Vitrine cassée d'un local professionnel : qui doit payer (propriétaire, locataire) ?

Bonjour

Les relations entre votre locataire et son assureur ne vous concernent pas : vous lui avez loué avec une vitrine en état, elle doit vous la rendre tel quelle.

Au pire, l’assureur (même si pas votre souci) remboursera sur la base d’un verre simple amputé d’une franchise, et vous pourriez alors proposer de prendre en charge le delta pour un verre supérieur, mais clairement à votre place, je laisserai couler jusque l’état des lieux avec remise des clés pour ensuite déduire le prix de la vitrine de la caution en ayant fait deux devis au préalable dont celui de la montée en gamme.

Mais sans grande hésitation, avec un état des lieux contresigné, je lui ferai payer le tout amélioré et à neuf bien sûr, le risque étant très limité : il est fort probable que devant cette ponction, elle fasse alors un constat d’assurance …

La première des choses à faire, c’est de relire les écrits :
1) que dit le bail sur la répartition des travaux ? Si votre bail date d’avant la loi Alur de 2014, tout est possible ou presque. Vous avez un contrat, donc avant de dire ce qui est à charge du locataire ou du bailleur, il faut lire ce que dit le contrat à ce sujet.

2) avez-vous un état des lieux d’entrée indiquant l’état de la vitrine ?

Clepsydre a écrit :

…ne mentionne aucun dégât sur la dite vitrine. Cette vitrine n’est pas du tout mentionnée d’ ailleurs..

Erreur de celui qui a réalisé l’état des lieux. Il aurait dû signaler l’absence de fissure. Donc c’est pour votre "pomme" si vous allez au contentieux.

Pour avoir l’adresse future de votre locataire, dites lui que le dépôt de garantie lui sera versé par chèque, envoyé par courrier.

D’après le bail, cette réparation entre dans le champ de ce qui doit être entretenu par le locataire (article 1754 du code civil)…

…Sauf les réparations dues à la vétusté qui sont à la charge du bailleur, sauf mention explicite contraire dans le bail. S’agit-il d’une pure réparation de vétusté ? Je ne pense pas. Il y a probablement eu un choc qui a provoqué la fissure, donc c’est un dégât et non pas une dégradation de vétusté.

…Sauf la mise au normes, dans le cadre de l’obligation de délivrance… :
Bail commercial : qui paie les travaux de mise en conformité ? - WebLex
Est-ce que le verre utilisé sur la vitrine est vraiment non conforme "aux normes" ? Sachant qu’un magasin est un ERP de catégorie 5 de type M (magasin de vente). Y a-t-il une obligation de verre feuilleté ? Est-ce que ça s’applique aux établissements existants ? J’avoue que je ne sais pas.

Sur l’absence dans l’état des lieux, je serais moins catégorique que lachignolecorse.
Déjà, l’état des lieux ne mentionne-t-il pas les "menuiseries" de cette pièce (ou terme équivalent) ? Une vitrine est une variété de menuiserie ou de fenêtre fixe…
Ensuite “S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”  Article 1731 du Code Civil
Est-ce que la même logique s’applique si un EDL a été fait mais qu’un item n’y est pas décrit, il est présumé être en bon état ? J’avoue que je ne sais pas.

Bref, c’est un sujet bien pointu. Il vous faudrait vérifier :
- si les "normes" imposent vraiment un type de verre pour un ERP de catégorie 5 et de type M, et quelle est la nature du verre de votre vitrine.
- si l’EDL mentionne la vitrine sous une autre désignation plus large telle que "menuiseries". Si les "menuiseries" sont décrites comme bon état, c’est bon pour vous. Si non, il reste à vérifier si, quand un EDL a été fait mais qu’un item n’y est pas décrit, il est présumé être en bon état…

Sinon, il vous est toujours possible d’agir de façon purement pragmatique :
- vous faites l’EDL de sortie sans bien sûr oublier de noter la vitrine fendue. Vous ne parlez pas de retenue sur la caution ni rien : un EDL est fait pour constater, pas pour déterminer immédiatement ce qui est dû ou non.
- comme dit lachignolecorse. vous demandez l’adresse de la locataire pour envoi du chèque de caution.
- vous obtenez un devis pour la réfection de la vitrine. (vous devez fournir un devis mais vous n’avez pas l’obligation de faire les travaux, en tout cas du point de vue bailleur-locataire ; que vous deviez faire les travaux si les normes l’exigent, c’est une autre question).
- vous retenez au moins la caution, voire vous essayez de vous faire rembourser par la locataire le coût total. Vous lui écrivez à l’adresse indiquée " vitrine fissurée, à votre charge selon les termes du bail (les reproduire), donc réparation nécessaire de tant selon devis ci-joint, donc la caution est retenue (et éventuellement : et de plus vous me devez la différence, soit encore tant d’euros)".
- vous attendez de voir ce qu’il se passe. Si la locataire vous fait envoyer une lettre d’avocat mentionnant pourquoi vous devez rendre la caution, avec les bons textes de loi et la bonne jurisprudence citée, il serait sage de rendre la caution. Sinon, c’est probablement que la locataire n’a pas envie de payer 200 € d’avocat pour récupérer 300 € de caution et qu’elle laisse pisser, donc vous aurez gagné 300 € qui vont vous aider à payer la nouvelle vitrine.

Pourquoi cette attitude purement pragmatique ? Parce qu’il est vraiment très difficile de savoir si c’est à charge du bailleur ou du locataire. Entre la question des normes, de la vétusté, de l’interprétation de l’EDL d’entrée… Quand on voit la cour de cassation décider à l’encontre de la cour d’appel sur des sujets du même type, qui sommes-nous pour prétendre dire avec certitude si cela relève du bailleur ou du preneur ? Là, honnêtement, je ne me sens pas capable d’affirmer quoi que ce soit avec certitude. Dans un tel cas, la solution pragmatique est peut-être la meilleure : tenter le coup, et faire machine arrière si la locataire se défend vigoureusement et avec les bons arguments.

Au passage : vous avez fait une erreur en parlant de l’assureur. De votre point de vue et d’après le bail, la locataire vous doit la réparation de la vitrine car entrant dans les réparations listée par l’article 1754. Qu’elle puisse se faire indemniser par son assureur ne vous regarde pas. Vous devez vous occuper de votre relation bailleur-locataire et rester dans cette relation à deux parties ; la relation de la locataire avec son assureur ne vous regarde pas.

Enfin, je vous suggère d’attendre de connaître les besoins du nouveau locataire pour décider du remplacement de la vitrine. Si par exemple il recouvre la vitrine par un covering plastique, ça résout le défaut à la fois visuellement et le problème de sécurité aussi (le covering fera que le verre, s’il se brise, ne tombera pas en pans tranchants). Si, autre exemple, il a besoin de refaire totalement la vitrine et le sas d’entrée, il faudra peut-être trouver un arrangement où vous en prenez à charge une petite partie (du fait que la vitrine est vieille et fissurée, il paraît juste que vous fassiez une part de l’effort financier), peut-être sous forme de 2 ou 3 mois de franchise de loyer par exemple… Tout se négocie dans les baux commerciaux.

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2022 16h36)

Bernard2k
J’ai lu votre réponse avec beaucoup d’attention.
Le sujet est en effet pointu, et une somme d’argent assez importante est en jeu car le cout d’une vitrine n’est pas moindre..
Aussi j’ai pris la décision de consulter la semaine prochaine un avocat spécialisé en immobilier, espérant qu’il pourra m’aider à trancher la question.

Je ne manquerai pas de poster ses réponses sur ce forum.

D’autre part, j’attends la semaine prochaine également un devis de vitrier, espérant qu’il pourra me dire ce qu’il en est de la qualité de ce verre existant !