Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Lorsque je parlais d’enseignement de très haut niveau, je l’entendais : en sciences, en ingéniérie, en management, en marketing (les Français sont très mauvais en marketing par rapport aux Américains, Japonais, Allemands - magistraux dans ce domaine -, Scandinaves, Italiens), et en design industriel.

GoodbyLenine a écrit :

L’éducation de masse ne doit pas avoir pour objectif de ne former que des personnes similaires, ou de privilégier des compétences similaires, mais plutôt de former chacun un minimum sur un ensemble (assez large) de compétences basiques (ce qui implique aussi de répéter N fois l’apprentissage, et de permettre à ceux qui n’ont pas assimiler d’avoir N possibilités alternatives pour rattraper des lacunes), et chacun de manière plus pointue dans les domaines où il est capable de et motivé pour l’être.

Avec quel gain?

GoodbyLenine a écrit :

Ceci n’a pas grand chose à voir avec le financement de l’enseignement…

Et pourtant cet enseignement de masse est bien financé par quelqu’un (à partir du moment où il ne s’autofinance pas, soit par des étudiants-clients payants, soit par une augmentation de la productivité et de la compétitivité globale permettant de faire plus qu’en couvrir le coût : l’éducation étant un investissement, tout arbitrage éducatif n’est pas rentable).

Le financement d’une éducation de masse au ROI peu ou pas évalué par des recherches sérieuses, me concerne vu que ce sont mes impôts qui contribuent à ce financement.

placementapapa31 a écrit :

Le financement d’une éducation de masse au ROI peu ou pas évalué par des recherches sérieuses, me concerne vu que ce sont mes impôts qui contribuent à ce financement.

Je pense qu’il est très difficile de définir ce qu’est la productivité, encore plus celle de l’enseignement, par des critères objectifs. Par exemple, tout le monde semble dire que l’Allemagne et les pays scandinaves sont productifs en Europe. Ayant travaillé en Allemagne (de l’Ouest), j’ai pourtant le sentiment que la productivité réelle sur le lieu de travail (définie comme le temps nécessaire pour réaliser une action simple ou atteindre un objectif simple qui fait partie de l’activité journalière) est comparable, voire inférieure, à celle en Biélorussie (ce n’est pas un compliment pour la productivité biélorusse). Autant dire que la productivité d’une entreprise privée française sur le lieu de travail me semble avoir quelques décennies d’avance. Je me suis demandé aussi si j’étais seul à avoir cette impression et suis allé intérroger 6 personnes ayant travaillé en Union Soviétique : elles m’ont toutes confirmé ne pas être dépaysées en Allemagne au niveau de la manière de travailler. Je suis d’accord que ce n’est pas un échantillon représentatif, etc… Mais je vous avoue qu’au début, j’avais limite peur d’aller bosser en Allemagne avec tous ces mythes sur leur productivité légendaire.

Pour quelle raison cela ne se retrouve-t-il pas dans les chiffres savants ? Je ne sais pas, plusieurs pistes :
- C’est une propagande à la manière Union Soviétique (l’URSS était officiellement le pays le plus productif du monde… vu de l’intérieur. Vous ne le saviez pas ?). On peut manipuler les chiffres pour prendre ceux qui arrangent uniquement au niveau de la doctrine de l’époque, dont l’objectif semble être aligner l’Europe sur l’Allemagne. Peut être que cela arrangerait tout le monde dans le cadre d’une pensée unique, car, en Allemagne, là où j’ai travaillé, le chef et le process (peu importe ce qu’il dit), c’est sacré et on peut faire passer à peu près n’importe quoi sans se heurter à aucune critique tant que ça vient d’en haut. Je note aussi (mais peut être suis-je paranoiaque) depuis plusieurs années une "propagande" de dénigrement de la France et des français dans les médias. Ce dénigrement atteint pour moi des sommets, au point que l’on entend dire M. Fillon "les Français vont devoir se serrer la ceinture" ou M. Hollande dire "ça ca être très dur pour les Français", comme s’ils s’excluaient du lot. Mon écoeurement devant la chose est tel que j’essaie de me trouver le moins possible en France, alors que c’est un pays que j’aimais beaucoup.
- La France a tellement de taxes et impôts qu’on ne peut pas retrouver la vraie productivité sur le lieu de travail au niveau des chiffres savants.
- Je ne comprends pas la productivité allemande, bien trop élevée pour moi (c’est bien possible après tout).
- J’ai vraiment pas de chance avec les entreprises concernées (dont certaines sont pourtant supposées être des fleurons industriels) ou toutes les personnes interrogées sont de mauvaise foi.

Pour en revenir à la productivité de l’éducation, il me semble encore plus difficile de la définir et mesurer que la productivité sur le lieu de travail. Je pense aussi que l’éducation à changé significativement entre votre époque et la mienne, et cela aussi bien dans les grandes écoles qu’ailleurs, comme le disait GBL dans un message précédent. J’ai le sentiment, lorsque je discute avec des personnes des générations d’avant, que l’éducation supérieure était un objectif à atteindre, limite un privilège. Je pense que les personnes y ayant eu accès avaient vraiment l’envie d’apprendre et des exigences élevées. Il est possible que ceux qui y enseignaient à l’époque avaient un minimum à coeur de répondre à ces exigences, et certains étaient probablement pasionnés par leur discipline.
Aujourd’hui, j’ai le sentiment que l’éducation supérieure est une nécessité : tout le monde doit avoir BAC+5. BAC+5, c’est un acquis pour presque tous aujourd’hui : il faut tuer père et mère pour ne pas avoir son diplôme. Ce n’est plus un privilège, j’ai presque l’impression qu’on ne reçoit pas une formation, mais un formatage par des enseignants "nouvelle génération" qui sont là parce qu’il faut bien qu’ils fassent quelque chose et qui n’ont pas grand chose à faire de leur discipline, et qui se permettent de lire un polycopié en cours. Le temps passe, et on se retrouve avec un diplôme, sans trop savoir pourquoi, et on va travailler ensuite, pour un salaire de plus en plus proche de la moyenne, qui est de plus en plus proche du smic, peut être parce qu’on va globalement faire des choses que n’importe qui peut faire (peut être serait-on d’ailleurs considéré productif par les chiffres savants si tout le monde touchait le SMIC ?). Ce ressenti n’engage bien sûr que moi : J’ai vraiment le sentiment que les choses ont pas mal changé, ne serait-ce qu’à travers une comparaison de la qualité (en moyenne) des discussions que j’ai pu avoir une personne de votre génération ou de la mienne. Bien entendu, il m’est aussi arrivé de discuter avec des personnes de ma génération ou bien plus jeunes que moi et extrêmement intéressantes, mais c’est un privilège qui reste malheureusement très rare.

GoodbyLenine a écrit :

CPaulus a écrit :

Avec ces 2000 milliards et beaucoup plus, il y a en effet  encore de quoi faire.

En effet : si on suppose (ce sont des approximations) que les 2M de parisiens occupent chacun 30 m² valant actuellement 10 k€/m², tout cet immobilier représenterait "seulement" 600 Milliards d’€uros.

Bonjour GBL
Vous qui aimez les chiffres, en voici, en voilà, 70% dans l’immobilier et en ce qui concerne les placements dans les entreprises ce n’est pas la priorité des français et vous savez pourquoi.
A+

(Boursier.com) -- Malgré la crise, le patrimoine des ménages continue de progresser… Selon les derniers chiffres de l’Insee, il a ainsi augmenté de 4,1% en 2011, pour atteindre 10.411 milliards d’euros. Certes, la hausse a été plus modérée qu’en 2010 (+8,1%). Il n’empêche qu’à en croire les chiffres de l’Insee, les effets de la crise ont été peu ou prou absorbés en termes de patrimoine cumulé. De fait, ce patrimoine représente presque 8 fois les revenus disponibles nets des ménages (le rapport exact est de 7,9). Un niveau équivalent à celui constaté en 2006-2007. Ces chiffres n’offrent toutefois qu’une vue partielle car il ne donnent aucune indication sur l’évolution de la répartition de ce patrimoine cumulé.
Le patrimoine financier stagne
Sans grande surprise, l’immobilier représente la majeure partie des actifs des particuliers avec une part de 70%. C’est d’ailleurs ce qui explique le ralentissement de la croissance du patrimoine global. "Il est freiné par la décélération des prix des terrains", explique l’Insee.
De son côté le patrimoine financier net (actifs moins passifs) s’est tassé de 0,8% à 2.699 milliards d’euros. Cela tient à un endettement qui a cru plus vite que les actifs. Les encours de crédits bancaires destinés principalement à l’immobilier ont progressé de 4,6% à 1.132 milliards d’euros tandis que la valeur des actifs financiers ne s’est appréciée "que" de 0,7% à 4.036 milliards d’euros.
Les dépôts en forte hausse
Si l’assurance-vie reste le premier placement financier avec 1.430 milliards d’euros, l’Insee souligne surtout que sa progression de 1,5% en 2011 est beaucoup plus faible que sur les années précédentes (+7,6% en 2010)."Cette décélération est liée à la fois à la diminution des souscriptions nettes de contrats d’assurance-vie, à la baisse régulière de leur rendement depuis la mi-2009 et aux moins-values enregistrées sur les contrats en unités de comptes en 2011", précise l’étude.
En fait, en 2011, les ménages ont avant tout décidé de thésauriser. Les détentions en numéraires et les dépôts (sur livrets notamment) ont enflé de 5,8% pour atteindre 1.213 milliards d’euros. Soit près de 12% du patrimoine total.

Attention à ne pas appliquer des méthodes probabilistiques sophistiquées sur de l’immobilier, qui ne me semble pas vraiment adéquat à ce secteur au contraire de la bourse par exemple, dont les mathématiques ont par exemple révolutionné son exploitation financiére.

tant mieux pour vous mais je crois que vous sous-estimez votre revenu ou votre patrimoine ZX-6R

merci pour votre témoignage Erwan, ça confirme bien ce que je dis.

En effet je n’ai jamais dit qu’il n’était plus possible d’obtenir de prêt à plus de 30% d’endettement.
j’ai juste dit (et votre témoignage le confirme) que c’est devenu nettement plus compliqué qu’avant et notamment pour les plus bas revenus, qui sont quand même 70 ou 80% des ménages français.

En ce qui me concerne, étant donné la situation économique, je ne prendrais pas le risque pour moi de dépasser un seuil de remboursement de plus de 30% (je suis dans le 1er décile de revenus) … pour de la résidence principale en tout cas !
Je considère que le risque d’avoir une baisse de revenus significative (surtout sur les 25 prochaines années) n’est pas vraiment nul

Après chacun fait comme il veut ! Mais j’ai de plus en plus de gens autour de moi, qui pensent comme cela, et ne sont plus prêt, d’eux même, à mettre autant d’argent dans un achat immobilier.

Pour habiter (autour de moi personne n’achète pour louer)

placementapapa31 a écrit :

Dans mon entourage par contre (pas familial), tout le monde a acheté pour louer, ou même continue à l’avoir pour projet (et même comme seul projet d’investissement). Si si je vous assure…

Bonjour,
Autour de moi il y a un certain nombre de personnes qui regrettent d’avoir investi.
Pourquoi ?
Attirés par le propos vulgarisé chez les marchands de tous poils, dans la presse et sur le net selon lequel grâce à l’effet levier du crédit ont peut s’enrichir dans l’immobilier en dormant grâce à l’immobilier… ils sont désenchantés quelques années plus tard en découvrant qu’ils sont incapables de réaliser l’entretien eux mêmes, la mise en location, et que le coût de cet entretien (une intervention banale d’une artisan est facturée entre 200 et 500 euros) additionné au temps de gestion nécessaire leur pourrit la vie tout en dézinguant la rentabilité.
Pour tout dire, ça m’arrange : ils sont des concurrents peu agressifs (leurs biens sont de bien moindre qualité que les miens).

Ceux qui ne regrettent rien sont ceux qui ont quasiment professionnalisé leur démarche avec un fort engagement personnel.
La limite de l’exercice tient en ce qu’au bout d’un certain nombre d’années, on se lasse de la gestion locative devenue de plus en plus exigeante.

Cette part est anecdotique (c’est moi qui fait le plus de défisc avec succès). Ce sont les contraintes qui les lassent et la rentabilité discutable.

Je crois nécessaire d’être disponible, formé, et pas trop maladroit pour investir dans l’immobilier sans devenir la vache à lait des acteurs du secteur (agents, artisans etc) et… un peu généreux avec les locataires.

Range19 a écrit :

Attirés par le propos vulgarisé chez les marchands de tous poils, dans la presse et sur le net selon lequel grâce à l’effet levier du crédit ont peut s’enrichir dans l’immobilier en dormant grâce à l’immobilier… ils sont désenchantés quelques années plus tard en découvrant qu’ils sont incapables de réaliser l’entretien eux mêmes, la mise en location, et que le coût de cet entretien (une intervention banale d’une artisan est facturée entre 200 et 500 euros) additionné au temps de gestion nécessaire leur pourrit la vie tout en dézinguant la rentabilité.
Pour tout dire, ça m’arrange : ils sont des concurrents peu agressifs (leurs biens sont de bien moindre qualité que les miens).

Ceux qui ne regrettent rien sont ceux qui ont quasiment professionnalisé leur démarche avec un fort engagement personnel.
La limite de l’exercice tient en ce qu’au bout d’un certain nombre d’années, on se lasse de la gestion locative devenue de plus en plus exigeante.

Bonne synthèse, vraiment, et simplement dit.

Et en effet, je me pose moi-même cette question de l’exigence de cette gestion locative, ce qui m’a tenu (il est bon de se connaître!) éloigné de l’immobilier. Et j’ai également peur que cette exigence, pour diverses raisons liées à la crise et à l’aide de l’alibi des normes diverses, devienne à l’avenir bien plus exigeante encore (mais peut-être que j’exagère).

Dernière modification par placementapapa31 (16/02/2013 01h48)

GoodbyLenine a écrit :

Hors sujet :  J’ai fait une recherche sur ce forum sur le nombre de messages de placementapapa31 avec le mot "peur"… Le résultat semble indiquer que ce mot est dans une grande partie de ses messages. Est-ce que ça signifie quelque chose ?  (Si quelqu’un peut m’indiquer le mot le plus associé à mes messages… "peut-être" est un bon candidat)

Sur le fond, je n’ai jamais fait de locatif en direct, pour les mêmes raisons que PaP31 et j’admire ceux qui en font leur "job".

Si tu arrives à récupérer l’ensemble des textes que tu as rédigé, tu peux utiliser cet outil pour savoir le nombre de fois que tu as utilisé un mot.

Simplement un présentation "pro" :

- état civil
- descriptif patrimonial
- résumé de votre patrimoine avec tous vos revenus et quelques charges (par exemple les ch de copro que vous payez, vous ne les indiquez pas, vous ne mettez que le remb du credit)
- affichez votre reste à vivre en gras (s’il est suffisant) et votre taux d’endettement
- présentez le projet clairement, indiquez dès à présent les revenus et charges et combien vous allez gagner dessus
- parlez de vos expériences réussies (dans mon cas plusieurs investissements déjà réalisés avec cash flow positif, gestion de lourds travaux…)

Ce n’est pas une garantie de réussite mais je suis persuadé que ça aide. J’ai vu bcp de banquiers / courtiers ces derniers temps, et la grande majorité était complètement paumée devant mon dossier (une dizaine de lignes de crédit seulement pourtant) Aucun n’a su me sortir mon taux d’endettement, un à même réussi à me dire que je remboursai 2 fois plus de crédit que la réalité bref…. arrivez avec un dossier "pro", vous aurez déjà plus de chances de réussite. (et vous vous démarquez face aux autres investisseurs qui arrivent les mains dans les poches.