Souscription de SCPI avec un CGPI et rétro-commission ?

Aucun souci cricri, on a pas tout à avoir la fibre compta

Le cash qui rentre, ça vous le constatez sur le compte de banque aucun souci. Personne ne vous enlèvera votre cash cricri .

La question c’est comment vous comptabiliser ça dans la double entrée : en produit ou en réduction de la valeur de l’actif acheté. Et dans ce cas, le produit est donc matérialisé par de moindres amortissements de l’actif immobilisé (puisque l’actif vaut moins).

Dans ce cas je ne comprends pas comment une retrocom peut être amortissable car il rentre dans les "+" ( agent reçu)

De la même façon que quand vous faites un investissement vous dépensez 1000 de cash en année 0 mais que la charge est étalée (via les amortissements) sur plusieurs années.

Dans notre cas précis, le + est-il un produit (la société a-t-elle produit quelque chose pour obtenir cet argent) ou alors une réduction de la valeur de l’investissement (est-ce un rabais sur l’investissement).

Si c’est un rabais, c’est que c’est la valeur de l’actif qu’il faut réduire, et donc la "gain" se matérialise par des amortissements plus faibles au cours de la durée de vie de l’actif.

J’espère que c’est clair, mais à nouveau en général en compta on a la fibre ou on l’a pas

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Pour donner un exemple concret :
- achat d’un actif qui vaut (brut) 1000 euros à amortir sur 5ans
- on vous fait une ristourne 100 euros.

(je ne vous mets pas le +/- de débit/crédit comptable qui serait confusant, j’essaie de vous garder une vision cash)

On a soit :

Banque : -1000
Actif : 1000

Dotation aux amortissement : 200
Amortissement : 200

Banque : +100
Produit : 100

A la fin de la première année, l’actif vaut 800, puis 600, etc.
La première année, vous avez un produit taxable de 100.

soit :


Banque : -1000
Banque : +100
Actif : 1000 - 100 = 900

Dotation aux amortissement : 180
Amortissement : 180

Le produit de "100" précédent, vous le retrouvez dans le moindre amortissement sur 5ans (200-180) * 5, c’est devenue une réduction de charge étalée dans le temps.

A la fin de la première année, l’actif vaut 720, puis 540, etc.
Il n’y a jamais de produit taxable.

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Pour ça que j’ai utilisé le terme "comme un loyer"

Il y a deux différences avec un loyer :
- la rétrocom est une réduction de la valeur d’acquisition, pas un revenu venant de l’actif : vous la touchez pour votre achat, au moment de l’achat, ça n’est pas lié à la SCPI ou à son au taux d’occupation, etc.
- comme son nom l’indique, la rétrocom est une ristourne sur une commission d’acquisition…. que vous mettez (sans vous en rendre compte) à l’actif : quand vous achetez l’usufruit pour 100, il y a 90 de SCPI et 10 de commission/frais d’acquisition, l’intermédiaire vous rend simplement une partie de ces 10.

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Pour moi la doctrine fiscale et comptable est claire (art. 321-10 du PCG ; art. 38 quinquies de l’annexe III au CGI) : il s’agit d’une réduction du prix de revient de l’actif.

Pour autant, une comptabilisation en revenus n’amènera à mon sens pas de redressement, sauf cas particuliers : c’est plutôt à l’avantage du fisc, puisque vous générez plus de résultat potentiellement imposable en année 0 au lieu d’étaler l’impact sur plusieurs années.

Du point de vue de l’investisseur, passer via l’amortissement plutôt qu’en produit sur l’année 0 est plus intéressant pour la même raison (sauf cas particuliers) - vous le voyez ci-dessus, la situation 2 ne génère pas de produit taxable.

Dernière modification par Geronimo (13/11/2021 11h14)

Kabal a écrit :

quelque chose qui ne concerne pas l’actif en lui même. Donc pour moi, vous ne pouvez pas le soustraire de l’actif.

Sans acquisition de l’actif, vous ne touchez pas ce montant.

Personnellement, l’actif vaut ce que vous payez la sdg et j’amortis ça.

L’actif comptable, c’est son prix de revient. La question ici est comment se définit le prix de revient. Le bofip me semble clair là dessus : il inclut certains frais et est reduit de ristournes.

Quand vous souscrivez, vous payez d’un bloc l’actif et des frais (qui vont pour partie à la SCPI, pour partie à l’intermédiaire). L’intermédiaire vous fait bénéficier d’une réduction sur la part qui lui revient.

La retrocomission est un revenu séparé qui est perçu parce que je travaille avec le CGP.

Attention avec ces notions de revenu et de travail…

Kabal a écrit :

Ma connaissance sur le sujet est qu’il perçoit X% du montant de l’actif souscrit

Souscrit par qui ?

Attention avec ces notions de revenu et de travail…

Car vous ne faites pas un travail, ne facturez pas, ni êtes CGP.

PS : Je n’avais pas vu qu’on était sur la portefeuille d’Adrien, je croyais que l’on était sur une file générique dédiée au SCPI dans une société IS (le titre de la page n’indique pas son nom).

la société de gestion reverse 8 % TTI des frais
de souscription au commercialisateur.

La société de gestion reverse une partie des frais de souscription (qui sont dans le prix total payé) au commercialisateur qui vous en reverse une partie. C’est donc bien une réduction sur le prix de souscription.

Oui mais il vous reverse bien un montant qui était initialement dans votre montant total souscrit. C’est donc bien une ristourne, une réduction de votre prix de revient (à nouveau, lire le bofip !).

Kabal a écrit :

Je n’ai pas la fibre comptable mais déjà ceci :

- comme son nom l’indique, la rétrocommission est une ristourne sur une commission… cette commission elle est alors forcément "dans" l’usufruit et donc amortie => cela semble donc plus naturel d’amortir la rétro.
- il ne s’agit pas d’un produit lié à une activité de la société (classe 7) => cette rétro est une ristourne sur l’acquisition de l’actif

Me semble étrange.

La rétrocomission n’est pas sur les frais de souscription et n’est pas inclus dans le prix de la part. C’est une retrocommission de la commission touché par le CGP. Donc quelque chose qui ne vous concerne pas puisque c’est entre le CGP et la SDG et quelque chose qui ne concerne pas l’actif en lui même. Donc pour moi, vous ne pouvez pas le soustraire de l’actif.
Pour moi, les deux cas évoqués ne correspondent pas à la réalité. 
Vu que ça n’a rien à voir avec l’actif, je ne me risquerai pas à l’amortir en plus.

Personnellement, l’actif vaut ce que vous payez la sdg et j’amortis ça. La retrocomission est un revenu séparé qui est perçu parce que je travaille avec le CGP.

La seule chose qui est possible c’est de le classer en revenu à mon sens.

En tant que distributeur/CIF, je suis tout à fait d’accord avec cette analyse.
Il ne s’agit pas d’une rétrocommission stricto sensu puisque la rémunération est assurée auprès du distributeur/CIF par la SDG et non pas par le souscripteur. Cela n’a a priori rien à voir avec la valeur de l’actif, la politique de rémunération par la SDG étant discrétionnaire.

Pour moi c’est clairement un revenu et doit donc être traité comptablement en tant que tel. Quid donc de ce revenu pour un société civile qui n’est pas sensée encaisser ce type de revenu/flux et qui n’est pas soumise à la TVA…(et vigilance pour les SCI à l’IR et le respect de 10% max de revenus ’civils" sous peine de basculer à l’IS).

C’est également un poil à gratter le distributeur/CIF: comment comptabiliser ce versement afin qu’il soit considéré comme légitime et traité comme une charge déductible ?

Geronimo a écrit :

a société de gestion reverse 8 % TTI des frais
de souscription au commercialisateur.

La société de gestion reverse une partie des frais de souscription (qui sont dans le prix total payé) au commercialisateur qui vous en reverse une partie. C’est donc bien une réduction sur le prix de souscription.

C’est peut être valable sur Pierval mais c’est pas valable pour toutes. Les banques m’ont fait signer un papier qu’ils touchaient X% de la valeur souscrite. Donc c’est dépendant de la SDG. Sachant qu’en général je souscris à un mélange de plusieurs SDG. La retrocom est versé X mois plus tard.
Quand je parle de retrocom y compris sur Pierval, je parle en % de souscription et pas en % de frais. Donc pas de lien direct entre les deux modes de calcul. D’ailleurs je peux dire que si je calcule selon le mode de calcul de Pierval, le CGP m’a reversé la totalité de sa commission sur US ce qui me paraît étrange. Donc il a gagné de l’argent si pas de retrocom sur le NP et uniquement s’il l’a apporté. Ce qui est doublement étrange.

@spot : vu les sommes perçues annuellement c’est de l’épaisseur d’un trait pour moi donc ça me dérange pas trop et je suis déjà à IS. D’ailleurs vu les montants, l’amortissement ne vaudrait pas le coup.

@Geronimo : normal pour Moniwan. Si c’est à déclarer c’est que c’est un revenu. A noter que vous raisonnez a l’envers. Le fait qu’un versement ne soit pas imposable à IR n’entraîne pas que c’est une ristourne. Les cashback ne sont pas des ristournes et ne sont pas à déclaration a IR. De plus Moniwan ne peut pas verser de "revenu" imposable à un particulier car c’est la porte ouverte à trop de problème. Ça en ferait un salaire (?) puisque ça ne peut pas être une facturation d’un particulier.
A l’IS, ça ouvre plus de porte sur la classification des revenus.

Dernière modification par Kabal (13/11/2021 17h43)

On peut voir la chose ainsi :

* On vous rend un % d’argent que vous avez versés pour l’acquisition d’un actif
C’est VOTRE argent que l’on vous rend et pas celui d’un autre investisseur.

* Si la rétro commission était instantanée / immédiate au moment de l’acquisition, vous ne vous poseriez même pas la question de savoir si c’est un revenu ou pas, puisque que ça serait déduit directement de l’investissement. C’est le différé de la remise qui porte, selon moi, confusion.

* je confirmes en effet que fiscalement, pour un particulier, il n’y a PAS à déclarer cette rétro commission (puisque c’est de l’argent que l’on vous rend)

Geronimo, non ce n’est pas une remise commerciale sur l’achat d’un actif car vous n’achetez rien au CGP. La SDG pourrait vous faire une remise/ristourne/rabais directement ou indirectement via votre CGP. Directement on peut l’écarter facilement puisque la SDG ne vous verse rien. Indirectement, cette remise doit être fléchée. Nous sommes sur que ce n’est pas le cas.

Le fait qu’un intermédiaire vous fait une remise à son étage n’implique pas les autres étages et comme vous ne lui achetez rien, il ne peut pas vous consentir de remise/ristourne/rabais sur quelque chose qui vaut 0€. En tout cas tous les cas que je connais sont sur factures.

D’ailleurs c’est bien indiqué dans votre message en gras : "par le fournisseur". le CGP n’est pas le fournisseur de l’actif, il ne vous le vend pas puisque vous payez directement à la SDG. Le CGP est un apporteur d’affaires ici.
Votre erreur est là. Le CGP ne peut pas vous consentir de remise/ristourne/rabais sur l’actif car il ne vous revend pas l’actif.

Geronimo, le 13/11/2021 a écrit :

Quid donc de ce revenu pour un société civile qui n’est pas sensée encaisser ce type de revenu/flux et qui n’est pas soumise à la TVA…(et vigilance pour les SCI à l’IR et le respect de 10% max de revenus ’civils" sous peine de basculer à l’IS).

En effet, le considérer comme revenu aurait ce genre "d’effet de bord".

Ici Moniwan avait indiqué que pour une personne physique la rétrocommission n’avait pas à être déclarée comme un revenu, ce qui tend bien à montrer qu’il s’agit d’une ristourne.

Bonjour,

Je suis justement dans le cas d’un achat de SCPI via une SCI à l’IR et nous sommes sur le point de passer par un CGP qui nous reversera une part non négligeable de sa commission (achat de 700k€ de SCPI, retrocommission de plus de 20k€)… Je me pose donc la question de la declaration de cette retrocomission… ces 20k€ representant bien + que 10% des loyers, surtout sur cette année du fait du délai de jouissance qui implique moins de revenus pour la SCI en 2022…
Comme il s’agit d’une SCI à l’IR, nous ne sommes pas concernés par l’amortissement des frais payés à la SdG lors de l’achat, et même si ce n’est pas les SdG qui nous versent la retrocommission, vous pensez qu’on ne peut pas la considérer comme une remise sur les frais et ne pas la déclarer ?
Par ailleurs, concernant la requalification en SCI à l’IS du fait de la part importante que represente la retrocommission par rapport aux revenus fonciers perçus par la SCI, avez vous connaissance de cas existant? Il s’agit tout de même d’un revenu exceptionnel qui n’est pas réellement lié à une activité commerciale (c’est un one shoot).
Merci d’avance pour vos avis.

Il s’agit clairement d’un revenu pour votre société à l’IR.
Il n’y a pas de ristourne car ce n’est pas une somme qui vient en déduction de la rémunération/commission que vous versez au CGP: le CGP est rémunéré par la société de gestion et c’est elle qui perçoit la commission de souscription. D’ailleurs le CGP doit être en capacité de passer en charges ce décaissement. Et l’application de la TVA…c’est sur que administration fiscale foncerait la dessus.

Vous avez clairement un risque de bascule à l’IS

Pour des sommes pareilles, prenez conseil auprès d’un expert comptable.

Si on se place dans le cas ou cette retro n’est pas un revenu mais une ristourne de frais :
Cela n’implique-t-il pas que cette rétrocommission soit portée à la connaissance de la (des) société(s) de gestion ?
ayant déjà vendu des parts de SCPI, la société de gestion a déclaré pour moi la plus value directement à l’administration fiscale. (formulaire 2048-M-SD)

La plus value déclarée correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Si la société de gestion n’est pas au courant de votre véritable prix d’acquisition, sa déclaration est fausse.
Cela a pour effet de diminuer la plus value réelle qui est déclarée à l’administration fiscale.

Des avis là-dessus ?

Moniwan n’est pas une société, c’est juste une marque de LA FRANÇAISE AM FINANCE SERVICES (voir mentions légales du site)
Concernant Moniwan, pas de doute, La Française est bien au courant puisque c’est elle même qui paye les rétros.
En tient-elle compte au moment d’une cession de part ? la question reste entière.
Il est juste regrettable que ce point n’est pas été précisé à ceux qui leur ont posé la question sur le traitement fiscal de la rétro.
Mon sentiment c’est que les réponses donnés par Moniwan ne soit que des réponses de commercial.

Concernant les autres cas de figure que Moniwan, il y a en effet de gros doute que les maisons de gestion soient dans la confidence. La pratique étant plutôt faite "sous le manteau".