Immobilier : que devrait faire le gouvernement ?

placementapapa31 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

J’aime bien la suggestion :

yannou77 a écrit :

modifier le système d’abattement dans le calcul de la plus value qui encourage à détenir longtemps son bien. …/… On indexe le prix de départ sur l’inflation ou le cout de la construction (ou tout indice qui semblera juste) pour calculer la plus value, et on taxe le tout à un taux forfaitaire raisonnable

(Ca me semble susceptible d’être efficace, assez "juste", pas forcément couteux -à confirmer-, et ça n’introduit pas de biais sur le marché. A creuser sans doute…)

Couteux? Pourriez-vous développer un peu GBL?

@Yannou77 : croyez-vous vraiment qu’une telle indexation sur l’inflation soit imaginable en France? Une boîte de Pandore, ça…

Le coût serait la différence entre l’impôt sur les plus-values immobilières dans le mode actuel, et celui dans le mode proposé par yannou77. Je n’ai aucun moyen de le calculer, mais comme le système actuel ne doit pas rapporter des milliards d’€uros chaque année [*], ça ne devrait pas être énorme (et si c’est vraiment nécessaire, il serait même possible de "compenser" en augmentant le % des droits de mutation, ce qui limiterait aussi les opérations rapides plus susceptibles d’être de nature spéculative).

[*] la surtaxe des PV supérieures à 50 k€ doit rapporter 240 M€/an, donc la taxe su rles PV doit sans doute rapporter qqs Mds€/an.

PoliticalAnimal a écrit :

Décentraliser la France. La principale raison des prix ultra élevés en France est l’ultra centralisation. …/…

Voici une idée intéressante. Mais sans doute plus facile à énoncer qu’à mettre en oeuvre (la centralisation date de plusieurs siècles et n’est pas le fruit du hasard), même si ce n’est pas une raison pour renoncer, et même si des effets ne se matérialiseraient sans doute qu’après pas mal d’années.

Ca ne permet pas non plus de s’attaque aux problèmes de l’immobilier en dehors de l’IdF (la situation est aussi à améliorer ailleurs…), donc à compléter avec autre chose…

On pourrait aussi imaginer un renforcement de la péréquation entre zones chères et autres zones : les droits de mutations pourraient, quand le prix au m² est élevé, comporter un "supplément", lequel serait affecté à des organismes en charge de reloger les personnes qui doivent l’être (par exemple en raison du Dalo http://vosdroits.service-public.fr/F18005.xhtml) et/ou aux régions/départements moins bien lotis (le 93 en IdF par exemple). La aussi, je suis incapable de chiffrer…

GoodbyLenine a écrit :

On pourrait aussi imaginer un renforcement de la péréquation entre zones chères et autres zones : les droits de mutations pourraient, quand le prix au m² est élevé, comporter un "supplément", lequel serait affecté à des organismes en charge de reloger les personnes qui doivent l’être (par exemple en raison du Dalo http://vosdroits.service-public.fr/F18005.xhtml) et/ou aux régions/départements moins bien lotis (le 93 en IdF par exemple). La aussi, je suis incapable de chiffrer…

Aujourd’hui une péréquation existe pour répondre à un besoin d’actualité au niveau du HLM.

Je travaille dans un organisme qui a bénéficié de subventions des communes du coin pour développer son parc et d’une bonne gestion de celui-ci.
Une partie de nos fonds propres va être récupérée pour être redistribuée dans des zones plus tendues (Paris, PACA…). Cela va tout simplement dans le sens opposé à la décentralisation et c’est très discutable que les subventions des collectivités locales à destination du logement social chez elles soit utilisées in fine à l’autre bout de la France sans qu’elle ne le sache vraiment.

placementapapa31 a écrit :

MarsAres a écrit :

maintenant c’est au tour de l’assurance vie de contribuer à l’effort national.

Le gouvernement veut conjuguer immobilier et assurance-vie

Intéressant ça aussi. Que pensez-vous que veut faire le Gouvernement veut faire exactement, par rapport à l’immo-assurance vie?

Les bailleurs sociaux ont  des besoin de financement croissant pour les opérations de construction et de réhabilitation dans le cadre des objectifs fixés par les pouvoirs publics, partout où je vais, c’est du bétonnage non stop.

Reuters a écrit :

AJUSTEMENT QUANTITATIF

Sur un marché caractérisé par une pénurie d’offre estimée entre 800.000 et 900.000 logements, les ajustements se font en effet plus par les quantités que par les prix d’autant que le faible niveau des taux d’intérêt soutient la solvabilité des acheteurs.

Le nombre de transactions dans le logement ancien s’est élevé à 655.000 l’année dernière contre 805.000 en 2011, soit un recul de 18,6%.

"C’est une chute extrêmement forte, plus importante que celle qui a suivi la crise des ’subprimes’", a relevé Jean-François Buet en référence à l’éclatement de la bulle immobilière sur le segment des acquéreurs les moins solvables aux Etats-Unis qui a été le déclencheur de la crise financière de 2008-2009.

http://fr.news.yahoo.com/la-fnaim-voit- … iness.html

Le gouvernement doit prévenir un effondrement du marché immobilier, à défaut d’un krach !, ce serait sa fin, le bateau France prend déjà l’eau de toute part, la guerre des monnaies à commencée (j’étais stupéfié par les ’pseudo’ économistes qui disaient que l’Allemagne allait subir un choc, alors que la bonne valeur d’une monnaie pour un allemand, et ils ont raison, c’est ….le plus haut possible !) c’est la France qui est en première ligne car, ’C’est quand la mer se retire qu’on voit ceux qui se baignent nus’ W,Buffet. (l’Euro nous sauve d’une dévaluation)

Quand l’immobilier va, tout va !
Le gouvernement nous prépare donc un vaste plan de relance de l’immobilier

Mais où trouver l’argent ?, comme je l’ai écris, pas question de faire appel au secteur privé (méthode trop ’Sarkoziste’), il va donc faire une relance sans argent, comment ?, avec l’épargne des français, qui eux sont très riches.

Bref un QE immobilier, Q.E.R.E ou Quantitative Easing Real Estate, les Livret A et assurance vie sont donc priés d’absorber les pas encore ’subprimes’ d’état (un état ne fait pas faillite, sauf pour F.Fillon et M.Sapin , quoi que..)

zetrader a écrit :

Idem : laisser la bulle immobilière éclater, arrêter de soutenir des prix stratosphériques qui n’ont nullement besoin de l’être. laisser rechuter les prix redonnera du pouvoir d’achat aux gens qui ont besoin de se loger.
Pour cela (laisser rechuter les prix) :
- arrêter les APL pour les loyers ou les diminuer fortement jusqu’à petit à petit la suppression totale de ce système vicieux qui permet de faire augmenter virtuellement les valeurs locatives et donc les prix finaux
- arrêter toute aide comme l’APL pour payer une mensualité sur un crédit immobilier (j’avais vu que ce délire aussi existe, aide sociale à l’accession la propriété), au final ça ne fait qu’aider les prix finaux à être plus élevés
- arrêter les prêts à taux zéro
- arrêter les prêts à 100 ou "110" % revenir à l’ancien système prudent, de demander un apport assez important (par exemple au moins 20% en apport du prix d’achat global, donc crédit sur 80% de la somme ce qui est déjà beaucoup)
- arrêter les niches fiscales, ça complique et pervertit les choses, créé plus d’inégalités, permet également de gonfler artificiellement certains prix.

Des milliards d’euros chaque année viennent en subvention aux prix de l’immobilier en France, en plus d’être inutile (les prix sont au sommet, quel besoin ils ont d’être soutenu par de l’argent public ?), c’est coûteux.

Tout à fait d’accord avec Zetrader. Les APL sont une subvention au proprietaire/bailleur, pas au logement ni au locataire.

A+
Zeb

Parce que le secteur du bâtiment représente une part prépondérante de l’activité économique du pays.

Donc quand ce secteur tourne bien c’est plus de recettes pour l’état et les collectivités.

GoodbyLenine a écrit :

christian a écrit :

une question relativement idiote : pourquoi l’état français a-t-il et soutient-il toujours dans ces proportions le marché immobilier ? Les moyens déployés sont énormes (défiscalisations etc..), mais au final : pour quelle raison l’état tient-il sous perfusion ce marché ?

Réponse par une autre question (peut-être aussi relativement idiote) :  Si les "aides" diverses coutent au final moins cher que ce que rapportent les impôts sur l’activité générée, et qu’en plus ça permet de loger du monde, et d’enrichir des citoyens, et de donner du boulot à pas mal de monde, (tout ceci restant à démonter, tout comme le fait que le secteur soit "sous perfusion"), vaudrait-il mieux ne rien faire ?

enrichir les citoyens ? à part les endetter, je ne vois aucun effet d’enrichissement. Sauf si on en vient à considérer que la valeur de prêt n’est pas exagérée, basée sur un marché non excessif et qui reflète la valeur intrinsèque du bien acheté. Et bien entendu, sans possibilité aucune de baisse future du marché en question. On a vu ce que ça a donné avec la crise des subprimes.

Non, j’ai bien l’impression que le cocu dans l’histoire ça reste l’acheteur…

GoodbyLenine a écrit :

christian a écrit :

une question relativement idiote : pourquoi l’état français a-t-il et soutient-il toujours dans ces proportions le marché immobilier ? Les moyens déployés sont énormes (défiscalisations etc..), mais au final : pour quelle raison l’état tient-il sous perfusion ce marché ?

Réponse par une autre question (peut-être aussi relativement idiote) :  Si les "aides" diverses coutent au final moins cher que ce que rapportent les impôts sur l’activité générée, et qu’en plus ça permet de loger du monde, et d’enrichir des citoyens, et de donner du boulot à pas mal de monde, (tout ceci restant à démonter, tout comme le fait que le secteur soit "sous perfusion"), vaudrait-il mieux ne rien faire ?

Goodbylenine, je repondrai à votre question par une autre question : le principe comme quoi le solde net aide-impôt est vraisemblablement positif pour l’état  (en considérant les effets directs et indirects que j’appelerai de 1er ordre) ne sous-estime-t-il pas l’impact des effets indirects que j’appelerai de 2nd ordre ?
Les aides n’ont-elles pas eu un effet d’aubaine ayant ainsi favorisé l’inflation des prix immobiliers en neufs et anciens . Exemples d’effets de 2nd ordre auxquels je pense :
- mobilité géographique pour raison professionnelle rendue difficile
- part consacrée à l’investissement et à la consommation amputée pour financer son logement.
Ces effets ne pénalisent ils pas le PIB de la France et in fine n’ont ils pas un impact défavorable pour l’état ?

Si on revient à la question posée sur ce que le gouvernement pourrait faire vis à vis de l’immobilier.
avec les 4 critères d’évaluation proposés :
   (a) permettre à un maximum de personnes de pouvoir se loger correctement
   (b) limiter l’énergie utilisée pour se loger (y compris pour se déplacer depuis/jusqu’à son logement)
   (c) permettre à ceux qui le souhaitent d’acquérir leur logement (ne serait-ce que pour se sécuriser, et préparer sa retraite, et être incité à un minimum d’épargne)
   (d) inciter les entreprises à localiser leur activité "localement" (ne pas les faire fuir avec les coûts de l’immobilier dont elles auraient besoin)
Des bonnes idées ont déjà été proposées dans cette file mais aussi par l’ancien gouvernement et aussi le nouveau . Je voudrais en faire une synthèse complétée de quelques propositions :

1- Décentralisation : Je partage l’avis de PoliticalAnimal que l’un des problèmes majeurs est l’hypercentralisation de la France.  J’adhère donc à ses mesures de décentralisation .
Ceci permet de répondre aux points
a) car des logements sont disponibles si on s’écarte de l’IdF /PACA /Lyon/…
b) les temps de trajet y sont généralement plus courts et plus économiques
c)d) les prix y sont plus plus bas.

2- RT 2012 qui comme son nom le laisse entendre commence à s’appliquer aux permis déposés à compter de 2013 . Cette réglementation proche de l’ex-label mort né BBC est un enfant du Grenelle de l’Environnement . Ceci permet de répondre au point b) et ceci est fondamental sur le plan écologique mais aussi de confort . 
On lui fait un certain nombre de reproches :
- amène un surcoût de construction : certes mais auparavant les construtions étaient un non sens sur le plan thermique .On peut penser que ce surcoût va baisser avec le temps et l’expérience.
- moteur de calcul trop complexe et faisant la part un peu trop belle à des solutions techniques comme les pompes à chaleur
--> ma proposition : converger vers le standard allemand Passiv Haus plus simple notamment dans le cadre de la futur RT 2020 à venir (maisons positives)

3-Renovation Thermique La RT2012 répond à la constrution neuve mais quid du parc existant ?
Autant je suis défavorable aux aides notamment sur le neuf (générant inflation) , autant je pense que ceci est nécessaire pour la rénovation thermique de l’ancien . Pour limiter le risque classique des devis gonflés souvent associés aux aides, je propose 2 pistes =
- mise en place d’une filière formation rénovation thermique significative pour éviter la pénurie de personnels qualifiés
- mise en place de solutions standards avec des prix de base standards( ex : isolation extérieure de 10 cm : 40 € au m2, Mise en place d’une VMC hygro-régulée 1000€ ). Pour le calcul de l’aide, l’idée est d’avoir l’équivalent  de prix conventionnés comme pour les actes médicaux   . Ceci doit éviter l’inflation habituelle dans les travaux aidés in fine payée par le client final. L’aide doit être calée pour neutraliser la TVA  touchée .
Evidemment cette proposition joue sur a) par l’amélioration du confort b)mais aussi d) car les artisans seront d’abord locaux.

4-Libérer les terrains constructibles dans les zones difficiles Certains terrains ne sont pas libérés par les propriétaires escomptant la poursuite de l’envolée des prix .
J’ai remarqué dans mon secteur (Dpt 78) un afflux récent de terrains depuis début décembre … et visiblement ces terrains ne partent pas(trop cher ?) . L’explication est je pense là :

Source : LOI n° 2012-1509 du 29 décembre 2012  de finances pour 2013 - Article 82 | Legifrance

I. ― Le code général des impôts est ainsi modifié :

Code général des impôt a écrit :

A. ― L’article 1396 est ainsi rédigé :
« Art. 1396.-I. ― La taxe foncière sur les propriétés non bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux règles définies aux articles 1509 à 1518 A et sous déduction de 20 % de son montant.
« II. ― A. ― Dans les communes mentionnées au I de l’article 232, la valeur locative cadastrale des terrains constructibles après la déduction mentionnée au I du présent article est majorée de 25 % de son montant et d’une valeur forfaitaire fixée à 5 € par mètre carré pour les impositions dues au titre des années 2014 et 2015, puis à 10 € par mètre carré pour les impositions dues au titre de l’année 2016 et des années suivantes.
« B. ― Dans les communes autres que celles mentionnées au A, la valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans les zones urbaines ou à urbaniser, lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie de la zone à urbaniser ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, délimitées par une carte communale, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé conformément au code de l’urbanisme, peut, sur délibération du conseil municipal prise dans les conditions prévues au premier alinéa du I de l’article 1639 A bis, être majorée d’une valeur forfaitaire comprise entre 0 et 3 € par mètre carré pour le calcul de la part revenant aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre.
« La superficie retenue pour le calcul de la majoration est réduite de 200 mètres carrés. Cette réduction s’applique à l’ensemble des parcelles contiguës constructibles détenues par un même propriétaire.

En synthétisant : la fiscalité sur les terrains construtibles pour les zones "tendues" va être très dissuasive à partir de 2014 et encore plus à partir de 2016.
Sur les communes non retenues, le maire pourra également demander une fiscalité sévérisée (mais à une degré moindre).
L’effet est que les terrains bloqués vont se libérer . Au delà de l’effet libération, ceci devrait faire baisser les prix des terrains  …. et avoir un effet collatéral sur les prix de l’ancien souvent indexés sur le prix du terrain dans ces zones.  Cette mesure aura un impact sur a) et c)

5- l’APL Ceci est le dernier point. Ce qui m’autorise, j’espère, à faire une disgression qui pourrait presque faire l’objet d’une nouvelle file. Plus qu’une certitude,il s’agit d’un questionnement :
L’APL part, comme pour la plupart des aides, d’une idée de solidarité. Mais ne génère-t-elle pas des effets néfastes comme des loyers plus hauts car intégrant l’APL et par répercussion des prix de l’immobilier plus élevés ?
Ne privilégie-t-elle pas le titulaire de l’APL au détriment de celui qui n’en bénéficie pas car ses revenus sont légèrement trop hauts?
Si l’APL participe à un prix d’immobilier élevé, n’écarte-t-elle pas des potentiels accédants à la propriété (celui là même qui était déjà trop juste pour l’APL) ?
N’étant pas spécialiste de l’APL,si j’ai écris une bétise sur son fonctionnement, je vous remercie de me corriger.

Ma disgression concerne les aides diverses et variées : Ne faudrait-il mieux pas une aide unique et uniforme permettant de garantir le minimum vital de chacun ?
Unique permettrait de simplifier le fontionnement administrative et participer ainsi à la productivité de l’état / CAF.
Uniforme permettrait d’éviter les effets de seuil et les effets de trappe qui empêchent même des personnes motivées de revenir dans une activité. Ceci permetttrait aussi de supprimer les optimiseurs
d’aides (j’ai un exemple en tête dont les revenus sont indécents par rapport à un Smicard qui travaille).
Pour compenser cette aide il faudrait accepter par contre une baisse des salaires permettant d’améliorer la productivité de notre pays .
Comme dit plus haut : tout ceci est un questionnement .

Dernière modification par stef (10/02/2013 09h18)

stef a écrit :

Ma disgression concerne les aides diverses et variées : Ne faudrait-il mieux pas une aide unique et uniforme permettant de garantir le minimum vital de chacun ?
Unique permettrait de simplifier le fonctionnement administrative et participer ainsi à la productivité de l’état / CAF.
Uniforme permettrait d’éviter les effets de seuil et les effets de trappe qui empêchent même des personnes motivées de revenir dans une activité. Ceci permettrait aussi de supprimer les optimiseurs d’aides (j’ai un exemple en tête dont les revenus sont indécents par rapport à un Smicard qui travaille).
Pour compenser cette aide il faudrait accepter par contre une baisse des salaires permettant d’améliorer la productivité de notre pays .
Comme dit plus haut : tout ceci est un questionnement .

Pour une fois que ce n’est pas moi qui met le revenu de base sur la table!

Je vous propose de consulter le site d’une association qui le promeut et uneune interview d’un thésard qui a planché sur le système français et qui conclue que notre usine à gaz, au gré des diverses influences, a déjà plus ou moins intégré le revenu de base.

Au delà de la simplification du système, je trouve que cela supprime la notion culpabilisante d’assistanat et la prison que représentent les aides via le temps à passer à monter des dossiers de demandes d’aides (bah oui, faut bien justifier qu’on est pauvre!)

CPaulus a écrit :

Il serait souhaitable  de trouver des solutions pour augmenter la rotation du logement public, en augmentant le pourcentage de propriétaires et/ou en étant provocateur, se demander, par un exemple (parmi beaucoup d’autres), s’il est normal que des gens qui ont progressivement obtenus de très bons revenus, restent dans des logements publics à des loyers inférieurs à ceux du privé, avec des surloyers ridicules, …

Moi qui bosse dans les logements HLM, je suis toujours sidéré par la différence de niveau de prestation de nos logements par rapport au privé.
Ils sont plus grands et souvent de qualité supérieure.

Je rentre pas dans le détail qui explique actuellement cette situation, mais comment les gens peuvent ils sortir du parc HLM si celui ci est plus qualitatif que le parc privé?

Il est nécessaire de proposer des logements décents aux gens, quel qu’ils soient, mais pour qu’un parcours résidentiel existe, il faut qu’il se fasse avec une progression en terme de qualité de logement.