SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

GoodbyLenine, le 19/12/2021 a écrit :

Bonival a écrit :

Avant de commencer 3 questions préliminaires  :
-Les SCI à l’IS supportent la CRL de 2,5% (à minima sur les loyers Français )?
-Les SCI IS obtiennent plus difficilement des crédits et a des taux moins avantageux ?
-Y a t’il des taxes supplémentaires ou moins avantageuses à l’IS (CFE ou autre ?)

A mon avis :
- non  (avez-vous des sources fiable et précises qui pourraient laisser penser le contraire ?).
- pas forcément, tout dépend de la relation avec son banquier.
- pas que je sache (idem : avez-vous des sources fiable et précises qui …).

Avant de poser vos questions, vous devriez lire (et non vous excuser de ne pas avoir lu) les N pages sur les montages avec SCI IS détenant de l’US, pour éviter de poser des questions sur des points qui ont déjà été largement débattus. Surtout si ces questions sont assez générales, alors que d’autres ont développé dans le détail leur Business Plan, avec force simulations, calcul de sensibilité, etc. 

Ceux qui ont fait un montage "à la Malolechat" (avec un emprunt, et un investissement mixte en US et PP de parts de SCPI) sont dans une situation où leur SCI est proche d’un cashflow nul durant la période de remboursement de l’emprunt, et sont conscients que 30% de la valeur créée appartient en fait au fisc, et qu’il faudra les lui verser quand des dividendes seront sortis de la SCI. Mais, comme ils ont fait un apport en fond proches proche de zéro, pour obtenir au final un flux de revenus nets non négligeable (certes en assumant certains risques, et en apportant des garanties pour les emprunts), ça ne les dérange pas trop.

Détenir des SCPI (qui sont elles-même des SCI IR) au sein d’une SCI IR ne doit que très rarement présenter un réel intérêt.

Pour ceux qui ont un TMI IR élevé, la fiscalité en cas de détention de SCPI en direct (ou via une SCI IR) est très lourde, même quand ces SCPI détiennent une part significative de leur patrimoine à l’étranger. Dans ce cas, d’autres modes de détention (via SCI IS, via contrat AV, en nue-propriété, etc.) permettent d’obtenir des rendements nets plus avantageux.

Note :  Idem pour SCI IS versus IR, discutée déjà en détail sur le forum. Avant d’attendre des réponses, en escomptant réinventer la roue, lisez déjà ce qui a été écrit, qui constitue plein de "réponses" à beaucoup plus que vos présentes interrogations.

Bonjour GBL,
aucune source fiable pour la CRL juste vu ici : CRL SCPI mais je pense que cela ne vaut rien , d’ou l’intérêt pour moi de poser ma question sur ce fil, idem pour les 2 autres questions : un a priori mais aucune source concrète.

L’intérêt de la SCI qu’elle soit IR ou IS est la transmission + achat a credit que ne permet pas l’achat en NP/AV je ne vous apprends rien.

La Sci IS est parfaite en phase da capitalisation/amortissements d’US, mais une fois cette étape passée elle semble devenir moins intéressante qu’a l’IR. Mais l’intérêt de la SCI IS semble supérieure à 20 ans, puis l’avance diminue et semble devenir négative vers 30 ans (pour des revenus 100% étrangers, probablement un peu plus avec un panachage fr/étranger). Mais rien ne nous oblige a rester "statique" dans une configuration ou une autre.

Donc à la fin de la période de capitalisation/remboursement, 2 choix pertinents pour moi, car la phase de consommation en SCI IS est trop lourde : vente des parts (taxation PV+ résultats a 30%) ou l’idée de basculer (Idem + taxation de 5% sur le transfert des parts) pour le transfert des parts en nom propre (ou SCI IR)(si on a des enfants associés) à partir d’une SCI IS a tout son sens en phase de consommation à la fin des prêts. On peut même imaginer un mix si la fiscalité n’a pas trop changée dans 25 ans…

En résumé, je retiens donc l’intérêt de la SCI IS sur un horizon de 20-25 ans et tant que l’on capitalise/amorti, part la suite revente ou transfert des parts en phase de consommation.
Je me trompe quelque part ?

Bonjour,
Petite update, je suis en relation avec 2 "courtiers" en prêt et SCPI, qui me proposaient 2,55% et 2,65% sur 25 ans (100K€) qui sont tous deux passés à 2,85%.
L’un 2 me propose une signature rapide pour rester à 2,55%, l’autre un taux à 2,4% mais 100% chez Sofidy ou 100% chez Primonial, ce qui revient à changer l’allocation des SPCI pour bénéficier d’un taux intéressant.
Mon idée était des SCPI Européenne (Corum XL, Corum Eurion) avec une part dans la santé (Pierval Santé), et je me retrouve soit avec une grosse part de bureaux, soit avec des SCPI françaises (et leur fiscalité).

Ma banque, Credit Mutuel, refuse le financement de SCPI sur plus de 12 ans.

Bonjour choozpatate,

Ce taux est-il assorti de contraintes ou conditions particulières? Est-il lié au montant considérable de l’emprunt ou au fait que vous achetiez via une SCI? Les SCPI disponibles sont limitées?

J’ai fait plusieurs courtiers spécialisés en SCPI, tous me donnent 2,55% (sans autre contrainte), alors que je peux avoir 0,8% en achat immo physique.

Quand vous parlez de business pro, vous voulez parler de l’activité de votre SCI, ou de votre activité professionnelle?

Bonjour,

Fin décembre nous avons finalisé le projet d’achat de parts de SCPI (PP) à crédit pour 400k€. Plus en détails:
Vecteur d’investissement: SCI à l’IS
SCPI choisies: Pierval Santé 100k / Efimmo 100k / Primopierre 100k / Immorente 60k / Primovie 40k
Choix de SCPI plutôt libre et large
Prêt: 0,90% fixe sur 20ans modulable à 22ans après 2ans + différé de 6mois.
Assurance: 0,055% (via la banque)
Garantie : Caution crédit (1,22%) intégré dans le crédit
Frais banque: 700€ intégré dans le crédit
Contrepartie: domiciliation d’un salaire
Conditions d’accès : patrimoine net suffisant (minimum égal à l’emprunt), capacité d’endettement suffisante

Condition obtenue par l’intermédiaire d’un CGP présent sur le forum qui m’a été indiqué par un membre.

Je joins ma simulation mise à jour. (simulation sans apport avec légère revalorisation foncière et loyers)
Effort env. 330€/mois


Il se pose maintenant la question d’un prochain apport pour alléger l’effort mensuel, dois-je acheter de l’US ou de la PP ?

Et même pour être encore plus précis :
CFCAL en nantissement passe de 2,55% à 2,85%
CFCAL en hypothèque passe de 2,15% à 2,45%

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, il est assez difficile d’obtenir des meilleures conditions d’emprunt qu’un courtier (même si ce dernier se rémunère d’une manière ou d’une autre sur le montage).

Les banques traditionnelles ne mettent pas de schéma commercial simple à disposition des particuliers qui font leurs démarches eux-mêmes. Résultat : vous vous trouvez en face de conseillers ne connaissant pas votre montage, n’ayant pas envie de sortir de leur zone de confort, et n’ayant pas un niveau de liberté/délégation leur permettant de prendre des dossiers n’entrant pas dans les bonnes cases. En plus c’est parfois compliqué d’obtenir un simple RDV (même tél !)
A l’inverse votre courtier a déjà un réseau bien établi et peut passer par des schémas plus courts.

Un dossier SCI IS / SCPI n’est pas simple à faire financer. A mon avis privilégier un courtier est une bonne solution sauf si :
- Vous connaissez déjà un banquier compétent ou bien vous voulez au moins en parler à votre conseiller habituel
- Vous êtes très persévérants et vous pouvez vous permettre d’investir beaucoup de temps dans cette recherche (sans garantie de résultat)

Il y a une question de dossier aussi.

Aujourd’hui ma banque me propose un crédit de 300k sur ma sci à 0,70 sur 15 ans en choisissant ce que je veux comme scpi.

J’ai trouvé cette offre sur internet qui semble très intéressante, quelqu’un connait ?

Le site ici

Tout est flou, le trustpilot est bidonné (regarder les avis en détail et surtout leurs dates…), l’adresse est celle d’un espace de coworking…

Les plus curieux peuvent laisser leurs coordonnées et voire ce que ça donne, mais je doute que l’arrière boutique soit aussi reluisant que la vitrine

Bonsoir,
Je suis en contact avec, ils me proposent un crédit de 100K sur 25 ans à 2,55% chez CFCAL (comme Cheval Blanc Patrimoine mais à 2,85%). A noter que le partenaire de crédit de Louve Invest proposait aussi su CFCAL sur 25 ans à ce taux mais dit ne plus travailler avec Louve Invest (et se concentrer sur ses propres clients).
Pour en revenir à Clipper Capital, c’est pour le moment les seuls qui m’ont montré un simulation et proposé une allocation (Pierval Santé / Corum Eurion / Corum XL).

RadioInvest a écrit :

Bonjour,
Un prêt à 2.85 % pour acheter 100k€ de SCPI même européennes avec fiscalité accommodante, n’est-ce pas limite comme effet de levier ?
Ne vaudrait-il pas mieux tenter d’améliorer votre dossier et différer l’investissement (pour obtenir un taux autour de 1%) car avec ce taux très élevé, une éventuelle baisse durable et sensible du taux de distribution donnerait une rentabilité globale moyenne non ?

C’est pourquoi l’offre de Clipper Capital à 2,55% n’est pas si déconnante (pas de contrepartie, pas de frais de courtage)
Sur 25 ans, il y a peu d’acteurs (actifs), Clipper / Cheval blanc / Cafpi / Louve Invest font tous appel à CFCAL.
Sur 20 ans, il y a plus demonde, mais il faut un taux très très bas pour rester sur le même cashflow négatif.
Aussi eu des contacts sur ce forum mais mini 150K€.
Améliorer le dossier : et bien, propriétaire de ma RP, dans l’opération le taux d’endettement reste < 33%, moi ma conjointe en CDI, dans 2 ans, ce sera pareil.
Sinon je lance un courtier en //.