AEW Commerces Europe (ex Actipierre Europe) : vos avis sur cette SCPI (AEW Ciloger)

Merci, les bulletins trimestriels sont classifiés différemment des semestriel, toujours aussi limpide chez eux



Cette évolution du patrimoine me fait tilter (au delà de l’absence de cohérence en terme d’usage de couleurs, récurrente entre trimestriel vs semestriel)
Au S2 20 nous avons 3% de mixte bureaux/commerces/habitations & 1% de bureaux, au T1 21 juste 3% de bureaux et Industriel à… 0% ?

En fouillant les précédents bulletins
S1 20 on retrouve les 3% mixte bureaux/commerces/habitations et 1% bureaux, et T3 20 identique

Donc sur T1 ces 4% du patrimoine sont devenus 3% (possible) et sont passés de 1% bureaux 3% mixte bureaux/commerces/habitations à juste 3% bureaux
On parle de 25-35M€ d’actifs environ, et dans les mouvements ce trimestre nous avons environ sur 5000m² dont deux gros morceaux en Espagne (2907m²) et Allemagne (1206m²)
Avec plus de 250 000m² de patrimoine total (247 000m² à fin 2019, un peu plus à fin 2020 et j’imagine que cette donnée est dans le bilan annuel) si ces deux surfaces Espagne et Allemagne étaient le "mixtes" et ont été transformé en full bureaux ça pourrait peut-être se tenir.

Le plus probable c’est juste un renommage pur et simple d’une partie des actifs détenus pour faire beau et je suranalyse pour rien.

A noter aussi un taux d’encaissement des loyers à 82.41% pour T1 21, à peine mieux que le trimestre précédent 80.57%, donnée amenée à évoluer avec recouvrement ultérieurs mais tout de même toujours sacrément basse.

Acompte Actipierre Europe T2 2021 : 1,92€/part reçu ce jour, idem T1.

Bulletin semestriel publié ce jour.

- 6.4 M€ de souscriptions pour le S1, ce qui porte la capitalisation à 910 329 420 €.
- 120 261 nouvelles parts dont 89 601 compensées par des retraits.
- Les prises de participation (20%) aux investissements en actifs de bureaux allemands de Cologne et Brême ont permis une diversification géographique : 31% du patrimoine est européen hors-France dont 23% allemand, et une diversification typologique : les actifs de bureaux représentent désormais 4% du patrimoine.
- TOF (T2) 94,08%, TOP (T2) 96.63%.
- Objectif de distribution maintenu à 3.66% après imposition belge et néerlandaise (1.92 € par part).
- Solde des mouvements locatifs rassurant car positif de 2661 m². Les libérations non compensées se situent encore et toujours à Nancy et correspondent au Centre Saint-Sébastien comme en témoigne cet article de presse, certes à charge, mais la direction n’a pas donné suite aux demandes des journalistes.

Une typo sur le TOP qui est à 96.38% j’imagine ?
Taux d’encaissement au T3 à 83.91%

Pas certain d’être fan de leurs recalculs de TOF à postériori, ils présentent le TOF du T2-21 comme ayant été à 93.63% quand il était auparavant à 94.08% sur le bulletin S1-21, forcément en lisant uniquement le bulletin du T3 cela donne une impression d’amélioration notable alors qu’en réalité la valeur avait été embelli précédemment (pourquoi et comment, mystère)

Les mots du gérant parlent de tout sauf de la SCPI, aucun investissement, aucun arbitrage, un peu plus de libération que de relocation, pas d’information sur comment la collecte sera utilisé (5M€ net)

Le TDVM brut (façon Corum) prévisionnel passe de 3.82 à 3.76% mais curieusement pas d’impact sur le "net" qui reste à 3.66%.

A comparer avec un taux d’encaissement de plus de 99% pour le T3 2019.

Les 5M€ collectés seront à mon avis investis sur un actif partagé entre plusieurs SCPI d’AEW au travers d’une sci. Les sociétés de gestion opèrent de plus en plus ainsi pour continuer de miser sur de gros actifs même avec une collecte en berne.

Surin, par quel mécanisme l’investissement partagé bloque-t-il le changement de gérance ? La prise de participation dans une sci me paraît indépendante de la propriété des parts et donc du vote des associés.

1,92€/part distribués pour le T4 2021, soit un TDVM 2021 de 3,66% après impositions belges et néerlandaise et hors crédit d’impôt allemand et espagnol.

Drystan a écrit :

Suivant les bulletins trimestriels je remarque, et ce n’est pas la première fois, que la société a recalculé à posteriori un indicateur comme le TOF ce qui embellit la lecture d’un BT pris individuellement

Je suppose que c’est parce qu’ils suivent la nouvelle méthode ASPIM pour le calcul du TOF, et le recalcul du T3 permet de comparer les trimestres avec une méthodologie identique. D’autres SDG indiquent à la fois le TOF avec l’ancienne méthode et nouvelle méthode (qui est plus favorable)…

Nouvelle définition applicable à partir du 1er trimestre 2022 selon l’ASPIM.

Le TOF se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés (y compris les indemnités compensatrices de loyers) ainsi que des valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location, par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée. Il est fait mention de la quote-part due aux indemnités compensatrices de loyers dans le TOF.

La nouvelle acquisition logistique auprès de Castignac dans le 15e de Marseille fait l’objet d’un article. La situation géographique, à proximité de l’aéroport et du centre-ville, semble top. Le bail est de 10 ans dont 9 fermes. Ce bien est partagé entre Actipierre Europe et Pierre Plus. On ne parle ni du prix ni de la rentabilité et ce type de bien avec une bonne situation a vu sa rentabilité se contracter considérablement dernièrement. Cependant, comme l’affirment plusieurs acteurs immo dont AEW, l’immobilier logistique français bien situé semble accuser un retard dans la valorisation par rapport aux voisins européens. Je vois de mon côté cette diversification typologique comme positive.

Je me suis faite exactement la même remarque que vous…..et cerise sur le gateau toujours pas d’IFU en vu pour les associés SCPI ACTIPIERRE EUROPE suite problème technique (ici)….il est temps que je me sépare de mes quelques parts de cette SCPI…..

Bulletin trimestriel T1 2022 paru ce jour… sans grand intérêt.

Je n’ai rien reçu non plus, c’est toujours long, mais cette année j’ai l’impression qu’on bat tous les records.

Oui en effet, la bonne est bien de 212,14€.

Ce qui interpelle aussi, comme je le prévoyais depuis l’achat des murs au travers de deux sci, c’est la chute de la valeur du Centre Saint Sébastien de Nancy… Ahhh, Nancy et le commerce…

Sci Nancy I, coût d’acquisition 79M€, actif net réévalué 50M€. Sci Nancy II, coût d’acquisition 13M€, actif net réévalué 9,5M€. Heureusement que de meilleurs investissements ont été réalisés pour compenser cette catastrophe.

La bonne nouvelle est cette future distribution de plus-value (onzième résolution) de 1,1€ par part.