LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Bonjour,

Je détiens actuellement un studio que je loue selon le régime Pinel. A la fin de la période Pinel je souhaiterais passer de la location nue à la location meublée et louer mon bien via le statut LMNP

Je me posais une question sur la méthode de comptabilisation de l’amortissement en LMNP dans ce cas précis du passage du statut Pinel à LMNP et je n’arrive pas à trouver de réponse claire à ce sujet sur internet. En gros ma question pourrait être résumée par : comment je comptabilise l’amortissement en LMNP et sur quelle durée ?

Pour illustrer ma question, vous trouverez ci-dessous les 3 cas qui selon moi, seraient possibles, illustrés sur la base d’un exemple fictif d’acquisition de bien immobilier

Hypothèses du bien immobilier pour l’exemple :
J’achète un studio neuf de telle sorte à ce que la valeur vénale pouvant être amortie en régime LMNP serait de 100 K€ au moment de l’acquisition (en retranchant la TVA immobilière de 20% et en retirant 20% du prix lié au terrain). (Ce qui signifierait, pour l’exemple, que le prix d’acquisition noté X de ce bien hors frais de notaire serait de 100 K€ = (X*0.8)*0.8 => X = 156 250 €). Mais je n’amortis pas ce bien puisque je me place en location nue via le régime Pinel

Lorsque la période de l’avantage fiscal Pinel est terminée au bout de 12 ans, je revalorise mon bien et je me rends compte que la valeur vénale du bien qui est amortissable (toujours en retranchant les 20% liés au terrain) est de 150 K€

Mon comptable me dit que je peux amortir mon bien sur 30 ans (pour simplifier, on ne va pas faire la méthode des composants)

A partir de là, comment dois-je calculer l’amortissement en LMNP lorsque j’opte pour ce régime après 12 ans de Pinel ?

Cas 1 : calcul sur valeur vénale revalorisée hors terrain uniquement, sans prise en compte de la période précédente en régime Pinel
Dans ce cas, j’amortis 150 K€ sur 30 ans et je comptabilise 150 K€ / 30 ans = 5000 € d’amortissement par an en LMNP pendant 30 ans

Cas 2 : calcul sur valeur vénale revalorisée hors terrain uniquement, avec prise en compte de la durée précédente en régime Pinel
Dans ce cas, comme j’ai déjà détenu le bien pendant 12 ans, je ne peux l’amortir que sur 18 ans, puisque 12 années sur les 30 ans que me dit mon comptable, sont déjà passées.

Donc dans ce cas, j’amortis 150 K€ sur 18 ans et je comptabilise 150 K€ / 18 ans = 8333,33 € d’amortissement par an en LMNP pendant 18 ans

Cas 3 : calcul sur valeur vénale revalorisée hors terrain uniquement, avec prise en compte de la durée précédente en régime Pinel ET de la valeur vénale initiale amortissable
Dans ce cas, comme j’ai déjà détenu le bien pendant 12 ans, je ne peux l’amortir que sur 18 ans, puisque 12 années sur les 30 ans que me dit mon comptable, sont déjà passées.

De plus, la valeur vénale initiale de ce bien était de 100 K€, j’ai donc déjà « implicitement » amorti le bien sur 12 années pour une valeur totale de (100 K€ / 30 ans) *12 ans = 40 000 € d’amortissements sur 12 ans

Mon bien a une valeur vénale amortissable de 150 K€ aujourd’hui, mais j’en ai déjà « implicitement » amorti 40 K€ sur 12 ans pendant la période d’avantage fiscal Pinel. Je peux donc amortir (150 K€ - 40 K€) / (30 ans - 12 ans) = (110 K€ / 18 ans) = 6111,11 € d’amortissement par an en LMNP pendant 18 ans

Cas 4 : un autre traitement qui ne correspond pas aux 3 cas précédents

Désolé si ma question est un peu longue ou si elle avait déjà été abordée dans les posts précédents de ce topic de discussion. Comme le statut et les règles LMNP ont évolué au cours des dernières années, je me dis que le traitement de l’amortissement dans ce cas spécifique peut avoir été modifié également récemment

Un grand merci par avance pour avoir lu ce long message et pour vos réponses,

En vous souhaitant une bonne fin de week-end,

Cordialement,

GM

A mon avis, si votre comptable était bon, il vous aurait indiqué :
     - on va utiliser la méthode des composants (c’est ce qui doit être fait, pas des simplification ou des  approximations qui laissent une place à des contestations futures, du fisc ou lorsque vous aurez des travaux sur des composants, d’autant que c’est en fait très facile pour l’EC avec le logiciel qu’il doit utiliser)
     - on se base sur la valeur vénale du bien, hors foncier (dont la valeur n’est pas du tout le même pourcentage de la valeur vénale du bien à Paris centre et en rase campagne), qui sera la valeur d’entrée du bien en immobilisation au bilan de l’activité de location meublée (en gros, votre "cas 1"). En effet, il n’y a aucune raison pour procéder différemment dans les 2 situations où, soit vous achèteriez le bien pour le louer meublé, soit vous le détiendriez déjà depuis longtemps avant de commencer l’activité de location meublée.
     - on amorti (comptablement) le bien à partir du moment où on a à la fois eu une inscription du bien en immobilisation, et un démarrage effectif de l’activité de location meublée. 

En fait, il ne faut pas considérer que vous optez pour un régime (comme vous l’écrivez), mais que vous commencez une activité (de location meublée) en lui apportant un certain nombre d’actifs.

Si vous voulez que tout ceci soit encore plus formalisé que nécessaire, créez une société (SARL de famille, SNC, par exemple, impérativement fiscalement transparente pour avoir le statut LMNP ou LMP) pour exercer cette activité de location meublée, et vendez lui le bien (après vos 12 ans de Pinel), ou plutôt apportez le lui lors de la constitution de la société. Les inconvénients seront certes qu’il faudra payer des droits de mutation en plus, éventuellement de l’impôt sur la plus-value immobilière (s’il y en a une) à l’entrée (mais alors moins lors de la cession du bien), et qu’il faudra gérer cette société, mais au moins la valeur d’entrée du bien dans le bilan de l’activité de location meublée sera limpide.

La valeur vénale du terrain, comme du bien, c’est le prix de marché auquel ça pourrait se vendre.

Il y a des différences très significatives entre Paris, l’Ile de France et les régions, et au sein des régions… Sur Paris , par exemple, le terrain vaut fréquemment 50% de la valeur vénale du bien, voire plus. Et en rase campagne, le terrain vaut fréquemment moins de 20%. Ceci a été discuté en détail dans une discussion du forum. Cherchez…

Les valeurs vénales auxquelles tout ceci est immobilisé au bilan sont déterminées, sous votre responsabilité (sous la responsabilité du gérant de l’activité), et il est prudent (si on n’achète pas le bien à un moment proche de la date d’entrée du bien au bilan de l’activité) de disposer d’éléments d’évaluation autres qu’un doigt mouillé, comme le prix auquel des biens comparables se sont échangés, des expertises de valeur de pro de l’immobilier ou notaire, etc.  (car il arrive que le fisc veuille contester ces valeurs vénales)

Il faut mettre la valeur du bien à la date de début d’activité.
- si vous avez déclaré un début d’activité au 01/10/2020, alors c’est la valeur du bien à ce moment qu’il faut utiliser (donc 160k€)
- si vous déclarez le début d’activité à la mise en location, alors c’est la valeur réévaluée qu’il faut utiliser.

Pour la déclaration de l’exercice, j’aurais tendance à répondre la même chose :
- si vous avez déclaré un début d’activité au 01/10/2020 alors vous devez clore l’exercice.
- si vous déclarez le début d’activité à la mise en location, alors le premier exercice commencera à ce moment.

En vertu de quoi des frais de succession pourraient-ils être une charge d’une activité de location meublée ?

Vous devriez plutôt formuler la question comme "peut-on comptabiliser comme des frais d’acquisition les droits de successions acquittés quand le bien est rentré dans notre patrimoine par héritage ?". Et là, je vous répondrez que je ne sais pas. (Et si jamais les pro du domaines vous répondent "oui", la question subsidiaire serait "sachant que la succession faisait X, dont Y pour moi, et que le bien immobilier représentait Z, quelle partie des droits de succession seraient à prendre en compte ?")

Iomipom, le 08/12/2021 a écrit :

Il faut mettre la valeur du bien à la date de début d’activité.
- si vous avez déclaré un début d’activité au 01/10/2020, alors c’est la valeur du bien à ce moment qu’il faut utiliser (donc 160k€)
- si vous déclarez le début d’activité à la mise en location, alors c’est la valeur réévaluée qu’il faut utiliser.

Pour la déclaration de l’exercice, j’aurais tendance à répondre la même chose :
- si vous avez déclaré un début d’activité au 01/10/2020 alors vous devez clore l’exercice.
- si vous déclarez le début d’activité à la mise en location, alors le premier exercice commencera à ce moment.

Bonjour, merci pour votre retour.
J’ai effectivement déclaré le début d’activité au 01/10/2020, mais il n’y a eu aucune activité car pas de location depuis cette date. Je comprends donc de votre réponse que malgré tout, je dois remplir la déclaration en ne renseignant aucun produit ou charge au compte de résultat, simplement une valeur du bien 160k€ + les dépenses de travaux amortissables réalisées sur la période (sans commencer à les amortir puisque l’activité n’a pas commencé).

Bonjour,

Je détiens actuellement un studio que je loue selon le régime Pinel. A la fin de la période Pinel je souhaiterais passer de la location nue à la location meublée et louer mon bien via le statut LMNP

Le bien se situe en zone tendue et je comprends qu’il y a des contraintes pour fixer le loyer à la fin d’un bail même si l’on passe d’un loyer Pinel à un loyer "libre" : le loyer fixé au nouveau locataire doit être calculé par rapport au loyer de l’ancien locataire, même si le loyer précédent était celui de la loi Pinel, donc bien en dessous du marché.

Auriez vous des retours d’expérience sur ce sujet ? J’ai parcouru plusieurs sites internet et j’ai l’impression que cela est très contraignant. Cela semble aussi déroutant : si on fait du Pinel mais qu’à l’issue de la période Pinel on est contraint par le loyer Pinel et dans l’impossibilité de fixer un loyer en phase avec le marché c’est un non-sens économique ?

Merci beaucoup pour votre retour,

Cordialement,

Georges

Gm1515, le 21/02/2022 a écrit :

A la fin de la période Pinel je souhaiterais passer de la location nue à la location meublée et louer mon bien via le statut LMNP

Le bien se situe en zone tendue et je comprends qu’il y a des contraintes pour fixer le loyer à la fin d’un bail même si l’on passe d’un loyer Pinel à un loyer "libre" : le loyer fixé au nouveau locataire doit être calculé par rapport au loyer de l’ancien locataire, même si le loyer précédent était celui de la loi Pinel, donc bien en dessous du marché.

Il y a effectivement une certaine ambiguïté dans les textes, et nous manquons de jurisprudence sur le sujet.
Mon interprétation (sans aucune valeur légale) est la suivante:
- la "première mise en location" est la première mise en location du bien tel que défini par son objet (le logement + ses accessoires, tels que dans le bail)
- lors d’un passage de nu vers LMNP, l’objet du bail change, et il s’agit donc d’une première mise en location du nouvel objet. (dans un tel cas, je ne renseignerait pas de précédent loyer sur le bail)
- lors de la sortie du régime Pinel, le bail suivant en nu porterait sur le même objet (le logement nu), donc il y a précédente mise en location.

En conséquence, j’interprète la conséquence du texte comme:
- Relocation en nu à l’issue du dispositif Pinel -> le nouveau loyer est contraint par le précédent
- Location en meublé à l’issue d’un bail nu -> le nouveau loyer n’est pas contraint par le précédent.

Gm1515 a écrit :

Une autre option possible pour revaloriser le loyer serait d’attendre de gros travaux (type ravalement de façade/ascenseur) pour justifier de la règle d’exonération liée aux travaux ?

C’est une option, mais qui comporte plusieurs problèmes:

- Vous ne maîtrisez pas totalement le moment ni le montant de tels travaux, qui font l’objet d’un vote en AG.
- Pour une augmentation en cours de bail, il faut l’accord préalable du locataire. Autant dire que le locataire va refuser, et que les travaux seront de toutes façons faits (car votés en AG)
- Que ce soit lors du renouvellement du bail ou lors d’un nouveau bail, l’augmentation pour cause de travaux est limité à 15% du montant des travaux (valeur annuelle, à diviser en 12 pour obtenir l’augmentation de loyer).

Il semble donc y avoir peu de chances d’utiliser le moyen "travaux" pour ramener un loyer Pinel à un montant plus en phase avec le marché.

Cela nous amène donc aux 2 possibilités suivantes:
- passage en LMNP, avec une incertitude sur l’interprétation des textes (s’agit-t-il d’une première mise en location?)
- hausse du loyer lors d’un changement de locataire. Certes ça n’est pas dans les règles, mais cela se pratique (le nouveau locataire ayant moins de probabilités de saisir le préfet qu’un locataire déjà en place qui verrait son loyer augmenter).

Reste dans ces 2 cas un grosse incertitude: il faut que le locataire en place quitte le logement. Certains bailleurs vont jusqu’à proposer un arrangement financier au locataire en place pour qu’il quitte le logement.
C’est à mon sens le plus gros problème du Pinel: l’incertitude liée au départ du locataire en place.

Concernant mon interprétation d’un "nouvel objet" lors du passage en LMNP, je pense que c’est assez similaire au traitement du déficit foncier:
Comme vous le savez, pour qu’un déficit foncier (location nue) puisse être imputable sur le revenu global, il faut que l’offre de location perdure pendant 3 ans. Dans le cas d’un passage nu->lmnp avant les 3 ans, le fisc considère que l’engagement n’est pas rempli car ce n’est plus la même mise en location. Il semble donc assez logique de considérer, de manière similaire, que le passage nu->lmnp "annule" la référence du précédent loyer car ce ne serait plus la même location.

Bonjour Letuche57,
Dans l’application de compta je declaremonmeublé, je ne vois aucune rubrique permettant de faire passer de l’outillage en dépense. Il me semble donc que ce n’est pas possible de faire passer de l’outillage en charge.

N’ayez crainte, cet outillage est bien déclarable en charges.

La question peut néanmoins se poser pour de l’outillage plus cher que 500€-600€ : on le déclare toujours, pas de doute la dessus, mais faut-il l’amortir ou peut-on le passer en charges ?
Bon, ça commence à faire du bel outil à ce prix, mais la question peut se poser.

La seule condition est de pouvoir justifier que cet achat a été fait pour l’exploitation / l’entretient de votre bien en LMNP (et uniquement pour ça).

Bonjour,

Letuche57, le 02/03/2022 a écrit :

Pour les frais d’agence est ce déductible en charge unique comme les frais de notaire?
Faut il sortir la comission d’agence pour calculer la base d’amortissement?

Vous trouverez des éléments de réponse dans ce fil de discussion à partir du message #70.

Et notamment, cette réponse sur le site JD2M.

FAQ JD2M a écrit :

J’ai acheté mon bien cette année. Quelle valeur utiliser ? Puis-je déduire les frais d’acquisition ?
La valeur à utiliser pour une acquisition effectuée dans l’année est la valeur d’achat. Dans la mesure où vous n’avez pas occupé le bien et qu’il était destiné à votre activité de location meublée, vous pouvez déduire vos frais d’acquisiiton. Pour cela vous devez déclarer un début d’activité à la date d’acquisition et faire une déclaration de revenus locatifs cette année, même si vous n’avez pas encore perçu de recettes. Les frais d’acquisition peuvent être :

soit comptabilisés en charge et déduits immédiatement sur l’année de leur engagement,
soit immobilisés (amortis) en venant majorer la valeur du logement concerné.

@++