Angedell : étude de cas immobilier (double crédits RP et locatif ?)

@Angedell : C’est ce que j’ai fait, mais en France. A mon avis, la partie la plus difficile de votre plan n’est pas tant l’obtention de deux offres de prêts en parallèle mais plutôt de réussir à emprunter en France alors que vous êtes apparemment non résident ? Avez-vous déjà commencé à monter des dossiers ?

Quoiqu’il en soit, si vous êtes prudent sur les montants empruntés et que vous faites bien attention à compartimenter vos comptes bancaires, c’est presque sans risque. Sans compter que vous pourrez "nettoyer" tout cela quelques années plus tard en procédant à un ou plusieurs rachat de crédit avec une autre banque - ce qui "officialisera" les choses.

Pour le coup, au niveau des montants, j’aurais plutôt fait l’inverse : une RP modeste (puisqu’elle ne rapporte rien) et du locatif plus important (pour idéalement rembourser les deux emprunts avec les loyers).

Idem, vous n’êtes pas obligé de présenter les choses telles que vous les voyez : l’investissement en France peut parfaitement être présenté comme une grosse RP, personne n’ira vérifier si vous vivez dedans et le statut "primo-accédant" vous donnera de meilleures conditions que le statut "investisseur".

Moi personnellement je pense que le seuil des 35% d’endettement n’a pas été choisi au hasard. Si vos 2 dossiers ne peuvent pas passer en même temps, c’est qu’il y a un risque pour vous et votre foyer.
Alors contourner ce risque en omettant de déclarer un crédit, je ne pense pas que ce soit une bonne idée.
Investir, oui, mais pas en contournant les règles et vos obligations vis-à-vis de la loi,  je vous le déconseille fortement.

Par "ne pas communiquer entre eux", je parle surtout de la phase de demande de crédit.

Les banques vont vous demander les relevés de l’ensemble de vos comptes. Si vous ne leur fournissez les relevés que d’un des deux, le risque est qu’ils voient des virements vers/depuis votre autre compte. Ils vont alors vous demander les relevés du 2ème compte également et potentiellement découvrir l’autre crédit.

Il faut donc faire les choses dans le bon ordre, et faire en sorte que les mensualités du 1er crédit ne soient pas visibles sur les relevés que vous fournirez à la banque qui vous fera le 2ème crédit.

Une fois que les 2 crédits sont en place ça n’a plus vraiment d’importance, rien ne vous interdit d’ouvrir de nouveaux comptes, faire de nouveaux crédits etc, et la banque n’est plus en droit de vous demander vos relevés.

Si vous envisagez de faire les 2 simultanément, vous n’aurez probablement pas ce problème dans tous les cas.

Ah, la belle vie d’expatrié.
Pour ma part, je suis aussi expatrié depuis plus de 10 ans et j’ai plus de 10 emprunts locatifs  en France (nom propre ou SCI).
Le plus gros apport que j’ai mis est de 10% + frais de notaire. Le plus souvent je mets environ 10% du projet total (frais d’agence et notaire inclus).
Si vous avez du cash et souhaitez mettre 30% rien ne vous y empêche, mais si vous voulez conserver du cash, vous pouvez voir avec plusieurs banques s’il n’y a pas moyen de mettre moins d’apport.

Je ne connais pas bien les prix de l’immobilier à Malte, mais si j’étais vous, je comparerais la différence de mensualité entre le remboursement de l’emprunt et celui de votre loyer actuel (surtout si vous êtes en couple), 300k€ ça doit faire environ 700€ par personne sur 25 ans. Si c’est assez proche, pourquoi ne pas dire la vérité, au moins à une ou deux banques françaises pour essayer.

Sinon elles vont de toute façon prendre en compte votre loyer à Malte (sauf si vous indiquez que c’est pour une RP en France, mais si vous tombez sur un banquier avec un peu de jugeote, il va se poser la question de comment vous allez maintenir vos revenus en habitant à Malte). Peut-être que c’est possible (travail à distance), peut-être que non. Préparez cet argumentaire.

Pour information, quand j’ai été locataire à l’étranger, ma banque m’a demandé le montant de mon loyer sans demander de justificatif de ce dernier. Je ne vous incite pas à frauder, mais je vous transmets l’information.

Je ne vois pas trop ce qui pourrait vous arriver. Plein de gens même non investisseurs font ça. On rencontre une compagne. On va habiter chez elle, on met son appartement en location.
On a une proposition à l’étranger, on met son bien en France en location … La vie est ainsi Bon pour vous il s’avère que ces opportunités vont se présenter très rapidement
Par contre il ne faut pas souscrire au prêt à taux 0 (si cela existe encore). Mais en tant que non résident, on ne vous le proposera pas je pense.

La banque Française risque quand même de trouver louche que vous ne preniez pas le PTZ si vous y  êtes éligible.

Pour les mouvements il faut juste ne pas en faire pendant 3 mois pour qu’ils n’apparaissent pas sur les relevés bancaires qu’on vous demandera.

Bonjour,

Triste France.
J’ai envoyé tout mes documents, mes salaires etc.
Pour une demande de prêt entre 100/150K€
Avec apport de 30/40K€
Donc assez tranquille quand-même.
D’autant plus que j’ai un salaire élève (>4000€).

Voici la réponse de ma jeune conseillère bancaire :
- Vous n’êtes pas rattaché fiscalement en France, la garantie immobilière ne pourra donner son accord.

-Vous n’êtes pas propriétaire de votre bien à usage personnel, ce qui va également me bloquer pour la garantie.

Une solution messieurs? Passer par un courtier ?

Update:

suite au refus de ma banque (voir message du 26/08/2022 15h38),
j’ai appelé un courtier pour voir ce qu’ils pouvaient trouver.
On m’a rappelé au bout de 2 semaines pour me dire que j’avais la possibilité de =>

Pour info j’ai eu un appel avec un courtier doté d’une branche spécialisée expat (pret..to)
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Ma situation
Mon contrat de travail : local (maltais)
Salaire : 4000€ mensuel
Apport possible : 40000€
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Résultat de l’appel avec le courtier :
Minimum prêt 150000€
Minimum apport 25%
10% du prêt (15K€) bloqué sur 20 ans dans un compte titre

Questions très ouvertes, chacun est libre de répondre à toutes les questions ou simplement d’en piocher une que vous trouvez intéressante =>

1) Que vous pensez vous de l’apport de 25% et surtout des 10% du prêt bloqué sur 20 ans dans un compte titre?

2) Que pensez vous du fait qu’apparemment, la banque veut un minimum de prêt à 150K euros. Je ne sais pas si c’est un coup du courtier pour augmenter ses coms’ ou si c’est vrai.

3) Enfin, concernant l’apport : Débutant en immo, je veux être sûre d’avoir bien compris le mécanisme de l’apport.
Ici il demande un prêt minimum de 150K et un apport de 40K euros.
Ainsi, je pourrai acheter un appartement d’une valeur de 190K euros, le louer, et rembourser 150K euros de prêt, correct?

4) Celle ci est vraiment "facile" je creuserai evidemment moi même, mais si des Nordistes sont de passage : que pensez-vous d’un achat d’appartement sur Lille (Environ 180K euros) à des fins locatifs? Bonne idée ou rentabilité vraiment trop basse?

Merci encore pour les nombreux passionnés / experts / personnes bienveillantes qui se trouvent sur ce forum. C’est grâce à vous que des Hommes lambdas s’extirpent (ou du moins tentent de s’extirper) de leurs conditions sociales.

Bonjour

Pour la question 3) j’enfonce des portes ouvertes mais n’oubliez pas les frais de notaires..

donc 190 k tout compris  ( appart a 170k , vite fait )

pour la question 4) c’est trop large pour une reponse pertinente  plus precise que double trouble.  vous pouvez trouver de tout sur lille mais ( comme partout ) les prix ont bien monté ..

cdt

Hello,

update : j’ai contacté un 2ème courtier via un contact commun. J’attends sa réponse.

Je souhaiterai louer sur Lille un 30m2, je double check que j’ai bien toutes les taxes/frais en tête :

1) Impot sur les loyers (Je suis expatrié à Malte avec 130K de salaire brut, je n’ai pas d’autres biens ou patrimoine. Quel sera le % de taxe sur un bien meublé avec un loyer de 550 euro par mois)

2) taxes foncière  (50% de la valeur locative cadastrale définie par le service des impôts - Lille)

3) Charges de copropriétés - (300 euro annuel)
4) Eau/Electricité (700 euro annuel)
5) Entretien annuel (? je vais prendre un appartement récent qui n’aura besoin que de peu d’entretiens)
6) Frais gestion locative : 10% des loyers

Donc au final, cela fait 6600euros de loyer brut par an
en déduisant tout (sauf les impots pour lesquels j’ai besoin d’éclaircissement), on a déjà
2600 euros de charges/frais hors impot.

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Pour les impôts je sais qu’il y a le micro bic et le régime réel. Je sais aussi qu’il est + intéressant d’opter pour le régime réel si les charges/frais déductibles dépassent 50% du loyer

Pour calculer cela je vais faire la liste de ce que je peux déduire en régime réel :

- taxe foncière 1000 euros // intêrets d’emprunt annuel : 1200 euros // amortissement du bien : 5000 euros annuel // 660 euros de frais de gestion locatif
ce qui donne un total de 7860 euros déductibles.

Il est donc beaucoup + intéressant pour moi d’être au régime réel, non? C’est surtout l’amortissement du bien qui aide pas mal. Je ferai evidemment appel à un expert comptable pour confirmer cela.

Enfin, je suis à Malte, je paie donc mes impôts à Malte. J’ai essayé de me renseigner par rapport à l’imposition (voir ci-dessus) mais le fait que je sois à Malte me pertube un peu concernant les impôts. Une solution simple serait de juste payer les impôts que je dois par rapport au logement que je loue, mais j’ai peur d’avoir oublié d’autres taxes.