Al2020 : étude de cas immobilier (LNMP RP, choix Micro BIC ou régime réel)

Bonjour à tous, je loue en meublé mon ancienne résidence principale pour un peu moins de 1800 euros par mois. En micro-BIC je peux donc déduire 900 euros par mois soit 10800 euros par an. La taxe foncière étant minime (450 euros/an), les charges de copropriété sont de 200 euros par mois dont 80 euros pour le locataire. L’assurance propriétaire non occupant va me coûter 100 euros/ ans.  Soit au total 1990 euros entre les charges et la TF. Je prévois de changer toutes les fenêtres pour 6500 cette année. Ainsi même en changeant les fenêtres et en incluant les frais de mise en location par l’agence (780 euros) je n’arrive pas à atteindre les 10000 euros de dépenses par an.

Sachant que l’appartement n’a plus d’emprunt et est remboursé, que puis-je déduire en plus si je passais au réel? Cela vaut-il le coup de s’embêter avec les frais liés à un comptable?

Je souhaite en faire à nouveau ma résidence principale d’ici 1/2 ans et habiter à nouveau dedans pour bénéficier de l’exonération des PV liée à la résidence principale.

Merci pour votre retour d’expérience.

En réel les frais déductibles sont :
les dépenses liées à l’entretien de l’appartement ou de la maison, factures à l’appui ;
    la taxe foncière à condition que le logement soit inscrit à l’actif ;
    les frais d’assurance ;
    les frais issus d’un gestionnaire immobilier ;
    les honoraires de l’expert-comptable ;
    les éventuels frais de procédure avec un locataire ;
    les frais divers liés à l’exploitation de votre logement en location ;
    les intérêts du prêt immobilier et les frais de dossier ;
    les frais de notaire et autres relatifs à l’acquisition du logement…

Sous la condition que les meubles et le logement soient inscrits à l’actif du bilan, l’amortissement de leur prix d’achat est également déductible des impôts. Le montant maximal est établi en fonction de la différence entre les loyers annuels et le reste des charges :

    amortissement du mobilier et autre matériel ;
    amortissement des locaux ;
    amortissement des différents travaux réalisés

Mots-clés : fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), micro bic