Portefeuille d'usufruit de parts de SCPI au sein d'une structure à l'IS d'Adrien55

Adrien55 · #51

Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille en usufruit :

- ∑ Investissement en usufruit: 254 041.78 euros
- % du capital remboursé: 29.91% :

∑ Loyers avec les hypothèses de DVM : 309 517 euros
∑ des loyers perçu: 75 976.69 euros ( 12 310 euros sur le mois de juillet)
∑ des loyers à venir : 233 540 euros

- ∑ CRD des crédits : 253 475 euros

Ligne de crédit (1) fin février 2024 _ CRD : 46 959.20 euros
Ligne de crédit (2) fin février 2025 _ CRD : 61 953.76 euros
Ligne de crédit (3) fin mai 2026 _ CRD : 72 562.89 euros
Ligne de crédit (4) CRD : 72 000 euros différé de 1 an

Gain du portefeuille avec ces hypothèses: 55 476 euros

peakykarl · #52

Bonjour

Ça fait beaucoup de loyers !
En terme de TRI et fiscalité ça donne quoi ?
Plus intéressant que du crowdfunding immobilier et obligations ?

Adrien55 · #53

Bonjour,

J’ai aussi un portefeuille de crowfunding > 150 k. Ces placements sont complémentaires.

Je tente de poster le TRI et la fiscalité cette semaine

Adrien55 · #54

Bonjour,

Voici les hypothèses de DVM par SCPI pour obtenir 55k de gain:

Adrien55 · #55

Bonjour,

Voici le calcul du TRI obtenu pour chaque ligne de SCPI en portefeuille:

peakykarl · #56

Le tri des NEO est bluffant… Avez-vous retraité les frais de gestion de 18%/ an ?

Adrien55 · #57

Bonjour,

J’ai mis une hypothèse de DVM de 6% sur NEO. La distribution est nette des frais de gestion

Adrien55 · #58

Bonjour,

Souscription à de l’usufruit sur la SCPI Activimmo sur une durée de 5 ans pour un montant de 22 k euros.
La clé de démembrement est à 22%, compte tenu de la tension sur cette classe d’actif, j’espère que le DVM ne sera pas sur les 5 ans inférieur à 5.5%
Mon CGP m’a clairement informé de la baisse du DVM sur les années à venir… la collecte massive devrait aussi aider la SCPI à maintenir un DVM correct

Adrien55 · #59

Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille en usufruit :

- ∑ Investissement en usufruit: 276 855.78 euros
- % du capital remboursé: 27.77% :

∑ Loyers avec les hypothèses de DVM : 338 034.82 euros
∑ des loyers perçu: 76 872.63 euros
∑ des loyers à venir : 261 162.19 euros

- ∑ CRD des crédits : 250 992 euros

Gain du portefeuille avec ces hypothèses: 61 179 euros

Voici le calcul du TRI du portefeuille :

bed43fr · #60

Avez-vous comparé les TRI entre les différentes durées de démembrement ?
Je l’ai fait il y a un an quand je me suis lancé dans les achats d’usufruits de SCPI, j’avais posté le tableau sur ce forum il me semble. Pour la plupart des SCPI les meilleurs TRI sont autour de 10 ou 12 ans de démembrement (avec des hypothèses conservatrices de TVDM et pour des SCPI anciennes, pas des activimmo, Kyaneos ou autre qui sont amenés à baisser).

Pourquoi choisissez-vous majoritairement des durées de démembrement très courtes ? Même si vos prêts initiaux sont sur 5 ans vous devriez pouvoir couvrir les mensualités avec du 8 ans ou 10 ans maintenant.

titoux · #61

J’ai actuellement une EURL dans le secteur d’activité lié à l’informatique.

J’ai placé une partie de ma trésorerie en usufruit SCPI. Je continue à facturer à ce jour. Je pense qu’il n’y a donc aucun souci avec ce montage.

J’envisage d’ici une dizaine d’année de placer des montants importants en usufruit tout en arrêtant de travailler.

Les revenus de l’EURL seraient alors exclusivement issus de placements financiers.

L’EURL me verserait alors une rémunération comme aujourd’hui avec les mêmes charges sociale et patronales.

Le montage peut-il être remis en question par l’administration ?
Si non, faut-il changer l’activité de l’entreprise ?

A titre d’information, voici le retour de mon expert comptable sur le montage :

Il est tout à fait possible que dans le futur l’EURL soit utilisée comme holding patrimoniale et serve à gérer une partie de votre patrimoine. Il faudra effectivement que nous fassions une modification de l’objet social le moment venu.

Dernière modification par titoux (24/09/2021 15h54)

peakykarl · #62

Bonsoir Adrien55

Si je comprends vous financez l’usufruit par emprunt.
Vos calculs de Tri intègrent ils l’effet de levier emprunt ?

Avez-vous fait un tableau prenant en compte le remboursement d’emprunt pour avoir l’ensemble des données notamment cashflows et TRI net d’IS avec emprunt et amortissement de l’usufruit ?

Adrien55 · #63

Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille en usufruit.

• ∑ investissement en usufruit: 276 855 euros
• ∑ des loyers perçus: 91 946 euros

% du capital investi remboursé 33%

• ∑ des loyers à venir : 250 632 euros avec les hypothèses sur les DVM
• ∑ des emprunts en cours: 242 355 euros

GAIN DU PORTEFEUILLE DE 65 722 euros (Loyers totaux perçus avec mes hypothèses de 342 578 euros).

+ Économie d’IS:

Année 2019: 3025 euros
Année 2020: 2922 euros

Le déficit généré par ces investissements est de 10 k approximativement

Adrien55 · #64

Bonjour,

Voici mon portefeuille en usufruit de SCPI avec les hypotéhses de DVM:

portefeuille_usufruit_de_scpi_2.pdf

sanvio · #65

Bonjour Adrien, où trouvez-vous tous ces usufruits courtes durées même s’il semblerait que vos investissements aient ralentis à ce niveau là, l’offre est plus faible ?

Adrien55 · #66

Bonjour,

Je suis accompagné par plusieurs cabinets de CGP, pour plus d’info en MP.

J’ai ralenti légèrement mes investissements en usufruit car j’ai investi en financement participatif et je me suis versé un dividende important en 2021 afin d’augmenter ma capacité à emprunter à titre personnel.

patrick · #67

Il semble que l’offre soit plus faible. Le CGP qui a remplacé Stéphane , ancien du forum, semble incapable de me trouver du Corum Origin ou XL sur 10 ans et ceci depuis 7 mois d’attente. Incompétence ou rareté du marché ?

Kabal · #68

Patrick sur le 10 ans, il y a des parts dans le carnet d’ordre d’Origin a minima. On m’en a proposé cette semaine.

patrick · #69

Diable! Ce serait donc de l’incompétence..
Sincère gratitude Kabal, je vais regarder cela de près..

cedriic · #70

patrick a écrit :
Il semble que l’offre soit plus faible. Le CGP qui a remplacé Stéphane , ancien du forum, semble incapable de me trouver du Corum Origin ou XL sur 10 ans et ceci depuis 7 mois d’attente. Incompétence ou rareté du marché ?

Pour info, j’ai achete du Corum Origin 10 ans pour ~14K€ en Octobre et remis ca en Decembre pour ~14K€ en passant par mon CGP.
Il y avait aussi du XL sur 10 ans et du Origin sur 11 ans.

Kabal · #71

Conclusion : le CGP de Patrick le balade !

Adrien55 · #72

Bonjour,

Acquisition sur le mois d’une ligne de la SCPI IEC en usufruit:
-Durée de 5 ans
-Clé à 18%
-800 parts soit un investissement de 36 000 euros

J’espère que la SCPI versera (à minima) un DVM de 4.5% sur les 5 années me permettant d’obtenir un TRI de 15.24% en prenant en compte l’économie d’impôt avec un taux d’IS normal de 25%.
Cet investissement génère un gain de 18 000 euros sur 5 ans.
(Gain total du portefeuille d’usufruit hors impact fiscal de 75 k)

Adrien55 · #73

Bonjour,

Voici mon portefeuille actualisé en tenant en compte de la fiscalité avec un taux d’IS de 25% :
• 100% de l’amortissement des SCPI XL et IEC et 65% de l’amortissement de PIERVAL me génère une économie d’IS
• Les autres SCPI (essentiellement investie en France) me génère de la fiscalité

J’obtiens un gain total de 113 511 euros

Adrien55 · #74

Bonjour,

En collaboration avec CGP et expert-comptable:
• Loyers perçus (compte 764) : 52 338 euros
• Déduction : 64 697 euros (Loyers + déduction du résultat étranger)
• Réintégration : 52 102 euros (quote part du bénéfices des SCPI)
Résultat fiscal de 39 743 euros

Amortissement de l’usufruit : 53 428 euros

DONC économie d’IS de 3421 euros

bed43fr · #75

La tableau de mars est illisible.

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Portefeuille d'usufruit de parts de SCPI au sein d'une structure à l'IS d'Adrien55

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patrick a écrit :

#71 22/12/2021 15h08

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