LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

le passage dont je parle sur les plus value:

Par ailleurs, à chaque fois qu’un dispositif fiscal de faveur est réservé aux entreprises exerçant une activité professionnelle, il y a lieu de s’interroger pour savoir si ce régime s’applique aux LMP. A mon avis, cela ne va pas de soi car l’activité de location meublée peut être considérée comme étant une activité passive de gestion de patrimoine.

C’est ainsi que, selon l’administration, les immeubles d’un loueur en meublé, même professionnel, ne peuvent relever du régime de l’article 151 septies B du CGI.

Ce régime prévoit un abattement spécial permettant de réduire ou supprimer la taxation des plus-values immobilière à long terme. L’administration considère que l’exclusion se justifie dans ce cas car le régime de faveur ne peut pas, selon elle, s’appliquer aux immeubles de placement. Cette position est contestable et il faut espérer qu’une jurisprudence viendra un jour la contredire.

alors pour les question: 35 ans, 100% des revenue qui vienne de la location de meublé sur paris, 31800€ de loyer qui rentre par ans, tout les biens meublé sont a moi et il n y a aucun emprunt/credit dessus, il n y a aucune structure juridique ( je loue, et je declare revenu en micro bic ), pourquoi lmp: pour ne pas payer l isf principalement, et secondairement pour les avantage a la transmission, et pour cotiser a la secu et la retraite ( meme si en tant que rentier, j ai pas besoin de retraite vu que je me la crée moi meme ) et enfin parce que avec mon nouveau patrimoine, j ai 2 ou 3 autre appart a loué, et que je vais depasser le revenu pour le micro bic, et du coup ca devient la merde pour les declaration d impot…. ( alors quitte a devoir me taper une compta pour la declaration au réel, autant que ca serve a quelque chose )

le lmnp je vois pas l interet par raport au micro bic a par des emmerde supplémentaire…
oui j’ai lu l integralité des message et j ai bien compris que j allais devoir payer des cotisation…. mais je ne sais pas combient, j ai lu a certain endroit que les charge pouvais representer 33% du revenu, du coup ca fait peur… si pour eviter 10000€ d isf je paye 10000€ de charge sociale… j vois pas l intérêt…
non j ai pas lu le livre de leboulch qui semble depaser au vu de tout les changement qu’il y a eu depuis.

Dernière modification par Skywalker (28/11/2012 21h17)

je vous remercie de vous inquiète pour mes revenu en cas de sinistre
cependant ils proviennent de plusieurs appartement et maison, situer dans plusieurs endroit de france
et a moins d’une bombe atomique sur paris et quelque autres en province, je ne craint pas grand chose, d’autant que je peut tres bien vivre meme en cas de vacance de 2 ou 3 de mes locations.
apres evidement si la fin du monde arive le 21 decembre 2012… il se peut que j’ai quelque problème pour trouver des locataires
apres la bulle immobiliere peut exploser, ce qui serai une catastrophe pour mon patrimoine, mais bon… je serai pas a la rue quand meme
je vais donc envisager de trouver la derniere edition de ce livre merci.

EDIT: j viens de l commander sur amazone en fait le titre a changer, c’est maintenant:
"Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts : Le point complet sur les nouveaux dispositifs "

j’espere que goodbyelenine a pas fait de la pub mensongère sur ce livre ( vu qu’il en fait tellement de pub qu’on pourrai croire qu’il a des action dessus…. )

Dernière modification par Skywalker (29/11/2012 00h08)

oula…. modérer mes propos? on croirai que je viens de faire du négationnisme la
c’est vrais que sur les forums, les gens font jamais de pub mensongère, quel honte pour moi d’être suspicieux au lieu, de faire aveuglement confiance au gens :’(
mea culpa

bon ceci dit j’ai reçut le livre hier, je l ai lu hier et ce matin et…. suspense….
je n ai RIEN appris que je n avais pas déjà trouver sur le net… 27€ de foutu en l’air donc…

et comme je ne tient pas a dénigrer sans arguments, voici les question que je me posais et qui n’ont pas obtenu de réponse dans le livre:

- Que se passe-t-il lorsque l’on est déjà propriétaire des logements qui sont mis en meublée par exemple suite à une succession, peut-on quand même faire des amortissements ? ca parle tout le temps de bien acquis suite à un emprunt et mis immédiatement à l’actif, mais ca ne dites rien des logements qui ont déjà été loués et amortis depuis des années (sans statut LMP, mais en tant qu’investissement privé particulier) , et dont le propriétaire d’un seul coup se rend compte qu’il serait plus intéressant pour lui de prendre le statut de LMP.

- Que se passe-t-il une fois épurée tous les amortissements ? on n’en parle pas dans le livre.Car a un moment, même pour ceux qui ont fait un emprunt, l’activité devient bénéficiaire, à ce moment-là Quid de la défiscalisation ? Faut-il tout revendre pour ensuite refaire un emprunt et racheté plus gros et recommencer la même chose ? De plus quand on redevient bénéficiaire les différentes cotisations et les charges sociales semblent être très élevé ( proche de 33% apparemment ), le statut de LMP est-il alors toujours rentable ?

- De ce que j’ai pu lire, le but du LMP est d’avoir du déficit fiscal, mais dans ces cas-là il n’y aura pas d’exonération de l’ISF, car pas de revenus de la location. Mais si le but recherché est justement l’exonération à l’ISF des biens immobiliers, est-il possible d’amortir plus lentement le bien immobilier de manière à conserver des revenus positifs permettant d’être exonéré d’ISF ?

- Un autre petit problème que je voudrais souligner est que le livre est simple et clair donc probablement destiné à tout public, mais que dès que ça passe aux exemples chiffrés, il n’explique plus rien et laisser le lecteur se débrouiller par lui-même, par exemple page 65 dans les tableaux d’amortissement il y a une multiplication par 31/360 (au lieu de simplement divisé 12) qui dans l’esprit d’un néophyte ne veut rien dire, il a fallu que je fasse des recherches sur Internet pour comprendre qu’apparemment en gestion un exercice se calcule sur 360 jours (et non pas 365) d’ailleurs selon Wikipédia ça devrait être 12 mois de 30 jours, du coup je ne comprends pas pourquoi il utilise 31, mais je n’y connais rien.

Un autre exemple page 67 il parle de "charges d’exploitation" et de "frais généraux" pour des sommes exorbitantes sans expliquer ce que cela représente pour une location meublée ? (Dans mon cas la location meublée n’occasionne pratiquement aucune dépense en dehors des travaux d’entretien, des charges d’immeubles, et des impôts)
ou encore en haut de la page 68 le résultat fiscal correspond apparemment au résultat net + amortissements rapportable, je l’ai deviné par tâtonnements mais ce n’etait pas expliqué avant, pour un néophyte cela ne correspond à rien de logique (pas plus que l’amortissement rapportable d’ailleurs qui pour un néophyte comme moi ne correspond à rien)

Donc voilà je n’ai pas trouvé dans ce livre les réponses aux questions que je me posais pour mon cas, qui pourtant est un cas que je trouve très simple (cinq appartements en héritage que je loue en meublée, qui sont déjà intégralement payées, qui constitue mon seul revenu de rentiers, et qui font que mon patrimoine va être imposé à l’ISF.) Du coup je ne sais pas si dans mon cas le statut de LMP est intéressant, et donc le livre ne m’as rien apporter et il va falloir que je prenne rendez-vous avec un fiscaliste ou un  expert-comptable qui s’y connaît en LMP… si j’en trouve un, ce qui est pour l’instant pas le cas…

Skywalker,

Vous devriez (re)lire Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux , et vous y verrez que ce forum "a pour vocation d’être un lieu convivial, positif, d’échange, de partage". Sans que vous l’ayez souhaité, et peut-être sans que vous vous en soyez rendu-compte, certains de vos écrits ont pu être perçus comme pas vraiment dans cet esprit. Par ailleurs, l’esprit d’échange du forum implique de donner et de ne pas seulement demander/prendre. Tout ceci pourrait expliquer  la remarque qui vous a été faite, et d’autres qui pourraient venir si vous persistiez.

Parmi vos questions, certaines ont une réponse dans le livre que vous avez peut-être parcouru un peu vite, d’autres sur ce forum, d’autres dans les règles de base de la comptabilité (décrites dans d’autres livres, et que certains étudient plusieurs années avant d’exercer). J’ai essayé d’y répondre succinctement ci-bas, mais ça ne remplacera pas les informations détaillées que des professionnels pourront vous fournir.

Aucun livre ne traitera de tous les aspects de votre cas personnel en détail. Vous avez déjà au moins les coordonnées de deux bon professionnels (l’auteur du livre, dont vous trouverez l’email en page 4, et celui que je vous ai communiqué en MP), mais les consulter pourrait vous couter un peu plus que les 27€ d’un livre.

Pour vos interrogations détaillées :
- quand on est déjà propriétaire des logements mis en meublé : on porte ces logements au bilan de l’activité, et on les amorti (la valeur à porter au bilan a déjà été discutée sur ce forum)  (le cas d’immeubles déjà amortis sous d’autres régimes a aussi été évoqué)
- quand tous les amortissements sont épurés … la vie continue, et les biens restent inscrit au bilan pour une valeur résiduelle nulle. Effectivement, revendre (en payant sur une éventuelle PV) est une possibilité.
- le LMP n’est pas une "défiscalisation", et le but du LMP n’est pas "d’avoir du déficit fiscal".
- vous seul pouvez évaluer si le statut de LMP est "rentable" dans votre cas particulier.
- vous êtes le premier que je croise qui voudrait "amortir plus lentement le bien immobilier", mais sachez qu’il existe une certaine latitude à ce niveau (vous pourriez par exemple ne pas inscrire certains biens au bilan).
- l’auteur du livre devrait être ravi de recevoir des suggestions d’amélioration pour une édition ultérieure, donc n’hésitez pas à lui en faire part.

me revoici
j’ai donc rencontrer un spécialiste, merci GBL au passage.
je n’ai pas compris ce que j’ai pu dire qui on énerver certain mais bon passons…
voici donc les infos receuillit pour les prochain qui se poserai la question:

Quand on est déjà proprio des appartement sans emprunt:

- on les amortie quand même sur environs 37 ans, il y a donc bien une bonne part des revenu qui parte en amortissement mais il reste une part de "bénéfice" ce qui permet donc d’avoir un revenu et donc d’etre exonérer d isf si on a pas d’autre revenu supérieur.

- si vous avez fait des contrat en meublé avant dans ces appart, et que vous les avez declarer en micro bic, vous retiré des année d’amortissement car le micro bic a deja entamer votre amortissement du meme nombre d’année

- quand vous avez épuiser les amortissements ( apres 37 ans y a le temps… ) ou meme avant si vous etes vraiment un investisseur actif qui veut reinvestir  encore et encore il suffit donc de revendre ( apres 5 ans pour eviter la plue value ) et reinvestir avec emprunt.

- si vous payer les charges sociale, il faut essayer de manipuler un peu les compte ( sans tricher hein , en jouant sur les frais generaux et quelques autre donnée maleable ) de manière a avoir un revenu fiscal légèrement au dessus de 8000 ce qui permet de bénéficier de tout les avantages des cotisation, en payant le moins possible

Donc ma question sur le LMP dans le BUT d’exoneration d’ISF etait tout a fait valable, car effectivement c’est tres interessant pour un rentier, cela permet d’economiser pour un exemple de 2 M de patrimoine:
- entre 6000€ et 8000€ d’ISF selon les règles qui changes… en pure perte
a la place en LMP:
- 1500€ de comptable + 3000€ de charges sociales avec comme avantage: pas de plus valu a la revente apres 5 ans, transmission un peu plus avantageuse ( on impute les droit de succession dans les amortissement si le fiston continu le LMP) ,  la secu, la retraite ( ça fera toujours un revenu complémentaire plus tard même si on est rentier )

sans oublier que rien n’empêche de faire un emprunt en plus pour acheter un nouveau bien et amortir un peu plus tout ça.

voila voila….

Concernant le dernier post de Skywalker: quelle est selon vous la structure juridique est la plus adequate et la moins penalisante fiscalement pour le LMP (tout en cotisant a sa retraite) ?

Skywalker a écrit :

si j’ai bien compris ce qu’as dit la comptable, ca depend de ta situation matrimoniale, si ton but est de transmetre le patrimoine il vaut mieu faire le lmp dans une societé, sinon c’est beaucoup plus simple a faire en temps que particulier ( entreprise individuele )

A ma connaissance , il est possible de faire du LMP en nom propre sans monter une structure morale.

Ne nous laissons pas abuser par le terme Professionnelle seule l’inscription au RCS est nécessaire , je n’évoque pas les conditions d’accès au LMP comme le seuil de 23.000 ou les 50 % des revenus.

A titre personnel en tant que LMNP , loueur en meublé , j’ai un numéro de siret.

Une structure permet une transmission progressive des parts, permet de mettre en place plusieurs associés.
Cela dépend des objectifs recherchés.

Philippe

Bonjour,

@GBL, il semblerait pourtant que le régime de la location meublée va réellement subir quelques changements en 2013: http://www.primonialservices.com/UserFi … 202012.pdf

Ministère a écrit a écrit :

Dans une réponse du 9 octobre 2012, le ministère de l’Egalité des territoires et du Logement a indiqué que dans les prochains mois, une large concertation sera engagée
avec l’ensemble des partenaires du logement sur l’équilibre des rapports bailleurs
locataires.

A cette occasion, la question du logement meublé, notamment sa nature et sa définition,
fera l’objet d’une réflexion spécifique. Cette large concertation devrait aboutir à un projet
de loi-cadre sur le logement qui devrait être voté dans le courant de l’année 2013.

Attendons de voir, mais ça ne sent pas bon…

Le texte cité par cet article: http://questions.assemblee-nationale.fr … -788QE.htm

R.

roro a écrit :

Bonjour,

@GBL, il semblerait pourtant que le régime de la location meublée va réellement subir quelques changements en 2013: http://www.primonialservices.com/UserFi … 202012.pdf

Ministère a écrit a écrit :

Dans une réponse du 9 octobre 2012, le ministère de l’Egalité des territoires et du Logement a indiqué que dans les prochains mois, une large concertation sera engagée
avec l’ensemble des partenaires du logement sur l’équilibre des rapports bailleurs
locataires.

A cette occasion, la question du logement meublé, notamment sa nature et sa définition,
fera l’objet d’une réflexion spécifique. Cette large concertation devrait aboutir à un projet
de loi-cadre sur le logement qui devrait être voté dans le courant de l’année 2013.

Attendons de voir, mais ça ne sent pas bon…

Le texte cité par cet article: http://questions.assemblee-nationale.fr … -788QE.htm

R.

On va avoir un alignement sur le bail 89….cette Duflot est à pleurer. J’ai l’impression que l’on va revenir à un bail 48 d’ici deux ans avec ces histoires.

Pour une fois, je serais ravi que les lobby immobilier fassent leur boulot de lobbyistes.

Au minimum, il faudra louer nu pendant 3 ans après le dernier déficit foncier (sinon : redressement du déficit des 3 années avant arrêt location nue, et ça sera détecté automatiquement, donc peu de chances d’y échapper).

Ce que vous décrivez semble possible (pour le moment), sous réserve de bien respecter les formes (et d’avoir un bon comptable connaissant le meublé), et que ce soit motivé par autre chose qu’éviter l’impôt.

Pour éclaircir le LMP au regard de l’ISF (particulier, SARL de famille, directement ou non…), très bon article de Me DUVAUX ci-dessous.

http://avocats.fr/space/paul.duvaux/con … 4553BE3237

Bonjour, j’ai lu avec attention les trois pages d’échanges sur le LMP, très instructives. Je suis moi-même dans ce statut depuis déjà plusieurs années. Le modèle d’investissements que j’ai choisi est très simple. Habitant à Paris j’ai investi dans des studios que j’ai rénovés et meublés: il était très fréquent d’entendre à l’époque que c’était un investissement "intéressant". Étant salarié par ailleurs j’ai profité du déficit fiscal pour réduire mes impôts fortement … En contrepartie la gestion de ce parc de studios m’a pris beaucoup de temps et continue à beaucoup m’occuper. Je ne suis plus salarié, me consacrant pleinement à cette activité.
J’en viens à ma question: je passe par un cabinet d’expertise comptable qui ne me donne pas satisfaction, notamment dans son rôle de conseil.
GBL, qui m’a beaucoup appris sur ce site, propose de donner des contacts de cabinets parisiens en MP : je suis très  preneur. J’aurais également souhaité contacter deux ou trois avocats spécialisés dans le LMP.
Je serai heureux de participer aux échanges sur ce forum que je viens de découvrir. Mon "profil" est très proche de celui de plusieurs membres que j’ai lus : anti-sinistrose, courtois, précis etc. Bravo en tout cas au créateur du forum pour avoir crée cette communauté.

Je fais de la location sur les plus longues durées possibles car le très court terme me prendrait trop de temps. J’essaie de trouver le bon compromis entre montant du loyer et durée du séjour. La plupart des baux sont sur un an.
Les défauts de mon cabinet comptable : pas de conseil sur la fiscalité en fonction de la situation, pas de validation des comptes avant transmission aux impôts, en bref des échanges un peu trop minimalistes.
J’ai besoin d’être mieux assisté en général pour faire les meilleurs choix or à ce jour j’ai plutôt fonctionné en solo et je pense que je peux faire mieux . C’est pour cela que je vais aussi tester la piste de l’avocat fiscaliste.
Une question au sujet des Plus Values : avez-vous connaissance de contrôles fiscaux ayant accepté la règle des plus Values professionnelles pour une structure en LMP? En lisant ce forum j’ai cru comprendre que le LMP pouvait en être exclu alors que c’était à la base un des points forts.
Je vais me présenter, comme indiqué. J’ai d’ailleurs parcouru des présentations très riches d’enseignements ! J’espère que je ne vais pas trop passer de temps sur ce forum … c’est ma compagne qui va faire la tête