Sondage : krach immobilier à Paris ?

Ci dessous lien vers The econimiste house price ou l’on voit que la bulle immobilière française n’est pas très impressionnante comparée a celle d’autre pays, mais existe..

Location, location, location: Global house prices | The Economist

Ci-dessous un article dans lequel apparait la réalité du marché du haut de gamme : tendance a la baisse enclenchée, je parie que le reste va suivre…

Bulle immobilière - L’immobilier français serait le plus surévalué du monde
Par Fabrice Drouin Ristori - GoldBroker
Publié le 26 janvier 2013
888 mots - Temps de lecture : 2 - 3 minutes
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Mots clés associés :   Canada | Chômage | France | Government | Groupe | Hong Kong | Mali | Marché Immobilier | Singapour | Socialiste |






Traduction d’un article d’un article intitulé "The Next Shoe To Drop In France", publié sur testosteronepit.com



Les fondations économiques de la France craquent. Le chômage a atteint 10,5% et est en hausse constante. Le secteur privé agonise. Les ventes d’automobiles ont plongé de 13,9% en 2012, après une mauvaise année 2011. Les ventes de ses propres fabricants d’automobiles ont chuté encore plus : PSA Peugeot Citroën, -16,6%, Groupe Renault, -19,8%. Et maintenant les ventes d’immobilier sont au point mort. Et on cherche des coupables.

Les transactions d’appartements à Paris évalués à plus de 2 millions d’euros (ce qui n’est pas tant que ça à Paris), ont chuté de 42% en 2012.

Barnes, une société immobilière spécialisée dans les propriétés haut-de-gamme en France et dans certains autres endroits huppés, a basé son étude sur des informations glanées auprès des notaires impliqués dans des transactions immobilières. Les prix des maisons haut-de-gamme à Paris ont baissé de 10-15%. Pour les propriétés sous les 2 millions, il y eut 28% de transactions en moins, mais les prix sont restés stables.

L’étude met l’accent sur « la confluence de la crise de l’euro, des élections et de l’impôt ». Des mots durs.

Par « élections », on fait référence évidemment aux événements qui ont élevé le socialiste François Hollande au rang de président de la France et ont donné le contrôle du Parlement au parti socialiste. Par « impôt », on fait référence aux nouvelles taxes multiples qui ont été proposées, débattues et qui ont maintenant force de loi, quoique l’une d’elles, qui proposait un impôt de 75% à la classe très aisée, a été rejeté (une version plus légalement acceptable devrait voir le jour).

Pour les riches, le climat ambiant est devenu hostile, la rhétorique empoisonnée. Alors ils se sauvent en masse, et pas seulement les super-riches (voir un article sur ce sujet : « Trench Warfare » Or « Civil War » Over Confiscatory Taxes in France). Ces circonstances malheureuses (les riches qui s’en vont) « ont incité les vendeurs à accélérer le processus de mise en vente de leurs propriétés, au moment où il y a peu d’acheteurs », déplore le groupe Barnes.

L’optimisme s’essouffle dans la bulle immobilière française. Pour 2013, selon Barnes, le marché devrait demeurer « hésitant » pour le premier trimestre, « avec un faible volume de transactions, qui pourrait graduellement augmenter, d’une certaine façon, avec une « lente correction des prix », plutôt qu’une correction soudaine ou même un crash. D’autres spécialistes de l’industrie entrevoient, quant à eux, des nuages plus sombres à l’horizon.

« Les vendeurs n’ont toujours pas compris qu’ils devaient réduire de façon draconienne les prix demandés, même si les prix à Paris ont déjà baissé de plus de 10% », selon Philippe Chevalier, directeur de Émile Garcin, une autre société immobilière spécialisée dans l’immobilier haut-de-gamme. Il blâme les acheteurs étrangers, ou plutôt la rareté de ceux-là, parce que peu de Français peuvent encore se permettre d’acheter une belle maison dans leur capitale. Le marché est devenu trop dispendieux pour eux. Mais les acheteurs étrangers sont réticents, dit-il, à cause de « l’accumulation de la pression fiscale sur les biens immobiliers ».

Et ce n’est pas seulement à Paris. Dans les provinces, hors des grands arrondissements de Paris, les ventes de maisons existantes au troisième trimestre ont chuté de 20% en un an, une accélération par rapport à la baisse de 16% entrevue au deuxième trimestre (Note de conjoncture immobilière, Janvier 2013). Et les ventes de maisons neuves en France ont plongé de 25% au troisième trimestre, une accélération fulgurante vis-à-vis du déclin de 14% du deuxième trimestre.

Mais encore, les prix en France, au moins au troisième trimestre de l’an dernier, n’ont pas beaucoup baissé, car les vendeurs s’accrochent à l’espoir – espoir illusoire, comme démontré par chaque explosion de bulle immobilière – que cela changera. Et, malgré des taux hypothécaires d’une moyenne de 3,31% en novembre pour un terme moyen de 208 mois, les prêts hypothécaires ont plongé de 32,6% par rapport à l’année précédente.

The Economist a mis le doigt dessus avec une étude internationale des prix de l’immobilier. Cette étude ne visait pas la France en particulier, contrairement à ses autres articles. Mais elle a tapé sur la tête de la France.

L’étude a utilisé deux mesures et les a comparé aux moyennes à partir de 1975 : le ratio prix/location et le ratio prix/revenu disponible par habitant. Elle a conclu que le marché immobilier en France était massivement surévalué : de 50%, selon le ratio prix/location, derrière le Canada (78%), Hong Kong (69%) et Singapour (57%), et de 35%, selon le revenu disponible, tout juste devant le Canada (34%). Ce qui fait de la France le marché immobilier le plus surévalué du monde, par rapport au revenu disponible, et le quatrième plus surévalué, par rapport au prix de location. Un marché immobilier surévalué dans une économie chancelante… bon appétit.

Ainsi, Hollande et le Premier ministre Ayrault sont moins populaires que jamais. Mais cette étude est restée dans l’ombre à cause de la campagne de bombardements au Mali – campagne qui leur vaut une avalanche de commentaires positifs et de support de tous côtés, au moins en France. Ce qui tombe très bien… (Lire : A War to Rescue the French Government’s from its Descent into Unpopularity Hell)



Remerciements à Fabrice Drouin Ristori de fr.goldbroker.com

Effectivement Paris n’est pas la France et les prix de son marché immobilier sont beaucoup plus excessif dans ses bulles que dans ses corrections que le reste de la France.

Regardez ce article et dites mois comment on ne peut pas en déduire les faits suivants :

http://www.cgedd.fr/auguste-hollande-pr … -paris.pdf

1/ Les prix de l’immobilier à Paris sont sur une tendance haussière sur 800 ans.

2/ Lorsqu’il y a bulle les prix à Paris sont supérieurs au reste de la France, lorsqu’il y a correction la correction est beaucoup plus violente À Paris qu’ailleurs..

3/ Actuellement nous sommes en bulle a paris plus qu’ailleurs et au dessus des cours d’achats moyens, il serai plus optimal d’attendre de revenir sous le prix moyen ou dans l’idéal une correction comme celle qui à eu lieu dans les années 60 pour acheter.

Tao a écrit :

3/ Actuellement nous sommes en bulle a paris plus qu’ailleurs et au dessus des cours d’achats moyens, il serai plus optimal d’attendre de revenir sous le prix moyen ou dans l’idéal une correction comme celle qui à eu lieu dans les années 60 pour acheter.

Oui, enfin, raisonner comme cela revient plus ou moins à attendre une troisième guerre mondiale ou bien une catastrophe qui éradiquerait une partie de la population

Je pense que ces graphiques se focalisent trop sur les facteurs économiques en faisant abstraction de tout le reste. Qu’il y ai eu une grosse baisse un peu après 18 ou 45 n’a vraiment rien de surprenant

Il n’y a à ma connaissance pas eu de troisième guerre mondiale ou de catastrophe naturelle en 1991… 

Je peux vous ressortir quelques commentaires de l’époque, qui ressemblent étrangement à ce qu’on entend aujourd’hui. C’est drôle comme l’histoire a tendance à se répéter, nous verrons si cette fois la conclusion sera la même ou non!
(je suis tombé sur cet article après une recherche Google, fort intéressant: Immobilier 1991 : Retour sur la crise (du siècle?))

14/11/1989 : La demande de logements neufs restera forte jusqu’au milieu des années 90

16/12/1989 : Deux études de la Chambre des notaires de Paris sur le marché immobilier : Un ralentissement de la hausse des prix des logements anciens est peu probable

16/05/1990 : Une étude de la Chambre des notaires : la hausse du prix moyen des logements à Paris se poursuit inexorablement

19/03/1991 : Le logement locatif reste un investissement rentable à long terme

22/03/1991 : Logements de luxe à Paris De 55 000 à 65 000 francs le mètre carré pour les appartements de la caserne Dupleix et de Passy

23/04/1992 : Le marché est bloqué. Les ventes sont en chute libre, mais les prix ne baissent pas vraiment

Les similitudes sont assez amusantes car on retrouve ces arguments de biens d’exceptions qui continuent à se vendre, ces milliers de riches étrangers qui rêvent d’acheter à Paris, des histoires de prix qui ne peuvent pas baisser, et bien sûr une chute des transactions qui n’est pas vraiment grave car elle n’entrainera pas de baisse des prix.
On connait la suite…

Vous avez raison, tout est possible. En ce qui me concerne je penche pour une correction modérée lié à la conjoncture.

Je voulais juste signaler que le creux dont parler tao (18-60) n’a rien d’étonnant.

Ceci étant, pour information, votre argument s’appuie sur un article d’esprit riche écrit en 2008. Vu la flambée du prix à Paris depuis 2008, même si l’immobilier parisien perd 20-30%, l’auteur aura eu tord…

En attendant le krach immobilier - Le Point

Un édito bien marrant : tout est dit dedans sur le sujet.

J’aime en particulier la comparaison du président de la Fnaim avec un poissonnier.

Comment comparer des salades avec des tomates…

La situation économique, démographique, sociétale, urbanistique, professionnelle etc…n’a strictement rien avoir avec le siècle passé.

Je penche pour une stabilisation/correction faible (-10% max) sur les grandes villes (j’insiste) qui repartira à la hausse.

Par contre pour les villages ou assimilés (faible centre d’emploi, ville - 200 000 hab etc)… là par contre ça pue le krach ou a tout le moins des négociations de cannibales !

BorderLine a écrit :

Par contre pour les villages ou assimilés (faible centre d’emploi, ville - 200 000 hab etc)… là par contre ça pue le krach ou a tout le moins des négociations de cannibales !

Bonjour BorderLine,
Ca fait bizarre d’assimiler une ville de moins de 200.000 habitants à un village !
Avec ce "classement", la France ne compterais que 11 villes ;-)

Je pense qu’il faut encore faire une distinction entre les gros villages (entre 50.000 et 200.000 ha) où les prix sont parfois exorbitants et les zones moins peuplées, où les prix restent raisonnables.
Par exemple, chez moi il n’y a pas eu de hausse démesurée ces dernières années. On trouve facilement à se loger pour 1000 € du m2. J’imagine mal un krack dans une telle situation.

Effectivement, je ne crois pas à un un fort recul à Paris intra. J’étais aux États-Unis juste avant les subprimes et je m’attendais à un krach en France… beaucoup moins violent que prévu dans mon mémoire lol.

Par contre, j’ai pu observer des baisses de plus de 10% dans des communes du 92, 93 et 95 (secteurs que j’ai étudié) en 2012.. Entre les chiffres publiés par les notaires, les différents réseaux sérieux et les analyses stratégiques, j’ai pu me rendre compte que la grande couronne rentrera dans les clous du sondage car si des grandes communes baissent, la tendance des prix des moyennes et petites commues suivra (sauf exception bourgeoise d’intercommunalité).

Ceci étant sur le marché de la transaction, j’ai pu constater que la droite encadrait déjà les loyers avec les scelliers, bien avant que la gauche ne l’encadre dans l’ancien (sans grand effet à mon goût). Sur les rencontres d’offres et demandes sur le marché de la location, aucun réel impact. Cependant les banques y voient un argument pour réduire les accords de prêts..

Le marché est donc bien à deux vitesses avec un Paris qui reste une pépite européenne (Laurent Vimont, Century 21 1er réseau mondial bénéficiant d’informations internationales).

Au niveau macro, je conçois que le système des dettes européennes et leurs réductions ne puissent contrôler l’inflation !

Philippe30 a écrit :

Aujourd’hui , l’immobilier ne baisse pas parce contre il est plus facile de négocier du fait de la grande peur de la baisse ,

Philippe

ne ce serait ce pas contradictoire ?

Sinon j’ai rangé le sujet de l’immobilier dans la même catégorie que la politique, la religion (et le foot)  : trop d’affects pour avoir une discussion raisonnée et factuelle sur le sujet (je ne parle pas du forum)

Pit a écrit :

Philippe30 a écrit :

Aujourd’hui , l’immobilier ne baisse pas parce contre il est plus facile de négocier du fait de la grande peur de la baisse ,

Philippe

ne ce serait ce pas contradictoire ?

Sinon j’ai rangé le sujet de l’immobilier dans la même catégorie que la politique, la religion (et le foot)  : trop d’affects pour avoir une discussion raisonnée et factuelle sur le sujet (je ne parle pas du forum)

Non , les prix des vendeurs n’ont pas baissé mais par contre lorsqu’il trouve un acheteur , les vendeurs sont plus souples à la négociation sachant que l’on peux baisser de 10 à 15 % , moi même je vend un bien et je l’ai surcoté de 10 % pour me garder une marge de manœuvre et si il part au prix annoncé tant mieux.

Quand je parle de baisse de prix annoncé , c’est dans les médias qui nous annonce par des articles tenant plus du marronnier journalistique que de la vrai information comme quoi l’officiel des notaires à perçu une baisse du nombre de ventes  et une baisse de 1,xx % des prix ….
Quand la bourse perd quelques % ça n’inquiètes personne , c’est un phénomène vivant des cours , l’immobilier peux aussi vivre une période de baisse légère mais arrêtons le crash , l’effondrement etc …

Je suis d’accord pour l’affectif , seul les faits comptent et j’indiquais que depuis 2008 l’effondrement des prix de l’immobilier annoncé n’est pas là et ces petites baissent n’augurent rien ce sont des phénomènes vivant par contre la tendance n’est pas à la hausse. 

Philippe

Philippe30 a écrit :

moi même je vend un bien et je l’ai surcoté de 10 % pour me garder une marge de manœuvre et si il part au prix annoncé tant mieux.

Bonjour,

Je pensais que quand on voulait vendre un bien immobilier dans un marché en baisse, le surcoter à la vente était le meilleur moyen de ne pas avoir de visites et surtout de ne pas le vendre. Pourquoi le surcotez vous donc si vous souhaitez réellement le vendre ? l’adage serait il faux ?