PS Business Parks : foncière US d'espaces industriels, non endettée

Pour ceux qui ne sont pas usés par les foncières cotées, voici un petit argumentaire sur une foncière cotée américaine qui a une particularité intéressante.

Fiche technique

PS Business Parks possède des petits espaces industriels ou mixtes industriel/bureaux bien placés dans une dizaine de villes dynamiques aux USA. Sa capitalisation boursière est de $3,4 Md, et son rendement sur dividende de 3,3%.

Jusqu’au COVID son parcours boursier était exemplaire :

Stratégie

La stratégie de la société est très simple :
1) un endettement minimal, voire nul
2) 60 à 70% du revenu distribuable est rendu aux actionnaires
3) 40 à 30% du revenu distribuable est systématiquement réinvesti dans l’acquisition de nouvelles propriétés ou des développements
4) le portefeuille d’actifs est concentré sur des zones précises, sur lesquelles PSB a un petit moat à force d’y acheter des propriétés
5) la gestion est décentralisée, chaque zone a son équipe dédiée, qui connaît parfaitement l’endroit
6) les clients sont majoritairement des PME

Avantages

1) Pas de mur de dettes, puisqu’il n’y a quasi pas d’endettement : PSB privilégie l’émission et le rachat d’actions préférentielles.
2) Les dépenses de maintenance sont réduites sur des espaces industriels.
3) PSB garde systématiquement de l’argent pour croître sans financement externe.
4) Les actifs sont très bien situés, le portefeuille a été patiemment construit sur les trois dernières décennies.

Inconvénients

1) Les clients sont des PME, qui souffrent du COVID. Ces derniers mois, le taux de rétention n’était que de 50%.
2) Même en temps normal, le taux de rétention des locataires n’est que de 70%.
3) Le dividende est réduit, puisqu’il n’est pas entièrement distribué.
4) La croissance devient plus difficile, car les opportunités sont restreintes dans les zones ciblées. Du coup, PSB développe actuellement un immeuble résidentiel en JV.
5) Si ce n’était leur excellent emplacement, ce type d’espaces industriels ne vaut pas grand chose. Vous pouvez voir les propriétés directement sur leur site internet.

Divers

1) La notation de la dette est A- : une excellente notation, mais surtout liée au fait que quand PSB émet de la dette, les montants sont très faibles.
2) L’actionnaire principal de PSB est une autre foncière, Public Storage, dont elle a été issue en 1990.
3) Malgré sa taille, la société est peu suivie par les analystes : PSB en liste six sur son site Web, ils étaient trois à la dernière conférence téléphonique.

L’opportunité ?

Compte-tenu de l’absence d’endettement et de l’excellence opérationnelle, jusqu’ici PSB a joui d’une faible volatilité et se payait assez cher en bourse.

Mais comme ses locataires sont des PME, et que les conditions économiques du fait du COVID sont difficiles pour ceux-ci, il y a eu quelques impayés. Surtout, 50% des baux vont être renouvelés dans les deux prochaines années, avec les risques de vacances que cela implique si la morosité économique se poursuit.

Cependant, l’absence d’endettement fait qu’au pire, il devrait suffire d’attendre un peu pour que PSB retrouve sa forme habituelle.

A l’heure actuelle, il n’y a toutefois ni achat d’initiés, ni gros fonds immobiliers vraiment investis sur la valeur.

La société n’a que 2% de son flottant en VAD.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Mots-clés : espace industriel, fonciere, ps business parks