Mallusone : étude de cas immobilier (comment calculer la valeur d'une SCI à l'IR ?)

Bonjour,

A mon sens, il n’y a pas de spécificité liée à la nature immobilière. La valeur d’une société est toujours égale à la valeur vénale de son actif + sa dette nette (trésorerie - endettement pour faire simple).

Dans votre cas, la valeur de l’actif s’élève à 130.000 € + 150.000 € + 245.000 € = 525.000 €

La dette nette est égale à 0 (la trésorerie) - la dette bancaire (340.000 €) - la dette vis-à-vis des associés (montant à déterminer mais qui doit effectivement comprendre les fonds versés par les associés autrement que par augmentation de capital).

Ensuite, il y a lieu de diviser par le nombre de parts pour connaître la valeur unitaire d’une part de la SCI. Après, si on souhaite sophistiquer, il est possible d’appliquer d’éventuelles décotes de minorité par exemple en fonction du type de parts / des statuts, etc.

Plusieurs points d’attention dans votre exemple:

(i) Dans un contexte de séparation, il est toujours opportun de faire intervenir un tiers (expert-comptable par exemple) pour procéder à ce petit calcul de valorisation afin de minimiser les risques de discussion.

(ii) Il est également utile que la valeur des immeubles soit elle aussi déterminée par un tiers (ex: agent immobilier)

(iii) Il aurait malheureusement fallu tenir une comptabilité simple des contributions de chacun des associés aux dépenses pour pouvoir reconstituer facilement le montant des comptes courants d’associés.

Bon courage,

Manarea

J’ai pu reconstituer toute la comptabilité depuis 2015, voici le premier compte de résultat.
Et le premier Bilan 2015:


Les associes ont apporté sur leur compte courant régulièrement à hauteur de leur participation dans la société.
Donc le résultat chaque année est en perte.

Ils viennent de vendre un bien avec une petite plus value de 20000€.
J’ai comptabilisé cette plus value sur un compte 775200 afin de la tracer en compta, ensuite j’ai distribué cette plus value à hauteur de leur participation dans la société, sur leur compte courant d’associés.

C’est bien comme ça qu’il faut faire ?
Cela va être validé leur de la prochaine assemblé générale.

Le résultat pour 2022 (en cours) s’établit ainsi :


Les liquidité ont augmenté suite à la vente d’un bien.

Le bilan pour 2022 (en cours) s’établit ainsi :


L’associé ayant 75% des parts a contribué grandement avec un compte courant d’associé à  196 028,86 € alors que l’autre associé ayant 25% des parts n’a contribué qu’à hauteur de  31 184,21 €

Est ce qu’il est possible de tenir compte de cela pour le rachat des parts de l’un à l’autre ?

Merci d’avance pour vos lumières.

Dernière modification par Mallusone (14/06/2022 08h07)

Merci dusgas pour ces précisions, C’est un peu l’approche que j’ai.

Sinon sue le bilan 2022 (en cours) le report des valeurs pour l’année N-1 n’était pas complet.
C’est pourquoi les totaux entre Passif et Actif ne sont pas égaux… j’ai corrigé cela.

Nous allons présenter cela au Notaire afin de procéder au rachat des parts.