Bed43fr [81] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements)

Les compétences s’acquièrent en faisant.

Et, il y a quelques années, je n’y connaissais pas grand chose en travaux, là je pose un chauffe eau sans trop de difficulté (bon c’est mon 3ème…)
J’y retourne demain, car je voulais pas ennuyer trop mon coup demain, on a monté, fixé, il me reste les raccords;

Mais oui, il est difficile de trouver des pros!
Surtout quand ce n’est pas de l’urgent!

Vous avez du courage, et vous avez le mérite de relater ici vos difficultés. Mais vous ne pourrez pas dire que vous n’avez pas été prévenus. A un moment, je pensais carrément que vous étiez un troll, tellement vous accumuliez toutes les erreurs possibles du débutant sans tenir aucun compte de nos remarques. On aurait dit que vous faisiez tout pour nous faire tourner un bourrique. On aurait dit que vous incarniez volontairement le personnage du débutant qui se jette dans la gueule du loup sans tenir compte d’aucune mise en garde. Malheureusement, ce n’était pas un personnage, c’était bien vous.

Sur la vacance locative, je pense qu’elle est largement imputable au fait de passer par une agence en zone détendue. Tout le monde vous a dit que c’était une mauvaise idée. Je cite un de mes messages précédents.

S’il n’y a pas de visite, c’est soit qu’il n’y a pas d’annonce, soit que l’annonce ne fait pas envie, soit que le rapport qualité/prix n’est pas bon, soit que l’agent traite les demandeurs comme du poisson pourri ce qui les fait fuir (ça arrive !), soit qu’il n’y a pas du tout de demande locative sur la zone, soit qu’il y a de la demande locative mais qu’elle est faible et donc les locataires choisissent les biens loués en direct car ils économisent ainsi les frais. Vérifiez chacun des points ci-dessus (présence d’une annonce, attractivité de l’annonce, positionnement qualité/prix, etc). Regardez les annonces concurrentes et évaluez leur rapport qualité/prix par rapport au votre : vous êtes mieux ou moins bien ?

Le phénomène en jeu est probablement celui mis en gras ci-dessus. Et surtout, à la base, il est bien connu que 99% des agences privilégient la vente plutôt que la gestion locative. Déjà ça rapporte davantage d’argent, et puis les AI sont des vendeurs, pas des gestionnaires, c’est dans leur ADN.

Bonjour

Détrompez vous Bernard je prends en compte toutes les remarques, mais lisez vous aussi mes réponses à ces remarques. Je suis tout à fait conscient que passer par une agence est moins bien que gérer en direct (le livre de Julien Delagrandanne que j’ai lu 2 fois en 2020 a tout un chapitre très instructif là-dessus), j’ai déjà d’ailleurs répondu plusieurs fois à cette remarque il me semble : pour l’instant je n’ai pas le choix, je n’ai pas le temps de gérer en direct mes appartements en plus de tout le reste (boulot très prenant, 3 enfants + les travaux). Toute la partie administrative et la relation avec les locataires sont déléguées à l’agence ce qui me décharge quand même pas mal et comme on débute ça nous a permis d’acquérir de l’expérience sur la gestion locative (mauvais payeurs, départs/arrivés, les erreurs à ne pas faire etc), d’avoir des contacts avec des artisans sérieux du coin etc.
C’est vrai que c’est loin d’être optimum et c’est moins bien fait que si c’était nous même (rien que leurs annonces si je pouvais les faire moi-même…) mais on avait franchement pas le temps et la disponibilité alors qu’on était débutants. D’ici 1 an ou 2 quand on sera plus à l’aise et que le gros des travaux sera passé on récupèrera la gestion en direct.

Sur l’appartement vide on sait qu’on est pas en phase avec le marché local, on avait déjà mis 3 mois à le louer en 2021, on l’a dit à l’agence qui devait baisser le prix depuis déjà un mois pour être plus en phase avec la concurrence, mais comme elle avait des visites et des gens intéressés on attendait de voir si ça aboutissait. Evidemment le covid a frappé l’agence et je pense que ça n’a pas arrangé les choses…
Votre remarque Titoux est tout à fait juste, on en est conscient mais que pouvons-nous y faire à part baisser le loyer pour être plus attractif ?

Bed43fr : si certains de vos logements ont été vacants pendant plus de 3 mois consécutifs, vous pouvez demander un dégrèvement de taxe foncière pour vacance. Vous ne récupérerez peut-être pas grand chose, mais ça sera toujours ça, et cela ne vous coûtera rien (juste les 10 minutes à récupérer le modèle sur le net, puis le temps d’écrire le mail aux impôts)

Bonjour,

J’avoue avoir lu tout le fil depuis le début; on peut dire que c’est formateur et on peut parfois se retrouver dans certaines erreurs qu’on a également effectuer.

Pour les questions LMNP, je vous recommande les poser directement à jedeclaremonmeuble ou la société/comptable qui assure la déclaration.

Pour la répartition des charges, je fais personnellement quelque chose d’assez simple, je fais des baux avec provisions sur charge assez proche des charges réels (proratisé en fonction des surfaces évidemment). Ensuite je ne fais pas systématiquement une régularisation.
Cette proratisation ne  doit se faire que sur base des surfaces d’habitation et non annexes (communs, garage ect…)

Quand vous dites que vous "mettrez dans les charges" le facture de chauffage, vous parlez du cout du chauffage lors de la rénovation d’un appartement non loué ? Cela ne peut certainement pas être imputé en tant que charges locatives sur les autres locataires.
Au mieux pour vous pouvez le déclarer en dépenses pour le déduire de vos impôts locatifs (à vérifier).

Concrètement vous avez quelles charges à répartir ? Electricité des communs, TEOM, des contrats d’entretien de chaudières ?

Autre remarque (désolé de remettre ce sujet sur le tapis) :

Bed43fr a écrit :

Toute la partie administrative et la relation avec les locataires sont déléguées à l’agence ce qui me décharge quand même pas mal et comme on débute ça nous a permis d’acquérir de l’expérience sur la gestion locative (mauvais payeurs, départs/arrivés, les erreurs à ne pas faire etc),

Il y a une petite contradiction à mon sens, le temps passé à faire des travaux est très supérieur au temps passé à rédiger une annonce sur leboncoin et faire faire les visites.
Si soucis avec un locataire pendant la location, l’agence ne va faire que vous reporter le problème.

Ensuite au contraire, passer par une agence ne vous épagne pas des mauvais payeurs. Je dirai même au contraire, les agents ont souvent la fâcheuse tendance à choisir des candidats que vous auriez écartés (en voyant la personne et en échangeant avec elle lors de la visite).

Mon expérience d’impayé et d’expulsion étant le résultat d’une sélection via agence de l’ancien propriétaire. Lors de visites d’immeubles potentiels, les cassos sont quasi toujours sélectionnés via une gestion en agence. Il y a bien sur aussi des profils de locataires tout à fait sérieux via agence mais je vous relate mon expérience.

Dernière modification par Letuche57 (18/03/2022 13h11)

bed43fr a écrit :

je suis content de ne pas avoir à m’occuper des locataires.

Oui je comprends mais du coup vous en avez combien des locataires à ce jour et d’appartements loués ? Etes vous sur que ce soit si chronophage ? Si ce n’est pas vous qui intervenez pour les petits soucis de plomberies type chasse d’eau, petites fuites, calcaire dans circuit ECS..) vous allez partir sur un cout d’entretien annuel astronomique.
L’immeuble est totalement équipé en mode de chauffage électrique ? Ne serait ce pas cela qui pourrait faire fuir les locataires après une période hivernale douloureuse comme vous en avez aussi fait l’expérience ?

Petite note pour le cout des travaux; je les trouve très élevés. 15ke pour un appartement qui en vaut probablement 50 ou 60ke, c’est trop.
La seule chose qui me parait réaliste et rentable, c’est la cuisine avec l’électro  même si assez chronophage à monter puis installer.
En effet les locataires sont souvent très intéressés par une cuisine équipée.

Etes vous sur qu’il soit vraiment opportun de dépenser autant d’argent (épargne de précaution ?) sur ce genre de travaux maintenant vu que vous débutez et que vous découvrez au fur et à mesure quelques surprises (exemple VMC défaillante, cela reste assez normal de découvrir certaines choses).

Je l’ai lu plus haut, mais ce que vont regardés et souhaités les locataires en général ce sont des appartements épurés, avec des meubles modernes et designs… En fait assez proche de ce qu’on voit lors des émissions de home stagging.
Des choses pas forcément très onéreuses, comme une TV LCD de 42", des tables à manger et tables basses en verre trempé, des meubles IKEA laqué (par pitié évitons les petites tables noirs avec 4 pieds ou tous les meubles de la grand mère…)
Je trouve que vous raisonnez comme si c’était un bien dans lequel vous alliez habiter, la salle de bain est le poste le plus important et n’est pas toujours la pièce ou les locataires vont s’attarder lors de la visite.
Il ne faut pas toujours écouter les femmes qui dans mon cas m’avait suggéré de repeindre les pièces dans des couleurs vives à son gout.
Ce qui n’a pas eu l’effet espéré (ayant assuré les visites), les candidats préférant tout simplement du blanc ou des tons très clairs.
N’oubliez pas qu’en déléguant les visites, vous perdez tous les commentaires de vos candidats, personnellement je m’efforce à obtenir du feedback à demander ce qui gène et en général les personnes se confient.

Dernière modification par Letuche57 (18/03/2022 15h18)

Je faisais référence à ce message

Conclusion : à la fin du mois de novembre si rien n’est reloué on aura 4 logements vides sur 6 (le T2 meublé rénové, le T3 en cours de réno, les 2 T2 qui viennent d’être libérés. Dur…

Donc le taux d’occupation sur l’immeuble de la file, si vous êtes maintenant à 4 loués sur 6 félicitations.

Alors j’avais lu sur la 1er page que vous étiez l’année dernière à 11% de TMI, êtes vous maintenant dans la tranche à 30% ?
Il est vrai que revaloriser un appartement avec des travaux permet en général de le vendre plus facilement mais n’en augmente pas nécessairement le prix au m2

Qu’aurais je fais à votre place ? Difficile à dire je ne connais pas l’état effectif des appartements.
J’ai eu un cas ou un locataire très indélicat m’a laissé l’appartement dans un état lamentable, je n’ai pas tout refait à neuf mais refait entièrement les peintures moi même avec 2 jours d’aide d’un autoentrepreneur car j’ai également moi même une famille et un travail prenant.
J’ai eu évidement plus de mal à le relouer que les autres mais après une baisse de 10% (disons un bon 8% en dessous du marché), je l’ai ensuite loué en 2 semaines. Le profil du locataire était donc CDI avec garantie de loyer impayé, j’ai eu d’autres possibilités mais parfois il ne vaut mieux pas louer que prendre de gros risques inutiles.
C’était en plein pendant la période covid, ca ne facilite guère les choses.

Ce qui est sur malgré mes remarques un peu négatives c’est que vous semblez prendre les choses en main, si vous arrivez par la suite à vous dégagez du temps pour faire les petites bricoles de plomberie (cela s’apprend vite, je ne suis moi même pas du tout manuel à la base) et assurer les visites je pense que vous pourrez arriver à être plus à l’aise.

Concernant la facture d’électricité entre deux locataires : oui, vous pouvez la mettre dans les charges des revenus fonciers. La liste prévoit bien les charges récupérables, lorsqu’elles sont non récupérées sur les locataires.

Concernant le garage : si tous les locataires en ont l’usage, c’est bien une partie commune.

9 ans sans fiscalité, sans compter les frais à venir, entretien, remplacement de meubles ou d’électroménager!
Car 9 ans, c’est quand même long!

Pour le locataire en prison, j’avoue que c’est pas mal!
A priori, du peu que j’ai vu, ça ressemble beaucoup à la procédure d’abandon de logement.
La meilleure option semble effectivement de voir si vous pouvez avoir des informations par un proche.
Bon courage, tenez nous au courant!

Au passage, c’est vous qui l’aviez choisi, ou il était déjà en place à votre achat ?

L’appartement tout juste rénové s’est loué en moins d’1j malgré la forte augmentation de loyer, preuve que la rénovation a beaucoup plu

Nous terminons demain l’ameublement de l’autre appartement (style industriel avec un mix de meubles chinés et neufs et de la déco sympa), voir aperçu plus bas. On ne va pas changer le loyer car l’appartement est bas de plafond et en demi sous-sol donc assez sombre et on a uniquement rénové la salle d’eau. On veut éviter qu’il reste longtemps sans locataire.

Concernant le locataire en prison, son amie a envoyé en LRAR à l’agence un contrat de mandat signé par le locataire qui lui donne tout pouvoir pour gérer ses affaires et une résiliation de bail signée par elle. Alors que je pensais en voyant ça qu’on en avait enfin fini l’agence nous dit que la signature n’est pas légalisée et que le document n’a pas de valeur (elle a consulté son juriste). Elle pense avoir affaire à un faux et a peur d’être embêté à sa sortie de prison…
Je voulais prendre sur moi la responsabilité de relouer mais elle n’accepte pas, elle veut un LRAR signé du locataire ou on résilie le mandat de gestion. Quelle galère…
Je tente une dernière fois d’avoir la fameuse LRAR en envoyant demain au détenu un courrier accompagné d’une lettre type de résiliation. En échange de sa LRAR de résiliation signée j’efface l’ardoise du mois d’avril.

Que feriez vous à ma place ?

Article 15 de la loi de 1989 :

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Il suffit que vous alliez visiter votre locataire en prison, avec du papier et un stylo et, s’il est d’accord pour donner congé, vous repartez avec le courrier de congé, pour lequel vous lui aurez donné récépissé ou émargement, ce qui vous fait un congé en bonne et due forme.

Votre phrase n’était pas complète :

bed43fr, le 14/04/2022 a écrit :

Que feriez vous à ma place ? Dites-le moi pour que je n’en tienne aucun compte, vu que j’ai déjà décidé ce que j’allais faire.

Vous ne tenez JAMAIS aucun compte des conseils donnés. Donc, je cesse de vous donner des conseils. Rapellez-le moi, SVP, si jamais j’oubliais.

Mais continuez à poster, c’est intéressant à lire. Le tout, c’est de se rappeler qu’on ne peut avoir avoir aucune influence sur ce qui se déroule sous nos yeux. C’est un peu comme regarder un match de foot à la télé. On a beau crier : "mais fais la passe, il est démarqué", le joueur n’en tient aucun compte. Vous êtes un spectacle sur lequel on ne peut pas influer. On ne peut que regarder se dérouler le spectacle. La différence c’est que les joueurs de football sont des professionnels très compétents et qu’ils ne demandent pas nos conseils. Le deal est plus clair avec eux.

Vous parlez de résilier le mandat d’agence ce qui me semble-t-il a été un conseil assez unanime.
Combien avez-vous de biens en gestion avec cette agence? Seriez-vous en mesure de gérer vous même les locataires? Si vous avez rénové les logements, celà devrait simplifier la relocation. Quoi que pour l’appartement type souplex je suis moins convaincu…

L’amie qui a signé au nom de votre locataire, est-ce son conjoint?
Aurait-elle à intérêt à faire établir un faux? Celà semble plus être une documentation administrative incomplète qu’un document avec une fausse signature.
Serait-ce cette personne qui se chargerait de récupérer les biens personnels du locataire et établir l’état des lieux? Ou avez-vous une idée de la durée du séjour en prison de votre locataire?