Suspension de mensualité sur crédit immobilier pour maximiser son endettement ?

Sujet intéressant Golliwogg ; M.erci d’avoir ouvert la discussion

J’ai beaucoup réfléchi au sujet également depuis la mise en place quasi systématique des reports d’échéances pour les entreprises au printemps 2020 et j’ai sauté le pas l’hiver dernier sur notre crédit RP.

Mon contrat ne prévoyait pas spécifiquement un mode "pause" mais ma banque (CREDIT AGRICOLE) a accepté un réaménagement sur 12 mois (je ne paie que les intérêts).

J’ai également réussi il y a quelques années à obtenir un différé long sur un crédit "travaux" dans l’attente de la libération de mon épargne salariale….

Au final, un peu d’ingénierie pour se faciliter la vie et éviter de puiser dans ses bas de laine

stanny a écrit :

Mon contrat ne prévoyait pas spécifiquement un mode "pause" mais ma banque (CREDIT AGRICOLE) a accepté un réaménagement sur 12 mois (je ne paie que les intérêts).

Et quels ont été vos arguments pour les convaincre ? Cela me servira peut-être lorsque je demanderai à prolonger au-delà des 6 mois…

leportois a écrit :

On peut généraliser la suspension en "modulation". Mon contrat de pret permet par exemple, après 2 ans de vie du crédit,  de suspendre les remboursements pendant maximum 2 ans, ou de moduler les mensualités pour raccourcir ou rallonger le pret de 2 ans maximum. Cela permet de se donner de l’air, ou au contraire d’accélérer le remboursement et de limiter certains frais annexes comme l’assurance.

Oui il est souvent possible de "moduler" de façon plus ou moins extrême les mensualités, mais tant qu’à faire, le plus profitable à mon sens est la suspension pure et simple des mensualités le plus longtemps possible. Accélérer le remboursement d’un prêt à taux inférieur à 1.5% ne me semble pas avoir beaucoup d’intérêt, au contraire.

Perso, je me garde la possibilité de rallonger pour diminuer mon endettement, plus j’attend pour le faire et plus ma mensualité sera basse.

Je ne vois pas trop l’intérêt. Si vous exercez l’option plus tôt, vous générerez alors potentiellement des intérêts de placement plus élevés avec cette somme qui commenceront à composer tout de suite. La seule question rationnelle à se poser est : "est-ce que je pense pouvoir gagner plus que le taux d’intérêt prêté par la banque ?" (et vous pouvez inclure dans ce taux les frais annexes comme l’assurance) Si la réponse à la question est oui, alors il faut se faire prêter le maximum, le plus rapidement possible.

Je précise au passage que j’ai peut-être été ambigu en parlant de "maximiser son endettement". Je parlais plutôt d’augmenter sa dette, au sens du stock. Vous parlez ici de "diminuer son endettement", au sens du flux mensuel le temps de la suspension. Mais on parle ici de la même chose et je crois qu’on s’est de toutes façons tous bien compris.

Dernière modification par Golliwogg (08/12/2021 22h09)

Oui c’est ça, c’est une bonne idée pour qui maximise déjà son endettement bancaire (ce qui est notre cas) et ne peut donc a priori plus emprunter davantage.

Macaxeira, le 08/12/2021 a écrit :

C’est effectivement une bonne piste d’optimisation. Mais pour quelqu’un qui compte enchaîner les emprunts immo, ça peut faire tiquer la banque car elle aime bien qu’on rembourse le plus vite possible du capital pour diminuer son risque.  C’est donc une bonne idée pour qui ne compte plus ou presque plus emprunter.

J’avoue que j’ai le même doute. Baisser mes mensualités me ferait gagner sur mon taux d’endettement. Mettre en pause mon prêt me ferai rentrer de la trésorerie. A ce taux les deux options sont intéressantes. La seule question c’est est-ce que la banque en tiendra compte négativement pour d’autres financements, pas évident à déterminer.

Intéressant comme retour surtout venant d’un ancien banquier.
J’avais l’approche inverse avec tous mes projets (pro + perso) dans une seule banque. Je pensais travailler une relation en privilégiant une banque unique ! Il va peut-être falloir diversifier alors.

En phase avec Stanny,

La relation avec un banque dépend pour bonne partie, outre votre situation, de la perception qu’en a votre interlocuteur : la rotation des postes en moyenne tous les 2 ans dans mon cas amenuise la connaissance réelle qu’ils ont de nos dossiers.

Pour exemple vécu il y a 5 ans en gros,  alors que j’avais open bar en pro, c’est un crédit très classique de 10ke sur un utilitaire d’occasion qui est venu bloquer …tout cela parce que le fraîchement nommé responsable des engagements a pris peur quand il a vu un total d’encours dépassant le million d’emprunt et une baisse de mon résultat net sur le dernier bilan, sans même avoir l’idée de me demander d’explIcations sur la situation comptable, pas si simple que cela à interpréter d’ailleurs en présence d’un petit groupe de sociétés opérant de la sous traitance interne sous forme de transfert de charges et non de ÇA. La valse régulière des interlocuteurs m’a permis d’apprendre lors d’adieux que j’étais pourtant le plus gros client pro de cette petite agence, comme quoi, ce pseudo statut ne garantit rien….

C’est en grande partie ma capacité immédiate à faire sans eux qui a remis l’église au milieu du village : depuis, on retravaille mais avec ma roue de secours bancaire jamais très loin, pour laquelle je ne suis pas un inconnu mais un client secondaire restant à travailler avec chez eux un historique (modeste en volume) de plusieurs années sans incident.

Alors après avoir profité des 6 premiers mois de suspension, je tente d’obtenir 6 mois de plus (mon contrat prévoit un allongement du crédit jusqu’à 36 mois). Mais là, c’est le bal des mauvaises excuses pour ne pas répondre positivement à ma demande.
On m’a premièrement demandé d’attendre 6 mois avant de refaire une demande ; cette condition n’est pas du tout mentionnée dans le contrat mais je m’y suis plié. Maintenant que ce délai est passé, je refais donc une demande. On me dit qu’à la 2e demande, ça repasse dans une commission de crédit, et qu’il y a des règles strictes, notamment de durée totale de crédit à ne pas dépasser (le conseillé m’a cité 312 mois, de mémoire, sans certitude) - cela n’est pas non plus mentionné du tout dans le contrat.

Bref, en gros, on me balade et on freine des quatre fers pour ne pas m’accorder une option qui pourtant est contractuelle et dont aucune des limites mentionnées sur le contrat ne me concerne actuellement.

Je comprends que ça les ennuie de se prendre 36 mois de plus à un taux probablement historiquement bas (1.35 %), mais sont-ils dans leur droit ? Dois-je faire le bras de fer pour obtenir gain de cause ? Y ai-je plus à perdre ou à gagner ?

Golliwogg, le 29/11/2022 a écrit :

Je comprends que ça les ennuie de se prendre 36 mois de plus à un taux probablement historiquement bas (1.35 %), mais sont-ils dans leur droit ? Dois-je faire le bras de fer pour obtenir gain de cause ? Y ai-je plus à perdre ou à gagner ?

Commencez déjà par vérifier les conditions générales et particulières de votre prêt. Les conditions d’exercice des options doivent être précisées. Il est loin d’être inenvisageable que les conditions prévoient une réserve d’accord de la banque.

C’est bien le Crédit Agricole, mais l’option porte un autre nom (pause quelque chose, de mémoire). Non, les conditions ne mentionnent pas de réserve de la banque. Les seules limites mentionnées sont une demande par année civile, 6 mois maximum à chaque demande, 36 mois d’allongement de crédit maximum.
Par ailleurs, pour la 2e demande, on m’a demandé de motiver par écrit pourquoi je sollicitai cette suspension à nouveau (ce que j’ai fait). Je trouve ça assez scandaleux. Je demande avant tout… parce que j’y ai droit !
Bon, je vais ptet y aller d’un recommandé, si je n’obtiens pas gain de cause rapidement. N’hésitez pas si vous avez des conseils.

Dernière modification par Golliwogg (30/11/2022 16h29)

La pause de 6 mois a 100% n’est valable qu’une fois dans la vie du pret.
Il vous est possible de faire une autre pause de 12 mois max a 50% de la mensualité ou de choisir l’option temporaire court terme qui vous permet de mettre en pause votre credit durant 84 mois sous conditions de payer les interets.

Je ne sais pas d’où vous sortez ça. Mon contrat de prêt ne mentionne absolument rien de tel. Sauf à ce qu’on me prouve que je me trompe, je ne vois pas pourquoi d’autres règles pourrait être sorties du chapeau a posteriori…

Je pense avoir le même crédit que vous Golliwogg, voir extrait ici :

14337_report_de_mensualite.pdf

J’ai regardé en détail les différentes options, je pense que celle dont vous parlez est l’option Temporaire court Terme, en lisant les termes du contrat je note qu’il faut attendre de payer 1 échéance de reprise avant de pouvoir lancer une deuxième fois l’option en question.
Je note aussi que on peut utiliser une seule fois par année Civile les Options Standards, mais l’option Temporaire court terme n’est pas une option standard. J’ai aussi noté qu’il faut l’accord de l’assureur si assurance externe ( c’est mon cas)
Et allongement de la durée maximum de  36 mois mais vous l’avez déjà mentionné.

Une phrase a attiré mon attention :

Contrat de Pret a écrit :

"Le Prêteur pourra refuser l’exercice des options s’il estime que les nouvelles charges de remboursement qui en découleraient seraient
incompatibles avec les ressources de l’Emprunteur"

Je ne sais pas si cela peut être employé par le Préteur de manière abusive pour empêcher l’utilisation des Options.

Mes excuses si la question peut vous paraître stupide…mais quel est l’intérêt de prolonger son prêt…?

Dernière modification par titoux (02/12/2022 09h45)