Immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et SCPI ?

Je ne sais pas quel sera l’impact à lt sur les bureaux mais ce qui est certain c’est que celui sur les salariés sera lourd. Quand toutes ces boites vont s’apercevoir que plus personne ne bosse au dela que 80% en réalité la modération salariale va être de rigueur (et c’est un euphémisme). Surtout quand on voit que comme par hasard les jours plébicités sont les vendredis et lundi, tiens quelle surprise.

Il ne faut pas se leurer ca va très vite devenir un outil pour les PSE et consors, et il y a du gras dans les banques, et chez les assureurs.

Bonjour,

Je partage un article des Echos portant sur l’évolution des commerces. Pas de bonnes nouvelles pour celles et ceux investis dans ce domaine.

Les Echos a écrit :

« Nous constatons la disparition progressive des grands projets. C’est la fin d’un cycle pour l’immobilier commercial », estiment les experts de Procos. […]
Sur une base 100 en 2016, Procos et Stackr estiment […] le niveau de fréquentation 2021 des centres commerciaux de périphérie à 80 %.

Je pense qu’on s’oriente vers la même chose en immobilier de bureau, à savoir moins de très grands projets mais du plus qualitatif.

Bien à vous,
AaronBen

Il reste ARGAN…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour à tous,

IH : En tendance, les statistiques montrent effectivement une augmentation substantielle de la part des employés désireux de travailler en home office, ou plus prosaïquement du nombre de jours souhaités, ce qui devrait bien confirmer la direction prise pendant les différents confinement.

En mars-avril 2021, voici ce que les statistiques montraient (source flexiwork, données relayées par Statistica) :



En pratique, à titre personnel, j’ai reçu plusieurs offres d’embauche au cours des dernières semaines comportant toutes une clause offrant au moins 2 jours de télétravail par semaine. C’est le cas également de tout mon entourage. Le hic, c’est qu’aucune de ces offres n’a été émise par une entreprise pratiquant une politique de flex-office (plus présente dans le consulting notamment), c’est à dire devoir s’installer là où il y a de la place et non pas au même bureau tous les jours. (NB: A noter que ces exemples sont anecdotiques et pourraient très bien découler d’un biais personnel lié à ma profession, mon entourage ou autre. Je n’ai pas trouvé de sources récentes au sujet du flex office).

Or, c’est bien la réduction de la surface nécessaire qui doit driver une baisse de la demande en m² et possiblement une baisse des loyers. Sans cela, le taux d’occupation effectif des bureaux par les employés diminuera, mais sans avoir d’impact substantiel sur la surface contractée par les entreprises. Je n’ai pas vu passer de statistiques notoires et significatives à ce sujet, et si telle était la direction prise, je ne m’étonnerais guère que cela prenne des années à se généraliser, avec des impacts annuels moins élevés que ceux de l’augmentation de la démographie et de la population employée.

Amicalement,
Ursule

Je confirme que pour ce qui est des offres d’emplois, je crois que toutes celles que je reçois incluent au moins 2j de télétravail par semaine, que ce soit des ESN, cabinet de conseil, ETI ou CAC40.

Le flex office est pas encore aussi répandu, mais je le vois quand même arriver chez de plus en plus de client, donc des très gros du CAC40.

Après pour ce qui est de la vision du conseil @Doofy, pas forcément aligné. Vous avez ici plus la vision d’externes en régie, quand on parle de missions au forfait c’est assez différent.
Avant le COVID j’allais chez les clients majoritairement pour des réunions, ateliers… Pour le reste du travail c’était majoritairement au bureau, et un peu de télétraval de temps en temps.
Depuis le COVID, même les réunions se font majoritairement à distance, donc encore moins de présence chez le client (ce qui a ses inconvénients aussi…) et pour ce qui aurait été fait au bureau habituellement, une part bien plus importante est maintenant faite en télétravail.

Personnellement je suis environ à 5j par mois en présentiel (bureau ou client) et tout le reste en télétravail.

J’ai discuté avec les commerçants dans ma commune. Ils estiment que le télétravail a fait beaucoup de mal. Ils me parlent d’une baisse allant de 15 à 30%. Il y a moins de clients durant l’heure du déjeuner et ils font du coup moins d’emplettes. Toute la question reste de savoir si le télétravail va durer car aux Etats-Unis cette tendance semble en baisse. La rentrée va être importante dans ce sens en montrant l’orientation des grandes entreprises françaises. Les agences immobilières m’ont fait part également d’une baisse de la demande pour les locations peu explicable hormis du fait du télétravail .

Apparemment le télétravail devient un facteur d’embauche chez les jeunes donc c’est peu rassurant pour la proche banlieue. 53% des jeunes se disent prêts à quitter leur entreprise s’il est impossible de faire du télétravail…. Le télétravail se démocratiserait même dans les TPE. Quel va être cet impact sur l’immobilier parisien à moyen-terme? La question se pose. Le marché pourrait aller vers la tendance suivante si elle se poursuit : achat de maison en grande banlieue parisienne voire villes éloignées et retour 2 jours par semaine en télétravail en séjournant à l’hôtel ou A/R en train. Une agente m’a dit qu’elle avait vendu beau coup de maisons ces derniers mois dans le 78…Il restera cependant toujours un vivier de cadres à hauts revenus préférant rester proche de leur travail. Il est peut-être malin de monter en gamme et de cibler des sites d’annonces plus ciblés…

Chez mon client actuel, qui est une grande banque française, on est passé de :
- "le télétravail, c’est 1 jour max par semaine, parce que les salariés ne travaillent pas assez s’il ne sont pas en présentiel" pré covid,

- "mise en place du télétravail pour tous à 50%, mais si vous voulez vous pouvez venir plus" post confinements,

- puis dernièrement, après quelques mois de réorganisation des locaux pour optimiser les surfaces utilisées et taux d’occupation (i.e. faire tourner la boutique avec 40-45% d’espace en moins), c’est "tout le monde en télé travail à 50% sauf exception".

Et des rumeurs annoncent déjà le passage de 50% à 60% à la rentrée.

La balance entre la soit disant baisse de productivité vs les gains d’espaces (donc baisse des coûts) doit clairement pencher d’un côté pour que la direction fasse un revirement à 180 degrés si vite et si fort.

Vous ajoutez des frais d’entrée importants - un écart (Rentabilité Economique - Taux d’emprunt) aujourd’hui très faible - et vous avez de bonnes raisons de vous abstenir d’y investir actuellement.

[déplacé de la file Iroko]

Trois autres arguments me font hésiter :
- Mon conseiller en patrimoine de la SG (j’ai de la chance, il est plutôt bon) m’a déconseillé "en général" (ça ne concernait pas spécifiquement Iroko), de me lancer sur une SCPI de moins de 3 ans d’âge.
- Perso, ayant toujours la crainte d’une pyramide de Ponzi, il me semble qu’une SCPI peut verser "un certain temps" des rendements élevés en utilisant en partie les nouvelles souscriptions. Mais je suis peut-être parano.
- Enfin - mais ça concerne toutes les SCPI - je constate que l’immobilier d’entreprise est de moins en moins porteur, concurrencé par la vente en ligne :
* Les fermetures de chaînes de magasin de vêtements s’accélèrent ces temps-ci (Zara, Camaieu, Pimkie, Noz, Gap, C&A, André, Celio, H&M, San Marina…)
* Le recours au télétravail réduit mécaniquement les surfaces occupées
* Les grands centres commerciaux sont de moins en moins fréquentés

Il reste la santé (hors Ehpad) et le résidentiel.
Je suis donc inquiet sur l’avenir des SCPI, surtout compte tenu des fortes souscriptions ces dernières années.
Merci de me rassurer :-)

Désolé si c’est limite hors sujet, ça mériterait peut-être une rubrique spécifique sur le forum.

HerculePoivrot, le 12/02/2023 a écrit :

Merci de me rassurer :-)

Je pense que vos observations sont trop génériques et pas assez précises pour en tirer des conclusions.

Vous dites que le recours au télétravail réduit mécaniquement les surfaces occupées, cela réduit et va probablement réduire la demande pour certains actifs (et donc peut créer de la vacance locative et réduire les loyers de ces mêmes actifs) mais cela rend aussi certains autres actifs plus désirables et plus chers.
Il y a effectivement des magasins de vêtements qui ferment mais dans certaines zones les emplacements sont immédiatement reloués à des loyers plus élevés et dans d’autres les vitrines restent vides.
Et pour les centres commerciaux Unibail, Klepierre et autres publient les chiffres de fréquentation et chiffre d’affaires de leurs locataires.

Il faut vous plonger dans les chiffres des SCPI qui vous intéressent, regarder les actifs qu’elles détiennent (il y en a forcément certains près de chez vous ou sur lesquels vous aurez un avis plus circonstancié), lire les reportings trimestriels sur les 18-24 derniers mois,… en y passant 2 ou 3 heures et même pour un « néophyte » cela vous apporte déjà beaucoup d’informations pour vous faire un jugement. Et cela vaut le coup au vu des sommes investies et de l’horizon de temps !

Plutôt que d’échanger sur les perceptions (subjectives) des quelques centres commerciaux qu’on fréquente, je propose de prendre en compte les informations (par ex de fréquentation ou de CA des commerces) sur des milliers de commerces, publiées ces derniers jours par quelques foncières dont la majeure partie du patrimoine est au sein de Centres Commerciaux, qui n’évoquent pas de désertification de leurs centres commerciaux, et affichent des résultats (2022) proches de ceux d’avant le Covid :
    Klépierre : p.8 Klépierre : acteur majeur de l’immobilier de centres commerciaux en Europe
    Carmila (autour des Carrefour par ex) : Carmila : centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour p.3
    Mercialys (autour des Casino par ex) : Mercialys : foncière française de galeries commerciales p.8
    URW (Vélizy2 par ex) : p.102 Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Désolé pour la poursuite du "hors-sujet" (car ça ne concerne pas les immeubles de bureaux, et le télétravail), sachant que les foncières de bureaux ne sonnent pas non plus le tocsin, même si le télétravail a des impacts (pas uniquement négatifs), et n’ont pas toutes publiées les résultats 2022. Voir par exemple Gecina ( Gecina : foncière de bureaux en Ile-de-France ), Icade ( Icade : une foncière française de bureau et de santé p.7 ), SFL ( Société Foncière Lyonnaise : bureaux prime ds le QCA parisien p.2 ) pour rester sur les françaises.

Dans ce podcast (Épisode 2/3 : Immobilier : une valeur hors-sol ?) est abordé notamment l’immobilier de bureaux.

Les intervenantes indiquent qu’il y a une relation d’interdépendance entre les cabinets de conseil en immobilier et les investisseurs institutionnels qui possèdent les bureaux, qui entraîne une survalorisation des biens dans les évaluations réalisées par les premiers.

Notamment, les calculs se basent sur un loyer facial (="loyer publiquement affiché") et non le loyer économique (="loyer réellement perçu après de multiples ristournes"), et qu’il y a un décalage de plus en plus important entre les deux.

J’ai du mal à savoir ce qui se passe sur le marché de bureaux aux USA comme en Europe, mais quand je vois les chiffres USA des taux d’occupation, ce n’est pas rassurant.