visa, il y a même 3 mois de pris en charge avant de prendre une assurance.
Pour la France et la sécurité sociale, pas de problème puisque je reste résident fiscale en France et j’y retournerai de temps en temps "en vacance" voir familles et proches.

Je ne comprends pas qu’à votre niveau, vous puissiez écrire une chose pareille. Gbl vous a pourtant mis sur la piste.
Lorsque vous quittez la France plus de 3 mois, cela regarde la CPAM et vous n’êtes plus couvert.
Départ à l’étranger et sécurité sociale - ACS
Vérifiez donc bien le "sous certaines conditions".
La garantie de la carte visa ne sera d’aucun recours car elle demandera vos titres de transports, si vous avez quitté le territoire française depuis moins de 3 mois, ok, sinon non. L’assurance/assistance c’est pareil. Certaines couvrent des séjours de plus de 3 mois mais c’est restrictif et vous devez être carré sur tous les domaines.
Le tout est de le savoir et ne pas le découvrir lors d’un besoin ponctuel. Remettre un pied tous les 3 mois en France et repartir ne marche pas, ne rêvez pas (sauf à ce que vous soyez procédurier et ayez du temps (et de l’argent) à perdre dans les tribunaux.

celmas · #34

Bonjour, je me permets, voici quelques informations pour ce qui est des assurances voyages , couverture maladie etc , approprié pour des Tours du monde, seul ou en famille , possible sur plusieurs années en fonction des options voulues et de l’assurance . Dans le cas d’un tour du monde la sécurité sociale est bien mise de côté et mutuelle résilier.

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cricri77700 · #35

Surin a écrit :
cricri77700 a écrit :
La mutuelle française ne servira plus à rien donc sera résilier.
Avec la carte visa, il y a même 3 mois de pris en charge avant de prendre une assurance.
Pour la France et la sécurité sociale, pas de problème puisque je reste résident fiscale en France et j’y retournerai de temps en temps "en vacance" voir familles et proches.
Je ne comprends pas qu’à votre niveau, vous puissiez écrire une chose pareille. Gbl vous a pourtant mis sur la piste.
Lorsque vous quittez la France plus de 3 mois, cela regarde la CPAM et vous n’êtes plus couvert.
Départ à l’étranger et sécurité sociale - ACS
Vérifiez donc bien le "sous certaines conditions".
La garantie de la carte visa ne sera d’aucun recours car elle demandera vos titres de transports, si vous avez quitté le territoire française depuis moins de 3 mois, ok, sinon non. L’assurance/assistance c’est pareil. Certaines couvrent des séjours de plus de 3 mois mais c’est restrictif et vous devez être carré sur tous les domaines.
Le tout est de le savoir et ne pas le découvrir lors d’un besoin ponctuel. Remettre un pied tous les 3 mois en France et repartir ne marche pas, ne rêvez pas (sauf à ce que vous soyez procédurier et ayez du temps (et de l’argent) à perdre dans les tribunaux.

Oui comme j’ai dis moins de 3 mois avant de prendre une assurance pour le visa.

Ensuite si j’ai une bonne assurance la SS je m’en fiche un peu je suis couvert.

J’ai deja vu et retenu l’assurance chakpa pour ma famille après 3 mois de voyage.

@ celmas : oui voilà

durand18 · #36

@aquarone je pense que la notion d’activité occulte agitée comme un chiffon rouge ici et là se discute sérieusement.

Voir par exemple CAA de DOUAI 09/10/2018, 16DA02282 :

7. Il résulte de l’instruction que M. A…n’a déposé, dans les délais légaux, aucune déclaration relative à son activité en sa qualité réelle de marchand de biens au cours des années 2006 et 2007. Il n’a pas fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce. Par suite, il est réputé avoir exercé une activité occulte au cours de ces années au sens des dispositions précitées du livre des procédures fiscales. Cependant, les gains des cessions des sept terrains à bâtir réalisées par M. et Mme A…entre le 31 août 2006 et le 27 novembre 2010 ont tous été déclarés comme tels par ces derniers au titre des plus-values immobilières de particuliers soumises au régime de l’article 150 U du code général des impôts, ainsi que le prévoyaient tous les actes de vente rédigés par le notaire. En conséquence, les plus-values de cessions immobilières réalisées par M. A…qui ont été déclarées comme telles par ce dernier à l’impôt sur le revenu, ne peuvent être regardées, en application des dispositions citées au point précédent, comme provenant d’une activité professionnelle occulte, même si l’intéressé exerce une activité d’agent immobilier. Par suite, la situation de M. et Mme A…ne relevait pas du deuxième alinéa de l’article L. 169 du livre des procédures fiscales, permettant à l’administration fiscale d’exercer son droit de reprise jusqu’à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due et M. et Mme A…sont en conséquence fondés à demander la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2006 et 2007.

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/ … 037507106/

En gros pour la Cour la présomption légale d’activité occulte pour absence de déclaration d’activité serait renversée par la déclaration des revenus afférent en PV des particuliers.

Aquarone · #37

@Durand18 Oui je suis entièrement d’accord avec vous, normalement pour qualifier une activité d’occulte il faut deux conditions cumulatives : (1) l’absence de déclaration de l’activité au greffe ou au CFE et (2) l’absence de dépôt de déclaration du revenu. En l’espèce la deuxième condition ferait défaut puisque la plus-value aurait été déclarée à tort sous le régime des plus-values des particuliers.

Sauf qu’en pratique dans les dossiers que j’ai eu à connaitre l’administration a systématiquement retenue la qualification d’activité occulte pour appliquer son délai de reprise étendu, quitte à abandonner ultérieurement la qualification dans le cadre d’un règlement d’ensemble. Ils se fondent pour cela sur le fait que le BOFIP qui prévoyait une mesure de tolérance en cas de revenus déclaré dans une mauvaise catégorie a été rapportée le 29 décembre 2016 (cad supprimée du bofip). Le problème c’est que cette mesure de tolérance avait été rapportée à l’époque suite à une jurisprudence du Conseil d’Etat pour éviter qu’un contribuable qui dépose une déclaration de TVA ne puisse pas se voir opposer le délai étendu pour l’imposition de ses bénéfices pour lesquels il n’avait déposé aucune déclaration. Donc rien à voir avec ce qui nous occupe, enfin presque rien puisque du coup l’administration en raisonnant à l’envers évoque aussi le fait que la TVA due sur la PV n’a pas été déclarée et donc que les deux conditions sont réunies…

Dans un dossier j’ai un TA qui a suivi l’administration dans son délire d’activité occulte en retenant notamment que la déclaration en PV privée traduisait une volonté de contribuable d’éluder l’impôt assimilable à une activité occulte. C’est en appel donc wait and see. Mais c’est dire que ce concept d’activité occulte est très loin d’être clair, sans faire de mauvais jeux de mots.

Et encore, là je parle de dossiers où l’inspecteur est un minimum compétent. J’ai un dossier qui sort d’une dircofi parsienne (située sur une avenue portant le nom d’un président américain pour ne pas la citer) dans lequel l’inspecteur a retenu la qualification d’activité occulte pour une simple omission de revenu…

Dernière modification par Aquarone (16/11/2021 14h37)

perecastor · #38

@Cricri : j’abonde totalement dans le sens des messages de GBL, Macaxeira, Bernard2K etc.

Sur le fond, je ne comprends pas l’empressement de revendre votre dernier immeuble. Reprenez vos propres messages écrits au moment où vous aviez monté l’opération, tout était cohérent : avoir un joli pied à terre en France, bien adapté à votre situation familiale, facile et peu coûteux à entretenir, qui vous sert de base de repli entre deux voyages. Et en parallèle, acquérir des SCPI dans une SCI IS et garder un peu d’immo physique facile à gérer (en direct ou en délégation), avec de grandes surfaces fraîchement rénovées et louées nues, pour le cash-flow et la capitalisation long terme.

Sur la forme, la liquidation quasi-totale de vos biens immobiliers de 2018 était déjà très limite du point de vue de la requalification en MDB mais défendable : vous avez saturé de l’immo physique à haut rendements / haut emmerdement (petites surfaces louées meublées), et donc tout revendu pour un seul immeuble avec de grandes surfaces louées nues dans lequel se trouve votre RP. Aujourd’hui, entre l’acquisition du lot de maison squattées (qui aurait clairement dû se faire via une société de MDB) et la vente envisagée de l’immeuble locatif, cela ne me semble plus du tout défendable. Faites le calcul de ce que pourrait coûter un redressement fiscal (PVs recalculées et majorées avec pénalités et intérêts, frais de procédure etc.), l’impact financier serait catastrophique.

DDtee · #39

perecastor a écrit :
Sur la forme, la liquidation quasi-totale de vos biens immobiliers de 2018 était déjà très limite du point de vue de la requalification en MDB

Déjà à l’époque, j’ai trouvé que vous aviez eu une sacré chance de passer à travers, genre roulette russe 3 balles dans le barillet.

Remettre ça maintenant, de plus en parler sur un forum public où des indictions, c’est nouveau mais ça change pas mal de choses, permettent de savoir dans quelle ville vous œuvrez… franchement, je me demande si c’est du détachement ou la perte du sens des réalités (sans jugement).
Maintenant c’est 5/6 (balles/coups)

Je vous ai déjà exprimé mon opinion sur le touriste de 3 mois qui pense avoir trouvé un nouveau paradigme… la moitié ont changé d’opinion 6 mois après et 95% 1 an plus tard. J’en ai croisé des dizaines de tous âges, nationalités, motivations… ce n’est pas forcément qu’ils se sont trompés, mais que la durée de l’expérience change tout.

Allez vers vos désirs, mais gardez en tête de ne rien faire de définitif avant d’avoir donné du temps au temps. Je me mets à faire de la maxime de vieux

Bon trip !

cricri77700 · #40

La vente de fin 2018 de mon lmnp à du sens car depuis je fais que de l’investissement en grande surface.

Je vois pas le problème et je pense pas être attaquable sur ce point.

Par contre, je suis d’accord sur le risque aujourd’hui.

J’ouvre juste une réflexion mais cela a l’air compliqué oui.

gunday · #41

cricri77700 a écrit :
La vente de fin 2018 de mon lmnp à du sens car depuis je fais que de l’investissement en grande surface.

Du sens, pour vous, oui.

Pour le trésor publique qui cherche à faire rentrer des sous, ça a du sens de requalifier en marchand de bien cette opération.

Ou se situe le compromis, c’est une excellente question.

DDtee a écrit :
ce n’est pas forcément qu’ils se sont trompés, mais que la durée de l’expérience change tout.

Je trouve que c’est le meilleur conseil de tous.

Voyager c’est sympa, mais sur la durée…
Rien que les enfants, la partie sociale, c’est loin d’être évident.
Déjà qu’en ief, c’est pas forcément évident, mais en nomade, pour avoir des relations amicales stables, c’est compliqué, si ce n’est impossible!

Rastignac · #42

Cri-Cri, je respecte beaucoup votre parcours et vos choix de vie. Mais là, fiscalement parlant, vous n’êtes même pas en train de jouer à la roulette russe, vous êtes le mouton qui va gambader joyeusement tout droit vers l’abattoir !
Sachez que pour une petite ville de province, vous avez un gros patrimoine et que votre dossier est ouvert "régulièrement" par les services. Avec la deuxième grande vente, vous montrez une répétition dans les achats reventes dans des niveaux de grandes ampleurs, avec de la rénovation massive et de la plus-value ! Bref, la totale. Vous êtes perdant non seulement devant le fisc, ça c’est évident et bien expliqué plus haut, mais aussi devant les tribunaux administratifs vu les montants de vos investissements.
Enfin, souvenez-vous de votre activité sur les gros dossiers immo de votre ville : qui a une compétence comparable et l’assise financière suffisante ? Les marchands de biens… Et encore, je pense que vous en surclassez pas mal… Pour être clair, votre activité a été à la limite de l’investissement locatif et du marchand de biens. Pour la première vente, vous vous en tirez très bien. La seconde vente de tout votre immo va vous faire pencher du côté obscur de la force…
Gardez-votre immo, mettez-y une agence en gérance, même nulle, ça vous coûtera moins cher…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (16/11/2021 23h06)

durand18 · #43

Je reste convaincu qu’une porte de sortie à creuser est de tout revendre en BIC et tirer votre révérence avec solde de tout compte.

L’avocat dans l’article cité par quietstrength avait l’air de dire que ça coûte pas beaucoup plus cher (je n’en sais rien perso), ce qui coûte cher c’est les intérêts et pénalités, mais si c’est vendu ab initio dans la bonne catégorie il n’y a pas de pénalités !

Mais le plus gros problème dans votre cas ce serait surement les aides strictement attachées au régime foncier (ANAH/Cosse), il faut creuser les conditions de remise en cause et vous ne trouverez probablement pas de jurisprudence sur un cas aussi précis.

Sinon j’ai relu les post de 2018 et on parlait à un moment d’un arrêt de CAA qui avait tenu compte de la circonstance que le contribuable prenait sa retraite , et j’avoue que ce serait assez jubilatoire si on pouvait faire valoir le fait de devenir rentier à l’égal de devenir retraité ! Si ça peut vous faire basculer en régime des PV de particulier ce serait fabuleux … sauf que si vous donnez en "gérance" votre "business" et que ça fonctionne, vous perdez l’argument de vous délester des "embarras" de la gestion locative …

cricri77700 · #44

Je fais tout pour ne pas être un mouton et je suis un mouton qui va à l’abatoire

Vraiment merci à tous pour votre bienveillance.

En fait comme je pense pas à une revente lors de mes achats , je pense que je peux me défendre sans problème.

Mais quand on regarde les faits comme dit B2K , ils sont bien présent.

Pour 2018, vendre du lmnp pour :
- Ne pas passer LMP ( car la loi change ) et souhait de ne pas être professionnel car j’ai déjà une activité professionnelle.
- achat en même temps d’un grand immeuble avec grande surfaces
- souhait de faire uniquement des grandes surfaces pour moins de gestion locative.

Je pense que l’administration perdrait son temps. La vraiment j’ai de solides arguments et ils sont vrai en plus.

Mais avec la vente de cette immeuble et de mon nouveau projet en cours , clairement cela semble vraiment pas adapté même si je devient nomade 🙄. J’en avait conscience mais je voulais creuser cette piste.

Vous m’avez convaincu à 99%.
Je pense que mon notaire va terminer de me convaincre.

Je n’ai pas d’attention de revente à l’achat mais les faits sont clairement la.

Merci à tous pour votre bienveillance .

Bernard2K · #45

Rastignac, le 16/11/2021 a écrit :
Gardez-votre immo, mettez-y une agence en gérance, même nulle, ça vous coûtera moins cher…
Rastignac

Exact ! Ca coûte quoi une agence pas très performante ?
- Déjà, 6-7 % de loyers.
- un demi-loyer à chaque remise en location
- une vacance locative probablement un peu plus longue
- quand il y a une petit réparation à faire, un devis un peu plus élevé.

Ca coûte toujours moins cher qu’un redressement fiscal et que des honoraires de fiscalistes.

Vraiment cricri77700, ça serait pour vous un exercice de zénitude : trouver la bonne agence, et lui donner comme cahier des charges : "Je ne veux entendre parler de rien. Vous gérez tout. Les départs, les arrivées, les travaux. Je veux le loyer qui tombe à la fin du mois et c’est tout". En gros, vous voulez que ça marche comme une SCPI, mais sur votre immobilier en nom propre. C’est ce que font un grand nombre de propriétaires immobiliers : leur immobilier est une vache à lait lointaine, pour laquelle tout est géré par l’agence. Et ils y arrivent ! Pourquoi pas vous ?

Par ailleurs, les cas cités par Aquarone confirment ce que j’avais subodoré à la lecture de la jurisprudence : les Impôts font des redressements fiscaux parfois un peu trop "salés", comme de mettre activité occulte quand ce n’est pas le cas, ou de redresser en MDB alors même qu’ils n’arriveront pas à prouver l’intention spéculative. Pourquoi :
- parce que l’inspecteur n’est pas forcément une flèche et ne connaît pas forcément toute la jurisprudence.
- l’ego de l’inspecteur rentre en jeu, j’en ai eu plusieurs témoignages. Il veut faire un "beau" redressement, bien gratiné. "On va voir ce qu’on va voir".
- parce qu’un certain nombre de contribuables vont payer sans réclamer, et c’est toujours ça de gagné.
- parce que ça fait des trucs à abandonner si le contribuable se défend "bon, voilà notre proposition : on abandonne l’activité occulte, on abandonne une partie des majorations, et vous acceptez le redressement sans discuter. C’est à prendre ou à laisser." Ca aussi j’en ai eu des témoignages même si je connais sans doute moins de cas qu’Aquarone.

Donc, ce n’est pas parce qu’on a raison qu’on ne va pas se prendre un redressement.

durand18 · #46

cricri77700, le 15/11/2021 a écrit :
-2018 achat immeuble 4F4 et 1 T2 pour 60k et 250k de travaux ( sans déduire les aides anah )

Au fait, "léger" détail, vu l’ampleur des travaux, est ce qu’ il n’y a pas également un risque sur la TVA si vous étiez requalifié en "professionnel" ? Ce qui est encore une question différente de la "simple" requalification en marchand de biens de l’article 35 CGI, mais si vous avez cessé toute autre activité pro au moment de la (re)vente la question peut se poser.

D’ailleurs vous entendez justifier en cas de contrôle vos ventes de 2018 par le fait d’échapper au LMP mais si c’est pour retomber dans la qualification de marchand de biens à titre professionnel …

Bernard2K · #47

A mon sens, il n’y a aucun risque sur la TVA :
- concernant la plus-value achat-revente, c’est l’exonération qui prévaut depuis 2010
- concernant la location meublée, c’est exonération sans possibilité d’option (4° de l’article 261 D du CGI).

durand18 · #48

Mais si c’est « refait à neuf » et revendu dans les 5 ans ? J’avoue que je n’ai pas suivi la nature des travaux sur cette opération.

Bernard2K · #49

Ah oui, des travaux dont l’ampleur aurait rendu l’immeuble à l’état neuf au sens de l’article 257-I du CGI. Nommément, selon le Bofip :

travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :

soit la majorité des fondations ;

soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;

soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

soit l’ensemble des éléments de second œuvre énumérés à l’article 245 A de l’annexe II au CGI dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d’eux

Ce n’est pas complètement impossible. Logiquement, cricri a déjà dû se poser cette question au moment des travaux, car ça faisait alors la différence entre TVA à taux réduit ou à taux plein pour les travaux.

cricri77700 · #50

Oui j’ai les mêmes sources que b2k.

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