Parc immobilier et boursier de Gautier : l'histoire d'une retraite à 45 ans

Bonjour Trahcoh, beaucoup de question sur lesquels je vais essayer d’apporter les réponses plus claires possibles.

- Le DPE en local professionnel est-il réformé comme le DPE des particuliers? Une note insuffisante est-elle bloquante pour la location comme pour les baux d’habitation?

Pour le DPE, Aucune notation n’est bloquante pour une mise en location. Sans parler que le DPE est bien plus light.
Sa seule utilité est que le locataire prends le local en connaissance de cause. Je pense notamment à des défaut électrique: Le locataire loue en sachant le problème qu’il sera obligé de remettre en état à ses frais, ou en tout cas, il en sera responsable en cas d’accident.

- Quelles contraintes rencontrez vous pour le financement? Vous indiquez faire très peu d’apport, Vous passez par votre banque pro? Vous mettez en garantie votre entreprise?

Je n’ai pas rencontré beaucoup de contrainte pour le financement. Les loyers couvrant largement le crédit (au pire avec 10 - 15 % d’apport), les banques suivent.
L’avantage d’avoir 3 lots dont 1 à crédit est que le ratio Crédit / Loyer est largement favorable à l’accord d’un crédit.
Je passe par mon conseiller pro qui est le directeur de l’agence locale mais en aucun cas je ne mettrai ma société en caution. Cependant les finances de l’entreprises et les bonnes tenues de compte les rassurent.
Comme beaucoup, si vous êtes à découvert tout les mois, le banquier vous prêtera surement pas, ou moins que si vous épargnez tous les mois.

- Quels réseaux utilisez vous d’abord pour trouver des biens, puis pour mettre en location?

Pour trouver les biens, la galère: Pour ma part 100% leboncoin. Des heures et des heures a TOUT éplucher, annonce par annonce, a appeler et voir si c’est rentable ou pas.
Puis une fois que c’est rentable (10% environ) je m’intéresses sur l’emplacement.
Pour la mise en location, idem, le bon coin et bail d’avocat. Rien de plus simple.

- Rencontrez-vous des difficultés administratives dans cette activité? Je pense par exemple à un commerce que vous souhaiteriez louer comme bureau? Ou une mairie à qui votre vitrine ne plait plus? Ou une copro qui vous met des bâtons dans les roues?

C’est l’avantage, le locataire se débrouille de toute les formalités (ou presque).
Louer des bureaux dans un local commercial, normalement n’est permis qu’en changeant de destination les locaux et en les passant en bureau: Dossier mairie chiant + taxe foncière doublée en gros.
On peut cependant contourner en faisant un bail commercial à une entreprise X. Libre à elle d’y mettre un bureau…
Concernant la devanture (vitrine), si la vitrine est existante personne ne peut d’un coup vous la refuser et vous la faire changer.
Cependant si vous voulez la changer (ce que j’ai fait), dossier Mairie auprès de l’urbanisme , (et des monuments de France selon les secteur, moi c’étais le cas). Ils sont libre d’accepter ou refuser en donnant une explication du refus (souvent les couleurs imposées).
Si vous êtes en copro, même principe.
Donc: Dossier copro, si validé en assemblé générale, Dossier Mairie, Puis vote en copro du dossier validé… Durée … 3 ans environ (merci la paperasse Française!)

- C’est qui les cautions que vous évoquez, à part la caution personnelle du gérant (pas toujours solvable non?)? Caution bancaire?

Caution personnelle du gérant + Caution personnelle de son conjoint par exemple.
Quoi qu’il en soit, caution personnelle du gérant, si la société ferme il ne sera peut être pas solvable (sauf si il est marié et qu’il y a des revenu dans le foyer fiscal)…
Mais un jour ou l’autre il se mettre à travailler et zou, un peu comme les pensions alimentaires, il paiera un jour ou l’autre.

vivierois a écrit :

File très intéressante.

J’apprécie également le filon des petits locaux commerciaux en centre ville dynamique.

Rentabilité imbattable.

Pour ma part j’ai également une locataire qui me demande d’intervenir pour des petits travaux en général une fois par an. Je la renvoie vers son bail (qui a été rédigé par l’ancien propriétaire).

Pour ce qui est du bail je fais systématiquement un bail notarial je trouve que ça cadre bien les choses.

Viviérois

Oui Bail notarial est pas mal il faut avoir cependant un notaire ouvert à bien ficeler et contraindre le bail.
N’ayant pas trouvé de notaire pour cela, je me suis tourné vers un avocat.

Espérant avoir éclairci vos demandes.

AVRIL 2018 à MAI 2019

Tout est loué encore une fois, que des locataires que j’ai choisis et avec qui cela se passe bien : MONTESQUIEU, THOMAS.

L’avantage des baux commerciaux, pas d’entretien, pas de dépannage de plomberie en urgence…
Si j’avais eu une fois le locataire de SURCHAMP qui m’appelle me disant que l’évier ne s’évacue pas bien.
Réponse, en politesse, vous n’êtes pas dans un bail d’habitation, ce genre de travaux est à votre charge, appeler un plombier. Puis, RAS.

En revanche, la seule locataire que je n’avais pas choisie va m’apporter une année de complication

La locataire de SURCHAMP est en difficultés financières (que je comprends), je lui fais un étalement de 3 mois de loyers sur 10 mois.
Quelques mois plus tard, une personne m’appelle en se présentant comme mon locataire à SURCHAMP et m’explique que la clim du local est HS.

Confus, je lui explique qu’il y a erreur car ma locataire est Mme D** ce à quoi il me rétorque être en location gérance car Mme D** lui a loué son fond en location gérance.

Assez (trop) vif de nature je lui rétorque simplement que ma locataire reste Mme D**, qu’à ce jour elle me doit des arriérés de loyers et que pour la clim, il s’agit d’un équipement qui est à la charge du locataire.

Bref appel auprès de ma locataire, me confirmant la mise en location gérance pour un an puis la vente du fond se fera sans que je ne puisse m’y opposer dans la mesure où il n’y a pas de changement de destination et de type de commerce (ce qui est vrai dans un tel cas).

Je ne voulais absolument pas de ce que je qualifiais de charlot (le potentiel repreneur), n’ayant aucune garantie financière à me proposer (un jeune de 19 ans, sans argent dont sa femme et son fils faisaient la sieste dans la cave pendant le service…).

Puis s’en suis des mois avec des appel les soirs jusqu’à 21h ou le locataire gérant m’explique que je dois venir faire une reprise de peinture et autres conneries m’ont fait perdre mon sang froid.

Mon objectif est clair, je vais tout faire pour décourager le potentiel repreneur de reprendre.
Rendez-vous chez l’avocate pour analyser le bail et voir comment on va s’y prendre.
Comment faire pour le décourager ? le futur repreneur n’a pas l’aire d’être bien conseillé selon moi, on peut le jouer au bluf.

Alors effectivement le bail existant est merdique et mal fait, absolument sans aucune protection vis-à-vis du bailleur et, pour résumer les emmerdes liées au bail :

Il est stipulé sur le bail que le local est climatisé, sans préciser que l’entretien, les réparations et le remplacement sont à la charge du locataire.
J’ai donc remplacé la clim à mes frais en espérant que la vente du fonds de commerce n’irait pas à terme.

Il est stipulé que le locataire est en droit de mettre en location gérance qui elle le souhaite sans demander l’accord au propriétaire en restant cependant garant en cas d’impayé.

Enfin la loi autorise effectivement la vente d’un fonds de commerce sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer dans la mesure ou l’activité reste la même, ce qui est normal.

J’avais donc expliqué à l’avocate que l’ancienne activité était un restaurant traditionnel français et que le repreneur allait faire des pizzas, il s’agit d’un changement d’activité.

Dans les faits oui mais le bail ne précisait pas restauration traditionnelle mais : Restauration avec ou sans cuisson…
J’avais acheté un local avec un beau restaurant français et, pour faire simple elle pouvait le vendre sans que je m’y oppose à un kebab ou un vendeur de sardines sans que je puisse m’y opposer ou demander des garanties.

Il nous fallait trouver un plan, une solution à tenter au bluff car malheureusement ils étaient dans leurs bon droits.

Après quelques heures, banco, voilà le plan d’attaque de l’avocate pour décourager la transaction du fonds de commerce :

Le changement d’activité (autorisé par le bail mal fait de l’agent immobilier) induite une gêne olfactive pour les copropriétaires du dessus.
Effectivement un four à pizza fais plus d’odeur que un steak grillé oui…

On a donc envoyé un recommandé en ce sens en expliquant que son activité est refusée par la copropriété (dont j’étais et je suis encore syndic bénévole) et que, par conséquent, il aurait des soucis avec la copropriété qui le mettrai en demeure de cesser sa nuisance et donc son activité alors qu’il aura emprunté pour acheter le fonds de commerce.

Ni une ni deux, cela a fonctionné, il a lâché l’affaire et ma locataire était bien entendu furieuse.

La vie d’un bailleur n’est pas un long fleuve tranquille à encaisser les loyers sans rien faire…
Mais être bien entouré permet d’avoir une longueur d’avance sur les emmerdes

Bonjour
Je vais donc répondre à plusieurs questions ainsi qu’a une remarque que l’on m’a faite en privé:

Liberty84 a écrit :

Bonjour,

Est ce que par défaut tout ce qui n’est pas indiqué comme étant la responsabilité du locataire incombe au propriétaire?
Quel est selon vous les points sur lesquels il est nécessaire de verrouiller un bail commercial ?

Dans le cas de changement de locataire suite à la vente du commerce en place ou location/gérance, est ce que vous avez pu dans vos autres bails inscrire des conditions spécifiques du type droit de véto du propriétaire ou validation de garant pour les nouveaux occupants?

Est ce que par défaut tout ce qui n’est pas indiqué comme étant la responsabilité du locataire incombe au propriétaire

Alors dans les baux commerciaux il faut impérativement:

1 Lister la liste des charges et travaux qui incombe au locataire:

Extrait de bail a écrit :

Article 1er
Le locataire entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant, au fur et à mesure qu’elles
deviendront nécessaires, toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent
bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail.

Article 2
Il devra plus généralement maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et
propreté l’ensemble des locaux loués, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie,
appareillage électrique et sanitaire, ainsi que les accessoires et éléments d’équipement,
procéder à leur remise en peinture aussi souvent qu’il sera nécessaire ; remplacer, s’il y avait
lieu, ce qui ne pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sols en parfait état et
notamment remédier à l’apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollements, et
reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués.

Article 3
Le preneur aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien
complet de la devanture et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu
constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites
suivant les décisions qui seront prises par l’assemblée générale des copropriétaires de
l’immeuble conformément aux dispositions prévues à cet égard par le règlement de
copropriété.

Extrait de bail a écrit :

Article 2 . – Réparations à la charge du locataire
Le locataire supportera la charge des réparations locatives et des réparations d’entretien, qui
doivent être entendues comme celles utiles au maintien permanent de l’immeuble en bon état

Article 3 . – Travaux de mises aux normes, imposés par la réglementation
Le locataire supportera, sans recours contre le bailleur, la charge de tous les travaux ayant
pour objet de mettre les locaux loués ou les parties communes ou éléments d’équipements
communs de l’immeuble en conformité avec la réglementation, à la condition qu’ils soient en
rapport avec la destination contractuelle des locaux.

3 Lister les travaux qui incombent légalement et par obligation au propriétaire:

Extrait de bail a écrit :

Article 1er . – Réparations à la charge du bailleur
En exécution de l’article R. 145-35, 1° du Code de commerce, le bailleur supportera la
charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que les
honoraires liés à la réalisation des travaux correspondants que ces réparations affectent les
parties privatives du lot loué, où les parties communes de l’immeuble.
Conformément à la définition donnée par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 13 juill. 2005, n° 04-
13.764 : JurisData n° 2005-029471), il y a lieu d’entendre notamment par « grosses
réparations », sans que l’énumération donnée par l’article 606 de Code civil soit considérée
comme limitative, les travaux à entreprendre lorsque l’immeuble est affecté dans sa structure
et sa solidité générale.

Liberty84 a écrit :

Quel est selon vous les points sur lesquels il est nécessaire de verrouiller un bail commercial ?

C’est assez complexe et il faut être filou.
Par exemple vous louez un local à un restaurant qui fera des pizza a consommer sur place et emporter.
Dans la désignation de l’activité autorisé dans le bail le fait de noter:
Elaboration, cuisson et vente de pizza a consommer sur place et emporter bloquera votre locataire s’il souhaite revendre son fond de commerce à un kebab par exemple.

Autant vous ne pouvez pas vous opposer à la vente du fond de commerce si l’activité est la même, autant vous pouvez vous y opposer si cela fait changer l’activité listé sur le bail. Et dans ce cas c’est l’occasion de faire un nouveau bail, dans lequel vous pouvez monter le loyer a votre guise et y inclure d’autres closes.
Dans un tel cas c’est une résiliation amiable + nouveau bail.

Liberty84 a écrit :

Dans le cas de changement de locataire suite à la vente du commerce en place ou location/gérance, est ce que vous avez pu dans vos autres bails inscrire des conditions spécifiques du type droit de véto du propriétaire ou validation de garant pour les nouveaux occupants?
[/i]

Alors la législation est très claire:
- Si le locataire vend son fond de commerce (sa clientèle) et que le repreneur garde la même activité (je vends une pizzeria, il rachète pour faire de la pizzeria), le bailleur ne peut pas s’y opposer directement.
Cependant la législation permet que le locataire qui vend reste responsable des impayés et dégradations de son repreneur pendant 3 ans, qui plus est l’acte de cautionnement de l’ancien locataire continue de courir…
Généralement en mettant cela en avant, le locataire vendeur souhaite résilier le bail pour que le repreneur parte sur un nouveau bail. Cela marche bien il faut simplement que ce soit notifié dans l’acte d’avocat lors de la vente du fond de commerce.

- Si le locataire vend son Bail, le bailleur doit donner son accord.
De ce fait, il est tout à fait possible d’insérer dans le contrat de bail une clause qui interdit au locataire (initial) de céder son droit au bail indépendamment du fonds de commerce.
L’insertion de cette clause dans le contrat se justifie par le fait qu’une cession isolée du droit au bail entraîne souvent le changement de l’activité initialement pratiquée dans le local commercial.
Mais il faut que cela soit notifié sur le bail car il peut également être notifié que le présent bail peut être cédé ou vendu sans avoir à demander l’accord du bailleur.

Enfin je vais répondre à une remarque de

Mali49 a écrit :

Merci de me confirmer que je ne dois pas me lancer dans l’immobilier !

Il ne faut pas se leurrer, être rentier dans l’immobilier implique du temps, des connaissance et surtout de l’envie.
Envie d’apprendre, envie de lire (Cf ci dessous ma bibliothèque …)

C’est comme tout: Quand on veux on peux.

Dernière modification par Gautier33290 (31/12/2021 17h56)

OCTOBRE à DECEMBRE 2020

Le projet d’achat des ECOLES patine…

Après avoir fais l’offre, l’agent immobilier s’est rendu chez le vendeur pour faire contresigner l’offre, chose qu’il a refusé de faire.
Le vendeur refusais de vendre à ce prix la, expliquant que c’est vendu bien en dessous du prix du marché (et il à raison).
Après discussion avec l’agent immobilier, je lui explique que le vendeur avait signé un mandat de vente, qu’il a trouvé acquéreur au prix du mandat, il peut le contraindre à payer les honoraires de l’agent immobilier même si il me fait pas la vente.
L’agent immobilier et le vendeur étant des amis, il ne souhaitait pas le lui imposer.
Me voila avec l’investissement d’une vie qui part en fumée. Dépité je contacte mon avocate et lui explique.

Elle me dit que nous allons en gager une procédure de vente forcée, en saisissant le tribunal pour imposer le paiement de la commission de l’agent immobilier, ce qui devrait le résigner à remettre son bien à la vente en ayant perdu 20 000 € d’honoraire de l’agent immobilier.

Pour info : La vente forcée est possible quand il y a eu proposition d’achat sans négociation, au prix du mandat. La vente est réputée comme parfaite et il est possible de contraindre le vendeur récalcitrant pour accepter cette dite vente.

Courrier de mise en demeure envoyé par l’avocate. Quand je l’ai lue je me suis dit « la vache moi je reçois un courrier comme cela, je finalise la vente ».

Et effectivement, rendez vous chez le notaire quelques semaines après, en Décembre pour l’acte définitif.

Quelques semaines avant l’acte définitif j’apprends en allant me présenter aux locataires qu’un lot se libère sur le champ (confinement et COVID oblige, le traiteur ferme…).
Impeccable, je pourrai déjà passer le loyer de 530 € à 700 €.

Une petite anecdote lors de l’achat de ce lot, mon notaire n’avais jamais vu un tel bordel dans une vente : Manquement de baux à joindre à l’acte, pas d’état des lieux, le vendeur ne connaissait pas exactement les montant des loyers, s’ils avaient étés revalorisés…

On pourrait en écrire un livre de nos aventures !

EN parlant du covid et des loyers, aucun retard aucune suspension de loyer … tous les locataires ont de la trésorerie et des aides de l’état, j’en profite pour différer mon crédit de 6 mois pour me faire de la trésorerie si jamais la pandémie tourne mal…